パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[781: 匿名さん]

家賃は年初まではすごく落ちて坪３０００円近く落ちましたが、２月くらいからは下げ止まってますね。
今の水準で想定家賃を組んで利回り計算して納得できるなら、買っても大火傷はないでしょう。

[782: 匿名さん]

分譲物件と、借地権で且つ既存不適格物件の違いは10年後に売らなきゃならなくなったときに思い知ることになると思いますよ。

[783: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも同じですが？

[784: 匿名さん]

>>781 下げ止まっているというか、裏で値引きしてるから、実勢価格はもっと下がっているよ。

>>783　広尾ともども、悲惨の結果になりそうですね。

[785: 匿名さん]

え？
裏で値引きしているのですか？聞いたことないですけど、私が騙されているだけ？
担当者いわく、値引きは一切していないと。

[786: 購入検討中さん]

広尾は森林伐採とか環境に対しての問題で大変と聞きました

[787: 匿名さん]

投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。

ここみたいに定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。

参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。でも元本回収後も結局そこで
プラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、いくらで貸し続けられるかが大事。

それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。

ここはその頃に売ろうと思っても二束三文だし、地代もかかり続けるから話にならない。
出口戦略として、数年節税で持って、１０年以内に売り抜けるしかない。

今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。

[789: 物件比較中さん]

講談社Mookの「土地のグランプリ2009」で、ここのマンションが渋谷区で１位になって
いました。その瞬間、この本を買う気がなくなりました。

[790: 購入検討中さん]

書き込みもパタッとなくなりましたね。検討してもしょうがないとみなさん悟ったようです。
引渡し始まってからまた意見交換しましょう。

[792: 契約済みさん]

引渡しは４月２５日です
そこから引越しが始まります

[793: 匿名さん]

PC神宮前はエアーの高層階南西角の絶景眺望部屋のような
ここでしか得られないような特別の付加価値がある部屋以外は
評価が難しいんじゃないかな。南側の部屋は東郷神社が見える
からまだましだけど、ネット情報ではそちら側も何が建つか必ずしも
予断を許さない情勢のようだ。近隣土地の権利関係や利害関係者が
それほど錯綜しているとは知らなかった。周辺の賃貸単価はじりじり
下げてどこが底か分からないから収益物件としてのプラスマイナスも
判断が付きづらいしし50年後の取り壊しが決定しているからterminal
valueの低減も顕著。デベと比べて情報面で圧倒的に不利な個人が、
費用対効果を正確に判断することがどだい無理な物件ではないだろうか。
確かに、ここの特定の方角の高層階の部屋の眺望は凄いよ。park avenue沿いの
ウン十億ションと比べても引けをとらない眺望だと思うが、いかんせん、
部屋が暑すぎで、夏は蒸し風呂状態（ｗになるんじゃないのか。あの向きは。
少なくとも昼間は眺めのいい部屋から退散するしかないんじゃないかなぁと思う。
値段も単価が他の部屋の倍以上ありそうだし判断が難しいなぁ。

Airの高層階の南西角部屋買った人、協力者で割当受けた人の正直な感想を
聞いてみたいと思うけど、誰かいる？

[794: 匿名さん]

>>219の指摘も重いなー。誰も合理的な説明が出来ない。
1年たって余りに不合理な値付けの不合理さがより一層
歪みを拡大しつつあるように思える。
購入予定者、購入者はこの辺りも納得ずくなのかも知れないが、
この物件のどの要素で納得しているんだろうか。


No.219 by 近所をよく知る人　2008/08/30(土) 00:42

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿

[795: 匿名さん]

ＳＭＡＰの草なぎを留置していた原宿警察の裏なんて住む気にならん。今後も六本木や赤坂で捕まった凶悪犯達がいつも真横にいるなんて想像するだけでも気が休まらない。釈放された容疑者たちや、面会者が常にマンションの周りをうろうろする、それが現実。
今回もそうだったけど、マンション前にテレビの報道陣や車両が列になってるのを見ちゃうと、ここは「住むところじゃない」と分かると思いますよ。

[796: 周辺住民さん]

ここの値付けは周囲のPCと比べても相当割高だったと思います。
PC赤坂などでも手付け放棄でキャンセルが相当数出ているという
話を地元の不動産屋さんから聞きましたが、PC神宮前は、さらに
酷いのではないかと想像しています。
私は近隣に住んでいて、物件自体には興味はあるので、毎日、
朝夕と散歩がてら、この物件の前を通ります。先週から入居が
始まっているはずなのに、世帯数から比べると引越の車の数も
少ないように感じました。

この物件の昨年時点での成約率、引渡までの間の手付け放棄での
キャンセル率など、ある程度推測がつく情報などありますでしょうか？

今後の値引きの状況などを見て具体的な検討に入ろうかなと思いますが、
あちらの手の内が全く分からないで交渉、というのも少々分が悪いと
思いますので。

[797: 匿名さん]

>>795
赤坂六本木などの繁華街は広域暴力団の本部や事務所も多いし
そういう土地柄です。警察に入っていない犯罪者が近隣にいる
環境よりは、犯罪者の自由を完全に拘束した上で、飛び道具付で
がっちり監視してくれる警察が隣にある方が遙かにマシだと思い
ますけど。小菅拘置所が横にあるのとはワケが違います。
それにここの警察は、独身寮も併設されていると聞きましたので、
若くて頼りになるお巡りさんが多数いると言うことで、プラス
2はなってもマイナスにはならないでしょう。

[798: 賃貸住まいさん]

この物件は、2，3年経って投げ売り物件が出てきて、
セカンダリーでの価格形成の実態が明らかになる
まではなかなか手が出しづらい物件だろうね。
プロの目から見て、定期借地のこのロケーション、
さらにバブル崩壊後、引渡が始まったこのタイミング
で坪いくらぐらいが適正な価格なのでしょうね。

売り煽りでも買い煽りでもない、プロの冷静な意見を伺ってみたいものです。

[799: 購入検討中さん]

この物件の大きな疑問点として、なぜ、内装が
あそこまでチープに仕上げられているかです。
立地はいいし、そこそこ有名な建築家作って
いるのに、内装は、チープな賃貸仕様と同レベル
又はそれよりも低いレベルではないかと感じました。

三井ならもっと高級な仕様は幾らでもあるのに、
あれだけ高い価格をつけているのに、何故購入予定者
のひんしゅくを買うことを100も承知で、概観から見ても
一見して明らかなほどコストを抑え込まなければならなかったのか、
大きな疑問があります。

何か事情でもあったのでしょうか？

[800: ビギナーさん]

高層階南西角の絶景眺望部屋にお住まいの方。噂通りですか。眺望は。
しかし賃貸で1ヶ月でもいいから住んでみたい。