プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧 阿佐ヶ谷住宅跡地)

[ビギナーさん]

阿佐ヶ谷住宅跡地（最寄は南阿佐ヶ谷駅）にできるマンションについて何か情報がありましたら教えてください。野村不動産が開発するようです。

物件URL:http://www.proud-web.jp/mansion/asagaya/
所在地：東京都杉並区成田東４丁目63番28他（地番）
交通：丸ノ内線 「南阿佐ヶ谷」駅 　徒歩5分 、総武中央線 「阿佐ヶ谷」駅 　徒歩13分
売主：野村不動産株式会社、株式会社 安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ


【物件情報を追加しました 2014.12.11　管理担当】

[121: 匿名さん]

安ければねｗ

地方から出てきて賃貸に住んでいる人は高いのは買わないよ。

[122: 匿名さん]

反対派も建て替え反対ではなく、１種住専なのに高さ制限を10メートルから20メートルに緩和したり容積率を緩和するのがおかしいと言っている。
周りの一戸建てが建て替える際に、役所がルールを緩めてくれるだろうか。
ここも皆が守っているルールの範囲で建て替えるならいいけどね。
集合住宅は建て替える貧乏人が多いから区は配慮したんだろうけど、そんなことばかりしていたら日本中で住環境の悪化に歯止めがかからない。そもそも１種住専に集合住宅を建てたのが間違いだ。

[123: 匿名さん]

１種低層なんだから、解体後に普通に戸建土地を分譲して、元の所有者の持ち分に応じて清算すればいい。
マンションは商業地や幹線道路沿いに建てればよい。

[124: 匿名さん]

戸建にしちゃえば良いのにね。郊外で値段が高いマンション作っても売れるはずがないし。

[125: 匿名さん]

坪単価200万円は難しいでしょうね。

[126: 匿名さん]

>>122
この団地ができたのは昭和３３年で現都市計画法が施行される前でしょ。
だからこそ緩和だとか配慮してるんだよ。

こういう歴史を見ない身勝手な連中が反対するんだろうね。

[127: 匿名さん]

>>122
>１種住専なのに高さ制限を10メートルから20メートルに緩和したり容積率を緩和するのがおかしいと言っている。

阿佐ヶ谷住宅を建てたころは１種住専ではありませんでした。6階建てだって自由に建てられたのに、後だしジャンケン的にルールを変えられてしまったのですよ。

>周りの一戸建てが建て替える際に、役所がルールを緩めてくれるだろうか。

勝手に建蔽率違反をしている周辺住民が多数見受けられます。このような人まで反対しているのはおかしいと思いませんか。

>>123
>解体後に普通に戸建土地を分譲して、元の所有者の持ち分に応じて清算すればいい。

一団地認定なので分割することは不可能で、一括建て替えしか方法がないのです。

[128: 匿名さん]

郊外でマンションかよｗ

[129: 匿名さん]

郊外？？？
田舎の方ですか？

[130: 匿名]

いいんじゃない。　
その時代にあうルールに変わるのは？
それが規制緩和なのでは？

後だしじゃなくて、今の時代にあってるんだと思います。
一世帯が住むわけじゃなく、何十、何百世帯の住む
地区の開発をするための改正であればいいのでは？

皆、杉並区に住みたいって需要があるから建つ訳だし。

[131: 匿名さん]

生まれた後に法律が制定されたから、自分に法律は適用されないということはあり得ない。
ここはきちんと現在のルールを守らせるべき。
違法建築の戸建も、見て見ぬふりをせずにペナルティを課すべきです。（既存不適格の場合はいいですが）
武蔵野市・三鷹市は違法建築の家は行政がドアに張り紙をして「使用不可」としている場合があるけど、杉並区は緩いんだね。（張り紙を剥がすと刑事罰と書いてある）

[132: 匿名さん]

それなら6階建てを建てられるようにこの地区だけ法律が改正されたのだから、
何も問題ないのでは？
適法に6階建てを建てようとしていることに反対する方がおかしいと思う。

[133: 匿名]

URの賃貸って聞いてましたがﾃﾞﾏ？

[134: 匿名]

賃貸なら良くて分譲ならダメってことですか？

[135: 匿名]

もう契約も済んで引っ越した人もいるので、時間の問題だと思っていたら、震災の影響で６月の完全退居、取り壊しの予定がいくらか延期になるようですね。
反対派の中には震災に感謝しなきゃと言ってた人がいたけど、ひどいことを言うものですね。

[136: 匿名さん]

＞＞１２２
＞そんなことばかりしていたら日本中で住環境の悪化に歯止めがかからない。
この意見には賛成です。
あちこちで『団地』の立替えが進行していますが、みんな環境悪化の高層過密
になっていくようです。
たとえば、ここと同じ公団の建てた『桜上水団地』もその轍を踏みつつあるよ
うです。

＞１種住専に集合住宅を建てたのが間違いだ
この意見は間違いと思う。
そうではなく、１種住専には１種住専にふさわしい集合住宅を建てればよいの
でしょうね。なにも『集合住宅』は過密住宅とは同義語ではないのですから。
それこそテラスハウスは、１種住専にふさわしい集合住宅ではないでしょうか。

[137: 匿名さん]

外国と違って、日本は用途地域が多すぎますよね。
街並みも整然としてないですし、電柱や架線が至るところにありますし。杉並区は教育とか先進的な取り組みを行っているので、役所と住民でアメリカの州法みたいなのを作ってもいいかもしれないですね。
きっと時代に合わせて、法律も見直しをかけないといけないと思います。
隣の中野駅の再開発もタワーマンションを建てる計画が見直し入りましたし。

[138: 匿名]

環境の悪化とは正論だが、低層→低層の建て替えでは余剰床が生まれず取り壊しも新築もすべて住民の費用負担。
それで合意形成できる物件が一体何割ある？皆、金を出したくない（出せない）から難航するわけだ。建て替え成功しているのは住民負担が少ない物件ばかり。

環境の悪化と建物の劣化、外野は前者にはうるさいが後者には意識が向かない。反対するなら金の捻出方法も用意できないと。

[140: 匿名]

法律を曲げてまで建て替えする必要ない。
建物が劣化して本当に住めなくなったら引っ越すか住民負担ででも建て替えするようになるよ。
縮み行く日本で法律を曲げてまで無理にマンションを作る必要はない。

[141: 匿名さん]

外周区ごときで何騒いでいるんですか？
どうでも良いじゃない。

[142: 匿名]

>140

引っ越された後にスラム化がやってきます。貧民自己負担の建て替え？…ご冗談を。

>141

外周区（？）で起こる現象の先を想像しよう☆

[143: 匿名さん]

外周区（？）で起こる現象の先を想像しよう☆＞
近郊アパート地帯スラム化論？

[144: 匿名]

外周とか都心というより、建て替えしたら新規住民の流入が見込めるだけマシ論かな。
余剰床マジックが使えない物件はこの先、相当辛いよ。お屋敷町の低層とか法律が変わらない限り、修繕で凌ぎ続けるしかない。
どころか修繕できる体力があるだけマシ、という建て替え不可の特殊浴場のようなもん。

[145: 匿名さん]

はやく出来ないかな―

[146: 匿名さん]

住民は相変わらず金銭面で妥協しないとのことです。

[147: 匿名さん]

早く更地で売却するのがいいよ。

[148: 匿名さん]

死んだらお金なんて意味ないよ。って言ってやりたい。

[149: 匿名さん]

お願いだから早くお金で解決してください。
あなた達のせいでまちが良くなりません。

[150: 匿名さん]

ちょっとお金もらって、その辺のデザイナーマンションでも買って、趣味の事でもやってた方が自分達も精神的にいいんじゃないかな？

こんなとこで戦ってもしょうがないじゃん。
区？不動産会社？がそれほど的外れな買取価格を提示しているとは思えないだけどな。
そりゃバブル期よりは安いかも知れないけど。　しょうがないよ。

[151: 匿名さん]

野村はなんで継続して開発してるの？？
レピュテーションは平気なの？

[152: 匿名さん]

レピュテーションって（笑）かっこいいですね。　新卒ですか？

こんな小さな件で野村が痛くも痒くもないだろ。

[153: 匿名さん]

野村のデューデリジェンスが甘かったの？

>152
野村の住販の方ですか笑
それとも三井レジの方ですか？？

[157: 匿名さん]

>>153
正確には「デューディリジェンス」ね。

あと「レピュテーションは平気なの？」という質問だと、
レピュテーションの使い方がおかしい。

いずれにしろ、かわいいな。

[160: 匿名さん]

再開発の話が頓挫したと聞きました。
本当ですか？。
どなたか知っている方いますか？。

[161: 匿名さん]

>>160
さすがに頓挫はしないでしょ。裁判中では？

再開発をストップしたら、いずれ廃墟と化して直下型地震で全壊でしょう。

[162: 匿名さん]

この種の判例は過去にもあるとの理由で、裁判所からは訴えを却下されたためすでに解決し、今はデベロッパーと地権者間の契約が遂行されている最中のようです。
問題は都内の某不動産会社が契約成立寸前の地権者を狙い、若干高めの金額での買取りをほのめかしているようです。目的はデベロッパーに対し、さらに高値での転売を狙っているのでしょうが、そうなればまた１年ほど遅れてしまいますね。

[163: 匿名さん]

>>157
自作自演発見！！！
分かりやすいのやめてくれ笑

[164: 匿名さん]

自作自演という日本語の意味を理解してないのか・・・外国人？

[165: 匿名さん]

訴訟で引き延ばされている間に住宅ローン控除が終わっちゃいそうですね。

デベが焦って原告に金を払えば事態は一気に進展するとは思いますが。

[166: 匿名さん]

ってうか今既に日陰じゃん、みたいな家にまで　何階建て反対　みたいなノボリがたっていて笑える。

でもお金もらえれば我慢するんでしょ。じゃあ素直に「お金下さい」ってのぼりにすれば？

[167: 匿名さん]

周囲は低層住宅地なのに、阿佐ヶ谷住宅跡地だけ容積率を緩和して中層化を認めるという話だからね。
まあ、周囲の住民が不満を持つのもわからないでもない。

結局は、金で解決する問題だが。

[168: 匿名さん]

ここが一世一代のゴネ所って思っているんだろうな・・・
まぁ実際その通りなんだろうけど。
せちがらいけど自分も同じ立場だったらそうするかもね。
仕方ないか・・・

[169: 匿名]

こちらは、南阿佐ヶ谷から徒歩何分くらいになるのでしょうか。
こちらを待ちたいですが、ずいぶん先なら、もう他を購入しようと思っています。
やはりこのようなケースはまだ何年もかかると思いますか。

[170: 匿名さん]

バークシティ浜田山みたいにするのであれば、周辺の価値も上がって良いんだが。

[171: 匿名さん]

来週９月１２日から、管理組合事務所や集会所の入っている建物を、まず解体するようです。いよいよですね。

[172: 匿名]

駅遠のこんな場所じゃ苦戦する気がするけど、そういう意味で興味はわくね。

[173: 匿名さん]

管理事務所の解体はパフォーマンスという噂もあるますが、どうなんでしょう。

地域住民の裁判は一度差し戻しになったものの、また新たに高裁へもっていったようです。

等価交換も最初の金額よりもかなりさがり、今結ばれている契約は厳密には等価交換ではないようです。

もうすこし、かかりそうですね。

確かな情報はどこに確認したらよいのでしょう。

[174: 匿名さん]

>>169
2-3年以内に住めるってことはないと思いますよ。
5年～待てるのであれば。

[175: 匿名さん]

今もまだもめているようですが、今すぐに再開発が行われても通常の工事で５年はかかるようですね。

ちょっと先ですね。

[176: 匿名さん]

>>169
広いから、場所によって徒歩5～10分ってところじゃないかな。

南阿佐ヶ谷駅の南側は道が狭くてごちゃごちゃしてるから、
これを気に道を拡げるなど少しは街並を整備して欲しい。

あと、この辺はスーパーが少ないから新阿佐ヶ谷住宅内にできるといいね。

[177: 匿名さん]

魅力は何と言っても善福寺公園の緑だよねー

[181: 匿名さん]

イム都市設計って何者？？

阿佐ヶ谷でうまく住民を説得出来たから
野村不が他の物件でも使ってるのかな
普通の方では無い雰囲気を持っていたけど。。。

[182: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域に特例で６階建ての建物を建てるのはけしからん！
ということで周辺住民が建築確認の取消を求めているらしいですね。

裁判の進捗状況は知りませんが、このまま泥仕合を続けてもお互い何の利益もないでしょうに…。

反対住民も、いつまでも勝ち目のない戦いを続けるのはやめて
（もしかしたら勝算があると思い込んでいるのかもしれませんが）
少しでも事業主から譲歩を引き出す方向性を模索すべきではないでしょうか。

事業主の側も、建築確認が下りたんだから後は知らないという不遜な態度ではなく、
例えば誰でも利用できる広場や認可保育園を設置したり、南阿佐ヶ谷駅の南側には少ない
スーパーマーケットを誘致するなどして付近住民に歩み寄る努力をすべきだと思うのですが…。
（もしこれらの条件が全て満たされているとしたら、事業主には同情しますが）

新しい阿佐ヶ谷住宅の完成を心待ちにしている者としては、何とも歯がゆい思いです。

[183: 匿名さん]

そうか？一低住に6階建てなんて、普通におかしいだろ！

[184: 匿名さん]

>>183
元々の阿佐ヶ谷住宅が建築された時には低住専なんていう概念はありませんでしたからね。
それに、再開発において建蔽率や容積率の特例が認められるのはこの物件に限った話ではありません。

あれだけの広大な土地に低住専の建蔽率、容積率を当てはめてしまうと、
結局は何の風情も味家もない分譲住宅地ができあがってしまいますが、
それこそ付近の住民には何のメリットもないと思いますよ。

６階という高さが妥当かどうかは別として、譲る部分は譲った上で、
引き換えに付近住民にもメリットがある形での再開発を勝ち取るのが
正しい交渉スタンスだと思うのですが・・・。

あんまり書き込むと野村不動産関係者みたいに思われるのでこの辺で。

[185: 匿名]

当事者ではない近所に住んでいるものから勝手に言わせて頂けば…。
魅力的な土地なので手に入れたいが、３〜４階建てで、建蔽率や容積が厳しいと価格が上がってしまう。
従って６階建てとかにしてもらった方が買いやすくはなるよね。
まあいろいろ問題はあるんでしょうが、期待してます。

[186: 匿名さん]

うん、利便施設や公共施設に期待しています。

野村さんよろしく。

[187: 匿名さん]

３５０戸ある阿佐ヶ谷住宅に、現在住んでいるのは２０戸を切ったようです。ほとんどは早々と仮住居へ引っ越したようだけど、まだ本決まりではないのに大丈夫なのですかね。

[188: 匿名さん]

>>187
とっくに総会で建て替えを決議しているんだから、建て替え自体は本決まりしてますよ。
仮に今の建築許可が違法だという判決が出たとしたら、建築計画が練り直されて新たな建築許可が出るだけです。

いずれバタバタするよりも早めに引っ越すという判断はありなのではないでしょうか。

[189: 匿名さん]

>>188
開発許可はまだ申請もできない状態です｡野村不動産と地権者との契約に未成立が若干あり、全く見通しも立っていません。

[190: 匿名さん]

地権者の中にデベがいるから問題なんじゃないんですか？

単に等価交換で今お住まいの方が住み替えるのであれば、ご近所さんだって、長年暮らす顔見知りなんも多く、お金のためなんかに反対しないと思います。

等価交換したデベが高く転売するために、わざわざ区に持ちかけて用途区域の特例を適用させるのは、なんだか違うような…。
金儲けのために近隣はガマンしなきゃならないんですものね。

しかもこの特例、普通は商業地に大きな商業ビルを建てるときに（六本木ヒルズとか）適用されてきたもので、住宅地に適用されたことはないとか。

…と、以前テレビでやってました。

少し離れたとこに住んでますが、約600戸、1200人を超える人が住んだら、狭い道に自動車が増えて怖いだろうな…と思っています。

[191: 匿名]

？ちょっと頓珍漢なんでは。話の筋道としては

建て替えたい地権者がいる
等価交換（延床面積の増床なし）では解体費も建築費も地権者負担で話が暗礁に
余剰床作って新規販売することで地権者の負担軽減

ですよ。デベが地権者から持ち分を買ったりするのは余剰床売った金で建て替えしようという地権者大多数の総意が形成されてから、です。
何年かかるか判らない合意形成前の物件を、上場デベが買ったりはしませんよ（同様に建て替え希望してるウチは、デベに介入を依頼して逆に断られてるくらいです）。

未成立はゴネて金額の吊り上げを希望してるか、物件から出たくない老人かどちらかでしょう。いずれ強制執行でしょうが。

[192: 匿名]

加筆：特例の適用が不可能であれば、デベは最初から話に乗らない可能性が高いでしょうね。
低層＆小規模しか作れないのでは結果売値が高くなり過ぎ売れないリスクも高くなる。グロスも減って手がける旨味も薄くなる。
建築条件の見直しが入ったらそうせざるを得ませんが。最大限売りやすい価格で出すために、今度は仕様を落とすでしょうね。

[193: 匿名さん]

ここで野村不動産はどれくらいの含み損を抱えている計算になるのでしょうか？

[194: 会計士]

含み損って…
取得して販売してから損益がでるでしょう。
まだ保留床未取得、建築・解体原価未確定、未販売で利益も損失もあったものじゃありませんが。

[195: 匿名さん]

時価評価での含み損は？
つまり今他に転売するとしての損害額ですよ。

[196: 匿名]

日テレ跡地買った三菱地所がまだ更地なのに 800億で特損計上、みたいな話？
いくらで買ったか（何部屋まで買ってるか）不明では損失も計算しようがない。
今までの手間賃なら、せいぜい億程度とか？

[197: 匿名さん]

転売して買う人がいるかどうかがそもそも問題では？
野村はいくらで買っちゃったんだろう。

[198: 匿名]

契約と所有権移転の違いをご存知ですか？
どうやって今転売を？

[199: 会計士]

契約と所有権移転の違いをご存知ですか？
どうやって今転売を？

[200: 匿名さん]

野村はタダで撤退できるのですか？
杉並区に将来性は無さそうだし、
さっさと撤退したほうが良いと思うけどな。

[201: 匿名さん]

去年の新宿区、中野区の人口は減少したらしいよ。
時代の波は思ってた以上の速さです。

[202: 会計士]

199です。
名前変えたら連投になってしまった。すいません。
撤退しないでしょ。
ディベロッパーは用地取得しないと日銭が無いですからね。
最低でも粗利があれば、社員養う経費出るし管理部門で売上伸びるし。

[203: 匿名さん]

おお、あの奇跡の団地か・・・　　　

[204: 匿名さん]

資金をもっと将来性があるところに回した方が賢明だと思うけど、撤退も簡単にはできないのでしょうか？契約条件がよく分からないので教えてください。

[205: 匿名]

193,195,197,200,201 って城東教授？
見当違いレスは情報として邪魔なだけ

[206: 匿名]

>204

知ってどうすんの？
建て替えスレあたり読めば話の成り行きくらい分かるよ。
地権者要請にデベが勝算の見込みありと判断して投資してんのに、素人が水差すって愚の骨頂

[207: 匿名さん]

外周区の再開発なんてどうでも良いじゃん。

[208: 匿名]

そう思う人はここ読む必要ないよね。

[209: 匿名]

城南・都心が競争激化で安価に土地買えない。
城東は震災後ヤバイ城西に投資が向くのは必然だろ

[210: 匿名]

そういうこと書くと城東が黙ってないからやめましょ。参考になるいいスレなんだし。
この先、建て替えして復活できる物件か、話題に上がらずスラムの二択と思えば、他スレみたく碌な検討者も見当たらない落書き化は避けたい。

[211: 匿名さん]

確かに、青梅街道方面に抜ける道は狭いですね。

住人の動線としては南阿佐ヶ谷駅方面に出る人が多いわけですから、
朝など通勤時には狭い道に人や自転車や自動車が殺到して
事故が起きたり立ち往生したりというリスクがあるわけですが。

そのあたり、野村さんはどう考えているんでしょうね？
なにも考えていないか・・・。

[212: 匿名]

？デベロッパーがどうして道路整備まで？行政マターでしょう。

[213: 匿名さん]

>>212
だから「なにも考えてないか」って言ったんです。

自分は土地を買って建物を建てるだけ。
道路なんて行政の問題だから混雑しようが知ったことではない。
仮にそんな態度だとしたら付近住民の反発も頷けますね。

そもそも道路の混雑や事故のリスクはマンショ購入者のリスクでもあるわけですが、
そのあたりは購入者にどのように説明するつもりなんでしょうね。

再開発名目に容積率、建蔽率の特例を得たんですから、
行政と道路整備について話し合い、場合によっては、
道路を買い取って区に寄付するくらいの姿勢があってもよいのですが。

[214: 匿名さん]

ちなみに、六本木ヒルズの再開発の時は、
森ビルがヒルズ周辺の道路を整備し、地域の交通利便性向上に貢献してましたよ。

[215: 匿名]

六本木が牙城の森ビルと比較しても仕方ないでしょう。
デベの人間でも何でもありませんが、デベロッパーは基本、売ったらおしまい。購入者は交通環境リスクも織り込み済で買ってるスタンス、
道路を買うコストがかかるなら当然それも織り込んで、なお儲かる試算にならなければ話自体を受けない。

[216: 匿名]

六本木もここも総合設計。
規模は違うがやること一緒で。
分かる？知ったかぶりさん。

[217: 匿名]

総合設計＝周辺整備までやるって幻想でも？
マストなのにやらない、なら訴訟問題でしょう。
願望は脳内に留めておいたほうが。

[218: 匿名さん]

>>217
だから建築許可取消の訴訟になってるじゃない。
いつになったら訴訟が片付いて工事に入るの？

繰り返すけど、行政が低層住宅地にもかかわらず容積率、建蔽率の特例を認めたのは
その施設の再開発が周辺地域、つまり公共にとって利益になると判断したからに他ならない。
地権者とデベとの間ではマストでなくても、公共の観点からは必要になる部分もある。

それにもかかわらず、うちは建てるだけ周辺のことなんて知りませんという
住民軽視の態度が開発遅延を招き、結局余計なコストがかかっているように見えるんだけどね。

まあ、私は別に反対派でもないのでしばらく静観しますわ。

[219: 匿名]

>だから建築許可取消の訴訟になってるじゃない。
>公共の観点からは必要になる部分もある。

「必要になる部分もある」、が≒マストかどうかが争点なわけでしょう。
マストでないと認識してるからデべは訴訟を受けて立つわけで、義務化の前例を作らないように徹底的に争うでしょうね。
余計なコストは新築価格に転嫁、工期の長期化は周辺住民にマイナスとなるだけ。

私も建て替えに興味あるだけで成り行き見守るばかりですが、争うだけ地元が損するってだけのような気が。

[220: 匿名さん]

>>219
訴訟の長期化で開発が遅れても周辺の住民にはデメリットはない。
損をするのはデベだけでしょうに。

マストというのは誰かとの契約で義務づけられているものではないし、
そんな義務は負わないという立場なら別にかまわない。
容積率、建蔽率の特例を受けようが公共性なんて知ったこっちゃない。

ただ、そういう態度は周辺住民との対立を生み、解決にコストがかかり、
結果的にいわくつきマンションになって販売価格も上がって売りづらくなるだろうね。