広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[598: ご近所さん]

昔はこんなでした。

[599: 匿名さん]

↑この写真の右側の写真はありませんか？

[600: 匿名さん]

昔って…　ヒルズが既に出来た後の写真じゃないですか？

[601: 入居済み住民さん]

決済の時に販社から聞いた記憶では、購入者の住宅ローン利用率は確か３割とのことだった。
つまり７割はキャッシュ（か住宅ロー以外の調達）ということか。

[602: 匿名さん]

ガーデンヒルズも元は日赤の土地だったのね。
ガーデンヒルズが建設される前って皆さんどうやって駅にアクセスしてたのですか？
ガーデンヒルズの真ん中を通ってる公道も昔はなかったのですよね？

[603: ご近所さん]

今はこんなことになりました。

[604: 匿名さん]

私が見学させてもらった時は案内人と駅から徒歩で行ったのですが、
案内人は今回はここ（公道）を通りますが、もっと近道もありますよ、と言っていました。
三井不の人は購入検討者に脱法行為を勧めたのでしょうかね（笑）
ガーデンヒルズ内を通り抜けするのがダメなら、契約時の重説より以前に、
案内時にも言っておくべきなんじゃないですか。

[605: ご近所さん]

やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
近所迷惑だから止めてください。
側杖食って困るのは古くからの住民です。
三井、三菱、日赤は、ガードマンにＧＦ住民の通行を阻止させてください。
そして、こっそり通行する住民は居住させないでください。

[606: ご近所さん]

昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。
僕ら子供のころは、外苑西通りに都電が走っていたのだ。
てんげんじのところで曲がって下通から、中通、上通りとたどって、渋谷駅に行く。
のどかでいい時代だった。
そのころは、省線（ＪＲ）の恵比寿まで歩くほうが便利だったな。

[607: 匿名さん]

晴海の物件に似てますね。
公道１１分なのに、公開空地通って１０分で売ってた物件。

[608: 匿名さん]

＞やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
＞近所迷惑だから止めてください。

何か非常に違和感を抱かざるを得ない発言ですね。
自分が違法行為を今後も見逃してもらう為に新しい住人には同じことをすることを迷惑だと訴える。
ＧＨの人がＧＦの新しい住人に対して訴えるのならまだ理解できるのですが…

ＧＦの住人は良識のある人がほとんどだろうので、販売会社との約束はちゃんと守っていると思い
ます。

[609: 入居済み住民さん]

実際に歩いていますが、公道を通っても、信号待ちを無視すると広告の通り９分か１０分で少なくとも正門までは着きますよ。下り坂の場合の広尾駅行きの場合だと９分という時間は問題ないですね。

そんな通ってはいけないと重要事項で書いている道路を通った場合の裏道ルート所要時間を書くようなコンプライアンス違反行為を、さすがに三菱地所・三井不動産連合がやるわけがないでしょう。

[610: 匿名さん]

重要事項に書いてあってもなくても、通り抜けでショートカットした道は、所要時間に使えないんですけどね。
ここの場合は広尾駅の入り口から改札まで更に歩きますから、実際に９から10分で行くかは難しい所ですが、
計算上は地下鉄出入り口から、マンション敷地の最寄りの部分までで計算すれば良いので、９分は妥当な所でしょう。

[611: 匿名さん]

上のスレで店晒しとずいぶん書かれていた74㎡程度の物件で、当初の価格から唯一14%下げて8500万円程度で売りに出したままになっていた新古物件、ふと見ると売れてしまって消えていますね。

その後出ている新古物件で、少なくともネットベースで値下げしている人は、もともとの三菱・三井のデベを含めて誰もいなくなってしまい、70㎡台でもみんな１億円前後はする値付けに戻ってしまいましたね。

株価もだんだん戻ってきているし、時間と共にこうした価格でも徐々に売れていくのでしょうか？
個人的には少なくとも年末超えとか、もう少し時間がかかるような気もしますが、興味深いですね。

[612: 購入検討中さん]

うーん、その物件本当に成約したのかな？店晒し期間が長くなったので掲載を辞めたとは考えられませんか？

[613: 匿名さん]

>昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。

そうでしょうか？　ガーデンヒルズができる少なくとも１５年以上前にはあったと思いますが…（勘違い
かな？）
ここの投稿の流れではガーデンヒルズのできる前はどうだったかという話だと思いますので、それよりも
ずっと昔の話はあまり意味がないかと…

確かにガーデンヒルズができる前は日赤通りの人たちはどうしてたのでしょう？　広尾駅は使わず恵比寿
へ行った方が便利だったのでしょうかね…

[614: 匿名さん]

新古、中古、は店晒し期間が長いと引っ込める事がありますからね。
みんなで高く出してれば、それが「相場」なんだと思ってくれる気の良い人もいますしね。一般論ですが。

[615: 匿名さん]

まあその可能性も否定しませんが、このオーナーさんはいろんな事情からか相当に売り急いでいらっしゃったようで、同じ物件を６、７社くらいの仲介業者に依頼して、２度にわたって値下げし、最終１４％まで下げておられたので、急に全部の仲介業者にお願いして一旦引っ込めるとはちょっと考えにくいですね。

おそらく結局は売れたのだと思いますよ。

[616: 匿名さん]

仲介業者は別に頼まれなくても、専任契約ではない物件ならば、
勝手に広告を出す場合がありますよ。
つまり、何社も広告してたかどうかは、売れた根拠になりません。

[617: 匿名さん]

例の店晒し物件、もし売れたにしても、新築未入居で定価
から１４％以上も値引きして、何ヶ月も経過してようやく
売れたわけだから、決して飛ぶように売れているわけじゃ
ない。
まして、いまもって定価で販売されている売れ残り新築住
戸は、引続き苦戦を強いられるのは確実で、だから相場が
上がるなんてことはない。成約価格情報は業者のデータネ
ットワークで瞬時に業界内で共有されるから、ごまかしも
利かない。
一件でも安値売買事例があると、それが前例として扱われ
るから、売れ残り住戸には常に値下げ圧力がかかり続ける。

そもそも売れ残り住戸が存在する物件の価値が、定価以上
に上昇するはずもない。だって、定価でなお売れない住戸
が現にそこに少なからず存在しており、まずはそれが売れ
なきゃ話にもならない。

広尾ガーデンフォレストは２０戸以上売れ残りが存在する
以上、全体としての価値はすでに定価を下回っているわけ
で、それが１４％値引きしても新築未入居中古住戸が販売
に苦戦していた動かし難い根拠。