パークハウス フォレストリエ(千歳船橋)はどうですか？

[購入検討中さん]

周辺の状況、価格予想、その他もろもろ意見交換しましょう！

所在地：東京都世田谷区千歳台1丁目28番1（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩11分
　　　小田急小田原線 「祖師ケ谷大蔵」駅 徒歩13分

[451: 匿名さん]

住環境スレでも質問したのですが、煽りレスの応酬の中で誰にも回答いただけないまま埋もれてしまいました。
なにもこの物件や三菱だけの問題ではありませんが、比較的落ち着いているこちらのスレで聞かせてください。

世田谷区が準備している条例案が成立・施行されると
メゾネットタイプではない地下室付きマンションは既存不適格になってしまうのでしょうか。
その場合、資産価値にどのような影響があるでしょうか。
一部に希少価値が出てくるとの意見もあるようですが、やや疑問に思います。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

世田谷区斜面地における建築物の制限に関する条例　改正素案

■地階に住戸を有する建築物について［新規条項］
　
□地階に住戸を有する建築物の居室の制限
・住居系用途地域（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域）内の地階に住戸を有する建築物は、その住戸の居室のうち１つ以上を地上階に設けなければなりません。
・ただし、地階の住戸の１つ以上の居室の床面が、その居室の外壁が接する周囲の地面より高い位置にある場合は、その住戸は制限を受けません。
※外壁は開口部があるものに限ります。
※からぼりがある場合は、床面とからぼりの外側が接する地面とを比較します。
□地階に住戸を有する建築物が住居系用途地域の内外にわたる場合の措置
・その建築物の全部について、この規定が適用を受けます。
□既存の地階に住戸を有する建築物を大規模の修繕、大規模の模様替え又は用途変更する場合等の制限の緩和
・この規定は適用しません。
□特例による許可
・周辺における土地の利用の状況等に照らし、良好な居住環境が確保されると区長が認めて、事前に許可をした建築物については、適用しません。

[452: 匿名さん]

相変わらず盛り上がりに欠けるマンションだな

[453: 契約済みさん]

＞№４５２
だと思うんだったコメント書くのは止めたらどうですか？

[454: 購入検討中さん]

駅前の様子はどうですか？

[455: 匿名さん]

実際、お客さん多いんでしょうか？

[456: 匿名さん]

＞４５１
地下室住戸に希少価値なんか生まれない。そもそも１低で部屋数増やす＝デベの儲けを増やす目的で作ったものなんだから。
一度でも部屋に入ったことがあればわかるが、昼間でも暗いわ、メゾネットと違って全体が地下にあるので風通しは悪いわ、
なんか湿っぽいわ、最悪。クローゼットの中もすぐカビるらしい。良心的？なデベだと地下だけ除湿機が標準なのは有名な話。
予算はないが、どうしてもこのマンションに住みたい！という人ならＯＫなんだろうが。

[457: 匿名さん]

除湿器が標準装備じゃない地下住戸なんて最近はないでしょ。
それを割り切ればべつに地下住戸も良いと思うけど。大体テラスは日が当たるし、静かだし。

[458: 匿名さん]

＞除湿器が標準装備じゃない地下住戸なんて最近はないでしょ。
そもそも除湿器が必要な部屋ということが問題なんだろ。もっと物事の本質を見ろって。
テラスに日が当たるっていったって目の前は高い壁だし、壁が白いことによる反射光だろ。部屋までは来ない。
テラスが奥行き５ｍくらいあるなら、自然光が入る可能性もあるけどな。
いずれにしろ、地下室住戸は予算はないが物件にこだわる人間が選ぶ部屋だよ。

[459: 匿名さん]

451です。
地下居室に希少価値はやはりないですよね。
マンションの戸数は増やせるのでデベが採算を取りやすく、
それによって本来より低価格で供給されることくらいでしょうか、メリットは。
いずれにせよ、新条例により既存不適格となった場合は、資産価値にマイナスの影響がありそうですね。

[460: 匿名さん]

このマンションは除湿機が標準装備ではないらしい。
それだけ自信をもってるらしいよ。

希少価値があるかどうかはテラス付き物件が欲しいという人が増えてくるかどうかで決まるだろうし、
価値が変動する時は、マンション全体の価値が変動するよ。

個人的にはテラス付きは興味があるなぁ。
格付け.JPの大規模マンション勝手格付けでもこのマンションが第一位になってたし。

でもこのマンションのテラス付きの部屋はもうほとんど完売してるらしいよ、残念。

[461: 匿名さん]

除湿器は標準でしたよ。

[462: 匿名さん]

地下室住まいの人は、これからずっと湿気と戦いつづけることになるな。それでもいいなら、
内覧の時にあまりの部屋の暗さにキャンセルする人もいるらしいから、まだ買うチャンスはあるかもね。

[463: 匿名さん]

でも地下住居つきのマンションって世田谷区では殆どじゃない？
地下がないマンションの方が圧倒的に少ないのでは？

ということはここに限らず世田谷区のマンション殆どが既存不適格になるんだよね？

[464: 物件比較中さん]

世田谷区に既存不適格物件を大量に供給したこちらの売主は、
つくって売ってしまったら関係なし！ですか？

こちらの売主の今後の対応、企業姿勢について、
しっかりと見極めたいと思います。

[465: 匿名さん]

ここは除湿器は標準じゃないよ。やばいんじゃね？

[466: 匿名さん]

除湿機は購入すればいいのでは？

[467: 匿名さん]

掲示板も現地も盛り上がってなく寂しいです

[468: 匿名さん]

１、２年早く完成してればこんなことにはならなかったんだろうね･･･

[469: 匿名さん]

方位で価格に差をつけすぎたんだね。今残ってるとこ高すぎるよ。だから値引きやってるのか。既契約者がかわいそう…

[471: 匿名さん]

まさかここまでコケるとは…最初はあんなに盛り上がってたのに。

[472: 匿名さん]

ここだけじゃないでしょ。リーマンショック以来、まさかこんな事態になるとは思わなかった。
高値で掴んだ初期購入者はどこもきついですよ。
半分売れただけでも…

[473: 匿名さん]

見に行ったが、高級感、グレード云々の差別化ばかり･･･

[474: 匿名さん]

終わったな。。。

[475: 匿名さん]

契約しちゃった人、値引き交渉すればもしかしたら割り戻しいけるかもね！

[476: 契約済みさん]

契約済みの方はこちらへ↓
現地の写真ＵＰしています。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48193/

[477: 匿名さん]

完成して見てみたら想像以上に良くないですね。
立地もきついし。
環八恐いですよ。

[478: 匿名さん]

もうちょっと環八から離れていて、周りが綺麗だったら候補だったんだけど。

[479: 匿名さん]

想像以上に外観、立地も良かったけどね

すくなくとも同社の他物件よりは・・

[480: 匿名さん]

三菱はどこ行っても値下げ交渉してきますね～。ここも例外ではないです。
入居者のこと全く考えてないのでしょうか？

[481: 匿名さん]

１１　パークハウス　フォレストリエ

このマンションも５月に竣工してしまいましたね。
世田谷のこのあたりというのは
２２９戸というスケールにアレルギーを
持つ方々が多いのかもしれませんね。
ちょっと高くても、ひっそりと佇む
「お屋敷」的なマンションの方が
売れ行きがいいような気がします。
価格は「お屋敷」レベルなのですが
立地は庶民的。中身は中流階級・・・・
ちょっとバランスが悪いのが苦戦の原因ですか。

[482: 物件比較中さん]

今週末から敷地内ツアーが始まるようですね。
中庭等実際の雰囲気が判るようなので、一度行ってみようかと。

あとどれ位残っているのでしょう？

[483: 匿名さん]

今行くと値引きやってくれるよ。行ってみたらいいよ！

[484: 匿名]

本当ですか？どのくらい値引きしてくれるんでしょうか？
いよいよ入居ですものね。完成していますし、先方も早く完売したいところなんでしょうか？
ちなみに価格表いただきましたがまだ２０戸くらいは残っているようでした。

[485: 匿名はん]

安くなったとしても既存不適格の物件を買う価値はありますか？

[486: 匿名さん]

資産価値を気にするなら買わなければいいし、永住目的なら買えばいいのです。
他の一戸建てやマンションでも、他の条例で既存不適格になっているものも結構あります。
他のプラス要素と、既存不適格を含むマイナス要素を天秤にかけて、考えに考え抜けば、
資産価値が下がっても後悔しないのでは。
485さんみたいに資産価値を気にするのであれば、地下住戸のない物件や、今後の条例改正
（斜面地や容積率・建ぺい率・道路幅による緩和や制限）を考慮して買うことをお勧めします。

[487: 匿名さん]

マンションに永住目的とは、デベなのか素人なのか…

[488: 匿名さん]

私もうすぐ四十で独り身ですが、三十年でも永住ですよ。

[489: 匿名さん]

ここの掲示板に投稿している人は、ほぼ競合他社の営業マンか本当は買いたいけど買えない人達の集まりなんでしょうか。否定的なことばかり書いてますもんね。かなりの物件数を見ましたが、このマンションは、総合的にかなりレベルの高いマンションだと思いますよ。現地見に行ってください。緑の多さ、外観の立派さ、共有施設や中庭の上質な仕上がり、部屋の上質なスペック。これでこの価格帯であれば、かなりオトクなマンションだと思いますよ。
そんな文句ばかり言うのなら、逆にこれぐらいの価格帯で、フォレストリエより断然いいマンション教えてください。

[490: 匿名さん]

竣工後まで売れ残っていない物件じゃないですか。
あまりに数が多いので物件名は職略させていただきます。

新築で売れ残るということは、当然転売時も苦労するわけです。
これはかなりのデメリットです。
大幅値引き以外では買う価値ないというのが市場の判断。

[491: 匿名さん]

>>489
では、何で竣工後も売れ残っていると思われますか？

[492: 匿名さん]

そうそう。何年も売れ残ってるのがその証拠。
マンション不況と言われつつも、良い物件は竣工前に売れている。
ここより良い物件を探すよりも下を探した方が早い。

[493: 匿名さん]

今のこの不景気で、これだけの大規模物件にもかかわらずこれだけ売れているのはいい方だよ。この１・２年、３０戸～５０戸程度の物件でも今だに売れ残っているマンションたくさんありますよ。竣工後売れ残る等は少しはあるけど、具体的な項目（立地・価格・グレード等々）でフォレストリエよりいいマンションを教えてくださいってこと。７千万円・８千万円程度のマンションでも、このマンションより全然たいしたことないのもあるでしょ。外観がしょぼかったり、エントランスがしょぼかったり、部屋の材質（フローリング・キッチン・トイレ等）が普通だったり。１億超えればもちろんあるけど、５千万円代でフォレストリエに勝るマンション１個でいいから教えてください。

[494: 匿名さん]

このあたりだったら値段は知らないけど、芦花公園のノルマ不動産の物件がいいんじゃないかな。
フォレストリエは環八とゴルフ練習場に囲まれ、音に敏感な人は見送った方が良いのでは？

[495: 匿名さん]

493
マンションの外観以前の問題。
マンションはまず立地。ここは立地がク○

[496: 匿名さん]

グローリオ蘆花公園となら、どっちがマシ？

[497: 匿名さん]

>>493
パークハウス代沢プレイス

[498: 契約済みさん]

>>497
全て羊羹タイプですね。

[499: 匿名さん]

榊氏に書かれちゃねー


このマンションも５月に竣工してしまいましたね。
世田谷のこのあたりというのは
２２９戸というスケールにアレルギーを
持つ方々が多いのかもしれませんね。
ちょっと高くても、ひっそりと佇む
「お屋敷」的なマンションの方が
売れ行きがいいような気がします。
価格は「お屋敷」レベルなのですが
立地は庶民的。中身は中流階級・・・・
ちょっとバランスが悪いのが苦戦の原因ですか。

[500: 匿名さん]

立地が糞なのに加え、間取りも悪い。
70㎡台で3LDKを無理くり作って、収納が足りないという悪循環。
2割引きでも微妙だな。