パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[744: 匿名さん]

１ドル100円前後ならトヨタは赤字にならんのじゃないか！てか、早ければ今年の秋あたりから回復しだす可能性もあるから、そんなに相場は崩れんのとちゃうか。他に選択肢があるんであれば、じっくりひきつけて安値を拾うって感覚もわかるけど、これから出てくる物件でここと同レベル、あるいはここ以上のレベルの立地の物件って、これからの５年間にどこがありそうなの？

[747: 匿名さん]

確かに、ネガスレする目的って、単に気に入ってるんで、うまく安く買いたいんでケチをつけてる場合と、もしかすると株で大損したりとか、会社が傾いてくびになったり給与が減ったりして、決済不能になりそう、あるいはキャンセルせざるをえなくなっている自分への怒りを物件への誹謗中傷としてやつあたりするという形に昇華させているのではないかという気がしてきた。イイ女にふられてあの女やヤリマンだとか、大学入試に落ちて、勉強だけが人生じゃないとか、そんな感じ？客観的に考えて、ここって、女でいったらふじわらのりかとか大学でいったら東大とかだからね。

[748: 物件比較中さん]

それほど価値ある物件ならなぜ本日現在完売していないの？そぼくな疑問です。

[749: 匿名さん]

定期借地権だから将来中古で二束三文とか、売れないとか騒がれているけど、広尾ガーデンフォレストが完成した以上、定借物件の評価も徐々に明確になっていき概ね２０年くらいまではそんなに極度な目減りは無いような気がする。それ以降は「相場家賃×残年数－（想定）地代×残年数＋居住価値」くらいでは売れるのではないでしょうか。

今まで定借が中古で敬遠されていたのは、評価方法が不明確だったから。これからは広尾ＧＦの影響や、フランス大使館跡地等、かなり多くの定借物件が計画されてるから、出口対策として早急に評価方法が整備されていきそうです。

[750: 匿名さん]

さすがにふじわらのりかに東大はいいすぎでしょうが、結構いいせんいってるとは思います。

女性に言い換えるなら、こんな女性では？

すごい素敵な女性と思いがけず、あまりお金をかけずに結婚できることになった。
でもこの女性はブランド好き少々金遣いが荒く、結婚後もブランドバッグや高級服で結構毎月お金がかかる。
将来別れようと思っても、魅力はあるものの金使いの荒さは少々周囲で有名で新たな相手が見つかるかは
分からない。そしてその女性は５０年後に確実に死ぬ。

ようはこういう女性を好きになるかならないかの問題でしょ。好きになっちゃったら少々の雑音は関係ない。
納得さえ出来ていたら損得じゃないんだなきっと。男って意外とこういう女って好きだよね。
金持ちほどこういう女を囲っておきたくなる。

[751: 匿名さん]

借地だとかランニングコストを考えなければ、物件の立地は良いし値段もわるくないかも。

[752: 匿名さん]

＞７５０
うまい。

[753: 購入検討中さん]

>>750
なるほど（笑）

[754: 匿名さん]

> 借地だとかランニングコストを考えなければ、

考えろよｗ

>>748　

まあまあ、デベも必死なんだから、営業さんの妄想ぐらい多めにみてあげましょう。
MRが暇で他にやることがないんでしょう。

[755: 匿名さん]

またあんたか。最近口調でわかるよ。

[756: 匿名さん]

いやですわ。わたくしでしたらこういうマンションは買いませんわよ。原宿は若い人が多くて。
昔は畑ですからこの辺は。ホホホホホホホーーーーーーーーーーーホ。

[757: 匿名さん]

ふと悲しくなりませんか？

[758: サラリーマンさん]

742とか749とか誰が見てもデベの営業の意見ですね。自社の他物件の売れ行きと比較するなんて明確ですが、、。
それはそれでいいとして…私は物件としては立地も素晴らしく興味があるのですが、値下がりするまで待つ派としてはネガティブな意見もポジティブな意見も全て欲しいです。
だから、そんなに自社物件のことを頑張ってフォローしなくてもいいですよ。そこまで弱気な姿勢が伝わって来ちゃうと、購入検討者としては不信感をいだいてしまいます（^^;）

最近借地の物件が増えているけれど、そのいずれのものよりも借地代が高いってのは事実。不動産関係の友人いわく実際に契約出来ているのは120戸以下というのも事実。そして、私を含めて安くなれば住んでみたい！と思っている人がいるのも事実。

[759: 匿名さん]

最新の価格表の「販売済」を一つ一つ数えたら、１９０っていう数字になったので確かだと思いますよ。

[760: 匿名さん]

サクラも含まれているんでしょ。実際は100戸も売れてないんじゃない？

[761: 住まいに詳しい人]

どうでもいいことだけど、もし７５９さんが真面目に言ってるなら教えてあげようか？
「販売済み」とか「供給済み」ってどのデベの価格表にも書いてあるけど、それを鵜呑みにしない方がいいよ。
販売したけど契約にならなかったからって、馬鹿正直に「キャンセル再販売住戸」なんてかっこ悪いことはしないよ。Ｔ建物もＮ不動産も・・・というかその業界の一般常識だから、三井といえども同様でしょ。

[762: 同業他社購入検討中さん]

申し込みがあって契約にならなかった住戸は販売期が終わるたびに「先着順住戸」になるからすぐにわかりますよ。これは当社でも三井でも一緒です。売れてないのに売れているようにサクラを入れて価格表を作るのは「虚偽記載」で大変な問題になりますからあるわけないでしょ。

[763: 匿名さん]

ばれなきゃ「大変な問題」にはならないからね...。
ていうか、どのデベも潰れる瀬戸際だから、サクラでもなんでも卑怯な手段を使ってくると思う。

[764: 匿名さん]

じゃあ統計発表されるマンション在庫数もデタラメだと？
すごいこと言う人だねえ。

[765: 匿名さん]

売れてないことを必死で訴えてる人って何が目的なんですかねえ。
最近は赤坂や麻布十番よりも反響も売れ行きもいいみたいだよ。
ネガレスの真意をモデルルームできいたら『ほとんどデマです』と迷惑そうでした。『よくあること』でもあるそうです。

[766: 匿名さん]

>>764　食品偽装とか耐震偽装と同じで、そのうち「在庫偽装」とか起きるかもね。

>>765　むしろ、ネガキャンに必死で反駁している人って何が目的なのかね？
　　　　ネガキャンが嫌なら無視すればいいのに。

[767: 物件比較中さん]

この物件に関してはネガキャンってほとんど「事実」じゃないの。高すぎる地代、高すぎる上物価格、この
２点に尽きると思うが。だから地代を下げるか、上物価格を下げるか、どちらかの策を講じないと売れ残る
のではないですか？というもっともなご意見多数なのでは。そうしてくれれば購入したいですねという人が
多いのもまた事実。現行価格ではやはり１５０戸は売れ残る予感。

[768: 匿名さん]

ここは良い間取り眺望の部屋ととイマイチの部屋の差が大きい。
悪い間取りばかりが売れ残るのは否めないね。
南向きの中・高層の良い間取りは結構無くなってきてる。

[769: 地元不動産業者さん]

ただネガティブ意見ばかり述べて、売れてない事実をアピールすることで検討者の意欲をそぐことを目的としているのであれば、それはまったくもって意味のない行為でしょう。

ただ皆さんの書き込みを拝見するところ、興味があるからこそいい事も悪いことも意見交換し合うことで営業の方の言うことをただ鵜呑みにせずに、冷静な判断をしているように見受けられます。
私がこの掲示板を見たきっかけというのも、当店に来られたお客さまからインターネットでの評判が極めてよくない理由を質問されたからです。私自身はモデルルームに行ったことがないので分かりませんが、ひとついえるのは誰でも意見を主張できるネットにおいてもネガティブなコメントが多いのは、それなりの根拠があるからでしょう。

[770: 匿名さん]

ここの価格は確かに周辺よりも３割近く安いよね。てことは計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になるってことでしょ。お金の現在価値と将来価値を考えた場合、今の価格・地代ってそんなに割高か？？

ここを高いって言う人は、ここが仮に地代が無い所有権物件であっても価格が２～３割高ければ、「高い！信じられない！」って言うんだろうね。どちらにしてもそういう人はこの立地に縁のない人ってこと。

[771: 匿名さん]

先々週にＭＲでネガレスの事を聞いたら、担当から「最近ネットの掲示板の内容の問い合わせが多くなって逆にご来場客が増えています。逆に安心してお帰りいただけます。反響があるという点では良い傾向です」といっていました。確かに最近更新が頻繁だから人目に触れる事多いもんね。

ここでネガレスする人はどういう意図かわからないけど、確実に逆効果になってるから笑えるね。

[772: 匿名さん]

＞計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になる

ここ借地権って分かってます？。

周辺価格（分譲価格）と同等になったらダメじゃん。借地権物件って地代払い終わっても７から８割が良いとこなんですけど。

[773: 匿名さん]

築３０年も４０年もたったら所有権も借地権も価値はそうかわらんよ。３～４０年後の価値なんて考えても意味なし。今手元の資金を残せる方が１００倍価値があるって思う人が買えばいいんじゃね。

[774: 匿名さん]

1億積んで砂上の楼閣手に入れて…かっぽれでも踊りたくなる心境だな。都で心豊かに過ごすには賃貸が一番、一国一城の主になりたくば、皆の衆都を出よ！田園で暮らせ！

神宮だって大昔は森と林、たった40余年前の表参道ですら古切手屋、キデイランド、進駐軍相手に繁盛した似非骨董店、フランセぐらいしかなかったんだぜ、諸君。

[775: 契約済みさん]

昨日、内覧会でした。
金曜日、土曜日と雨天、晴天に関わらず、盛況でした。

自分の契約した部屋を、ゆっくり竹中工務店の方と営業の方と3時間かけて点検
即、対応できるところは、お茶飲んでる間に対応してくれました。
つまり現場の方も2名張り付いてくれてるってこと？

それぞれの内覧者にすべて個別に対応してるので、かなり丁寧な応対でした。

モデルルームも敷地横に転居してるし、便利ですね

生活のコンセプトをホテルライクと考えてるので、共有スペースのゆったり感は、とても良かったです

敷地内の保全林も綺麗に刈り込まれ、これからの庭園の形成に期待感が生まれます

まー、なんだかんだと言われてますが、
契約してみて、本当に良かったです

[776: 匿名さん]

仮に５０㎡の好条件の部屋をキャッシュ、４０００万で買ったとして１６．７万で賃貸に出す。
ただし管理費地代など７．３万は別にもらうと合計２４万ですが、貸せるでしょうか
（ヤフーで見ると貸せそうな気がしますが、いかが。無理だとしたらいくらなら？）。
地代などの値上がり、値下がり等は考慮に入れず、単純計算ですが、
これなら５％で回ったことになるので初期費用が２０年で回収でき、
残りの３０年は、管理費と地代を払えばただで住める計算になりませんかね。
また貸し続けるとして、あとの３０年は部屋代分がそっくり利益にならないの？

所得税や登記代、不動産会社への手数料を考えると実際は回収するのに２５年くらいかかるかな。

飛ぶように売れていないところを見るとだめなんだろうな。

>>775さんはもし購入なさらなかったとして、好条件のお部屋なら新築のこのMS借りましたか？

[777: 匿名さん]

>>776
５％くらいでは全く駄目だと思うよ。
その人の収入にもよるけど、所得税（所得１８００万以上）４０％＋住民税１０％で、利益の半分は税金でなくなる計算です。
すくなくとも利回り１０％くらいないと、投資する意味が．．．。
この手の物件は利回り狙いというより、キャピタルゲイン狙いなんだろうけど、
定期借地権のＭＳはどうなんだろうね。

[778: 匿名さん]

５０平米の好条件の４０００万円の部屋なんてある？　本当に「好条件」ならもっと高い部屋しかないような気が。

[779: 匿名さん]

減価償却が年間１００万以上と諸経費をかなりぶちこめるので、利益の大半は非課税に出来るから、最終利回りが５%ならまあまあの収益だと思いますよ。

地方や郊外、ワンルームなら空室リスクもあるので１０%あったほうがいいですが、これだけの立地とコンセプト、眺望なら空室リスクも低いので悪くはないでしょう。

[780: 購入検討中さん]

↑空室リスクは家賃次第では。神宮前、表参道あたりでの家賃相場は下がり続けてまだまだ
底打ちしないようですが。

[781: 匿名さん]

家賃は年初まではすごく落ちて坪３０００円近く落ちましたが、２月くらいからは下げ止まってますね。
今の水準で想定家賃を組んで利回り計算して納得できるなら、買っても大火傷はないでしょう。

[782: 匿名さん]

分譲物件と、借地権で且つ既存不適格物件の違いは10年後に売らなきゃならなくなったときに思い知ることになると思いますよ。

[783: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも同じですが？

[784: 匿名さん]

>>781 下げ止まっているというか、裏で値引きしてるから、実勢価格はもっと下がっているよ。

>>783　広尾ともども、悲惨の結果になりそうですね。

[785: 匿名さん]

え？
裏で値引きしているのですか？聞いたことないですけど、私が騙されているだけ？
担当者いわく、値引きは一切していないと。

[786: 購入検討中さん]

広尾は森林伐採とか環境に対しての問題で大変と聞きました

[787: 匿名さん]

投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。

ここみたいに定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。

参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。でも元本回収後も結局そこで
プラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、いくらで貸し続けられるかが大事。

それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。

ここはその頃に売ろうと思っても二束三文だし、地代もかかり続けるから話にならない。
出口戦略として、数年節税で持って、１０年以内に売り抜けるしかない。

今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。

[789: 物件比較中さん]

講談社Mookの「土地のグランプリ2009」で、ここのマンションが渋谷区で１位になって
いました。その瞬間、この本を買う気がなくなりました。

[790: 購入検討中さん]

書き込みもパタッとなくなりましたね。検討してもしょうがないとみなさん悟ったようです。
引渡し始まってからまた意見交換しましょう。

[792: 契約済みさん]

引渡しは４月２５日です
そこから引越しが始まります

[793: 匿名さん]

PC神宮前はエアーの高層階南西角の絶景眺望部屋のような
ここでしか得られないような特別の付加価値がある部屋以外は
評価が難しいんじゃないかな。南側の部屋は東郷神社が見える
からまだましだけど、ネット情報ではそちら側も何が建つか必ずしも
予断を許さない情勢のようだ。近隣土地の権利関係や利害関係者が
それほど錯綜しているとは知らなかった。周辺の賃貸単価はじりじり
下げてどこが底か分からないから収益物件としてのプラスマイナスも
判断が付きづらいしし50年後の取り壊しが決定しているからterminal
valueの低減も顕著。デベと比べて情報面で圧倒的に不利な個人が、
費用対効果を正確に判断することがどだい無理な物件ではないだろうか。
確かに、ここの特定の方角の高層階の部屋の眺望は凄いよ。park avenue沿いの
ウン十億ションと比べても引けをとらない眺望だと思うが、いかんせん、
部屋が暑すぎで、夏は蒸し風呂状態（ｗになるんじゃないのか。あの向きは。
少なくとも昼間は眺めのいい部屋から退散するしかないんじゃないかなぁと思う。
値段も単価が他の部屋の倍以上ありそうだし判断が難しいなぁ。

Airの高層階の南西角部屋買った人、協力者で割当受けた人の正直な感想を
聞いてみたいと思うけど、誰かいる？