パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[841: 物件比較中さん]

12月に地代が更新されたようですが、安くなったのでしょうか？
購入者の方おられましたら教えてください。

[842: 匿名さん]

>>840さんみたいにキャッシュ一括できる人は別枠

[843: 匿名さん]

確かに。
840さんみたいにキャッシュ一括ともなると、ある程度値引き交渉以外でも効力発生しそうな勢いです。キャッシュはある程度強いですね。
デベも相手を見ますし、こちらも相手を見て交渉するのがもっともだと思います。失礼ながらヒラじゃなく上席の方を指名してきちんと説明・交渉したほうがいいですよ。自分も納得できるだろうし。
上席もある程度の方だと話はうまく進むでしょうね。これも運でしょうか。

[844: 野良猫]

いやー、この掲示板最初から読みましたが（理解しながら読むのに5時間かかった）、大変勉強になりました。
投資用としてどうよ？とお考えの方がいらっしゃるようなので、素人のつたない金融知識で簡単に概算してみましょう。
正直、地代のインパクトがこんなに大きいとは思いませんでした。以下、想定です。

（前提）
投資対象の物件：47平米（14.2坪）1LDK
保有期間：15年
頭金：1600万円
市中金利：2％（固定）

（費用）
物件価格：3600万円
ローン借入額：2000万円
ローン期間：30年
ローン金利：3.5％（固定）
税額控除（10年間）：180万円

（収入　※15年平均）
賃貸料：1.4万円／坪
空室率：1ヶ月／年
地代費用：5万円／月
その他管理費等：4万円／月

その結果...

①費用の割引現在価値
物件価格：3600万円
地代費用：830万円
その他管理費等：664万円
ローン金利：678万円
（ローンの税額控除：180万円）
合　計　：　5592万円

②収入の割引現在価値賃
貸 料 ： 2754万円

①と②の差額（現在価値）：2838万円
→①と②の差額（15年後の価値）：3820万円

つまり、上記の前提では15年後に買値（3600万円）よりやや高く（！）売れなければ、損することになりますね。。。
もし仮に、本物件の地代が無かったと仮定しますと、現在価値ベースで負担が830万円分軽くなりますから、

①と②の差額（現在価値）：2008万円
→①と②の差額（15年後の価値）：2703万円

ということで、中古物件として25％値下がりした状態（3600万円→2703万円）で売れて収支トントン。これは無理はないかな、と。
あくまで頭の体操ですが、やはり「地代が高い」という諸先輩方の分析／相場感は正しいのかなぁ、と感じた次第です。
イメージとしては、２件分のローンを抱える気分、とでもいいましょうか。たかが地代、されど地代、ですね。
（ですから、上の方々のように830/3600＝24％ほどの値引きないかなー、なんて淡く期待しちゃうのも無理はないかと思います。）

ということで個人的な結論ですが、本件に投資するに適格な方としましては、

①とにかくローンを組まなくていい方
②そして、15年後の市場環境で、借地権＆既存不適格、築15年の物件を上手に捌ける方
③さらに、周辺再開発など不確定要素の物件への影響を見抜ける方

ということになりそうです。要は　資金力のある不動産投資に詳しい方　ということですね。
もちろん、前提条件変えればもっと魅力的になると思います。エクセルでいろいろ試してみてください。
小生？立地と緑地は大変に、本当に魅力的ですが、残念ながら投資対象としては見送り、です泣
でもなー、正直こんな素敵なところに住める方がうらやましいです。
いろんな御意見あろうかと思いますが、御参考まで。

[845: 匿名さん]

立地が抜群なので内覧にでかけてきました。問題は棟内のレストランの匂いがロビーに充満しているのと、入居者にものすごい格好をしている方もお見かけしました、確かに見かけで判断してはいけませんが、グレード的に高級感はありません。つくりは賃貸っぽいですね、大きい間取りのお部屋も賃貸っぽいですし、なんといっても地代がダントツに高い。ただ物件自体の価格は割安ですので、小さい間取りであればランニングコストは多少控え目ですね。それとタワー棟は、西陽が強烈ですので、夏はエアコンガンガンですね。あまり地球によくない物件でしょう。あとは原宿という環境をどう考えるかです。とにかく賃貸のようなつくりにはガックリしました。

[846: 購入検討中さん]

ここは相当数残っていると思いますよ。地代はなんでこんなに高いの？隈さんの設計による仕様ってこんな
ものなの？と疑問だらけですよね。地代で三井さんも相当利益を上げているように感じるので完売に向けては
物件本体価格の大幅値引きしかないと思うんですがねー。

[847: いつか買いたいさん]

野良猫さんへ
同意見です。後25パーセント安ければ検討の枠に入ります。

[848: 匿名さん]

すいません、素人なので教えてください。
こちらの物件は、現金一括購入だと値引きしているとのことですが、ほんとうでしょうか？
私は他の財閥系物件を現金で購入することを条件に複数回価格交渉をしたことがありますが、
交渉に応じてもらえたのは、竣工から一年以上経過した残りものだけでした。
しかもデべの担当者は「現金でもローンでも金額は同じですよ。」と怪訝そうな顔をしていました。

それから、デべが現金で購入するという客に対して値引きを行なうメリットは何でしょう？
ローンが実行されるというのは、金融機関が購入者に代わってデべに対して購入代金を支払い、
同時に購入者に物件の所有権が移転するということです。
デべからすれば、間に金融機関が入っているだけで、現金で支払ってもらうのと変わらないと思うのですが？
公認会計士に会社存続の疑義がつけられた資金繰りが綱渡り状態の弱小デべなら理解できますが、
三井のような大手財閥系デべが、たかだか10億20億程度の現金目当てに値引きするとは考えられないので、
質問させていただきました。

[849: 購入検討中さん]

キャッシュが有利なのは、デベにとってローンが通らなかった時のキャンセルがリスクになるからではないですか。
「融資利用の特例」で、手付金は無条件で返さないといけないですから、契約までの労力が無駄になります。
あと、キャッシュなら提携ローンの賃貸借契約とか抵当権の設定とかも不要です。
特にここは定借なので、所有権物件に比べてローンの審査が厳しいため、キャンセルも多いはずです。
一方で、竣工１年近くなって１／３が売れ残っている状況のようなので、交渉次第で多少の値引きはあるのではないでしょうか。ただ、ここは地代が高くて売れないだけで、物件価格は安いので、大幅な値引きは難しいかと・・・・。

[850: 匿名さん]

ローン借りないほうが　お得ですか？

キャッシュの人は　火災保険入りますか？

[851: 匿名]

アレレ

[852: 匿名さん]

なんであげたの？？

しっかし懐かしいスレですな
半分は売れたのだろうか？？
全てはブリスベージュがお得に感じるくらいクソ高い地代のせいだな

[853: 匿名さん]

さっき見てきました。
立地は流石にイイですね！原宿にしては閑静だし。

造りもグレードも皆が言うほど低いとは思いませんでしたが、
個人的に残念なのは東側(東南東側)に原宿警察署と商業ビルのM-SQUAREが建ちふさがっていて、
朝日＆東日好きとしては午前中の日照が限られる点ですね。

[855: 居住者]

今日、水周りの点検、清掃がありました。

私の階は２０部屋中１６部屋埋まってると、清掃員の方がおっしゃってました。

でも、ほとんど同じ階の方とは、会うことないですね
静かです
フォレスト側なので、部屋の中にいて、テレビやＣＤを消していると、シーン・・・

昨年４月末に入居して驚いたのが
やまぼうしの大木が満開で美しかったこと

また、５月に入るとモンシロチョウが、まるで雪が降るみたいに、飛び交うのです

都心で自然に触れられる環境は最高です

確かに地代（今回の見直しで少し上がりました）は高いですが、気に入ってます
生活は快適です

[856: 購入検討中さん]

高い地代がまた高くなったということですか？うーん、このご時勢で地代が上がるとはどういう公式を
適用しているんですかねー。これではいくら環境が良いといってもうかつに購入はできません。

[857: 匿名さん]

欲しいのですが、地代の高さが大きなネックです。。。

[858: 匿名さん]

ここと広尾ガーデンフォレストを比べた場合、どのように違いますか？
定借は同じ50年で、広尾のほうが高級感あふれる物件だとは思いますが、
お値段も違いますからね。。。
緑のある環境は同じだと思うのですけれども、その他に何かありますか？

[859: 物件比較中さん]

街の雰囲気が違う気がします。
広尾は住宅街ですが、こっちは、もう少し華やかというか賑やかというか。

あと、広尾の方は、高いですが、定借ということ以外、文句付けようがないと思います。
（南青山にある某中古物件の内覧をさせてもらった際に、仲介業者(S友さん)とあれこれ話しをしていたら、その方がフォレストのことを称賛していました。正直な人だなと思いました。）

一方、こちらの方は、いい物件ですが、非の打ちどころがない、というほどのものではないですよね。過去スレみてもよいでしょうし、実際に行かれてみてもよいでしょうし。デベの気合の入れ方が違うといってもよいのかもしれません。あと、地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではないと思います。

とはいえ、やはり、この地に住むことで得られるいい意味での刺激というのはあると思います。街の違いがもたらすものというか。価値観やライフスタイルにあう街選びは重要だと思います。

[860: 匿名さん]

>>価値観やライフスタイルにあう街選びは重要
まさにその通りですね。
建物も大切かもしれませんが、それを取り巻く環境も大切だと考えています。

>>地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではない
そうなんですよね。悩みます。
払う年月を考えると。。。トータルでは、大差がないような気がしています。

すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
ネット通販なども利用されていますか？

[861: 匿名さん]

広尾の方は、どうも値引きしているくさいが、こちらは、どうなんだろ？
情報をお持ちの方、よろしくお願いします。

[862: 匿名さん]

>>すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
>>ネット通販なども利用されていますか？

気になりますね。どうなんでしょう？？？

[863: 匿名さん]

この立地に魅力を感じて購入を検討していますが…他の方々の評価も気になるところです。
分譲開始から１年が経過しましたが、現在、どれだけの数の売れ残りがあるのでしょうか？
お分かりになる方はいらっしゃいますか？

[864: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前って、検討されている方います？
立地からすると、結構お買い得に見えるのですが、
なにかあるのでしょうか？

[865: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前は、「カスケード神宮前」が以前の名称でした。
これで検索したり、下記の全部のスレに目を通せば、だいたいの見当は
つくと思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43501/

[866: 匿名さん]

865さん。ありがとうございます。
カード会社経由で案内がきていたのですが、
ちょっと微妙な物件なんですね。

ただ、物件自体は魅力的で、価格も結構控え目ですね。
最近、別の物件を買ってしまったので、もう購入する
余裕はないのですが、ちょっと悔しいです。
この物件、知っていれば、待っていたかも…。
（現地行っていないので、なんともいえないのですが…。）

[867: 匿名さん]

そうですね、微妙な物件、のようですね。
すでに購入されたのなら、こちらは縁がなかったものとあきらめて、
その物件を大切にされたほうがいいと思いますよ。
あまり深く考えずに、悩まずに。

[868: 匿名]

さすがの三井も神宮前や赤坂、麻布、広尾の大型在庫が貯まってきて、レートの格下げが心配じゃないの。

[869: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前ってもうほとんど終わりですよね

[870: 匿名さん]

ここは残念ながら、定借なのがね…じゃなかったら考えてるんだけど…

[871: 匿名さん]

はーい

[872: 購入検討中さん]

840さん

値引きの件ですが、具体的に何％程引いてくれたのでしょうか？
今検討中なので気になるのですが、、、

[873: 匿名さん]

定借って１０年後には、半値でも売れないって銀行担当に言われた。

ひどくね？

[874: 匿名]

２０％引き
最初は１５％だったけど、なんだかんだでそれくらい。
それでもまだ高いと思ってる。
嫁に負けた。。

[875: 匿名さん]

内装がパークコートで最も手抜きですよね。賃貸仕様分譲価格とはまさにこの物件のこと！
この内装のチープさに気がつかず買ってしまった人は負けですね。
この物件の魅力は立地以外皆無です。

[876: 匿名]

確かに内装はがっかりだな。

提示額にさらに１０００万ほど指値して、入居前にリフォームする以外考えられん。

１０年もすればベコベコになるよあの床。

[877: 匿名]

値引きってウソでしょ？

[878: 874]

値引きは人の顔見てやるよ。
最後の最後でこれでもかっ！ってくらいに。

あれだけ下げればいくら定借ネガだった俺でも心が揺らぐ。

[879: 購入検討中さん]

874　さん

20％の値引きとの情報ありがとうございます。
本体だけではなく登記費用等含めてということですよね。
購入はいつ頃されたのですか？
タイプによって値引き幅は違うのでしょうか？

[880: 匿名さん]

だいぶ前ですが、渋谷区初台で建設中のパークリュクスのパンフレットを請求しましたら、ここの葉書が届きました。
売れなくて困っているのかしら？

[881: 匿名]

３割引いてもあの内装じゃ高いだろ。
定期借地なんだからせめて内装だけでも満足感を！

[882: 匿名さん]

確かにリフォームしないと恥ずかしいレベルの内装グレードですもんね。
フローリングとか。。。はりかえたい。

[883: 購入検討中さん]

パークコート神宮前の中古マンションが売りに出ていますね。
売却希望価格が新規売り出し価格より高めの物件もあります。

現在新築物件が2割引きで販売しているのに（一般には、内密みたいですが）
売買が成立するとは思えません。

賃貸物件も相当数募集していますね。

購入を検討していますが、しばらくは様子見のは方がイイみたいです。

[884: 匿名]

ローンの残債があるから、売るときに価格下げたくても下げられないんだろ。
定期借地の中古は銀行がこぞって融資しないから注意したほうがいいよ。

[885: 匿名さん]

↑↑
ついでに言うと
賃貸中の売買（オーナーチェンジ）の場合、居住用と比べると
極端に取り扱いできる銀行がなくなる。注意。
最悪売るに売れなくなる。（銀行担当者談）

[886: 匿名]

オーナーチェンジは非居住用なので、そもそも住宅ローンは対象外。
定借はそれにも増して担保評価が得られない為、一般的には融資厳しい。

[887: 匿名]

花火大会もうすぐですね。楽しみです。

[888: 匿名さん]

このマンションから、見えますか？

[889: 匿名]

見えたとしても買いたくない

[890: 匿名さん]

地味なマンションだな。ここ。