プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧 阿佐ヶ谷住宅跡地)

[ビギナーさん]

阿佐ヶ谷住宅跡地（最寄は南阿佐ヶ谷駅）にできるマンションについて何か情報がありましたら教えてください。野村不動産が開発するようです。

物件URL:http://www.proud-web.jp/mansion/asagaya/
所在地：東京都杉並区成田東４丁目63番28他（地番）
交通：丸ノ内線 「南阿佐ヶ谷」駅 　徒歩5分 、総武中央線 「阿佐ヶ谷」駅 　徒歩13分
売主：野村不動産株式会社、株式会社 安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ


【物件情報を追加しました 2014.12.11　管理担当】

[907: 匿名さん]

厳しくなりますね…7000万スタートで、完売出来るのでしょうかね…。
まあ、余裕ある方々が、購入するでしょうね！

[908: 匿名さん]

桜上水ガーデンズが苦戦してるみたいだから予想より安くでるかも。平均坪330くらいならいいな。

[909: 匿名さん]

安くしたくても今の現状だと安くだせないのでは？
本当に人や資材が高騰してるようですよ

[910: 匿名さん]

消費税も上がったからね。

[911: 匿名さん]

桜上水ガーデンズは苦戦ではありませんよ。順調に売れているというのが正しい理解です。
しかも桜上水の相場をはるかに超える平均坪単価３３０万で販売して竣工前完売が見えてきましたから、
野村の販売力と三井のブランド力は大したものです。

[912: 匿名さん]

＞874さん、

年収１０００万なら属性にもよりますが、ローン８０００万は組めますよ。
今なら３５年ローン変動で月々の返済２２万くらいですかね。
教育費や車につぎ込まなければ、余裕だと思いますよ。

[913: 物件比較中さん]

野村は同じ再開発案件の桜上水ガーデンズが順調な販売状況なので、ここは建築費高騰・不動産価格の高騰を理由に坪単価を上げてくることは必至でしょう。
平均坪350程度なら前向きに検討したいですね。

[914: 匿名さん]

いまの超都心部の新築価格推移からすると400前後もあり得ると思うよ
武蔵小杉のタワマンよりこっちの方がいいでしょ

[915: 購入検討中さん]

いや、400前後はありえないかと。
山手線外側で駅近というわけでもないですし。
皆さんおっしゃっているように、坪単価350万円程度で、
70平米7500万円以下が現実的なところかな。

[916: 物件比較中さん]

阿佐ヶ谷は賃貸案件でも安くはないですからね、そしてその安くないところに今住んでいる人はそれなりに収入がある方ですが、その人達が同エリアで分譲マンションを探すとほとんど選択肢がないんです。最近こそ駅前やらにちょこちょこ建ってきましたが間違いなくこのクラスの住居数は今後でないでしょう。
だから駅近ではないですが阿佐ヶ谷に住みたいという方は、プレミア感もあって検討するのではないでしょうか。

逆に阿佐ヶ谷に今それほど愛着がない方はただの割高物件に見えるでしょうね。

[917: 物件比較中さん]

>>912
余裕じゃないよ。
やめときな。

[918: 匿名さん]

400戸売らなきゃいけないのに冒険価格はつけられんでしょ。坪400万て、インペリアルガーデンより高いじゃないですか(笑) 8000万超えると購入できる人が激減しますから現実的には7000万前半がボリュームゾーンでしょう。それでも買える層は限られてくるので、完売までには時間かかりそうですが。

[919: 物件比較中さん]

阿佐ヶ谷駅まで徒歩5分って言っても駅寄りの地区と奥の方の地区でも数分かかるぐらいの広さじゃん！！




ってケチつけようと思ったら、駅から「敷地入り口まで」ってちゃんと書いてあった。

[920: 匿名さん]

マンション側は敷地の端までとあらゆる物件の常識。ちなみにJRと地下鉄で駅側のカウントの仕方が異なるので要注意。JRは一番近い改札口まで。地下鉄は一番近い地上出入り口まで。

[921: 匿名さん]

＞９１７さん

購入時の年齢にもよりますね。３０代で年収１０００万、今後も上昇余地があって、ローンの期間が
定年よりも前で、かつ定年までしっかり給料が出る会社なら、問題ないと思います。もとの質問者様の
場合は奥様も仕事復帰すれば５００万の年収が得られるそうなので、世帯収入で１５００万になります。
それなら８０００万のローンを組むことは十分現実的でしょう。

[922: 匿名さん]

>>916
ですね
ただ最近は首都圏にメジャー系のデベロッパーからほとんど割高物件ばかりがリリースされてて、地元でどうしても欲しいという理由がなければ静観すべしということなのかも

[923: 匿名さん]

>>921
他にローンがなければ通るかもしれないですが、年収1000万の人が将来1500になるからって自宅用に8000のローンを組むというのは、正直アホですね
人生設計あやまってますね

[924: 匿名さん]

インフレ局面は借りれるだけ借りていい物件をかったもん勝ちだよ

[925: 匿名さん]

バブルで失敗した人たちと同じこと言ってる(笑) インフレ局面でギリギリまで借りて買うのが最良と思われた20年後どうなったのか。インフレを勉強しようね。

[926: 匿名さん]

バブル期と今では利息がまったく違うので同列に扱うこと自体に無理がありますよ。
人生設計をしっかりした上で、８０００万借りるなら全く問題ありません。
慎重になりすぎてせこい生活をしてお金をためても、墓場には持っていけませんし、相続税は高くなりますし、
インフレが来たら資産が目減りします。それならしっかりと計算した上で、出来る限りいい家に住めた方が
幸せになれます。無駄にお金を貯めると、株に手を出したり、車や海外旅行やブランド品に使ったりして、
結局は手元に残らないので、不動産に変えておくのが一番です。相続税対策にもなりますし。

[927: 匿名さん]

＞９２３

私は年収１３００万くらいですが、３０代後半だった１２年前に８３００万円のローンを組んでどんどん
繰り上げ返済をして今年完済しました。別に人生設計が狂っているとは思いませんが。
どういう場合に人生設計が狂っているのか、正しい人生設計とは何かご教授いただけますか。

[928: 匿名さん]

874です。みなさまの意見とても勉強になります。ありがとうございます！

夫は30代後半、安定してる会社だと思います。私は育休中です。

頭金は2000～3000万を考えています。敷地の中で一番遠くて安い部屋でいいので、購入できたら嬉しいです。

ただ、育休中ではありますが、子どもと過ごす時間がとても楽しく、子育てに専念したいなと思っているので、私の収入はゼロのつもりでローンを考えようと思います。そうなるとやっぱり厳しそうかな…

こちらは本当に素敵な物件ですよね。購入できる方々が羨ましいです。

[929: 匿名さん]

＞９２８さん、

ご主人の会社と収入が安定していてお若く、それだけの頭金があれば８０００万円のローンを組むことで
１億の物件にだって手が届きますよ。多少保守的になるとしても、８０００万円程度の物件なら購入されても
十分に暮らしていけますのでご安心ください。おそらく８０００万円がこちらの中心価格帯になると思います。
私も同じような状況ですが（不動産屋の専属ではなく独立系の）FPと相談してシミュレーションをした結果、
１億１０００万円の物件までならば無理なく買えるとい結論に至りました。

ところで、余計なことかもしれませんが、同じような大規模で緑が多い物件として現在販売中の桜上水ガーデンズには
ご興味を持たれないのでしょうか？私は結構迷っています。あちらも８０００万円出せばとても素敵な部屋が買えます。
しかもスーゼネ施工の免震ですし、駅３分とここよりも駅近です。参考までにご覧になり、そのついでに資金計画の
ご相談もされてはいかがでしょうか。

[930: 購入検討中さん]

桜上水でも売れるんだから、ここも人気あるんじゃない？利便性や立地は圧倒しているでしょ。

[931: 住まいに詳しい人]

CG見ると、外壁タイル張りではないのかな。バルコニーもペラボーのような。。。

[932: 匿名さん]

外壁はタイル張りでバルコニー内側は吹き付け&ペラボー&集中排水ですよ…

[933: 匿名さん]

上層の白い部分は吹き付けで、FIX窓の黒い部分はアルミパネルです。

[934: 匿名さん]

バルコニーの手すり側がコンクリートでないのは、採光対策かコストの問題なのか。
同じノムラの大規模物件でみると、重厚な桜上水に比べ、ファミリー向けライト感覚の団地。

[935: 物件比較中さん]

931さん、932さん、補足ありがとうございます。

[936: 匿名さん]

物件のクオリティで選ぶなら断然桜上水でしょうね。立地で劣る分、建物にコストを掛けないと売れないということも
ありますが、やはり昨今の建築費の高騰と、桜上水はスーゼネ施工による要因が大きいと思いますよ。
逆に言えば桜上水で不便を感じない方には阿佐ヶ谷を選ぶメリットはあまりないとも言えるでしょう。

[937: 匿名さん]

区のハザードマップ見ればいい。東田小の左上あたりでしょ。
棟によってはすっぽり入りますね。

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/hazardmap_all_2305.pdf

[938: 匿名さん]

善福寺川周辺は低いですね。

http://mapfreak.sakura.ne.jp/image/momozonogawa.jpg

[939: 匿名さん]

またペラウドか。これだから野村は。クオリティ下げて売値も抑えるならまだしも8000万とかで出されたらたまらん。せっかく土地はいいのに。どうせ高いなら三菱か住友が良かった。

[940: 匿名さん]

CGより実物が劣ることはあっても、上回ることはほとんどないのでは。ペラボーや吹き付けかあ。

[941: 匿名さん]

都心や城南エリアなどのプラウドほどのグレード感はないんでしょうかね。
その分、大規模物件のスケールメリットはありそうなので、利用駅と周辺環境の評価次第？

[942: 匿名さん]

あとは価格次第ですね。自分は70平米台で7500万超えたら予算はあるけど買いませんね。

[943: 匿名さん]

バルコニー、サービスバルコニー、外観全体の雰囲気、プラウドとオハナの中間ぐらいのグレード？
でも、強気の価格設定になるのは必至かも。７０㎡で７０００万を切る住戸は、自ずと条件の悪いところか。

[944: 物件比較中さん]

>>920
ありがとうございます。
勉強になります。

>>928さんへ　>>929の事は間に受けない方がいいです。　
本当に余計な事しか言っていませんよ。
確かに１億でもローンは通るでしょうがね。

[945: 匿名さん]

＞９４４

年収とローンの間の相関関係は各家庭の事情にやライフプランによって大いに変わるものなので、
あなたの意見と違う方がいても、それを否定する必要はないのではないでしょうか。誰の意見を
参考にするかは928さんが決めればよいことです。

[946: 購入検討中さん]

私は30歳独身です。このマンション購入を考えているものです。
ITベンチャーではありますが会社を経営しております。
24年度1300万、25年度1500万の年収でしたが、某銀行で住宅ローンの相談をしたところ、あまりいい返事をいただけませんでした・・・なんで・・・？
世の中金融緩和で日銀はジャブジャブお金を刷ってるのに、なぜ銀行で止まる！？
数年前に会社で資金融資を受けた時に保証人になってることが原因なのか・・・？
日銀さん、過度のインフレにならない程度にもっとお金を刷ってちょうだい・・・

[947: 匿名さん]

ローンが通るかは一時の収入じゃなくて継続性。破綻しそうだと思われたら貸してくれません。そのような属性ならローンに頼らず、まず現金を頑張って貯めるほうが良いです。

[948: 匿名さん]

完全に銀行は貸し渋って安パイの手数料だけで儲けようとしている節が見られます。リーマンショックの痛手からでしょうね。銀行が金を回し始めない限りアベノミクスは失敗するでしょうね。
ふざけた奴ら。
保身に走りすぎて本来の仕事も出来ないようならさっさと辞めればいいのに。

[949: 匿名さん]

立川で坪400でここはいくらよ？

[950: 匿名さん]

たしかに立川の坪単価400を基準に考えると450なんかなぁとの気にはなるんよね

[951: 匿名さん]

適当すぎ(笑) 立川は坪340万ですよ。駅直結のランドマークタワーで、あちら方面の需要が強い地域であの価格。つまり購買層があまり被りません。こちらは都心部も含めて販売面でライバルになる。中央線物件とも言いがたいし、駅近でもないから坪350超えたら捌ききれないと思うけど。

[952: 物件比較中さん]

>>945
否定ありがとうございます。

[953: 買い換え検討中]

>>951
比較基準はやはり桜上水でしょうか？
ここは低層なのでパークシティ浜田山クラスを狙っているのでしょうか？

[954: 匿名さん]

>>953

最近の大規模低層という似たコンセプトでは桜上水(坪330)、パークハウス上鷺宮(坪270)、インペリアルガーデン(坪390)ですね。便利ではありませんがインペリアルガーデンは文京区で地価も高く、住友不動産の価格設定ですから、これを上回る可能性はないでしょう。どなたかが書かれていたように坪340-350程度に落ち着くように思います。

[955: 匿名さん]

本バブル、リーマンショック前のミニバブル1（マンションバブル）を経て現在はミニバブル2（株式・マンションバブル？）です。
このわずか２０年あまりで二度もバブル崩壊を経験しているのに、なんでまたこのバブル期のしかも新築マンションに手を出すの？

まあバブルの時はバブルとは思わないからバブルなのだが。でも実体経済に少しでも触れる機会のある人ならわかるはず。
職業的にバブルか、実体経済に接することのない職種なのでしょう。

経験に学ばない人が多いね。

[956: 匿名さん]

あなたのようにお金の余裕がない人が少ないからですよ。500万や1000万くらい高かろうが屁でもないのです。

[957: 購入検討中さん]

高いことくらい誰でもわかってますよ（笑）まあ屁でもないとは言わないけど、住みたい時に住みたいところに買いたいですし、5年も10年も待つことの方が人生の無駄に感じます。住宅はただの金融商品ではありませんので。

[958: 匿名さん]

>>955
今は単なる建設高コスト期であってバブルではないが。
投資熱は全く盛り上がってないから。

[959: 購入検討中さん]

金利が低いですからね。
相殺されます。

[960: 匿名さん]

今は、どこも高いと言うことですよね…
阿佐ヶ谷の販売前に、荻窪のパークハウス大田黒公園や、中野の中野テラスも販売になるようですが、同様にかなり高いのでしょうか…
中央線沿線は、利便性が良いので、しょうがないですが…

[961: 匿名さん]

>>958
建築コストがいくら高くなったといっても専有坪単価で50万もあがるはずがない。

しかも既にスーゼネ以外は積極的に仕事を取りに動いている（ここの施工会社もそのはず）と聞く。
えげつなさではゼネコンのはるか上を行くデべがその動きを見逃すはずがない。
　
安普請を高値掴みせぬようご用心。

[962: ご近所さん]

＞＞９６１

たしかにこう言うの見ちゃうと怖いです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363809/res/316-345

高い買い物だからと、安易に動けないのは、小心者なんでしょうか。

[963: 匿名さん]

＞９４６

失礼ながらITベンチャーの経営者の属性は上場企業の一般社員以下です。
とても数千万円の住宅ローンは通らないでしょう。
しかし、マンションを購入しようなんて思わず、お金のあるうちは高級賃貸でいいんじゃないですか？
その方がITベンチャーの経営者らしくてかっこいいですよ。
ずっと経営がうまく行けばそのまま賃貸に住み続けてもいいし、買ってもいいですし、
経営が行き詰ったら安い賃貸に引っ越せばよいだけです。
今、家を買うのは貴方にとっても、銀行にとってもリスクが大きすぎます。

[964: 匿名さん]

まあ安定してる大企業サラリーマンと医者弁護士あたりにしか貸さないってことね
そもそも細かく貸してると手間かかるし、優良大企業にM&A資金でドンと5000億単位で貸す方が圧倒的に効率いいでしょ
デベだって細かいマンションつくるより、工場跡地を200億くらいで買って1000戸のタワー建てて1000億プロジェクトを数ヶ月で完売ってのが最も効率的なのと同じ

[965: 匿名さん]

桜上水に何を言われようが立地や周囲の利便性はこちらがいいですね。

[966: 匿名さん]

だから、桜上水よりも高い価格になりそうだと、心配しているんです。

[967: 匿名さん]

桜上水と立地で勝負するまでもありませんよ。あちらは京王線の中での都心と郊外のエアポケットですから、
まあ駅前は寂しいですよ。あの静寂さがいいって方も結構いるみたいではありますが。
こちらは桜上水と比べると、施工会社（あちらはスーゼネ清水・大林）、構造（免震ではない）、
ランドプラン（緑が偏っている）、価格（不当に高い可能性あり）とすべての点で負けている気がします。
マンションは立地が第一だという方にはよいのかもしれませんが、出来ることなら建物のスペックは
桜上水ガーデンズと同一条件で、立地が阿佐ヶ谷だったら最高なんですが。

[968: 匿名さん]

すべての面は言い過ぎです。そもそもあちらは14階、こちらは6階で、免震にする必要性がありません。低層住居地という価値ではこちらが上でしょう。低層マンションは特別な技術を要しませんからスーゼネの必要は全くないですし、ゼネコンも十分すぎる大手ですからマイナスではないです。私からみたら、桜上水が勝るポイントはほぼないので待ってて良かったと思います。

[969: 匿名さん]

桜上水とは、生活圏が違うので無理に気にしなくていいのでは？

こちらは、丸ノ内線、中央・総武線
あちらは、終点新宿か、都営新宿線

都内有数のアケード商店街もあり利便性が違いすぎます。
阿佐ヶ谷～南阿佐ヶ谷を歩いた後に、桜上水駅に行くと寂しくて涙が出るかと思いました。

[970: 匿名さん]

両方の街を知っていますが、桜上水も静かでいいところですよ。阿佐ヶ谷の賑やかさもいいんですけどね。
どちらも普通に生活する分には差はありません。交通利便性では阿佐ヶ谷に分がありますが、やはりスーゼネ施工の
免震マンションには惹かれますね。６階だからスーゼネが必要ないという理由は分かりますが、本当の高額物件は
低層でもスーゼネが施工します。パークハウスグラン千鳥ヶ淵やプラウド白金三丁目のように。
というわけで結構本気で迷っています。桜上水は現在商談中ですが、希望の部屋が買えたら購入する可能性大です。

[971: 匿名さん]

いまどき、ペラボーはないぞ

[972: 匿名さん]

スーゼネ以外で、桜上水が良い点ないの？

[973: 匿名さん]

住民の民度。
ここより高いと思うよ。
掲示板の内容見れば分かるはず。

[974: 匿名さん]

元「田んぼ」？

http://cabanon.exblog.jp/7336043/

[975: 匿名さん]

ハザードマップ見る限りだと、
ここリアルに水浸しだけど。

[976: 匿名さん]

桜上水の話題はもういいんじゃないでしょうか。ここを検討している人で桜上水と比較してる人はあまりいないのではないかと思います。

[977: 匿名さん]

>>968
低層の免震が一番いいと思いますが。

>>962
こりゃいかんですな。大手だからと安心できない時代ですね。

[978: 匿名さん]

だからと言って中小はもっと怖いよ。
安藤ハザマってちょっとねえ。
清水・大林の方は安心感ははるかに上だね。

[979: 匿名さん]

京王、メトロ、どっちもどっち
スーゼネも名のみのトラブルあり
団地タイプが安心という方には無難な物件

[980: 匿名]

桜上水購入者が気になっちゃう物件なんですね。

[981: 物件比較中さん]

ここも、桜上水も「駅力」「街力」に欠ける。いくら立派なハコものをつくっても、周辺が暮らし向きに合わないのでは・・・

[982: 匿名さん]

>>977

低層の免震って例えばどこですか。私は知らないので教えてください。

[983: 匿名さん]

パークシティ浜田山

[984: 匿名さん]

ミツイの象徴ともいえる「浜田山」と、ここでは比較にならないか

[985: 匿名さん]

＞９７２さん、

桜上水の良い点：
免震
地下駐車場完備（阿佐ヶ谷は一部だけですか？）
ランドプラン（緑の分布が均一でどの棟からも眺められる。敷地内を車が走らないので安全）
デベ（野村ｘ三井は考えられる限り最強の布陣。これ以上余計なデベが入ると逆に良くない）
駅距離（徒歩３分）
間取り・空間設計（天井高2.6ｍ、2.2メートルのハイサッシ、両面バルコニー）
価格（坪３３０万は阿佐ヶ谷よりは安いはず）

などなど色々ありますよ。

別に桜上水ポジではなく、阿佐ヶ谷と本気で悩んでいるので、あちらがうらやましく思える点を列挙しました。

[986: 購入検討中さん]

全体では非販売物件が３分の１くらいあって、棟によって非販売物件の比率が異なりますけど、やたらと非販売物件居住者に有利な規約になっていたりしないか、最初の決議前に作成される規約の案が事前にわからないものでしょうか。規約改正って大体４分の３か５分の４の賛成が必要と聞きます。資料取り寄せ中で買えるものなら考えたいのですが、２００３年ごろからこの近所に住んでいて、数年間ゴーストタウンみたいになっていたのを見ていたので、どこでもめてて今後どこまで非販売物件居住者の思いが通るのか、少々不安です。

[987: 匿名]

そうですね。桜上水も敷地内を地域に解放し出入り自由にしたりと、色々と地権者の思いが規約に反映されています。
ここも、どのような規約か目を通して考えたいと思います。

[988: 匿名さん]

緑の配置が桜上水のメリットという意見もありますが、14階の高さの建物がひしめき圧迫感があるのが残念です。阿佐ヶ谷のほうが開放感があって緑がさらに映えるでしょうね。

[989: 匿名さん]

プラウドシティってこれまで分譲されてきたものは郊外の比較的安価な物件が多いですよね。
ここも同じプラウドシティなので仕様は低いのでしょうか。ブランド感の感じられない
プラウドシティという名前を使いまわしている時点で高級感を感じられません。
些末な問題ですが、残念に感じます。

[990: 匿名さん]

プラウドの真骨頂は、小・中規模マンション。
ミツイのパークシティシリーズがそうであるように、
大規模となると、コンセプトやグレード感において、
おのずと“路線”の違いを感じてしまう
公式HPを見ても、そんな印象。

[991: 匿名さん]

>>989
稲毛海岸のプラウドシティは結構高級感あるよ
見に行ってみー

[992: 匿名さん]

>974
>975
ここ、元田んぼなんですね。残念。。。

[993: 匿名さん]

>稲毛海岸のプラウドシティは結構高級感あるよ


トイレが昔ながらのタンク式なんですが……

[994: 匿名]

新宿、板橋、品川が宿場町だった。
それより外はみんな田畑や草原だったんですよ。
桜上水契約者ですか？もうあなたの住まいは決まったのだから他は気にせず、自信を持って暮らしてください

[995: 匿名さん]

↑
地権者？

[996: 匿名さん]

なぜここの検討者は桜上水ガーデンズをこんなにも意識しているというか敵対視する投稿が多いのだろうか。
正直隣人になってほしくないです、まぢで。

[997: 匿名さん]

キャラがかぶってるからしゃーないよ
てか、パークシティ浜田山の方が低層で似かよった存在かと思うがね
確か価格は100平米12000万円くらいだったかと思うけど

[998: 匿名さん]

南山、仙川、新川崎。。。プラウドシティの標準が何となく察しがつきます

[999: 匿名さん]

ここに住むなら水害リスクは覚悟の上、ということは分かっておいたほうがいいですね。

[1000: 匿名]

浜田山の住民スレ見てごらん。理事会をはじめ住民同士大変みたいだよ。
団地建て替えって、場所や仕様に関係なくアレみたいですよ。

[1001: 匿名さん]

やはり、浸水の心配などしないで安心して住める場所がいいかな

[1002: 匿名さん]

洪水ハザードの事は有名。どんな対策でどんな説明があるか楽しみ。
浅はかな内容だと誰も買わないだろうし、納得いくものなら前向きにと考えています。
日常の買い物や都心へのアクセスなど利便性はとてもよいので。

[1003: 匿名さん]

浜田山は建て替えじゃないだろう
グランドを開発しただけだよ

[1004: 匿名さん]

対策してると思うけど心配ですね…

http://kawanokioku.img.jugem.jp/20080217_159563.jpg

[1005: 匿名さん]

日常の買い物は、便利なのですか？
周りに何も無さそうでしたが…
南阿佐ヶ谷駅周辺で、買い物は大丈夫なのでしょうか…？
阿佐ヶ谷の方まで行かないとダメですかね？

[1006: 匿名さん]

次スレです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/549130/