プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧 阿佐ヶ谷住宅跡地)

[ビギナーさん]

阿佐ヶ谷住宅跡地（最寄は南阿佐ヶ谷駅）にできるマンションについて何か情報がありましたら教えてください。野村不動産が開発するようです。

物件URL:http://www.proud-web.jp/mansion/asagaya/
所在地：東京都杉並区成田東４丁目63番28他（地番）
交通：丸ノ内線 「南阿佐ヶ谷」駅 　徒歩5分 、総武中央線 「阿佐ヶ谷」駅 　徒歩13分
売主：野村不動産株式会社、株式会社 安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ


【物件情報を追加しました 2014.12.11　管理担当】

[221: 匿名さん]

>>219
ちなみに、まだ工事には着工すらしてないからね。

前に近くを通りかかったら、人気は少なかったけど猫がのんびりひなたぼっこしてたよ。

[222: 匿名]

マンションは容積緩和が無くては建替え出来ない。認められないと住民は困る。
極限まで容積使えば、近隣困る。
んで公開空地等近隣に配慮した計画を行政が指導。
もめるのはどちらもやり過ぎのエゴ

[223: 匿名さん]

何も進展ないね。

周辺地域の価値も上がるような素晴らしい再開発になるといいな。

[224: 匿名さん]

春になりました。

今年も阿佐ヶ谷住宅の桜がきれいでしょうね。

[225: 匿名さん]

管理組合費は１月で徴収を終えましたが、５日ほど前には修繕積立金やその他すべてのストックを地権者に分配したそうです。
これでますます荒れ野原になってゆくでしょう。

[226: 匿名さん]

ということは、そろそろ裁判の決着が近い・・・？

[227: 匿名さん]

真逆？

意見が真っ二つに割れて収拾つかなくなり
さらに長期化必至だから一旦精算しよう、に読める。

[228: 匿名さん]

>>227
今までの経緯を把握していますか？

管理組合ではとっくの昔に等価交換事業による立替えを決議していますので、
あとは事業者である野村不動産がいつ工事に着手できるかどうかだけが問題です。

管理組合側で管理を止めるということは、管理の必要性がなくなるだけの事情の変化があった、
つまりは裁判の終着点が見えて事業者による工事着手の見通しが立ったと考えるのが素直です。

[229: 匿名さん]

先週末に野村ビルで地権者向けに
説明会があったみたいなんですが
内容をご存知の方がいれば教えてください。

既に調整が終わってマンションを着工するのでしょうか？

[230: 匿名さん]

ようやく・・・ですかね。
阿佐ヶ谷住宅の立派な桜が見られるのは今年が最後だったかと思うと残念です。

もともと既存建物の解体とマンション建築には３年かかる計画でしたので、
今年の夏に着工すると平成２７年夏頃に完成というスケジュールでしょうか。

[231: 匿名さん]

ずいぶん長いことかかってますよね、ここ。
待ちきれなくて他買っちゃいました。

[232: 匿名さん]

阿佐ヶ谷住宅に関する訴訟は、建て替えの成否に影響するものではなく、判決を待たずに解体を始めることができるのです。なので１月１２日には、すべてを野村不動産が取得する手筈になっていました。
問題は地権者２名が土壇場で反対し始めたことにあります。この２名はすでに再開発同意書を提出してあったのですが、野村不動産や安藤建設の対応が悪いという理由で、気が変わってしまったとのことです。
先日の地権者集会では、訴訟にすべきとの意見が多かったようですが、そうなればまた計画が延びてしまいますね。

[233: 匿名さん]

等価交換の契約内容がひどかったようですね。
みなさん、損するのに気づかないようです。

デベロッパーからの説明（金額含め）が妥当かどうか、自分達でも有識者に確認してもらった方が安心ですね。

海外移住をすると言う親子の方がいらっしゃいましたが、未だ住まわれていますね。
みなさん、お金が換金されないと…と言うことなのでしょうか。

[234: 匿名さん]

立退き問題では、ゴネればゴネるほど金になりますからね。
今の時代、デベとしても断行の仮処分といった強硬な手段は執りづらいでしょう。

結局、工事の着工はまだまだ先になりそうですね。

[235: 匿名さん]

私も既に再開発の同意書を提出しましたが、
撤回する旨、組合側に申し入れました。

事業者と他の地権者の方との話し合いが終わりそうなタイミングで、
再度同意書を差し入れるか考えたいと思います。

[236: 匿名さん]

野村もそろそろ諦めて契約解除するんじゃない？

地権者が望むとおり、永遠に荒れ野原にしておけばいいんだよ。

そろそろ、ホームレスや違法産廃業者が放っておかないかもしれないけど。

[237: 匿名]

この際区が買い取って公園だな。

[238: 匿名さん]

区にそんなお金はないよ。

[239: 匿名さん]

なら国が。

[240: 匿名さん]

国が買うメリットが全くありません。

[241: 匿名さん]

低所得の独身者用に
家賃が安いアパートをいっぱい建てて人口を増加させて栄えてほしい。

[242: 匿名さん]

低所得者は郊外に住んでください。杉並の閑静な住宅街に住もうなんて考えちゃいけません。

[243: 匿名さん]

世田谷区に次いでアパートが多い所だから、その特色を生かしてしぶとく生き残るしか将来は無いでしょ。

[244: 匿名さん]

>>243
意味不明。高級住宅街には将来がないとでも？

[245: 匿名さん]

杉並のような郊外にある高級住宅地はジリ貧だろうね

[246: 匿名さん]

出た、埋立地君。

[247: 匿名さん]

地権者の一部が再開発に反対するなんて、阿佐ヶ谷住宅固有の問題ではなくて
マンションの立替えケースではどこでもある話なんだけど・・・。

なんでこんなに時間がかかるんだろ？
野村が穏やかに解決しようとしてるから？

[248: 匿名さん]

反対しているのは地権者じゃなくて近隣住民です

[249: 匿名さん]

>>248
まだそんなことを言ってるんですか？

>>232を読みましょう。

[250: 匿名さん]

>>247
阿佐ヶ谷住宅は権利関係が複雑で、マンション建て替え法が適用できません。
一団地認定なので、部分的な建て替えもできないため全面建て替えしかなく、
３５０戸すべての同意が必要なのです。
奇跡的にも100％の同意が取れたため東京都が許可し、大半が仮住居へ転居した後に、
2名が同意を反故にしてしまいました。
仮住居へ出た人たちは家賃を払っているのですから切実な問題で、訴訟は必至のようです。

>>248
近隣住民が反対しているのは事実です。
しかし行政が許可を出したのですから、再開発は行えます。
ただ、前項で説明した事情により滞っているのです。

[251: 匿名さん]

＞阿佐ヶ谷住宅は権利関係が複雑で、マンション建て替え法が適用できません。

それは知りませんでした。
全員同意が原則なんて初めから無理ゲーですよ。

訴訟というのは、同意をせよという訴訟ですか？

同意を反故にした２名が信義に悖ることは明らかですが、
同意をするのはあくまで本人の自由意思ですから、
法的にその請求を根拠付けるのは難しい気もしますが。

野村不動産が撤退→阿佐ヶ谷住宅は廃墟化、
という最悪のシナリオも現実味を帯びてきましたね。

先日、阿佐ヶ谷住宅の近くを通りかかったら、
例年にも増して背の高い雑草が生い茂っていました。
管理組合は、今後はもう管理はしないんでしょうか？

[252: 匿名さん]

建替え組合の設立も都に認証され、建て替えも決定しているんです。

＞＞阿佐ヶ谷住宅は権利関係が複雑で、マンション建て替え法が適用できません。

って、どういうことなんでしょうか？
それなら、都は建替えを認めません。

[253: 匿名さん]

別に、マンション建替え円滑化法が適用されなければ
マンションの建替えができないという訳ではありません。

おそらく、古い団地なので今のマンションのように敷地権ではなく、
敷地が居住者の共有になっていたのでしょう。

そうなると、民法251条の原則に従い、処分行為として
敷地共有者全員の同意が必要になるわけですか。

すると、訴訟というのは共有物分割請求訴訟のことであり、
実際に土地を分割するわけではなくて、同意しない地権者には代償金を支払うと。
こうすれば判決により強制的に同意しない地権者を排除できますね。

なるほど、解決が見えてきました。

[254: 匿名さん]

２名が気に入らないのは対応じゃなくて金額なんでしょうか。
実際の地権者はとっくに退去してしまって、居座り増額の
入れ知恵した業者？が代わりに残ってる、とかたまに聞くけど。

この先顔合わせないと思えば、逆に訴訟起こされて
金払う側にならない程度に最大限のゴネ得狙い？

[255: 匿名さん]

>>254
「対応が悪い」というのは、あちらの筋の方の常套句ですよね。

実際に何があったかは知りませんが、カネ目当てと疑われても仕方のないところではありますね。

[256: 匿名さん]

ここ数日、ざわざわと工事の準備をしているらしき人達が目につくようになりました。

何か動きがあったのでしょうか。

[257: 匿名さん]

全員退去済みの棟の調査をしているみたいですね。
壊せる建物は先に壊しておくということかもしれません。

[258: 匿名さん]

ようやく全員合意しましたねー

早くマンションの建設が始まりませんかね。

[259: 匿名さん]

解体１年、建設２年。まだまだ先は長いですね。

小さくてもいいので、マルエツプチみたいな食品売場ができるといいな。

[260: 匿名さん]

>>258
全員合意したとはどこからの情報でしょうか。
昨日、再開発委員会から地権者に文書が送られました。
未契約者2名を対象とした訴訟が始まり、それについての説明会が28日にあるという内容です。
このことから察するに、まだ解決していないものと思われます。

[261: 匿名さん]

共有物分割請求訴訟ですか？

それよりも、他の居住者全員から開発遅延による借住まい費用を損害賠償として請求できないのかな？

[262: 匿名さん]

解体は始まってますから3年もかからないんじゃないですか
住民とも合意出来て良かったです

[263: 匿名さん]

>>262
もともと解体１年、建設２年の計画だったはずなので、
それを前倒しするのは難しいのではないでしょうか。

確かに解体に向けた準備が始まっているようなのですが、
最近、朝、デベ関係者と思われるスーツ姿の人達が
南阿佐ヶ谷駅付近でたむろしながら喫煙している姿を見かけます。

杉並区の路上は全面禁煙、駅周辺は罰則もあります。
住民はきちんと見ていますよ、デベさん。

[264: 匿名さん]

全員合意はどこからの情報ですか？。
合意はしていません。

先日も産業会館で訴訟に向けて決起集会をしていましたよ。
裁判の行方次第では、マンションの建設さえも最悪あやういですよね。

今現在、仮住まいをされている方々の家賃は、デベからもらえると思っているらしいですが。
自分達が等価交換で売った際の金額から差し引かれるそうですよ。

難しく書かれているので、気づかないみたいです。

今、阿佐ヶ谷住宅に居住している方はその辺りに気づいた方みたいですね。

[265: 購入検討中さん]

なんか地権者は地権者で色々大変そうですね・・・
歳ばっか取ってしまいますよ、もう今年も６月ですしね。

[266: 匿名さん]

等価交換で売る、とは？
売らずに等価交換する（戻って来る）から仮住まいするんだよね。
新規にもらえる部屋が狭くなるって意味？

[267: 匿名さん]

264さんの書き込みが事実ならここってそんなに還元率いいの？
原宿団地なみに200％くらいあるんだろうか。
建て替え前後で部屋の面積変わらず余剰分プラスして
より広い部屋に変更、もしくは現金とのチョイスとか。

にしても金額確定してないのに退去する住民がいる、って信じられない。

[268: 匿名さん]

>>264さんの書き込みが本当だとすれば、
一部地権者による同意の撤回により他の地権者の仮住まいが長引けば長引くほど、
他の地権者はどんどん損失が膨らむことになります。

仮住まいをしている地権者は、同意を撤回した地権者に対しその損失の賠償を請求できないものでしょうか？

全員同意により円滑に建て替えが進むと信じて仮住まいに移行したにもかかわらず、
一部の地権者が不意打ち的な同意の撤回により他の地権者に損害を与えたのであれば、
同意を撤回した地権者が仮住まいの地権者に対し、不法行為責任を負うこともありそうな気がするのですが。

もはや、そういう方向性でしか解決ができない気もするのですが。

[269: 匿名さん]

理論的には可能。

[270: 匿名さん]

千里ニュータウンみたく最後は強制執行（退去）でしょ。
賠償請求までやるかは原告の考え方次第だけど、
仮住まい組も居座り組も建て替え後に戻るつもりなら
相当やりにくいだろうね。
もっとも、居座りの目的がゴネて金積ませることなら
訴えられる前に出ていくと思うが。

[271: 匿名さん]

訴訟について、地権者向け説明会が先週ありましたが、内容をご存じの方はいらっしゃいますか。
中央広場と公道脇は草刈りがされていますが、それ以外の場所は雑草伸び放題でひどい状態ですね。
反対地権は本気でこの先長く住むつもりなら、率先して管理組合を再結成するよう動くべきだと思いますが。

[272: 匿名さん]

先週の地権者向けの説明会ですが、反対している2名の方と協議が終わり、
行政の審査を再開するとのことでした。

個人的には、1日でも早く建物が完成し、入居出来ることを祈っています。

[273: 匿名さん]

何だか話が行ったり来たりしていますね。

いずれにしろ、すぐに訴訟は起こした方がいいでしょう。
話し合うなら、訴訟を起こした後でもじっくり話し合えますから。

[274: 匿名さん]

ようやく合意出来たんですね。
イムの方が結構積極的に関わってくれたのが良かったんですかねー

野村さん早く事業化してね。

[275: 匿名さん]

そうじゃなくて、まだ合意に至らないので訴訟をするという話ですよ。

[276: 購入検討中さん]

そんなあんなでまた今年の夏も過ぎて行くのか・・・

[277: 匿名さん]

この調子だと、来年の春も綺麗なサクラが見られるかもしれないですね。

[278: 購入検討中さん]

もう公園にしちゃえよ。善福寺第二公園とかさ、、、

[279: 匿名さん]

イムさんもデベの安藤建設も阿佐ヶ谷住宅地権者という話を聞きました。
マンション化の話が頓挫したら、この辺りの方々も困りそうですね。

反対者２人に対して、賛成者が裁判を起こすようですね。
反対者の言い分は、自分の財産が減るような再開発という部分もあるようなので、
裁判で、等価交換等の内容がはっきりしそですね。

このままマンションにせず、立て直した方が資産価値があがりそうだけれど。

[280: 匿名さん]

高層化して余剰床ができなければ解体も新築も全部自己負担だよ。
資産価値を上げるために先行投資できる人は、そもそも団地に住んでないでしょ。

[281: 匿名さん]

>>279
結局、訴訟というのは持分の売渡請求訴訟ということなんでしょうか。

そうであれば不動産鑑定も必要ですし、まだまだ時間がかかりそうですね。

[282: 匿名さん]

本訴と仮処分の両方で争うようです。
仮処分の結果は２、３ヶ月で出るようだけど、そこで建て替え組合が負けるようなことがあると、本訴でも負ける可能性が高くなります。
そうなれば野村不動産は撤退だろうし、計画そのものが頓挫してしまうでしょうね。
それに、弁護士も被告の方がかなり格上らしいですよ。

[283: 匿名さん]

計画中止派って近隣住民？

建て替え組合参加住民の方が圧倒的多数だし
野村みたいな大会社お抱えの弁護士＜退去翻意した少数派側に立つ街の？弁護士って図式が意味不明。

同様の建て替え訴訟で勝訴ぶんどった実績があるとか（そもそも勝訴って事例あるの）？
再開発にはつきものの、渋谷オンブズマンみたいな何でも反対派迷惑団体がらみ弁護士？

[285: 匿名さん]

>>282
＞仮処分の結果は２、３ヶ月で出るようだけど、そこで建て替え組合が負けるようなことがあると、
＞本訴でも負ける可能性が高くなります。

何の仮処分でしょうか？断行の明渡し？同意擬制？

なお、仮処分は本訴に比べて申立てが認められる要件が非常に厳格ですから、
いくら正当な主張でも、債務者側の生活の利益がかかる場合は仮処分までは認めないことも多いですよ。

>>284
たまに、ちらちらとデベの計画を批判していく書き込みがありますよね。
分かりやすい書き込みだなあと、私もいつも思っていました。

[286: 匿名さん]

>>284
名のある事務所じゃないですか。

被告の弁護士の方が格上だとか言ってる人は、もしかして被告の関係者？

[287: 匿名さん]

資金源となる黒幕？？
大学教授ですか？

[288: 匿名さん]

正しくは准教授だと思います。わりと最近まで助教でしたから。以前、阿佐ヶ谷住宅の理事長やってたけど解任され逆恨みしてるんですよ。解任はごく一部が企てたことなのに、何の関わりもなかった人にまで矛先を向けているのはいかがなものでしょうか。
そんなひどいことをしているから奥さんにも逃げられるんじゃないですか。

[289: 周辺住民さん]

>>288
詳しいですね。。。怖いわ。

[290: 匿名さん]

だんだん面白くなってきましたね。

阿佐ヶ谷住宅の建て替えで一本小説が書けそうです。

[291: 匿名さん]

ただでマンションを建て替えようなんて図々しいことを考えてた時点で、どちらも同じ穴のムジナ。
どちらにも同情はできないね。
できるだけ早くできるだけ安く売り出されることを願います。

[292: 購入経験者さん]

>>290
いつ完結するんでしょうか・・・

[294: 周辺住民さん]

別に割高物件でもいいですよ。居住者が厳選されるので。

[295: 周辺住民さん]

>>292
今は、起承転結のうち承の段階です。

[296: 匿名さん]

再開発全員承諾後の流れは以下の通り。
個別契約締結順に仮住居へ転出。
３５０軒中３３０軒以上の契約が済んだ後、突然２軒が再開発承諾を破棄。
野村不動産から振り込まれる予定だった仮住居手当てはこの２軒が解決後となる。
残りの１５軒ほどは未契約だったため難を逃れた。
空き家は外部からの侵入等もあり、かなり荒れてしまい戻れる状態ではない。
仮住まいに出た人は年金生活者も多く、そろそろ限界の人もいる。
もし仮処分で良い結果がでなければ、計画は年単位で遅れるため、内部崩壊も十分あり得る。

[297: 周辺住民さん]

だから、突然反旗を翻した人に損害賠償を請求すればいいのに・・・

[298: 購入検討中さん]

>>295
転じゃないのかよ！！

>>294
確かに世の中って言うのは大げさですけど都内にはお金のある方はいるので阿佐ヶ谷の用に物件の少ない地域にそれなりのものがたてばあの立地ですので売れると思います。

[301: 匿名さん]

個人の特定に繋がる話はやめましょうよ。
こんなところで個人攻撃をしても始まりませんから。

まあ、もう話し合いで解決する段階は過ぎていますから、
賛成派の方には徹底的にやって欲しいですね。

[302: 物件比較中さん]

ここが販売される頃には消費税１０％になっているって事でいいですね？

[303: 匿名さん]

建物に対する消費税については軽減の可能性があるとか。

[304: サラリーマンさん]

阿佐谷住宅の情報が、下記のfacabookに出ています。
裁判の情報も今後入れると書いてあります。


http://www.facebook.com/asagayajyutaku?sk=photos#!/asagayajyutaku/info

[305: 匿名さん]

准教授は首都大学の方ですか？？

[306: 物件比較中さん]

>>303
でもせいぜい執行後半年とかだと思いますよ。わからないですけど。

>>305
もういいじゃないですか、そんな事。
どこの大学かこの住宅となにか関係あるんですか？

[307: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズみたいなのができるといいな。

やっぱり、周辺地域や自然と調和してこその再開発ですよね。

[308: サラリーマンさん]

№，296さんへ

５月の連休のころ聞いた話をまとめます。
再開発の合意については、平成１７年１０・１１月に行われ、最終的には１８年３月にまとまったようですが、全員同意したとされていますが・・・。同意書については、再開発を賛成するかどうかで、具体化した時、契約するかしないか判断するとのことのようです。
この時点（今年の５月）で、３名が同意書を提出していないが、２名は提出をしていなく、１名は事務局の対応に不信感を抱き昨年の１２月に戻してもらているようです。契約についても、事務局は甘い判断で出来ると判断したようですが、話を聞くと今までのいきさつを考えるに難しかったようです。契約者の引っ越しについても、全員の契約完了が出来る見込みもないのに、物件があり、無くなってしまうかもしれないので契約させ引っ越しさせたと事務局は言っていたそうです。ですから全員の契約の目途もないのに仮住まい費用の支払いは無いと思われ、正確な情報がなく判断しなくてはいけなかった権利者は、夢を見ながら引っ越しし、新しい住宅の出来るのを待っているが、実際は、未契約者も数件あり、裁判も起っている中どうしようもないのが実態と思われます。

[309: 匿名さん]

>>308
それは反対している地権者の側の見解ですよね。
賛成している地権者の側の認識とは違うと思いますよ。

いずれにしろ、ここまでくれば中立公平な裁判官が判断する問題です。

[310: 匿名さん]

>308
再開発同意書については全権利者から提出があったからこそ、東京都と杉並区が地区計画を認可し、６階建てが許可され再開発ができることになったのですよ。
軽く考えるべきものではないと思います。
それなら最初から同意書なんか出さなければ計画そのものが、１７年１１月の時点で終わり、今のような大きな被害にならずに済んだのに。
色々な理由を言っているようですが、どれも合理的ではなく、このような状態では金目的と思われても仕方ないでしょう。

[311: 匿名さん]

まあ、２名が一度も同意書を提出していなかったというのは俄に信じがたいですね。

全員の同意書が揃ったからこそ、みんな安心して転居したのでしょうし。

[312: 匿名さん]

そうすると、結局3人の方の同意が得られていないわけですね。
東京都と杉並区は同意も得られていないのに、地区計画の認可したわけですか。
行政が9割くらい悪い気がします。

[313: 匿名さん]

>>305
泉岳樹じゃないの？

[314: 匿名さん]

泉さんは違うでしょ笑

[315: 物件比較中さん]

>>313
ソースもないのにそういうのは良くないですよ。

[316: 匿名さん]

>>312
悪意のある書き込みですね。反対地権者の方ですか？

全員同意　→　計画の認可　→　一部の地権者が同意を撤回、という流れでしょ。

[317: 匿名さん]

全員の合意が無くても認可はとれるからねー
最初から反対してたんでしょ結局は

[318: 匿名さん]

阿佐ヶ谷住宅は一団地認定なので、全員合意がなければ地区計画の認可は取れません。
反対している２人も承諾書を提出したことを認めていますよ。

[319: 匿名さん]

しったかぶりの専門家もどきが多くて笑えます。
阿佐ヶ谷住宅は、一団地認定ではありません。
地区計画の都市計画決定に地権者の全員同意は
必要ありません。
少し調べれば分かることです。いい加減なこと
ばかり書く前に少しは勉強しましょう。

[320: 匿名さん]

>>319
あなたは専門家なんですか？

何の専門家なんでしょう？
どっぷり阿佐ヶ谷住宅の再開発の件に関わっているようですが。