プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧 阿佐ヶ谷住宅跡地)

[ビギナーさん]

阿佐ヶ谷住宅跡地（最寄は南阿佐ヶ谷駅）にできるマンションについて何か情報がありましたら教えてください。野村不動産が開発するようです。

物件URL:http://www.proud-web.jp/mansion/asagaya/
所在地：東京都杉並区成田東４丁目63番28他（地番）
交通：丸ノ内線 「南阿佐ヶ谷」駅 　徒歩5分 、総武中央線 「阿佐ヶ谷」駅 　徒歩13分
売主：野村不動産株式会社、株式会社 安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ


【物件情報を追加しました 2014.12.11　管理担当】

[61: 匿名さん]

もともと阿佐ヶ谷住宅に住んでいた人は地権者として残るんですか？

そうなると、売出し戸数はかなり減ってしまう気がするのですが・・・。

[62: 匿名さん]

戸数を増やそうと思って建物を高くしようとしたから
日照権がどうだって周辺住民らしき人たちがわめいているんでしょ？

[63: 匿名さん]

周辺住民のわがままに便乗して反対運動の署名にサインをした人達はどう思っているのかなー
当時良く分からないままサインした人がかなりいたと思うけど。

[64: 匿名さん]

それで杉並区のマンション供給量が毎年少ないのですね。
よく分かりました。

マンションデベも作るの厭になっちゃうよね。

[65: 匿名さん]

公団住宅系は揉めるの多いよね。
歴史のある団地がどうだとか育った緑を守れだとか。
うぐいす住宅は建替が進んでるみたいだけど。

[66: 匿名さん]

そもそもは態度のはっきりしない杉並区が悪いよね。

こんな時間のかかる案件に力を入れなくても野村なら粗利10%取れる案件はいくらでもあるのに。
池袋本町(板橋だけど。。)とか時間のかかる案件が好きなのかなー

[67: 匿名さん]

確かに、杉並はマンションが少ない気がする

[68: 匿名さん]

杉並区というか中央線沿線、再開発した方がいいところばかり。
三鷹以西はちょっと状況が変わってくるが。

[69: 匿名さん]

緑地を周辺住民に公開したらセキュリティが弱くなりそう。
何か対策考えているのかな。

[70: 匿名さん]

反対署名した人の中にも建蔽率や容積率の違反をしている家がたくさんあるのですが、すでに建ててしまった人は良くて、これから建てる人はだめという、なんだか核保有国の論理のようです。ましてや阿佐ヶ谷住宅は違反ではなく、特例として杉並区と東京都から許可されています。

[71: 匿名さん]

建替えに賛成している周辺住民も沢山いるようです。

[72: 周辺住民さん]

周辺ってどこまでさすかわからないけど、阿佐ヶ谷南住人としては賛成です。
あそこ広い土地だけど整備されていないので草もボーボーだし、夜も暗いし、治安と衛星面で決していい環境ではない。
せっかくの土地なのでそんなに反対するなら公園にでもすればまだいいんだけど、広さといい、地価といい、善福寺も近いし、やっぱりマンションにした方が有益でしょうね。

[73: 匿名さん]

速くマンション作ってほしいです！！

[74: 匿名さん]

どんなマンションになるんですかね？
周辺の方が敷地内に夜中に入ってくることを考えると
セキュリティが少し心配です。

[75: 匿名さん]

今回の敷地なら1000戸くらい販売しても売れそうだね。

マンションは需要あってのものだから、
500戸なんて言ってないでもっと建設すれば良いのにさー

[76: 匿名さん]

作っても値段が高過ぎて売れないんじゃない？
武蔵野タワーズも売れ残っていますよ。

[77: 匿名さん]

野村は土地をいくらで買ったの？

[78: 匿名さん]

路線価で行くとこんなに差があるんですね。

路線価
武蔵野タワーズ：1040千円/㎡（H22年）
当該地：330千円/㎡（H22年）
（容積率が100%→120%だから330千円/㎡×1.2≒400千円/㎡）
↑こんな考えで良いのでしょうか？？

武蔵野タワーズと当該地の路線価を比較すると
当該地は武蔵野タワーズの0.38倍
（400千円/1040千円＝0.38）

武蔵野タワーズは400万/坪だから原価は152万/坪
↑こんな考えて良いのでしょうか？
（400万/坪×0.38=152万/坪）

そこから周辺住民対応、訴訟費用等（30%）、希少性（10%）、野村の利益（粗利10%）を考えると、
152万（原価）+46万（152×1.3）+15万（152×1.1）+15万（152×1.1）=228万程度だと思うんですが。

マーケットの上昇とか周辺住民の反対で5割くらい高くなることを見込んで、
坪単価だと228～342万程度になるんではないでしょうか。

[79: 匿名さん]

400万/坪×0.38=152万/坪
152万/坪は魅力的ですね。

[80: 匿名さん]

昔野村の社員から聞きましたが、
周辺住民には、工事完了はH26年で伝えているものの、
実際はもっと時間が必要そうなので、社内ではH30年とかで見ているそうです。

周辺住民も大変そうですね。
速く諦めてほしいです。

[81: 匿名さん]

武蔵野タワーズの半額以下ですか。

そんなものでしょうか？

[82: 匿名さん]

周辺の環境とか希少性を見るともっと高くなりそうだが

野村からすると高円寺駅前のプラウドが400万/坪で即完したから
280～350万/坪くらいがストライクゾーンになるんじゃないの

[83: 匿名さん]

あっ
高円寺じゃなくて阿佐ヶ谷だった

[84: 匿名さん]

平成の元号のうちに完成するかな（笑）

[85: 匿名さん]

>>82
280～350万/坪＞
相変わらずのバブルプライスですか(笑)

ここが売りに出される頃には世の中変わっているだろうな。

[86: 匿名さん]

>>82
でも南阿佐ヶ谷駅から徒歩12分で坪300万するダイナシティ南阿佐ヶ谷とかと比べると
300万くらいなら買いかもね

もっと景気悪くなって250万とかになってほしいな

[87: 匿名さん]

>86
でも、マンションの売り上げが好調だから、
高くなることも考えられるよ

[88: 匿名さん]

>87
てかマンションはこれ以上安くならないでしょ
来年の3月が最後の買い時かもね

野村は新日本建物みたいな中小デベ見たいに事業再生ADRとか200%ならなそうだし

[89: 匿名さん]

>>86
千戸規模なら坪２百万円でしょうね

[90: 周辺住民さん]

しかし完成まで５年以上はゆうにかかりそうなこの物件の坪単価を今考えて意味あるのかなと、今ふと思いました。

このスレ２００７からあるけど、いつ正解（価格表）が発表されるのかな～。

[91: 匿名さん]

確かに。
相当辛抱強い人じゃないとココは無理

[92: 匿名]

当初の計画で坪＠240万くらいでしたっけ？(間違えてたらすいません)

近隣保証と当初計画より戸数が減るとしたら、単価アップ。

ゼネコンの施工費とスベックダウンで、単価ダウン。
五年先の経済情勢？

販売経費はプラウド阿佐ヶ谷と中野、三鷹のタワーの来場者＋ブラウド会員で広告宣伝費はコスト圧縮。

野村の販売価格エリアナンバーワン戦略は？

池袋本町が好調なだけに、現時点では強気の価格設定で来ると思います。

場所はいいだけに立地と商品コンセプトとブラウドブランドで広告しなくてもお客さんは来るかも。

物件のネーミングはプラウドシティ阿佐ヶ谷もしくは南阿佐ヶ谷を予想します。

[93: 匿名さん]

>>92

販売価格エリアナンバーワン戦略って何ですか？
素人の私にも教えてください。

[94: 匿名]

ブラウドブランドのブランド力で杉並区で一番高い販売価格で販売するということです。

利益率が高く、庶民は相手にされません。

[95: 匿名さん]

>>92
なるほど。ありがとうございます。

そうすると
『野村の販売価格エリアナンバーワン戦略』とういと、
全国どこでもやっている直接営業とか、ちらし配りではなく、
エリアに特化した戦略のことを言うんですね。

ちなみにエリアナンバーワン戦略って具体的にどんな戦略なんですか？

それとも戦略なんて無くても
野村のブランド力＝一番高い販売価格で販売出来るので、
野村は具体的な戦略はないのでしょうか？

[96: 匿名さん]

>92
ネーミングはプラウドシティ南阿佐ヶ谷に1票

[97: 匿名さん]

プラウド元麻布みたいにならないようにね

[98: 匿名さん]

プラウド元麻布って何か問題あったんですか？

[99: 匿名さん]

大規模開発の意見書に対する回答書の閲覧も昨日終わったので、杉並区との契約も間近なのでしょうか。
ただ反対派は、先日下った境界確定裁判の判決に不服のようで控訴した模様です。
不服というよりは、再開発を遅らせることが目的なのでしょう。

[100: 匿名さん]

この案件全然動かないねー

[101: 匿名さん]

周辺住民ってまだ抵抗してるの？

[102: 匿名さん]

阿佐ヶ谷住宅は区分所有権だけでなく、元々戸建も混ざっている。
戸建の中に反対の人がいるうちは、多数決では進められず、法律的にはどうにも進めようがないらしい。
元々民間の土地だし。

[103: 匿名さん]

再開発したところで売れそうにないのでは？

郊外は？？？？

[104: 匿名さん]

こんなに近隣と関係者との協議が不調ならば反対している近隣に土地を買ってもらう方がいいんじゃないですか。

[105: 匿名さん]

郊外は遅れれば遅れるほど売りにくくなるからな。

[106: 匿名さん]

一定期間が過ぎたら、
野村不動産はペナルティー無で契約を白紙に戻せるのでしょうか？

[107: 匿名さん]

郊外は駅前タワマンに限る。そうじゃないと売れない。

[108: 匿名さん]

>>102


＞多数決では進められず、法律的にはどうにも進めようがないらしい。

法律的には、土地所有者が圧倒的建替え賛成で議決済み、国土交通省と東京都の許可も得ている。
退去日も決まっていたが、ある反対派住民が退去しないのが問題なのだ。

今、裁判中なんですよね。

裁判が終われば、マンションは計画通りに建ちます。

国も都も建替え建設許可出しているんですから。

[109: 匿名]

我がマンションも建て替え話が出てるので進行中案件の動向は気になっています（原宿団地、桜上水団地、うぐいす住宅）。
反対派住民って、高齢者で出ても行くところがないという場合が多いですよね。そこに人権派区議だの近隣住民がおかしな肩入れする。

個人の事情を一々聞いてたら、いつまで経っても建て替えなんてできませんよ。ひとり亡くなってもまた次がいるんだから。
モタモタして人口減少期が本格化したら、余剰床売る相手が減って建て替え自体が実現困難になるのに。

容積率緩和だけでなく多数派には強制執行含めた権限でも与えないと、進む話も進みません。

[110: 匿名]

他に行くあてのない（そして金もない）高齢者でも何でも、
強制的に立ち退かせればいい、か…。

確かにひとりひとりの事情を斟酌したら、
進む話も進まない。
でも、もし自分が高齢者の立場なら、
同じようにする可能性を否定はできないかもな。

[111: 匿名]

（少々刺激の強い書き方になりましたが）立ち退かせればいい、とまでは書いていません。
しかし共同住宅である以上、多数決であるのは致し方ない。最大多数の最大幸福という奴でしょう。

どこにも行く宛のない高齢住民にしたって、建て替え話が具体化してるところは涙銭で追い出すって話ではない。仮住まいの経費＋α以上は出る話の筈です
（桜上水は築40年にして、退去希望者には平均6000万支払われていると聞きます）。要は『愛着』etc.、に集約される感情の話でしょ。

お年寄り＝弱者に気遣っている内に自分の資産価値もジリ貧、ってどこかの国の台所事情と重なって見えて仕方ないですが。
自分が高齢に差し掛かって建て替え話が本格化したら、身動き取れなくなる前に売り払って出るでしょうね。
本当の終末期になったら、自力だけでは困難になるのは建て替えしなくても同じですよ。

[112: 匿名さん]

めちゃくちゃお高くなりそうですね。

[113: 匿名]

安くはないんじゃないですか？旧公団は場所がいいし。中央線、かつ公園近くがいい永住志向の人向け。
最近都内の新規供給は埋め立て・場所いいけど定借・アドレスだけで幹線道路脇みたいなのばかりですから。
いい場所には既に何かしら建ってるから仕方ないんだけど。

[114: 匿名さん]

350戸ある阿佐ヶ谷住宅のうち反対しているのは１戸のみで、昨年建て替え賛成地権者から法人が買い取ったようです。その後転売し、現在は法人が90％、個人が10％シェアして反対派事務所にしています。行くあても金もない老人ではありません。

[115: 匿名さん]

本当ならひどい話ですね、それ。
判決が出たら立ち退かざるを得ないから只の時間稼ぎ？

本人、環境破壊に敢然と立ち向かう義賊のつもりででもいるんだろうか。
建て替わったら戻りたい賛成派住民にしてみれば、迷惑以外の何物でもない。

[116: 匿名]

散々ゴネて高値で買い取らせる肚か？

[117: 匿名さん]

そうでしょうね。競売物件の不法占有と手口は一緒ですよね、きっと。不法ではなく合法なんでしょうが。開発が遅れて金利負担含めて、販売価格に転化されますね。。。

[118: 匿名さん]

最近動きないですね。
状況を知っている方いらっしゃれば教えてください。

[119: 匿名さん]

売れそうにもないから、急ぐ必要も無し。

[120: 匿名さん]

>>119

売れそうにない？？

建て替えたらバカ売れするでしょ

[121: 匿名さん]

安ければねｗ

地方から出てきて賃貸に住んでいる人は高いのは買わないよ。

[122: 匿名さん]

反対派も建て替え反対ではなく、１種住専なのに高さ制限を10メートルから20メートルに緩和したり容積率を緩和するのがおかしいと言っている。
周りの一戸建てが建て替える際に、役所がルールを緩めてくれるだろうか。
ここも皆が守っているルールの範囲で建て替えるならいいけどね。
集合住宅は建て替える貧乏人が多いから区は配慮したんだろうけど、そんなことばかりしていたら日本中で住環境の悪化に歯止めがかからない。そもそも１種住専に集合住宅を建てたのが間違いだ。

[123: 匿名さん]

１種低層なんだから、解体後に普通に戸建土地を分譲して、元の所有者の持ち分に応じて清算すればいい。
マンションは商業地や幹線道路沿いに建てればよい。

[124: 匿名さん]

戸建にしちゃえば良いのにね。郊外で値段が高いマンション作っても売れるはずがないし。

[125: 匿名さん]

坪単価200万円は難しいでしょうね。

[126: 匿名さん]

>>122
この団地ができたのは昭和３３年で現都市計画法が施行される前でしょ。
だからこそ緩和だとか配慮してるんだよ。

こういう歴史を見ない身勝手な連中が反対するんだろうね。

[127: 匿名さん]

>>122
>１種住専なのに高さ制限を10メートルから20メートルに緩和したり容積率を緩和するのがおかしいと言っている。

阿佐ヶ谷住宅を建てたころは１種住専ではありませんでした。6階建てだって自由に建てられたのに、後だしジャンケン的にルールを変えられてしまったのですよ。

>周りの一戸建てが建て替える際に、役所がルールを緩めてくれるだろうか。

勝手に建蔽率違反をしている周辺住民が多数見受けられます。このような人まで反対しているのはおかしいと思いませんか。

>>123
>解体後に普通に戸建土地を分譲して、元の所有者の持ち分に応じて清算すればいい。

一団地認定なので分割することは不可能で、一括建て替えしか方法がないのです。

[128: 匿名さん]

郊外でマンションかよｗ

[129: 匿名さん]

郊外？？？
田舎の方ですか？

[130: 匿名]

いいんじゃない。　
その時代にあうルールに変わるのは？
それが規制緩和なのでは？

後だしじゃなくて、今の時代にあってるんだと思います。
一世帯が住むわけじゃなく、何十、何百世帯の住む
地区の開発をするための改正であればいいのでは？

皆、杉並区に住みたいって需要があるから建つ訳だし。

[131: 匿名さん]

生まれた後に法律が制定されたから、自分に法律は適用されないということはあり得ない。
ここはきちんと現在のルールを守らせるべき。
違法建築の戸建も、見て見ぬふりをせずにペナルティを課すべきです。（既存不適格の場合はいいですが）
武蔵野市・三鷹市は違法建築の家は行政がドアに張り紙をして「使用不可」としている場合があるけど、杉並区は緩いんだね。（張り紙を剥がすと刑事罰と書いてある）

[132: 匿名さん]

それなら6階建てを建てられるようにこの地区だけ法律が改正されたのだから、
何も問題ないのでは？
適法に6階建てを建てようとしていることに反対する方がおかしいと思う。

[133: 匿名]

URの賃貸って聞いてましたがﾃﾞﾏ？

[134: 匿名]

賃貸なら良くて分譲ならダメってことですか？

[135: 匿名]

もう契約も済んで引っ越した人もいるので、時間の問題だと思っていたら、震災の影響で６月の完全退居、取り壊しの予定がいくらか延期になるようですね。
反対派の中には震災に感謝しなきゃと言ってた人がいたけど、ひどいことを言うものですね。

[136: 匿名さん]

＞＞１２２
＞そんなことばかりしていたら日本中で住環境の悪化に歯止めがかからない。
この意見には賛成です。
あちこちで『団地』の立替えが進行していますが、みんな環境悪化の高層過密
になっていくようです。
たとえば、ここと同じ公団の建てた『桜上水団地』もその轍を踏みつつあるよ
うです。

＞１種住専に集合住宅を建てたのが間違いだ
この意見は間違いと思う。
そうではなく、１種住専には１種住専にふさわしい集合住宅を建てればよいの
でしょうね。なにも『集合住宅』は過密住宅とは同義語ではないのですから。
それこそテラスハウスは、１種住専にふさわしい集合住宅ではないでしょうか。

[137: 匿名さん]

外国と違って、日本は用途地域が多すぎますよね。
街並みも整然としてないですし、電柱や架線が至るところにありますし。杉並区は教育とか先進的な取り組みを行っているので、役所と住民でアメリカの州法みたいなのを作ってもいいかもしれないですね。
きっと時代に合わせて、法律も見直しをかけないといけないと思います。
隣の中野駅の再開発もタワーマンションを建てる計画が見直し入りましたし。

[138: 匿名]

環境の悪化とは正論だが、低層→低層の建て替えでは余剰床が生まれず取り壊しも新築もすべて住民の費用負担。
それで合意形成できる物件が一体何割ある？皆、金を出したくない（出せない）から難航するわけだ。建て替え成功しているのは住民負担が少ない物件ばかり。

環境の悪化と建物の劣化、外野は前者にはうるさいが後者には意識が向かない。反対するなら金の捻出方法も用意できないと。

[140: 匿名]

法律を曲げてまで建て替えする必要ない。
建物が劣化して本当に住めなくなったら引っ越すか住民負担ででも建て替えするようになるよ。
縮み行く日本で法律を曲げてまで無理にマンションを作る必要はない。

[141: 匿名さん]

外周区ごときで何騒いでいるんですか？
どうでも良いじゃない。

[142: 匿名]

>140

引っ越された後にスラム化がやってきます。貧民自己負担の建て替え？…ご冗談を。

>141

外周区（？）で起こる現象の先を想像しよう☆

[143: 匿名さん]

外周区（？）で起こる現象の先を想像しよう☆＞
近郊アパート地帯スラム化論？

[144: 匿名]

外周とか都心というより、建て替えしたら新規住民の流入が見込めるだけマシ論かな。
余剰床マジックが使えない物件はこの先、相当辛いよ。お屋敷町の低層とか法律が変わらない限り、修繕で凌ぎ続けるしかない。
どころか修繕できる体力があるだけマシ、という建て替え不可の特殊浴場のようなもん。

[145: 匿名さん]

はやく出来ないかな―

[146: 匿名さん]

住民は相変わらず金銭面で妥協しないとのことです。

[147: 匿名さん]

早く更地で売却するのがいいよ。

[148: 匿名さん]

死んだらお金なんて意味ないよ。って言ってやりたい。

[149: 匿名さん]

お願いだから早くお金で解決してください。
あなた達のせいでまちが良くなりません。

[150: 匿名さん]

ちょっとお金もらって、その辺のデザイナーマンションでも買って、趣味の事でもやってた方が自分達も精神的にいいんじゃないかな？

こんなとこで戦ってもしょうがないじゃん。
区？不動産会社？がそれほど的外れな買取価格を提示しているとは思えないだけどな。
そりゃバブル期よりは安いかも知れないけど。　しょうがないよ。

[151: 匿名さん]

野村はなんで継続して開発してるの？？
レピュテーションは平気なの？

[152: 匿名さん]

レピュテーションって（笑）かっこいいですね。　新卒ですか？

こんな小さな件で野村が痛くも痒くもないだろ。

[153: 匿名さん]

野村のデューデリジェンスが甘かったの？

>152
野村の住販の方ですか笑
それとも三井レジの方ですか？？

[157: 匿名さん]

>>153
正確には「デューディリジェンス」ね。

あと「レピュテーションは平気なの？」という質問だと、
レピュテーションの使い方がおかしい。

いずれにしろ、かわいいな。

[160: 匿名さん]

再開発の話が頓挫したと聞きました。
本当ですか？。
どなたか知っている方いますか？。