パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[803: 匿名さん]

いや、借地と定期借地は全く意味が違うんだけど。

[805: 物件比較中さん]

正直なところ外観や内装のチープさをなんとかしてほしかったです。（というより品のなさ・特にアートギャラリー？）隈氏の言いなりになってしまったのでしょうか。デベとしての三井の品質に対するプライドはどこに行ってしまったのか。それともしょせん定期借地だし投資用でしょ？という位置づけなのでしょうか。
隈氏も初期は割りと品のよいものを創っていらっしゃいましたが、今は昔。何故このような中身の伴わない成金趣味にしてしまわれたのか・・・とても残念です。神楽坂では是非上品なものを創って欲しいです。

[806: デベにお勤めさん]

既存不適格て書いたら削除された。

[807: 匿名さん]

このところ新たな書き込みがないので心配していましたが、このスレッドは生きていたのですね
良かった。

[808: 物件比較中さん]

ここでの評判はあまりよくないようですが、売れ行きはどうなのでしょう？
もう限られたタイプの住戸しか残っていないのでしょうか？

[809: 匿名さん]

公開空地を歩いてみた。
フォレストインフォレストはすばらしい。
都心にありながら、鬱蒼とした木々の枝葉がつくりだす陰影は感動さえ覚える。
マンションの庭とは思えない。マイナスイオンいっぱいです。
内装がチープだとかいう人が多いけど、パークマンションではなくパークコートなので過大な期待はしてないし、
気に入らなければ気に入るようにいじればいいだけ。
内装はある程度手を入れられるけど、あの庭と立地は手に入らない。
まだ入荷してなかったけどエヴォーラに興味があるので、ロータスのディーラーもありがたい。
最大の問題は定期借地権だということ。
今住んでるところと近すぎるから、セカンドでも買えない。
惜しい物件だなと思う。

[810: 匿名さん]

ほんとにマイナスイオンあるんですか？

[811: マンション投資家さん]

小さい部屋は間取りのいいところから売ったみたいなので、残ってる部屋はちょっとという感じですね。
早く買っておけばよかったかな。

[812: 匿名さん]

マイナスイオンは眉唾だけれども、やっぱり植物がたくさんあると何かあるのでしょう。

[813: 購入検討中さん]

皆さん、この立地でこの価格、投資としてのメリット、デメリットをどう考えますか？

[814: 購入検討中さん]

投資としてというのは、賃貸に出した場合のことです。
売却はあまり考えていません。
もし投資として魅力があるなら、もっと人気がありすぐ完売するののでは？と思うのですが・・

[815: サラリーマンさん]

賃料も下がってますからね～。
やっぱり地代がたかすぎでは？

[816: 匿名さん]

「三井の賃貸」にここの賃貸がずっと出てるけど、決まってる気配が全くなくここ３か月ほど過ぎています。所有者としてはローン返済はあるわ、地代はかかるわ、たまったもんじゃないだろうね。ほんとご愁傷様です。

[817: 購入検討中さん]

家賃保証システムとかで貸主は三井と契約していないのかな？

[818: マンション投資家さん]

すばらしい立地だと思います。もし土地が所有権なら価格は倍しますでしょう。定期借地権だから半額と考え、その分利回りのいい中古でも買えば、ダブル投資が可能です。ただし、三井の賃貸の査定から２割減で考えるのが賢明でしょう。ちなみに家賃保証システムは査定の何割なのでしょうか？

[819: 匿名さん]

家賃保証を付けますと、賃貸がつく前は想定賃料の約１２％前後が控除された残りが手取りになります。
また、その想定賃料が驚くほど低く設定されるのが三井のあくどさです。

賃貸がついた後は実質賃料の同じ１２％が手数料として取られます。

空室が続くよりはましですが、家賃保証を付けるとかなり手取りは下がってしまいます。全然美味しくありません。

[820: マンション投資家さん]

なるほど査定自体が低いのですね。38㎡17万くらいでだせばすぐお客付くのではないですかね。

[821: サラリーマンさん]

いくら何でも坪15000以下は安すぎでは？
採算あわないでしょ。

[822: 匿名さん]

採算に合う合わないは持ち主の事情。

事実持ち主のエゴの家賃設定で高すぎるから全く決まってない。市場原理をもっと勉強した方が良い。

[823: 物件比較中さん]

竣工してかなりたちますが、値引き情報はないでしょうか？

[824: 匿名さん]

購入済みの者ですけど、約40平米が20万/月くらいで貸せています。
地代を差し引いても充分です。
賃貸の場合、借主は定借かどうかなんて気にしませんから、周囲の相場に比べて値が下がることはあり得ないと考えています。

[825: 匿名さん]

４０平米弱の部屋しか賃貸に出てないのはどうしてかな、と思って賃貸会社に聞いたら、それ以外にもあるけど表に出る前にうまく決まっているからとのことでした。４０平米くらいの所もだいぶ少なくなったし、結構賃貸は決まってるみたいです。森向きか東郷神社向きを買って、借してもいいかなと思ってます。ちなみにここに入っているレストラン、カフェ？は雰囲気いいですね。あまり宣伝もしていないようで、奥まっていて隠れ家的です

[826: 匿名さん]

The Air棟の部屋を賃貸の候補に以前見たことがあります。
部屋の内装がちょっと安っぽくて、連れの者と二人若干苦笑しました。
今使っている洗濯機の方が備え付けのものよりずっと良かったりするのです。
良い物件であるとは思いますが、せっかくなら中もきちんと作って欲しかったです、残念。

[827: 匿名さん]

内装って言うほど気になりますかね？？洗濯機なんかは買えばいいんだし、と思ってしまうのは私だけでしょうか。やはり場所と間取りがすべてかなと思います。そういう意味では原宿の賑やかさは少々気になるものの、このマンションの場所自体は奥まっていて本当住みたいと思えますね。赤坂や六本木はあまり自分の好みではないし。

[828: 匿名さん]

私も賃貸に出していますが、正直言って、自分で住みたいとはあまり思いませんね。特に40㎡前後の部屋は、内装はさておき、収納が少な過ぎます。ただ、場所的に絶対に住みたい人がいると信じて購入した次第です。

[829: 匿名さん]

私も収納の少なさに、断念しました。全くないに等しいくらいの収納です。
収納家具を配置するとかなり狭くなりますからね。

[831: 入居済み住民さん]

収納不足という指摘以外に、
前にも内装がチープという書込みが複数ありましたが、
私は神宮外苑界隈に長く住んでいたこともあり、
この立地、環境の物件は２度と出てこない、と思い購入しました。
収納は入居前にオーダーしてつけてもらったし、
朝、公園スペースを歩いて駅に向かいますが、
とても気持ちよく、快適に暮らしています。

[832: 入居予定さん]

私は比較的収納が多い間取りを選んだので十分まとまりそうです。バルコニーが広い低層棟のほうを選んだのもこだわりでした。敷地の緑地がすごく素敵で惚れ込んで買ってしまいました～。マンションの１階にあるフレンチレストランやカフェ・バーも雰囲気があり、原宿という若者イメージの場所にしては、ここだけは大人の隠れ家的で落ちつきます。もうすぐ入居なので楽しみです。

[833: 匿名さん]

ロケーションや環境は抜群で、一度は住んでみたいところですが、普段の買い物はどうしておられます？

[834: 匿名さん]

オーナーに対してフレンチレストランとカフェバーの飲食代割引のメンバーズカードが送られてきました。管理組合の交渉らしいのですが、味も雰囲気も結構いけてるレストランなので嬉しかったです。利用目的も考えずに購入したので、物は試しで少し高目（坪１８０００）に三井の賃貸に出したところ、すぐに客が付き契約してしまいました。タワーよりフォレスト北向きの低層がお勧めです。

[835: 購入検討中さん]

少しまとまったお金が入りまして港区・渋谷区の一等地物件2～3LDKを1億円程度で購入したいのですが、ここは定期借地権と高い地代以外は満足できる物件なので真剣に検討しています。

毎月約10万円の地代と定期借地権の流通性は気になりますが、売買条件次第で購入しようかと考えています。
私の担当は、値引きは出来ないとけんもほろろで話が通じません。
担当は若い女性で不動産のこともわけわかってないので担当を替えてもらえば値引きにも応じていただけるものでしょうか？
それとも本当に値引きはしていないのでしょうか？
基本的に物件は気に入っているので2割引で買いたいとか無茶はいいません。
しかしこれだけ売れ残った物件を定価で買うほど御人好しの金持ちではありません。
どなたかご存知の方、情報いただけると幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

[836: 匿名さん]

少なくとも私は値引きなしで購入しました。今年の4月のことですが。

[837: 匿名さん]

値引きをコッソリと本当にするなら、
他人に口外しないと念書を書かされるのが一般的ですから、
掲示板で質問しても無駄ですよ。

[838: ビギナーさん]

この場合念書はそんなに拘束力が有るのですか。破ったときのペナルティーはどうなるのでしょうか。

[839: 匿名さん]

>>835さん

値引きうんぬんについて

今、市況が悪いので、値引きが当然のように思っている方が結構いるようが、これは必ずしも
正しい見方ではありません。中小デべロッパーならいざ知らず、大手、特に財閥系
中でも三井不は基本的に、値引きしないとみるべきです。しかし、もちろんこれは大原則で
絶対ではないです。三菱地所の物件ですが一律大幅値引きという書き込みがあります。
（パークハウス上大岡の最新レス参照）

しかしこれなど駅遠で大量売れ残りという特殊事情があり、例外中の例外でしょう。
当物件についていえば、まずまずというか、どちらかといえば、かなり良い売れ行きという
べきです（現在の市況に鑑み）。となれば、普通の見方からすれば、とりあえずというか、
今後もかなりの間、もしくは最後まで値引きなしと見るのが妥当でしょう。

正社員の方なり、ちゃんとした責任者なりに確認することをお勧めしますが（値引きなしの言質が
得られるはず）、その上で、購入したいのなら、早めに決断して、希望の住戸を手に入れるのが
正しい選択だと思います。

[840: 居住者]

>>835　購入検討中さん

値引きの件ですが、私の場合は値引き・・ありました。
キャッシュで一括購入ですが
僭越ながら値引きは相手を見てというのがあるかと思います。
そして交渉術と担当者とのコミュニケーションによるかと思います。
老婆心ながらヒラの担当者なら上席に変えてもらったほうがいいかと思います。

[841: 物件比較中さん]

12月に地代が更新されたようですが、安くなったのでしょうか？
購入者の方おられましたら教えてください。

[842: 匿名さん]

>>840さんみたいにキャッシュ一括できる人は別枠

[843: 匿名さん]

確かに。
840さんみたいにキャッシュ一括ともなると、ある程度値引き交渉以外でも効力発生しそうな勢いです。キャッシュはある程度強いですね。
デベも相手を見ますし、こちらも相手を見て交渉するのがもっともだと思います。失礼ながらヒラじゃなく上席の方を指名してきちんと説明・交渉したほうがいいですよ。自分も納得できるだろうし。
上席もある程度の方だと話はうまく進むでしょうね。これも運でしょうか。

[844: 野良猫]

いやー、この掲示板最初から読みましたが（理解しながら読むのに5時間かかった）、大変勉強になりました。
投資用としてどうよ？とお考えの方がいらっしゃるようなので、素人のつたない金融知識で簡単に概算してみましょう。
正直、地代のインパクトがこんなに大きいとは思いませんでした。以下、想定です。

（前提）
投資対象の物件：47平米（14.2坪）1LDK
保有期間：15年
頭金：1600万円
市中金利：2％（固定）

（費用）
物件価格：3600万円
ローン借入額：2000万円
ローン期間：30年
ローン金利：3.5％（固定）
税額控除（10年間）：180万円

（収入　※15年平均）
賃貸料：1.4万円／坪
空室率：1ヶ月／年
地代費用：5万円／月
その他管理費等：4万円／月

その結果...

①費用の割引現在価値
物件価格：3600万円
地代費用：830万円
その他管理費等：664万円
ローン金利：678万円
（ローンの税額控除：180万円）
合　計　：　5592万円

②収入の割引現在価値賃
貸 料 ： 2754万円

①と②の差額（現在価値）：2838万円
→①と②の差額（15年後の価値）：3820万円

つまり、上記の前提では15年後に買値（3600万円）よりやや高く（！）売れなければ、損することになりますね。。。
もし仮に、本物件の地代が無かったと仮定しますと、現在価値ベースで負担が830万円分軽くなりますから、

①と②の差額（現在価値）：2008万円
→①と②の差額（15年後の価値）：2703万円

ということで、中古物件として25％値下がりした状態（3600万円→2703万円）で売れて収支トントン。これは無理はないかな、と。
あくまで頭の体操ですが、やはり「地代が高い」という諸先輩方の分析／相場感は正しいのかなぁ、と感じた次第です。
イメージとしては、２件分のローンを抱える気分、とでもいいましょうか。たかが地代、されど地代、ですね。
（ですから、上の方々のように830/3600＝24％ほどの値引きないかなー、なんて淡く期待しちゃうのも無理はないかと思います。）

ということで個人的な結論ですが、本件に投資するに適格な方としましては、

①とにかくローンを組まなくていい方
②そして、15年後の市場環境で、借地権＆既存不適格、築15年の物件を上手に捌ける方
③さらに、周辺再開発など不確定要素の物件への影響を見抜ける方

ということになりそうです。要は　資金力のある不動産投資に詳しい方　ということですね。
もちろん、前提条件変えればもっと魅力的になると思います。エクセルでいろいろ試してみてください。
小生？立地と緑地は大変に、本当に魅力的ですが、残念ながら投資対象としては見送り、です泣
でもなー、正直こんな素敵なところに住める方がうらやましいです。
いろんな御意見あろうかと思いますが、御参考まで。

[845: 匿名さん]

立地が抜群なので内覧にでかけてきました。問題は棟内のレストランの匂いがロビーに充満しているのと、入居者にものすごい格好をしている方もお見かけしました、確かに見かけで判断してはいけませんが、グレード的に高級感はありません。つくりは賃貸っぽいですね、大きい間取りのお部屋も賃貸っぽいですし、なんといっても地代がダントツに高い。ただ物件自体の価格は割安ですので、小さい間取りであればランニングコストは多少控え目ですね。それとタワー棟は、西陽が強烈ですので、夏はエアコンガンガンですね。あまり地球によくない物件でしょう。あとは原宿という環境をどう考えるかです。とにかく賃貸のようなつくりにはガックリしました。

[846: 購入検討中さん]

ここは相当数残っていると思いますよ。地代はなんでこんなに高いの？隈さんの設計による仕様ってこんな
ものなの？と疑問だらけですよね。地代で三井さんも相当利益を上げているように感じるので完売に向けては
物件本体価格の大幅値引きしかないと思うんですがねー。

[847: いつか買いたいさん]

野良猫さんへ
同意見です。後25パーセント安ければ検討の枠に入ります。

[848: 匿名さん]

すいません、素人なので教えてください。
こちらの物件は、現金一括購入だと値引きしているとのことですが、ほんとうでしょうか？
私は他の財閥系物件を現金で購入することを条件に複数回価格交渉をしたことがありますが、
交渉に応じてもらえたのは、竣工から一年以上経過した残りものだけでした。
しかもデべの担当者は「現金でもローンでも金額は同じですよ。」と怪訝そうな顔をしていました。

それから、デべが現金で購入するという客に対して値引きを行なうメリットは何でしょう？
ローンが実行されるというのは、金融機関が購入者に代わってデべに対して購入代金を支払い、
同時に購入者に物件の所有権が移転するということです。
デべからすれば、間に金融機関が入っているだけで、現金で支払ってもらうのと変わらないと思うのですが？
公認会計士に会社存続の疑義がつけられた資金繰りが綱渡り状態の弱小デべなら理解できますが、
三井のような大手財閥系デべが、たかだか10億20億程度の現金目当てに値引きするとは考えられないので、
質問させていただきました。

[849: 購入検討中さん]

キャッシュが有利なのは、デベにとってローンが通らなかった時のキャンセルがリスクになるからではないですか。
「融資利用の特例」で、手付金は無条件で返さないといけないですから、契約までの労力が無駄になります。
あと、キャッシュなら提携ローンの賃貸借契約とか抵当権の設定とかも不要です。
特にここは定借なので、所有権物件に比べてローンの審査が厳しいため、キャンセルも多いはずです。
一方で、竣工１年近くなって１／３が売れ残っている状況のようなので、交渉次第で多少の値引きはあるのではないでしょうか。ただ、ここは地代が高くて売れないだけで、物件価格は安いので、大幅な値引きは難しいかと・・・・。

[850: 匿名さん]

ローン借りないほうが　お得ですか？

キャッシュの人は　火災保険入りますか？

[851: 匿名]

アレレ

[852: 匿名さん]

なんであげたの？？

しっかし懐かしいスレですな
半分は売れたのだろうか？？
全てはブリスベージュがお得に感じるくらいクソ高い地代のせいだな

[853: 匿名さん]

さっき見てきました。
立地は流石にイイですね！原宿にしては閑静だし。

造りもグレードも皆が言うほど低いとは思いませんでしたが、
個人的に残念なのは東側(東南東側)に原宿警察署と商業ビルのM-SQUAREが建ちふさがっていて、
朝日＆東日好きとしては午前中の日照が限られる点ですね。

[855: 居住者]

今日、水周りの点検、清掃がありました。

私の階は２０部屋中１６部屋埋まってると、清掃員の方がおっしゃってました。

でも、ほとんど同じ階の方とは、会うことないですね
静かです
フォレスト側なので、部屋の中にいて、テレビやＣＤを消していると、シーン・・・

昨年４月末に入居して驚いたのが
やまぼうしの大木が満開で美しかったこと

また、５月に入るとモンシロチョウが、まるで雪が降るみたいに、飛び交うのです

都心で自然に触れられる環境は最高です

確かに地代（今回の見直しで少し上がりました）は高いですが、気に入ってます
生活は快適です

[856: 購入検討中さん]

高い地代がまた高くなったということですか？うーん、このご時勢で地代が上がるとはどういう公式を
適用しているんですかねー。これではいくら環境が良いといってもうかつに購入はできません。

[857: 匿名さん]

欲しいのですが、地代の高さが大きなネックです。。。

[858: 匿名さん]

ここと広尾ガーデンフォレストを比べた場合、どのように違いますか？
定借は同じ50年で、広尾のほうが高級感あふれる物件だとは思いますが、
お値段も違いますからね。。。
緑のある環境は同じだと思うのですけれども、その他に何かありますか？

[859: 物件比較中さん]

街の雰囲気が違う気がします。
広尾は住宅街ですが、こっちは、もう少し華やかというか賑やかというか。

あと、広尾の方は、高いですが、定借ということ以外、文句付けようがないと思います。
（南青山にある某中古物件の内覧をさせてもらった際に、仲介業者(S友さん)とあれこれ話しをしていたら、その方がフォレストのことを称賛していました。正直な人だなと思いました。）

一方、こちらの方は、いい物件ですが、非の打ちどころがない、というほどのものではないですよね。過去スレみてもよいでしょうし、実際に行かれてみてもよいでしょうし。デベの気合の入れ方が違うといってもよいのかもしれません。あと、地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではないと思います。

とはいえ、やはり、この地に住むことで得られるいい意味での刺激というのはあると思います。街の違いがもたらすものというか。価値観やライフスタイルにあう街選びは重要だと思います。

[860: 匿名さん]

>>価値観やライフスタイルにあう街選びは重要
まさにその通りですね。
建物も大切かもしれませんが、それを取り巻く環境も大切だと考えています。

>>地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではない
そうなんですよね。悩みます。
払う年月を考えると。。。トータルでは、大差がないような気がしています。

すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
ネット通販なども利用されていますか？

[861: 匿名さん]

広尾の方は、どうも値引きしているくさいが、こちらは、どうなんだろ？
情報をお持ちの方、よろしくお願いします。

[862: 匿名さん]

>>すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
>>ネット通販なども利用されていますか？

気になりますね。どうなんでしょう？？？

[863: 匿名さん]

この立地に魅力を感じて購入を検討していますが…他の方々の評価も気になるところです。
分譲開始から１年が経過しましたが、現在、どれだけの数の売れ残りがあるのでしょうか？
お分かりになる方はいらっしゃいますか？

[864: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前って、検討されている方います？
立地からすると、結構お買い得に見えるのですが、
なにかあるのでしょうか？

[865: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前は、「カスケード神宮前」が以前の名称でした。
これで検索したり、下記の全部のスレに目を通せば、だいたいの見当は
つくと思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43501/

[866: 匿名さん]

865さん。ありがとうございます。
カード会社経由で案内がきていたのですが、
ちょっと微妙な物件なんですね。

ただ、物件自体は魅力的で、価格も結構控え目ですね。
最近、別の物件を買ってしまったので、もう購入する
余裕はないのですが、ちょっと悔しいです。
この物件、知っていれば、待っていたかも…。
（現地行っていないので、なんともいえないのですが…。）

[867: 匿名さん]

そうですね、微妙な物件、のようですね。
すでに購入されたのなら、こちらは縁がなかったものとあきらめて、
その物件を大切にされたほうがいいと思いますよ。
あまり深く考えずに、悩まずに。

[868: 匿名]

さすがの三井も神宮前や赤坂、麻布、広尾の大型在庫が貯まってきて、レートの格下げが心配じゃないの。

[869: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前ってもうほとんど終わりですよね

[870: 匿名さん]

ここは残念ながら、定借なのがね…じゃなかったら考えてるんだけど…

[871: 匿名さん]

はーい

[872: 購入検討中さん]

840さん

値引きの件ですが、具体的に何％程引いてくれたのでしょうか？
今検討中なので気になるのですが、、、

[873: 匿名さん]

定借って１０年後には、半値でも売れないって銀行担当に言われた。

ひどくね？

[874: 匿名]

２０％引き
最初は１５％だったけど、なんだかんだでそれくらい。
それでもまだ高いと思ってる。
嫁に負けた。。

[875: 匿名さん]

内装がパークコートで最も手抜きですよね。賃貸仕様分譲価格とはまさにこの物件のこと！
この内装のチープさに気がつかず買ってしまった人は負けですね。
この物件の魅力は立地以外皆無です。

[876: 匿名]

確かに内装はがっかりだな。

提示額にさらに１０００万ほど指値して、入居前にリフォームする以外考えられん。

１０年もすればベコベコになるよあの床。

[877: 匿名]

値引きってウソでしょ？

[878: 874]

値引きは人の顔見てやるよ。
最後の最後でこれでもかっ！ってくらいに。

あれだけ下げればいくら定借ネガだった俺でも心が揺らぐ。

[879: 購入検討中さん]

874　さん

20％の値引きとの情報ありがとうございます。
本体だけではなく登記費用等含めてということですよね。
購入はいつ頃されたのですか？
タイプによって値引き幅は違うのでしょうか？

[880: 匿名さん]

だいぶ前ですが、渋谷区初台で建設中のパークリュクスのパンフレットを請求しましたら、ここの葉書が届きました。
売れなくて困っているのかしら？

[881: 匿名]

３割引いてもあの内装じゃ高いだろ。
定期借地なんだからせめて内装だけでも満足感を！

[882: 匿名さん]

確かにリフォームしないと恥ずかしいレベルの内装グレードですもんね。
フローリングとか。。。はりかえたい。

[883: 購入検討中さん]

パークコート神宮前の中古マンションが売りに出ていますね。
売却希望価格が新規売り出し価格より高めの物件もあります。

現在新築物件が2割引きで販売しているのに（一般には、内密みたいですが）
売買が成立するとは思えません。

賃貸物件も相当数募集していますね。

購入を検討していますが、しばらくは様子見のは方がイイみたいです。

[884: 匿名]

ローンの残債があるから、売るときに価格下げたくても下げられないんだろ。
定期借地の中古は銀行がこぞって融資しないから注意したほうがいいよ。

[885: 匿名さん]

↑↑
ついでに言うと
賃貸中の売買（オーナーチェンジ）の場合、居住用と比べると
極端に取り扱いできる銀行がなくなる。注意。
最悪売るに売れなくなる。（銀行担当者談）

[886: 匿名]

オーナーチェンジは非居住用なので、そもそも住宅ローンは対象外。
定借はそれにも増して担保評価が得られない為、一般的には融資厳しい。

[887: 匿名]

花火大会もうすぐですね。楽しみです。

[888: 匿名さん]

このマンションから、見えますか？

[889: 匿名]

見えたとしても買いたくない

[890: 匿名さん]

地味なマンションだな。ここ。

[891: ビギナーさん]

モデルルームを見に行こうとしたら来週水曜まで営業していないの？？お盆休みだからこそ開いててほしかったんだけど・・・。今日みたいに神宮球場で試合があるときは周辺けっこう混雑してそうね。さらに週末は明治通りでパレードがあるとかなんかで交通規制があるんですって。詳しくはわからないけれど、デモ行進だったら参加してみようかな・・・なんてね(^^♪

[892: ビギナーさん]

最近投稿が有りませんが何かいい情報は有りませんか。

[893: 入居済み住民さん]

住んでますが、静かだし原宿警察の隣なので安心ですよ。
でも、損したくないとか考える人は止めた方がいいと思います。
環境で気持ち良く住むだけ。
買わないのに、止めた方が良いって言う人いますが、それはお金の話で
住むには本当にすごくいいですよ。
内装ちゃちいけど。

[894: 匿名さん]

>>893さん　（ｳｯ･･･まさか怖い人？）

日常の買い物はどちらでされてますか？
紀ノ国屋とか大丸は徒歩では結構遠いし、
買い物袋提げて山手線・地下鉄乗るのもなんとなく･･･
住人のみなさんがどのようにされているのか、教えていただけると
ありがたいです。

[895: 入居済み住民さん]

毎日、スーパーに行かなくてはならない生活であれば
ここに住むのはちょっと難しいです。（通勤に表参道の駅を使うのであれば青山のスーパーに寄って帰宅する事は容易ですが・・・）
私はメインに週一のネットスーパーを利用して、
足りない食材などは千駄ヶ谷の「ミニコープ」（←一番近いと思います）、青山の「紀ノ国屋」「ナチュラルハウス」などを利用しています。
新宿には行きやすいので高島屋のデパ地下も使います。
他に国連大学で毎週土日マルシェをやっているので、楽しみがてら行ったりします。
あともちろん、ピーコックやオリンピック（日用品）はもう少し近くにあります。
他の住人の方は生協さんを利用されている方も多くお見受けします。

[897: 匿名さん]

こんなとこから車でスーパーに行ってる方がかっこいいですよ。

でもみなさん・・・こんな地代高いとこ、まさか買ってないですよね？？？

[901: 匿名さん]

>898
買っちゃってましたか！
駐車場まで借りたら小さい部屋でも毎月１０万以上かかっちゃいますよね。
気分的に自分には無理だったんで、クリアできる方が正直羨ましいですよ。
定借なのは問題ないんですけどね。。。

[903: 匿名さん]

最近の販売情報お持ちの方教えていただけますか。

特に値引き情報を！

少し前までは、2割引位まで可能だったみたいですが
最近は値引き幅が大きくなっているのでしょうか？

[904: 匿名さん]

定借の値引きって本体価格から引くんですか？
２割というのはどこから２割だったんですか？

[905: 匿名さん]

参考に！

[906: 匿名さん]

値引き情報は、No.874に出ていますよ。
内訳は、詳しく分かりませんが、、、

[907: 匿名さん]

２割がいいとこだろ。

[908: 匿名さん]

１年半以上経って、ほぼ選べる部屋もない中、内装と地代がネックでしたが、
こちらにあるように２０％値引きが提示されたら、購入にふみきろうとしましたが、
１５％止まりでした。やはり客を見ているのでしょうかねぇ。。。。
ほかにも興味を示している方がいるし、会社側で承認が下りない・・・とのことですが、
かなり前向きに考えていただけに残念でした。
他にもいる・・・なら、なぜ今まで１年半以上売れていないのか？？とも思いましたが、
他の方が２０％で値引きしてもらっているのに１５％止まりなら、
建物代＋高い地代を払う価値があるのか・・・と少し考えます。
値引き交渉うまくなりたいです。。。。

[909: 匿名さん]

え。。。麻布台買っちゃいましたよ
キャンセルできるかな

[910: 匿名さん]

９０８さん
おいくらぐらいの部屋だったんですか？値引き幅って予算によっても違うと思うのですが

[911: ビギナーさん]

このマンション、不動産サイトで、それぞれ中古と新築のどちらにも出てきますが、まだだれも購入していなければ、新築扱いにずっとなるのですか？
いくらだれも住んだことがない家といっても、築2年以上になり、「中古」と掲げられると、新築を買うつもりで買ったとしても、資産価値を考えると、かなりさみしい気がします・・・。
新築と中古は、どのように定義しているのでしょう？？？

[912: 購入検討中さん]

自分でググれよ

[913: 物件比較中さん]

今さらになって気になっています。ここで出ている値引きの話しは価格のどの部分からの値引きなんですか？

[914: 匿名]

『新築にろくなのないから安くなるならここでもいいか定借だけど』とか？
代官山あたりにすればいいのに

[915: 物件比較中さん]

代官山に行ったこともなければ、今後行くこともないです。山手線外側は論外です、

[916: 匿名]

別に強制するつもりはないですけど…、そんなにいい場所かな？ここ。
定借内側より所有権付外側（といってもあの程度）と思うけど、好みでしょうね。

[917: マンション投資家さん]

代官山に魅力を感じる理由がわからない？
子供向けの店ばかりだし、渋谷が好きなの
２０代の書き込みなのかな

[918: 匿名]

定借に肩入れとは。嘘でも投資家の名が泣く。

[919: 入居済み住民さん]

契約者、住民専用のスレッドを作成しました。

契約済みの方、住民の方はこちらに移動お願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142924/

[920: 匿名さん]

>917
そういう事言い始めたら、ここの周辺は中高生のメッカなんだけどな・・・

[922: 匿名さん]

そこかよ

[923: 匿名]

場所的には魅力なのですが、定借に慣れていなく…。

[924: 購入検討中さん]

パークコート神宮前の購入を検討しましたが、「理不尽なペット規定」によって購入を辞めました。
一見ペットフレンドリーに見えるこの物件、館内は全てショッピングモールのようにペットを抱きかかえ続けなければならない規定があります！！つまり、１５kgのわんちゃんを飼っているとすると、ドアから外に出るまで長い廊下とエレベーターの待ち時間、エレベーター内、長いエントランス、ずっと抱きかかえ続けなければならないので、「女性には無理」で「気軽に散歩」する感覚では外に連れて行けず、柴犬を飼っている女性にはとうてい無理なマンションです。ダックスでも長い廊下を抱きかかえ続けるのは大変で（背中が弱いし）、また、気を使うのは本当にうっとうしいです。一生のことですので、購入を検討される際には注意したほうが良いですよ。三井系は森ビル系に比べて経験上、ペットフレンドリーではないようです。六本木ヒルズ（森）とミッドタウン（三井）を比べてもわかります。三井はささいなことで、ペットに注意をしたりして来ます。

[925: ビギナーさん]

それは普通じゃない

都心のマンションで大型犬飼いたいとか迷惑でしかないけど

[926: 物件比較中さん]

私も同感！

犬が好きな人だけじゃない。
苦手の人だっていますよ。

924さん、あなたの意見がおかしいのでは、、、、
あなたの方が理不尽だとおもいます。

みなさんの意見を聞きたいです。

[927: ビギナーさん]

典型的な排他的な日本のマンションの＊＊主義の方の意見だと思います。

ペットを飼ったことのない人、また、ペットを好きではない人にはわからない意見だと思います。

１５kgのペットを担いで毎日歩く。６５歳のおばあさんが。それのどこが理不尽ではないのですか？女性が。自分の娘が。大変なことです。

家を買って愛犬を可愛がる人がこのようにしいたげられるのは、日本の悪い所で恥ずべき文化だと思いますけど。

本当の思いやり。動物にも。人間にも。それがかけているからあなたはそのようなことを言えるのではないですか？

[928: マンコミュファンさん]

６５歳のおばあさんが大型犬を飼って面倒みれるの？
結局、手放すんでしょ
ホント身勝手で犬がかわいそう

ペットの問題というよりも人でなしの飼い主が一番迷惑

[929: 匿名さん]

通常のマンションでは、ペットの大きさに制限がかかりますね。
15kgのペットを飼いたければ、一戸建てを検討すべきではないでしょうか？

[930: 匿名さん]

まあまあ・・・

このクラスのマンションなら、抱きかかえられる位の大きさまでしか認められないのが普通でしょ。
９２４さんは無理だから諦めたんだし、攻撃的なレスはやめましょうよ。

そんなことよりも、このバカ高い地代のマンションが何割売れたのかの方が気になるよ（笑）

[931: ビギナーさん]

これで、このマンションを検討しているペットを飼っている人、注意が必要だと言うことがわかったでしょう？

５０m以上の廊下。作業員用のエレベーター（裏口です）。一台しかないので、待ち時間大です。その間、ずっと犬を抱きかかえたままです。チワワでなかったら大変です。

このようにうるさい犬嫌いな人々がコンシェルジュに注意する。裏口のエレベーターを使う。それもストレスですよね。

もし検討されるなら、実際に自分の犬を連れて行って、検討している部屋までかついで行って、それが毎日１５年間できるかどうかも考えて購入を検討する必要があるなとつくづく思いました。

この情報が「犬好き」な人たちに少しでも役に立てば幸いです。

[932: ビギナーさん]

パークコート神宮前では１５kgまでの犬は飼っていいことになっています。

[933: 匿名さん]

優先順位の上位に大型犬を飼う事が入る方は、このマンションは検討から外すことですね。
都内はどこも似たりよったり。

私も一戸建てをオススメします。

[934: ビギナーさん]

都内は似たり寄ったりと言うのは大間違いです！

大型犬OKのマンションもたくさんありますし、エントランスやエレベーターは別としても、廊下も犬が歩いても良いマンションがほとんどですよ。このパークコートはおかしい。

犬がエントランスを通らずに裏口からそのまま出れる動線が確保されているマンションはいくらでもあります。分譲マンションなら当たり前のことができていないマンションだと思います。

５０年後には壊されるのだからでしょうか？

[935: 匿名]

日本では子供の数よりペットの数のほうが多いと言われています。きちんとペットを飼っている人も、飼っていない人も、両方気持ち良く生活できる分譲マンションが良いマンションと言えるでしょう。

例えば、ペットの動線の確保と廊下は歩行して良いと言うフェアな規定です。

このパークコートは一方的にペットを飼っている人が気持ち悪い思いをして小さい思いをして暮らさなくてはならない。それは間違っていると思います。

[936: 入居済み住民さん]

ペットバギーやカートに入れて
地下にあるペットの足洗い場にバギーやカートを
お散歩の間置いておくことも出来ますよ。
コンシェルジュでも預かってくれるそうです。

廊下を歩かせる事ですが・・・
以前ペット可のマンションで内廊下にペットを
歩かせて、糞をそのままにする住人などもいて
よく注意書きなどが張り出されていました。
モラルの低い人もいますから、私は反対です。

私も犬を飼っていますが、仲良くなった住人さんの
中には「犬かすごく苦手」という方もいます。
犬を飼っている人、好きな人のみのマンションではないのだから配慮をするのは当たり前です。

[937: 匿名]

確かに。

廊下までダメとはやりすぎよ。小型犬でも５０mもって歩くって大変よ。

そんなに気を使って、裏口に回って、６０００万以上がほとんどでプラス地代でしょ？

６０００万払い終わっても地代１２万強、終わりまで払わないといけないって、地代本当に高いわ。それに、物価と連動して地代が上がるって、どうなの？

[938: 匿名さん]

自演し始めたようですので、この件について真面目にレスするのはやめた方がいいですね。

[939: 匿名]

バギーに入れなければならないんですか？家から散歩するのに。わあ、大変だ。

私もホーマットなど犬を高級マンションで飼っていたことがありますが、犬が廊下を歩けないなんて、考えられません。そして、犬が廊下で糞をするのは聞いたことがありません！！それはすごく特殊なケースだと思います。また、そのような問題があるマンションは聞いたことがありません。

ペット可のマンションで、きちんと動線が確保されてなく、飼い主がバギーにまで入れて移動し無理して気を使って暮らさなければならないなんて、ペットオーナーとして私は反対です。

[940: マンコミュファンさん]

これはネカマの自演ですか

気持ち悪すぎる

[941: 入居済み住民さん]

ご自分で見聞きした事しか信じられない、
可愛そうな方なんですね。

自分以外の住人の方に最低限の気を使って住む、
というのは共同生活では当たり前ですよ。

この様なペットオーナーさんがいるのは
本当に恥ずかしいです。

[942: 入居済み住民さん]

少し感情的に書いてしまいましたので、
整理します。

犬が廊下を歩けるマンションは高級物件などに多く
大型犬がOKだったりします。
（抱いて歩けないのが前提だから）
もちろん違う場合もありますが、
「匿名」さんなどは超高級マンションにお住まい
だった様なので、その路線で物件を探されると
良いと思います。

バギーの件ですが、犬を抱いて歩くのが
問題である様に受け取りましたので、
他の方法を紹介したまでです。

余談ですが最近は犬も高齢化して
やがて歩かせようにも歩けなくなる事もあります。
そんな時にバギーに慣れさせておくのは
良い事ですよ。

マンコミの趣旨と違ってくるといけないので
コメントはこれで最後にしますね。

[943: 匿名さん]

はいはいお疲れ様でした。

[944: 匿名さん]

ここは高級マンションではありませんよ？

[945: 匿名さん]

たばこは愛煙家の肩身が狭いが、ペット好きは強気な人が多いね。
飼う人が飼わない人に配慮するのは当然だと思うが。

たぼこのポイ捨て＝ペットの糞の放置
そのうちペット税も導入されて、肩身が狭くなっていくであろう。

[946: 匿名さん]

飼わない人にとっては迷惑だよね。
マンションが許可しているから仕方がないが。
エレベーターが別とかならまだいいけど一緒だったら臭いとかもあるからな。

[947: 匿名さん]

最近は小型犬を飼っている方がおおいですからね。
ただ、嫌いな人はいいですが、
アレルギーなどがある方にとってはマナーを守ってもらえないのは辛いですよね。

[948: 匿名さん]

>嫌いな人はいいですが

犬嫌いは放っておけばいいって事ですか？

[949: 入居済み住民さん]

ペットは、確かに貨物用エレベーター使用が一応規則になっていますが、
普通のエレベーターでも、同乗者がいる場合、一言断ったて乗ることはできます。

っていうか、誰かに会うことほとんどないです。

貨物用エレベーター使用時に待ち時間なんて全くありません。
引越しとかに使っていない限り、ほとんど空いています。

やはり、アレルギーとかで困る方がいらっしゃるかもしれないということでエレベーターを別にしているのだと思います。

現在、小型犬を飼っていますが、不便は感じません。

けっこう大きめの中型犬を飼ってらっしゃる方もいて、それほどうるさくないのかなと
思っています。

快適ですよ

[950: 匿名さん]

>>っていうか、誰かに会うことほとんどないです。

あたりまえじゃん
入居者が公表値より圧倒的に少ないだけですから。。。

[951: 匿名さん]

入居者が公表値より圧倒的に少ないだけですから。。。

これどうゆう意味ですか？
NO.950さん教えてください。

[952: 匿名]

単純に売れてないってことでは。

[953: 匿名]

貧乏人のひがみ

[954: 匿名]

住めないから文句言う

[955: 匿名]

ﾊﾟｰｸｺｰﾄ神宮前芸能人多いね

[956: 匿名]

憧れ

[957: 匿名さん]

住めないのではなく、住めないアナタ

[958: 匿名]

金がないから住めませんよ…

[959: 匿名]

地震でなにかあっても隣が消防署と警察署だから助かるだろうね。

[960: 匿名]

地震でなにかあっても隣が消防署と警察署だから助かるだろうね。

[961: 匿名]

ほんま

[962: 匿名]

セレブしか住めないから関係ないでしょ！

[963: 匿名]

サラリーマンだから買うにも銀行が金かしてくれませんよ

[964: 匿名さん]

芸能人好きかいな

[965: 匿名]

かわいそうに。

[966: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストのスレには、値引き情報がありますが、
現状のパークコート神宮前値引きはどの位なのか？

昨年は、２割引弱の情報がありましたが、、、

[967: 匿名さん]

久しぶりにここの掲示板見ましたが、犬の件でずいぶん盛り上がったんですね！
私は色々と悩んだ挙句PC浜田山に決めたんですが、ここにもやはり犬の規約は存在しますが、一階の庭付きの部屋ならたしか大型犬も飼えるはずでした。
大好きな犬と一緒に住みたいのなら規約に文句を言う前に一緒に住めるマンションをさがしたら結構色々とあると思いますよ！
家を買うならやっぱり子供の教育環境や、間取りを考えますよね？
それと一緒で犬も家族なんですからしっかりと考えてあげましょうよ！

ちなみに今私が住んでるD棟の一回もまだ入居者はいないみたいです！
毎朝敷地内を大型犬も一杯散歩していますよ！

[968: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストが相当値引きして新規分譲されるみたいですが
こちらはどうするのでしょうか？

新規で契約された方いらっしゃいますか。

[969: 匿名]

967
実際は大型犬は近隣住人が散歩に通るだけでパークシティ浜田山内には３件しかいない報告があり（防災センターに行けば届け出があるからわかる）
あれは近隣住人の大型犬でかなり迷惑なんだよね。
あたかもパークシティ浜田山住人かのように闊歩してるけどさ。関係ないやつは極力来ないでね。
公道とはいえ事実上の私道なんだから他人は敷地内をあまり通るなよな。

[970: 匿名さん]

このマンション、デザインが異常にチープ過ぎませんか？
皆さん我慢強いんですね。

わけのわからん建築家に頼むからこんなことに陥るわけで…。

住人かわいそうに（笑）

[972: 匿名さん]

↑貧乏人のひがみです

[973: 匿名さん]

970さんのコメントをみて、デベの皆さんも、「豚に真珠」という格言を痛感されていることでしょう。

隈研吾も妹島和世もかたなしだからねえ（笑）

なんだかみてると、アーキサイトメビウスとかいう事務所が人気みたいね。
一般のマンションなんて、そのへんが受けるってことなんだろうね。

[974: 物件比較中さん]

ここは、土地オーナーは東京電力（子会社含む）ですか？
もし、東電がオーナーだとすると、原発補償費捻出のため土地を他社に売り渡すことになるのでしょうか？
フォレストinフォレスト（庭）を歩いてみて、親のために購入するのもいいなと思ったのですが、
借地権ということで、土地を転売されてしまうと、いろいろ心配になります。

[975: 匿名]

>>974

東電不動産㈱だな。
聞いたことないが、甘い汁を吸っている企業なのだろう。

[976: 匿名]

なかなか売れませんね ここ。
半数以上が未だに未入居。
ガラガラですね。
この時期定借マンションなんて誰が買う？

[977: 匿名さん]

ここは地代がねえ・・これはどうにもならないだろうな。

場所はすごく好きだし、フォレストはほんとうによかったんで残念。

[978: 匿名さん]

場所いいよねぇ。

[979: 匿名さん]

まだ半分も空いてるんですか...というか良く半分も売れましたね。
ローン終わっても毎月１０万ですよ。

[980: 匿名さん]

３割以上値引きしても、あの地代では売れないよ！

[981: 匿名]

定期借地権は難しいね。しかもここは定期「転」借地権だっけ。
いつまで分譲粘るんだろう。そのうち残り物件は高級賃貸で回すようにするのかな。

[982: 周辺住民さん]

これは明らかに失敗物件だろ　

[983: 物件比較中さん]

内装もほんとに安い賃貸マンションレベルなので
売れ残りは当然でしょう。
なんでこんなこと、デベは予想できなったんですかね？？
どんなマーケッテイングをしてるんだろ？？
素人の私でも「絶対に売れない」って確信できていたのに。

[984: 匿名]

内装は素晴らしかったよ。

[985: 匿名さん]

内装の手抜きが強烈すぎて内覧したこと後悔した。
地代の設定からしても大失敗であることは現時点でも証明されている。

[986: 匿名さん]

６億の部屋があるマンションってここですよね？
もう、間取りが見れないでしょうか？
ちょっと勉強したいのです
どなたか見れる間取りがありましたらよろしくお願いします

[988: 匿名さん]

どんなもんかと冷やかしに行ったら、「早く決めないと売れちゃいますよ」って、おまｗ
これだけ売れ残ってて、早くしないととは図太いにも程があるだろｗ
それぐらい脳味噌溶けてないと不動産営業なんてできないってことか・・・

[989: 匿名]

デザインの悪さが不人気の理由のようですね。
別スレに書き込みがあったので覗きに来ました。

[990: 匿名さん]

こちらの物件に６億の物件があると聞いたのですが本当ですか？
HPみてもそういった物件が見当たらないんですが
売れた物件は表示から外すって聞いたんですが
もう売れちゃいましたか？

[991: 購入検討中さん]

このマンションに６億の部屋なんてないよ！
何か勘違いしてるんじゃないの。

[992: 匿名さん]

借地権マンションって一見分譲価格が安くみえるから広告とかみて食いついちゃうけど詐欺っぽいよね
もっと分かりやすく目立つように書くように行政指導してくれないと

[993: 匿名]

実際借地期間満了が近づいたら、修繕とか清掃とか、どうなるんだろうね。
末期になれば物件の経済価値は０へ向かってまっしぐらなわけで。
かなり荒れそうな気がする。

[994: 匿名]

借地じゃないマンションだって
建替え時期になれば建物の経済価値は０へまっしぐらだよ。

で、土地は残っても
その土地に建つ廃墟は解体撤去しなければいけない。
つまり建物の経済価値は０を通り越してマイナスになるのが
借地ではない物件。
土地代は最初の分譲時に支払い済みだが、土地の価値が下がればそれも損をする。

[995: 匿名さん]

どういうロジックよｗｗ

＞借地じゃないマンションだって
建替え時期になれば建物の経済価値は０へまっしぐらだよ。

[996: 匿名]

借地じゃないマンション、建て替えが決まれば(住民の合意が取れたら)
良い方でしょ。

最悪なのは建て替えひっすなのにできないところでしょ

[997: 匿名さん]

>994
借地権マンションも購入者負担の解体費かかるでしょ？
それを事前に積み立ててるだけで、解体に関して借地権のメリットなんてないわ

一番恐ろしいのは、普通は古いマンションでも無料同然の投げ売りなら買い手はつくけど、ここは買ってもさらに借地料がかかるから、ある程度古くなったら逆に金払ったとしても誰ももらってくれないこと
建物の価値がゴミ並に下がっても借地料には影響ないから毎月の負担は下がることはない
ここを売却して他に移りたくても前述のように無料でも引き取り手がいないから、夜逃げか破産くらいしか逃げることは出来ない
年々劣化し、どうせ壊すからとメンテの行き届かない建物に住むために高額の借地料を払い続ける腹立たしさ
期間満了時には、建物はもちろん資産と呼べるものは何も残らない虚しさ
定期借地の住宅って購入と賃貸のデメリットを合わせたようなものだと思うわ

[998: 周辺住民さん]

原宿からの近道＜図書館まえからブリスべージュ＞いよいよベールをぬぎます。これで原宿から四分になりますね。

[999: 匿名]

最近パレフランスの工事が再開されてますよね。良かった良かった。

[1000: 匿名]

>>997
ここに限っては場所が場所だけに、そこまでひどいことにはならんだろうけどね。
借地権マンション、理論上のリスクはつきまとうと私も思う。

[1001: 匿名]

ここ買った知り合いがもう売ろうか、と言っている。
１日も早い方がいい？５年は経たないと税金高いから待てと言うべき？
（契約者板、空気が重くて相談できる雰囲気じゃないらしい）

[1002: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、
本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217209/

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引き続き、皆様との情報交換の場として
ご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。