パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[766: 匿名さん]

>>764　食品偽装とか耐震偽装と同じで、そのうち「在庫偽装」とか起きるかもね。

>>765　むしろ、ネガキャンに必死で反駁している人って何が目的なのかね？
　　　　ネガキャンが嫌なら無視すればいいのに。

[767: 物件比較中さん]

この物件に関してはネガキャンってほとんど「事実」じゃないの。高すぎる地代、高すぎる上物価格、この
２点に尽きると思うが。だから地代を下げるか、上物価格を下げるか、どちらかの策を講じないと売れ残る
のではないですか？というもっともなご意見多数なのでは。そうしてくれれば購入したいですねという人が
多いのもまた事実。現行価格ではやはり１５０戸は売れ残る予感。

[768: 匿名さん]

ここは良い間取り眺望の部屋ととイマイチの部屋の差が大きい。
悪い間取りばかりが売れ残るのは否めないね。
南向きの中・高層の良い間取りは結構無くなってきてる。

[769: 地元不動産業者さん]

ただネガティブ意見ばかり述べて、売れてない事実をアピールすることで検討者の意欲をそぐことを目的としているのであれば、それはまったくもって意味のない行為でしょう。

ただ皆さんの書き込みを拝見するところ、興味があるからこそいい事も悪いことも意見交換し合うことで営業の方の言うことをただ鵜呑みにせずに、冷静な判断をしているように見受けられます。
私がこの掲示板を見たきっかけというのも、当店に来られたお客さまからインターネットでの評判が極めてよくない理由を質問されたからです。私自身はモデルルームに行ったことがないので分かりませんが、ひとついえるのは誰でも意見を主張できるネットにおいてもネガティブなコメントが多いのは、それなりの根拠があるからでしょう。

[770: 匿名さん]

ここの価格は確かに周辺よりも３割近く安いよね。てことは計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になるってことでしょ。お金の現在価値と将来価値を考えた場合、今の価格・地代ってそんなに割高か？？

ここを高いって言う人は、ここが仮に地代が無い所有権物件であっても価格が２～３割高ければ、「高い！信じられない！」って言うんだろうね。どちらにしてもそういう人はこの立地に縁のない人ってこと。

[771: 匿名さん]

先々週にＭＲでネガレスの事を聞いたら、担当から「最近ネットの掲示板の内容の問い合わせが多くなって逆にご来場客が増えています。逆に安心してお帰りいただけます。反響があるという点では良い傾向です」といっていました。確かに最近更新が頻繁だから人目に触れる事多いもんね。

ここでネガレスする人はどういう意図かわからないけど、確実に逆効果になってるから笑えるね。

[772: 匿名さん]

＞計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になる

ここ借地権って分かってます？。

周辺価格（分譲価格）と同等になったらダメじゃん。借地権物件って地代払い終わっても７から８割が良いとこなんですけど。

[773: 匿名さん]

築３０年も４０年もたったら所有権も借地権も価値はそうかわらんよ。３～４０年後の価値なんて考えても意味なし。今手元の資金を残せる方が１００倍価値があるって思う人が買えばいいんじゃね。

[774: 匿名さん]

1億積んで砂上の楼閣手に入れて…かっぽれでも踊りたくなる心境だな。都で心豊かに過ごすには賃貸が一番、一国一城の主になりたくば、皆の衆都を出よ！田園で暮らせ！

神宮だって大昔は森と林、たった40余年前の表参道ですら古切手屋、キデイランド、進駐軍相手に繁盛した似非骨董店、フランセぐらいしかなかったんだぜ、諸君。

[775: 契約済みさん]

昨日、内覧会でした。
金曜日、土曜日と雨天、晴天に関わらず、盛況でした。

自分の契約した部屋を、ゆっくり竹中工務店の方と営業の方と3時間かけて点検
即、対応できるところは、お茶飲んでる間に対応してくれました。
つまり現場の方も2名張り付いてくれてるってこと？

それぞれの内覧者にすべて個別に対応してるので、かなり丁寧な応対でした。

モデルルームも敷地横に転居してるし、便利ですね

生活のコンセプトをホテルライクと考えてるので、共有スペースのゆったり感は、とても良かったです

敷地内の保全林も綺麗に刈り込まれ、これからの庭園の形成に期待感が生まれます

まー、なんだかんだと言われてますが、
契約してみて、本当に良かったです

[776: 匿名さん]

仮に５０㎡の好条件の部屋をキャッシュ、４０００万で買ったとして１６．７万で賃貸に出す。
ただし管理費地代など７．３万は別にもらうと合計２４万ですが、貸せるでしょうか
（ヤフーで見ると貸せそうな気がしますが、いかが。無理だとしたらいくらなら？）。
地代などの値上がり、値下がり等は考慮に入れず、単純計算ですが、
これなら５％で回ったことになるので初期費用が２０年で回収でき、
残りの３０年は、管理費と地代を払えばただで住める計算になりませんかね。
また貸し続けるとして、あとの３０年は部屋代分がそっくり利益にならないの？

所得税や登記代、不動産会社への手数料を考えると実際は回収するのに２５年くらいかかるかな。

飛ぶように売れていないところを見るとだめなんだろうな。

>>775さんはもし購入なさらなかったとして、好条件のお部屋なら新築のこのMS借りましたか？

[777: 匿名さん]

>>776
５％くらいでは全く駄目だと思うよ。
その人の収入にもよるけど、所得税（所得１８００万以上）４０％＋住民税１０％で、利益の半分は税金でなくなる計算です。
すくなくとも利回り１０％くらいないと、投資する意味が．．．。
この手の物件は利回り狙いというより、キャピタルゲイン狙いなんだろうけど、
定期借地権のＭＳはどうなんだろうね。

[778: 匿名さん]

５０平米の好条件の４０００万円の部屋なんてある？　本当に「好条件」ならもっと高い部屋しかないような気が。

[779: 匿名さん]

減価償却が年間１００万以上と諸経費をかなりぶちこめるので、利益の大半は非課税に出来るから、最終利回りが５%ならまあまあの収益だと思いますよ。

地方や郊外、ワンルームなら空室リスクもあるので１０%あったほうがいいですが、これだけの立地とコンセプト、眺望なら空室リスクも低いので悪くはないでしょう。

[780: 購入検討中さん]

↑空室リスクは家賃次第では。神宮前、表参道あたりでの家賃相場は下がり続けてまだまだ
底打ちしないようですが。

[781: 匿名さん]

家賃は年初まではすごく落ちて坪３０００円近く落ちましたが、２月くらいからは下げ止まってますね。
今の水準で想定家賃を組んで利回り計算して納得できるなら、買っても大火傷はないでしょう。

[782: 匿名さん]

分譲物件と、借地権で且つ既存不適格物件の違いは10年後に売らなきゃならなくなったときに思い知ることになると思いますよ。

[783: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも同じですが？

[784: 匿名さん]

>>781 下げ止まっているというか、裏で値引きしてるから、実勢価格はもっと下がっているよ。

>>783　広尾ともども、悲惨の結果になりそうですね。

[785: 匿名さん]

え？
裏で値引きしているのですか？聞いたことないですけど、私が騙されているだけ？
担当者いわく、値引きは一切していないと。

[786: 購入検討中さん]

広尾は森林伐採とか環境に対しての問題で大変と聞きました

[787: 匿名さん]

投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。

ここみたいに定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。

参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。でも元本回収後も結局そこで
プラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、いくらで貸し続けられるかが大事。

それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。

ここはその頃に売ろうと思っても二束三文だし、地代もかかり続けるから話にならない。
出口戦略として、数年節税で持って、１０年以内に売り抜けるしかない。

今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。

[789: 物件比較中さん]

講談社Mookの「土地のグランプリ2009」で、ここのマンションが渋谷区で１位になって
いました。その瞬間、この本を買う気がなくなりました。

[790: 購入検討中さん]

書き込みもパタッとなくなりましたね。検討してもしょうがないとみなさん悟ったようです。
引渡し始まってからまた意見交換しましょう。

[792: 契約済みさん]

引渡しは４月２５日です
そこから引越しが始まります

[793: 匿名さん]

PC神宮前はエアーの高層階南西角の絶景眺望部屋のような
ここでしか得られないような特別の付加価値がある部屋以外は
評価が難しいんじゃないかな。南側の部屋は東郷神社が見える
からまだましだけど、ネット情報ではそちら側も何が建つか必ずしも
予断を許さない情勢のようだ。近隣土地の権利関係や利害関係者が
それほど錯綜しているとは知らなかった。周辺の賃貸単価はじりじり
下げてどこが底か分からないから収益物件としてのプラスマイナスも
判断が付きづらいしし50年後の取り壊しが決定しているからterminal
valueの低減も顕著。デベと比べて情報面で圧倒的に不利な個人が、
費用対効果を正確に判断することがどだい無理な物件ではないだろうか。
確かに、ここの特定の方角の高層階の部屋の眺望は凄いよ。park avenue沿いの
ウン十億ションと比べても引けをとらない眺望だと思うが、いかんせん、
部屋が暑すぎで、夏は蒸し風呂状態（ｗになるんじゃないのか。あの向きは。
少なくとも昼間は眺めのいい部屋から退散するしかないんじゃないかなぁと思う。
値段も単価が他の部屋の倍以上ありそうだし判断が難しいなぁ。

Airの高層階の南西角部屋買った人、協力者で割当受けた人の正直な感想を
聞いてみたいと思うけど、誰かいる？

[794: 匿名さん]

>>219の指摘も重いなー。誰も合理的な説明が出来ない。
1年たって余りに不合理な値付けの不合理さがより一層
歪みを拡大しつつあるように思える。
購入予定者、購入者はこの辺りも納得ずくなのかも知れないが、
この物件のどの要素で納得しているんだろうか。


No.219 by 近所をよく知る人　2008/08/30(土) 00:42

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿

[795: 匿名さん]

ＳＭＡＰの草なぎを留置していた原宿警察の裏なんて住む気にならん。今後も六本木や赤坂で捕まった凶悪犯達がいつも真横にいるなんて想像するだけでも気が休まらない。釈放された容疑者たちや、面会者が常にマンションの周りをうろうろする、それが現実。
今回もそうだったけど、マンション前にテレビの報道陣や車両が列になってるのを見ちゃうと、ここは「住むところじゃない」と分かると思いますよ。

[796: 周辺住民さん]

ここの値付けは周囲のPCと比べても相当割高だったと思います。
PC赤坂などでも手付け放棄でキャンセルが相当数出ているという
話を地元の不動産屋さんから聞きましたが、PC神宮前は、さらに
酷いのではないかと想像しています。
私は近隣に住んでいて、物件自体には興味はあるので、毎日、
朝夕と散歩がてら、この物件の前を通ります。先週から入居が
始まっているはずなのに、世帯数から比べると引越の車の数も
少ないように感じました。

この物件の昨年時点での成約率、引渡までの間の手付け放棄での
キャンセル率など、ある程度推測がつく情報などありますでしょうか？

今後の値引きの状況などを見て具体的な検討に入ろうかなと思いますが、
あちらの手の内が全く分からないで交渉、というのも少々分が悪いと
思いますので。

[797: 匿名さん]

>>795
赤坂六本木などの繁華街は広域暴力団の本部や事務所も多いし
そういう土地柄です。警察に入っていない犯罪者が近隣にいる
環境よりは、犯罪者の自由を完全に拘束した上で、飛び道具付で
がっちり監視してくれる警察が隣にある方が遙かにマシだと思い
ますけど。小菅拘置所が横にあるのとはワケが違います。
それにここの警察は、独身寮も併設されていると聞きましたので、
若くて頼りになるお巡りさんが多数いると言うことで、プラス
2はなってもマイナスにはならないでしょう。

[798: 賃貸住まいさん]

この物件は、2，3年経って投げ売り物件が出てきて、
セカンダリーでの価格形成の実態が明らかになる
まではなかなか手が出しづらい物件だろうね。
プロの目から見て、定期借地のこのロケーション、
さらにバブル崩壊後、引渡が始まったこのタイミング
で坪いくらぐらいが適正な価格なのでしょうね。

売り煽りでも買い煽りでもない、プロの冷静な意見を伺ってみたいものです。

[799: 購入検討中さん]

この物件の大きな疑問点として、なぜ、内装が
あそこまでチープに仕上げられているかです。
立地はいいし、そこそこ有名な建築家作って
いるのに、内装は、チープな賃貸仕様と同レベル
又はそれよりも低いレベルではないかと感じました。

三井ならもっと高級な仕様は幾らでもあるのに、
あれだけ高い価格をつけているのに、何故購入予定者
のひんしゅくを買うことを100も承知で、概観から見ても
一見して明らかなほどコストを抑え込まなければならなかったのか、
大きな疑問があります。

何か事情でもあったのでしょうか？

[800: ビギナーさん]

高層階南西角の絶景眺望部屋にお住まいの方。噂通りですか。眺望は。
しかし賃貸で1ヶ月でもいいから住んでみたい。

[802: 匿名さん]

借地上のマンションはやはり評判悪いみたいですね。　一時真剣に検討してましたがやめて
正解だったかな。

[803: 匿名さん]

いや、借地と定期借地は全く意味が違うんだけど。

[805: 物件比較中さん]

正直なところ外観や内装のチープさをなんとかしてほしかったです。（というより品のなさ・特にアートギャラリー？）隈氏の言いなりになってしまったのでしょうか。デベとしての三井の品質に対するプライドはどこに行ってしまったのか。それともしょせん定期借地だし投資用でしょ？という位置づけなのでしょうか。
隈氏も初期は割りと品のよいものを創っていらっしゃいましたが、今は昔。何故このような中身の伴わない成金趣味にしてしまわれたのか・・・とても残念です。神楽坂では是非上品なものを創って欲しいです。

[806: デベにお勤めさん]

既存不適格て書いたら削除された。

[807: 匿名さん]

このところ新たな書き込みがないので心配していましたが、このスレッドは生きていたのですね
良かった。

[808: 物件比較中さん]

ここでの評判はあまりよくないようですが、売れ行きはどうなのでしょう？
もう限られたタイプの住戸しか残っていないのでしょうか？

[809: 匿名さん]

公開空地を歩いてみた。
フォレストインフォレストはすばらしい。
都心にありながら、鬱蒼とした木々の枝葉がつくりだす陰影は感動さえ覚える。
マンションの庭とは思えない。マイナスイオンいっぱいです。
内装がチープだとかいう人が多いけど、パークマンションではなくパークコートなので過大な期待はしてないし、
気に入らなければ気に入るようにいじればいいだけ。
内装はある程度手を入れられるけど、あの庭と立地は手に入らない。
まだ入荷してなかったけどエヴォーラに興味があるので、ロータスのディーラーもありがたい。
最大の問題は定期借地権だということ。
今住んでるところと近すぎるから、セカンドでも買えない。
惜しい物件だなと思う。

[810: 匿名さん]

ほんとにマイナスイオンあるんですか？

[811: マンション投資家さん]

小さい部屋は間取りのいいところから売ったみたいなので、残ってる部屋はちょっとという感じですね。
早く買っておけばよかったかな。

[812: 匿名さん]

マイナスイオンは眉唾だけれども、やっぱり植物がたくさんあると何かあるのでしょう。

[813: 購入検討中さん]

皆さん、この立地でこの価格、投資としてのメリット、デメリットをどう考えますか？

[814: 購入検討中さん]

投資としてというのは、賃貸に出した場合のことです。
売却はあまり考えていません。
もし投資として魅力があるなら、もっと人気がありすぐ完売するののでは？と思うのですが・・

[815: サラリーマンさん]

賃料も下がってますからね～。
やっぱり地代がたかすぎでは？

[816: 匿名さん]

「三井の賃貸」にここの賃貸がずっと出てるけど、決まってる気配が全くなくここ３か月ほど過ぎています。所有者としてはローン返済はあるわ、地代はかかるわ、たまったもんじゃないだろうね。ほんとご愁傷様です。

[817: 購入検討中さん]

家賃保証システムとかで貸主は三井と契約していないのかな？

[818: マンション投資家さん]

すばらしい立地だと思います。もし土地が所有権なら価格は倍しますでしょう。定期借地権だから半額と考え、その分利回りのいい中古でも買えば、ダブル投資が可能です。ただし、三井の賃貸の査定から２割減で考えるのが賢明でしょう。ちなみに家賃保証システムは査定の何割なのでしょうか？

[819: 匿名さん]

家賃保証を付けますと、賃貸がつく前は想定賃料の約１２％前後が控除された残りが手取りになります。
また、その想定賃料が驚くほど低く設定されるのが三井のあくどさです。

賃貸がついた後は実質賃料の同じ１２％が手数料として取られます。

空室が続くよりはましですが、家賃保証を付けるとかなり手取りは下がってしまいます。全然美味しくありません。

[820: マンション投資家さん]

なるほど査定自体が低いのですね。38㎡17万くらいでだせばすぐお客付くのではないですかね。

[821: サラリーマンさん]

いくら何でも坪15000以下は安すぎでは？
採算あわないでしょ。

[822: 匿名さん]

採算に合う合わないは持ち主の事情。

事実持ち主のエゴの家賃設定で高すぎるから全く決まってない。市場原理をもっと勉強した方が良い。

[823: 物件比較中さん]

竣工してかなりたちますが、値引き情報はないでしょうか？

[824: 匿名さん]

購入済みの者ですけど、約40平米が20万/月くらいで貸せています。
地代を差し引いても充分です。
賃貸の場合、借主は定借かどうかなんて気にしませんから、周囲の相場に比べて値が下がることはあり得ないと考えています。

[825: 匿名さん]

４０平米弱の部屋しか賃貸に出てないのはどうしてかな、と思って賃貸会社に聞いたら、それ以外にもあるけど表に出る前にうまく決まっているからとのことでした。４０平米くらいの所もだいぶ少なくなったし、結構賃貸は決まってるみたいです。森向きか東郷神社向きを買って、借してもいいかなと思ってます。ちなみにここに入っているレストラン、カフェ？は雰囲気いいですね。あまり宣伝もしていないようで、奥まっていて隠れ家的です

[826: 匿名さん]

The Air棟の部屋を賃貸の候補に以前見たことがあります。
部屋の内装がちょっと安っぽくて、連れの者と二人若干苦笑しました。
今使っている洗濯機の方が備え付けのものよりずっと良かったりするのです。
良い物件であるとは思いますが、せっかくなら中もきちんと作って欲しかったです、残念。

[827: 匿名さん]

内装って言うほど気になりますかね？？洗濯機なんかは買えばいいんだし、と思ってしまうのは私だけでしょうか。やはり場所と間取りがすべてかなと思います。そういう意味では原宿の賑やかさは少々気になるものの、このマンションの場所自体は奥まっていて本当住みたいと思えますね。赤坂や六本木はあまり自分の好みではないし。

[828: 匿名さん]

私も賃貸に出していますが、正直言って、自分で住みたいとはあまり思いませんね。特に40㎡前後の部屋は、内装はさておき、収納が少な過ぎます。ただ、場所的に絶対に住みたい人がいると信じて購入した次第です。

[829: 匿名さん]

私も収納の少なさに、断念しました。全くないに等しいくらいの収納です。
収納家具を配置するとかなり狭くなりますからね。

[831: 入居済み住民さん]

収納不足という指摘以外に、
前にも内装がチープという書込みが複数ありましたが、
私は神宮外苑界隈に長く住んでいたこともあり、
この立地、環境の物件は２度と出てこない、と思い購入しました。
収納は入居前にオーダーしてつけてもらったし、
朝、公園スペースを歩いて駅に向かいますが、
とても気持ちよく、快適に暮らしています。

[832: 入居予定さん]

私は比較的収納が多い間取りを選んだので十分まとまりそうです。バルコニーが広い低層棟のほうを選んだのもこだわりでした。敷地の緑地がすごく素敵で惚れ込んで買ってしまいました～。マンションの１階にあるフレンチレストランやカフェ・バーも雰囲気があり、原宿という若者イメージの場所にしては、ここだけは大人の隠れ家的で落ちつきます。もうすぐ入居なので楽しみです。

[833: 匿名さん]

ロケーションや環境は抜群で、一度は住んでみたいところですが、普段の買い物はどうしておられます？

[834: 匿名さん]

オーナーに対してフレンチレストランとカフェバーの飲食代割引のメンバーズカードが送られてきました。管理組合の交渉らしいのですが、味も雰囲気も結構いけてるレストランなので嬉しかったです。利用目的も考えずに購入したので、物は試しで少し高目（坪１８０００）に三井の賃貸に出したところ、すぐに客が付き契約してしまいました。タワーよりフォレスト北向きの低層がお勧めです。

[835: 購入検討中さん]

少しまとまったお金が入りまして港区・渋谷区の一等地物件2～3LDKを1億円程度で購入したいのですが、ここは定期借地権と高い地代以外は満足できる物件なので真剣に検討しています。

毎月約10万円の地代と定期借地権の流通性は気になりますが、売買条件次第で購入しようかと考えています。
私の担当は、値引きは出来ないとけんもほろろで話が通じません。
担当は若い女性で不動産のこともわけわかってないので担当を替えてもらえば値引きにも応じていただけるものでしょうか？
それとも本当に値引きはしていないのでしょうか？
基本的に物件は気に入っているので2割引で買いたいとか無茶はいいません。
しかしこれだけ売れ残った物件を定価で買うほど御人好しの金持ちではありません。
どなたかご存知の方、情報いただけると幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

[836: 匿名さん]

少なくとも私は値引きなしで購入しました。今年の4月のことですが。

[837: 匿名さん]

値引きをコッソリと本当にするなら、
他人に口外しないと念書を書かされるのが一般的ですから、
掲示板で質問しても無駄ですよ。

[838: ビギナーさん]

この場合念書はそんなに拘束力が有るのですか。破ったときのペナルティーはどうなるのでしょうか。

[839: 匿名さん]

>>835さん

値引きうんぬんについて

今、市況が悪いので、値引きが当然のように思っている方が結構いるようが、これは必ずしも
正しい見方ではありません。中小デべロッパーならいざ知らず、大手、特に財閥系
中でも三井不は基本的に、値引きしないとみるべきです。しかし、もちろんこれは大原則で
絶対ではないです。三菱地所の物件ですが一律大幅値引きという書き込みがあります。
（パークハウス上大岡の最新レス参照）

しかしこれなど駅遠で大量売れ残りという特殊事情があり、例外中の例外でしょう。
当物件についていえば、まずまずというか、どちらかといえば、かなり良い売れ行きという
べきです（現在の市況に鑑み）。となれば、普通の見方からすれば、とりあえずというか、
今後もかなりの間、もしくは最後まで値引きなしと見るのが妥当でしょう。

正社員の方なり、ちゃんとした責任者なりに確認することをお勧めしますが（値引きなしの言質が
得られるはず）、その上で、購入したいのなら、早めに決断して、希望の住戸を手に入れるのが
正しい選択だと思います。

[840: 居住者]

>>835　購入検討中さん

値引きの件ですが、私の場合は値引き・・ありました。
キャッシュで一括購入ですが
僭越ながら値引きは相手を見てというのがあるかと思います。
そして交渉術と担当者とのコミュニケーションによるかと思います。
老婆心ながらヒラの担当者なら上席に変えてもらったほうがいいかと思います。

[841: 物件比較中さん]

12月に地代が更新されたようですが、安くなったのでしょうか？
購入者の方おられましたら教えてください。

[842: 匿名さん]

>>840さんみたいにキャッシュ一括できる人は別枠

[843: 匿名さん]

確かに。
840さんみたいにキャッシュ一括ともなると、ある程度値引き交渉以外でも効力発生しそうな勢いです。キャッシュはある程度強いですね。
デベも相手を見ますし、こちらも相手を見て交渉するのがもっともだと思います。失礼ながらヒラじゃなく上席の方を指名してきちんと説明・交渉したほうがいいですよ。自分も納得できるだろうし。
上席もある程度の方だと話はうまく進むでしょうね。これも運でしょうか。

[844: 野良猫]

いやー、この掲示板最初から読みましたが（理解しながら読むのに5時間かかった）、大変勉強になりました。
投資用としてどうよ？とお考えの方がいらっしゃるようなので、素人のつたない金融知識で簡単に概算してみましょう。
正直、地代のインパクトがこんなに大きいとは思いませんでした。以下、想定です。

（前提）
投資対象の物件：47平米（14.2坪）1LDK
保有期間：15年
頭金：1600万円
市中金利：2％（固定）

（費用）
物件価格：3600万円
ローン借入額：2000万円
ローン期間：30年
ローン金利：3.5％（固定）
税額控除（10年間）：180万円

（収入　※15年平均）
賃貸料：1.4万円／坪
空室率：1ヶ月／年
地代費用：5万円／月
その他管理費等：4万円／月

その結果...

①費用の割引現在価値
物件価格：3600万円
地代費用：830万円
その他管理費等：664万円
ローン金利：678万円
（ローンの税額控除：180万円）
合　計　：　5592万円

②収入の割引現在価値賃
貸 料 ： 2754万円

①と②の差額（現在価値）：2838万円
→①と②の差額（15年後の価値）：3820万円

つまり、上記の前提では15年後に買値（3600万円）よりやや高く（！）売れなければ、損することになりますね。。。
もし仮に、本物件の地代が無かったと仮定しますと、現在価値ベースで負担が830万円分軽くなりますから、

①と②の差額（現在価値）：2008万円
→①と②の差額（15年後の価値）：2703万円

ということで、中古物件として25％値下がりした状態（3600万円→2703万円）で売れて収支トントン。これは無理はないかな、と。
あくまで頭の体操ですが、やはり「地代が高い」という諸先輩方の分析／相場感は正しいのかなぁ、と感じた次第です。
イメージとしては、２件分のローンを抱える気分、とでもいいましょうか。たかが地代、されど地代、ですね。
（ですから、上の方々のように830/3600＝24％ほどの値引きないかなー、なんて淡く期待しちゃうのも無理はないかと思います。）

ということで個人的な結論ですが、本件に投資するに適格な方としましては、

①とにかくローンを組まなくていい方
②そして、15年後の市場環境で、借地権＆既存不適格、築15年の物件を上手に捌ける方
③さらに、周辺再開発など不確定要素の物件への影響を見抜ける方

ということになりそうです。要は　資金力のある不動産投資に詳しい方　ということですね。
もちろん、前提条件変えればもっと魅力的になると思います。エクセルでいろいろ試してみてください。
小生？立地と緑地は大変に、本当に魅力的ですが、残念ながら投資対象としては見送り、です泣
でもなー、正直こんな素敵なところに住める方がうらやましいです。
いろんな御意見あろうかと思いますが、御参考まで。

[845: 匿名さん]

立地が抜群なので内覧にでかけてきました。問題は棟内のレストランの匂いがロビーに充満しているのと、入居者にものすごい格好をしている方もお見かけしました、確かに見かけで判断してはいけませんが、グレード的に高級感はありません。つくりは賃貸っぽいですね、大きい間取りのお部屋も賃貸っぽいですし、なんといっても地代がダントツに高い。ただ物件自体の価格は割安ですので、小さい間取りであればランニングコストは多少控え目ですね。それとタワー棟は、西陽が強烈ですので、夏はエアコンガンガンですね。あまり地球によくない物件でしょう。あとは原宿という環境をどう考えるかです。とにかく賃貸のようなつくりにはガックリしました。

[846: 購入検討中さん]

ここは相当数残っていると思いますよ。地代はなんでこんなに高いの？隈さんの設計による仕様ってこんな
ものなの？と疑問だらけですよね。地代で三井さんも相当利益を上げているように感じるので完売に向けては
物件本体価格の大幅値引きしかないと思うんですがねー。

[847: いつか買いたいさん]

野良猫さんへ
同意見です。後25パーセント安ければ検討の枠に入ります。

[848: 匿名さん]

すいません、素人なので教えてください。
こちらの物件は、現金一括購入だと値引きしているとのことですが、ほんとうでしょうか？
私は他の財閥系物件を現金で購入することを条件に複数回価格交渉をしたことがありますが、
交渉に応じてもらえたのは、竣工から一年以上経過した残りものだけでした。
しかもデべの担当者は「現金でもローンでも金額は同じですよ。」と怪訝そうな顔をしていました。

それから、デべが現金で購入するという客に対して値引きを行なうメリットは何でしょう？
ローンが実行されるというのは、金融機関が購入者に代わってデべに対して購入代金を支払い、
同時に購入者に物件の所有権が移転するということです。
デべからすれば、間に金融機関が入っているだけで、現金で支払ってもらうのと変わらないと思うのですが？
公認会計士に会社存続の疑義がつけられた資金繰りが綱渡り状態の弱小デべなら理解できますが、
三井のような大手財閥系デべが、たかだか10億20億程度の現金目当てに値引きするとは考えられないので、
質問させていただきました。

[849: 購入検討中さん]

キャッシュが有利なのは、デベにとってローンが通らなかった時のキャンセルがリスクになるからではないですか。
「融資利用の特例」で、手付金は無条件で返さないといけないですから、契約までの労力が無駄になります。
あと、キャッシュなら提携ローンの賃貸借契約とか抵当権の設定とかも不要です。
特にここは定借なので、所有権物件に比べてローンの審査が厳しいため、キャンセルも多いはずです。
一方で、竣工１年近くなって１／３が売れ残っている状況のようなので、交渉次第で多少の値引きはあるのではないでしょうか。ただ、ここは地代が高くて売れないだけで、物件価格は安いので、大幅な値引きは難しいかと・・・・。

[850: 匿名さん]

ローン借りないほうが　お得ですか？

キャッシュの人は　火災保険入りますか？

[851: 匿名]

アレレ

[852: 匿名さん]

なんであげたの？？

しっかし懐かしいスレですな
半分は売れたのだろうか？？
全てはブリスベージュがお得に感じるくらいクソ高い地代のせいだな

[853: 匿名さん]

さっき見てきました。
立地は流石にイイですね！原宿にしては閑静だし。

造りもグレードも皆が言うほど低いとは思いませんでしたが、
個人的に残念なのは東側(東南東側)に原宿警察署と商業ビルのM-SQUAREが建ちふさがっていて、
朝日＆東日好きとしては午前中の日照が限られる点ですね。

[855: 居住者]

今日、水周りの点検、清掃がありました。

私の階は２０部屋中１６部屋埋まってると、清掃員の方がおっしゃってました。

でも、ほとんど同じ階の方とは、会うことないですね
静かです
フォレスト側なので、部屋の中にいて、テレビやＣＤを消していると、シーン・・・

昨年４月末に入居して驚いたのが
やまぼうしの大木が満開で美しかったこと

また、５月に入るとモンシロチョウが、まるで雪が降るみたいに、飛び交うのです

都心で自然に触れられる環境は最高です

確かに地代（今回の見直しで少し上がりました）は高いですが、気に入ってます
生活は快適です

[856: 購入検討中さん]

高い地代がまた高くなったということですか？うーん、このご時勢で地代が上がるとはどういう公式を
適用しているんですかねー。これではいくら環境が良いといってもうかつに購入はできません。

[857: 匿名さん]

欲しいのですが、地代の高さが大きなネックです。。。

[858: 匿名さん]

ここと広尾ガーデンフォレストを比べた場合、どのように違いますか？
定借は同じ50年で、広尾のほうが高級感あふれる物件だとは思いますが、
お値段も違いますからね。。。
緑のある環境は同じだと思うのですけれども、その他に何かありますか？

[859: 物件比較中さん]

街の雰囲気が違う気がします。
広尾は住宅街ですが、こっちは、もう少し華やかというか賑やかというか。

あと、広尾の方は、高いですが、定借ということ以外、文句付けようがないと思います。
（南青山にある某中古物件の内覧をさせてもらった際に、仲介業者(S友さん)とあれこれ話しをしていたら、その方がフォレストのことを称賛していました。正直な人だなと思いました。）

一方、こちらの方は、いい物件ですが、非の打ちどころがない、というほどのものではないですよね。過去スレみてもよいでしょうし、実際に行かれてみてもよいでしょうし。デベの気合の入れ方が違うといってもよいのかもしれません。あと、地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではないと思います。

とはいえ、やはり、この地に住むことで得られるいい意味での刺激というのはあると思います。街の違いがもたらすものというか。価値観やライフスタイルにあう街選びは重要だと思います。

[860: 匿名さん]

>>価値観やライフスタイルにあう街選びは重要
まさにその通りですね。
建物も大切かもしれませんが、それを取り巻く環境も大切だと考えています。

>>地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではない
そうなんですよね。悩みます。
払う年月を考えると。。。トータルでは、大差がないような気がしています。

すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
ネット通販なども利用されていますか？

[861: 匿名さん]

広尾の方は、どうも値引きしているくさいが、こちらは、どうなんだろ？
情報をお持ちの方、よろしくお願いします。

[862: 匿名さん]

>>すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
>>ネット通販なども利用されていますか？

気になりますね。どうなんでしょう？？？

[863: 匿名さん]

この立地に魅力を感じて購入を検討していますが…他の方々の評価も気になるところです。
分譲開始から１年が経過しましたが、現在、どれだけの数の売れ残りがあるのでしょうか？
お分かりになる方はいらっしゃいますか？

[864: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前って、検討されている方います？
立地からすると、結構お買い得に見えるのですが、
なにかあるのでしょうか？

[865: 匿名さん]

ブリスベージュ神宮前は、「カスケード神宮前」が以前の名称でした。
これで検索したり、下記の全部のスレに目を通せば、だいたいの見当は
つくと思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43501/