パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[701: 匿名さん]

>>270で結論が既にでてるだろ。
投資物件としても不適。あと3割は下がらないとね。

>>697　分かってないのはお前だろ。
所有権物件とちがって、ここの物件は50年後には無価値になるんだぞ。
底地分の価値もない。相殺どころか、完全に大赤字。

[702: 物件比較中さん]

697さんと同じようなことを営業の人にも言われたような・・・

そもそも投資目的じゃなくて家を買う人に「当初払わなくてもいい地代を年利２％で運用する」
なんて考え方は通用しないと思うんだけど。
そもそも総戸数４００近いこの団地が出来上がる結果、原宿界隈は供給過多になる。当初は賃貸で坪13000円とかで貸せたとしても昨今のマーケットでは賃貸需要も落ち込み、必然的に価格が低下しキャップレートは下がる。更に、マーケットが落ち込んで借り手がいなくなると高額な月々の地代という債務を生み出すだけの「不良資産」になるリスクは否めないよね。

[703: 匿名さん]

つ、>>697は単にデベ営業だろ。
ネットが発達すると、デベの嘘に騙される消費者が減るね。
大変いいことです。

[704: 匿名さん]

デベのなりすましとか、このマンションが本当に投資観点から魅力があると信じ込んでいる人が書き込んだメッセージを読んでも欲しい！って気持ちにならないってことは、よっぽど問題のある物件なんだろね。というか、最初は欲しいって思うんだけど検討すればするほど、その危うさに気づいてしまうのかもしれないね。

[705: 契約済みさん]

さらにマーケットが落ち込み、、そしてさらにマーケットが落ち込み・・・。

と感じるのなら実需でも投資でも検討すること自体、辞めたらいいのに。

実需の方には、投資的な観点で恐縮ですが、

この周辺の賃貸の平均坪単価は現在坪１８０００円。この数字はプチバブルの前と後でほとんど変わってない。最低でも１６０００円は固いでしょう。地代・管理費等差し引き後の利回りは約５％、２０年で元金回収です。減価償却、消費税返礼等考えたら約１６年で回収可能。

それ以降は地代・管理費・固定資産税以上で貸せれば丸々利益。この立地で家賃が坪６０００円以下になるわけないでしょう。
それ以降に仮に二束三文で売ったって儲け確定。

そんなに投資としては不適？？　新築投資物件としては決して悪くないと思いますが。
逆に「不適」という根拠に乏しいんだよなあ。「地代が高い！」って言ってるだけじゃん。私は地代を考慮しても悪くない、って示してるんだから、やみくもにネガレスするより根拠を示してよ。　それができなきゃ単なるライバルデベの妨害か、買えない人の妬みとしか聞こえませんよ。

投資家としてはこのマンションに投資目的の方が増えるのは嬉しくないのですが、あまりに根拠の無い物件批判が多いので言わせて頂きました。

他ご契約者の方、ネガレスはスルーすればいいのに、大人気ない私をお許しください。

[706: 匿名さん]

検討板だからな、色々な意見と考え方があってもいい。
でも確かに根拠無くネガレスするのはよくないな。
今までの掲示板見ろ！って丸投げもどうかと思う。

[707: 匿名さん]

>>705　契約済みなんですか...。それはかわいそうに...。

>最低でも１６０００円は固いでしょう

んなわけない。神宮前の新築物件はすでに坪16000-17000台に低下してますけど。
それでも未入居の物件がごろごろあります。しかも築30年を越えると、家賃は
ほぼ半値に低下します。いわんや築45年とか...

ということで、50年平均だと、坪10000円で貸せれば上出来でしょう。
これに地代・管理費・固定資産税を加えると、利回りはよくて2-3％。
回収するのに33年-50年もかかってしまいます。念のため言っておきますけど、
管理費と地代は古くなっても変わりませんよ。修繕費はどんどん上がります。

しかも50年後には更地にして返還なので、元手はまったく返ってきません。

まあ、本気で投資を考えているなら、今からでも遅くないから手付け放棄して
解約して35年国債買った方がいいですよ。真面目な話。

[708: 契約済みさん]

だからほんとに分かってませんねえ。あなたに投資家的な考え方は無理だから買わなくていいよ。

５０年間で投資考えるあほがどこにいるの。
５０年で平均２〜３％とか言ってる時点でド素人さんですね。
さっき１６〜１７年で元金全額回収だって言ってるじゃん。

この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてればもうそのあとは、坪７０００円だって利益出るし、益金は全額減価償却で非課税になるんだから丸儲けなの。
現実的に旧耐震基準の築２５年物件でも今坪１２０００円程度で回ってます。

それに２０年後に元金回収した後に、今の表面価格の２割程度で売れば全額益金ですよ。
例えば、ここを２０年後に定期借地権残存期間３０年で２ＬＤＫを６０平米１０００万円だったらみんな殺到して買いませんか？？

管理費や地代は古くなっても変わらないとか、誰でも知ってること今更根拠として出してこないでください。

[709: 匿名さん]

ここまで頭の弱い人もめずらしいな。

>この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてれば

　その前提がおかしいんだって。yahoo不動産で店晒しになっている
物件みれば分かるでしょ。デベ営業の言葉をそのまま信じてない？
1割値下げしても入居者が見つからない可能性が高いから、一気に
利回りは3%に低下するぞ。

　まあ、頭の弱い人がいるおかげでデベが救われているから、もう
止めないけど。実際に入居者を見つけてから偉そうなこと言いましょうｗ

[710: 契約済みさん]

相変わらずまったく根拠を示さない御仁ですねえ。

あなた自身がが坪１６０００〜１７０００代って金額出してきてるのに、それをまた自ら否定ですか。負けたくないんですねえ。

デベは坪２００００円といってますよ。そんなあほなという感じです。ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。ちなみに三井不動産住宅リースの家賃保障（６年契約）は坪１７０００円半ばです。

根拠出せなくなったら今度は「頭悪い」「偉そう」と個人攻撃とは、、、完全に発想が小学校レベルでついていけませんね。

[711: 匿名さん]

まあまあこの辺でスルーってことで。他の議論になりませんので。

[712: 匿名さん]

賃貸はやっぱり心配だよ。やっぱり自宅として家賃の前払い感覚で自分で住むのが一番。

[713: 匿名さん]

>>710 「頭悪い」とは言ってないよ。読解力が足りないみたいですね。

>三井不動産住宅リース

　そりゃ同じ系列ですから、最初は高めの値段を言うでしょう。
でも、家賃保障は細部の契約条項まで見ないと意味ないし、7年目以降はどうするのよ？

>ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。

いや、だったら、神宮前の新築物件が異常に苦戦してるの分かるでしょう。
yahoo不動産ぐらい見ましたか？ポイントは「情報公開日」をチェックすることです。
どれぐらい店晒しになってるか、すぐに分かりますよ。

まあ、しょせん「小学生レベル」の戯言ですから、かるく聞き流してもらってかまいませんｗ
入居者が見つかるといいですね。

[714: 物件比較中さん]

表参道、神宮前あたりってここ一年で一番地価が下がっているところですよね。一年前の土地取引価格が坪・１千万円、いまは坪・４００万円。これで家賃が下がらないはずない。
この物件の引渡しの後、家賃いくらで実際に契約できたのかぜひ聞いてみたいですね。

[715: 金持ち倒産]

不動産投資家は利回り５％で投資はしない。

不動産投資家は新築区分に投資はしない。

この理由がわからない人は投資家ではない。

過去のスレさえ読まない人は投資家ではない。

投資家でもないのに買いを煽るのは「売りたい人」だ。

[716: 住まいに詳しい人]

利回り５％で１６，７年で回収？　完璧に不可能なお話。

[717: 住まいに詳しい人]

元金回収？利息分は？意味不明。投資家なら計算式示してみてよ。でなきゃ投資家言うな。

[718: 匿名さん]

＞＞６９７　７０５　７０８　７１０
出鱈目にも程がある。そうやって嘘、偽りで丸め込めようとする三井レジデンシャルに怒りを覚える。この既存不適格-----------.商売の基本を学べ。お客様に嘘を言うな！！！！！！

[719: 匿名さん]

どうしちゃったのこの板。 連続投稿おつ。

[720: 匿名さん]

なんだか子供がスレに住みついてるね（想像するにリアルに子供でしょ）
しかも、書き方から察するに多分同一人物だと思われる人が何度も書き込みしているね

710さん、せっかく真面目に議論を展開されたにも関わらず、特定の子供に煽られて台無しにされたお気持ち察します。きっと本気で物件を検討される方には有効な情報として届いているかと思いますよ。

[721: 匿名さん]

>有効な情報として届いているかと思いますよ。

確かに、反面教師としては大変に有効な情報でした。
人間、欲張るとろくなことがおきないよね。

[722: 匿名さん]

はっきりした。どうしても売りたい人が数多く存在する。

[723: 匿名さん]

契約済みさん　ご愁傷様です。

[724: 購入中止さん]

本気で検討している人はここを見ない。お金が捨てるほどある人だから。

[725: 匿名さん]

またまた連続投稿おつ。なんでそんなに必死なんだ。
なんだか心の闇というか、憎悪を感じるね。仕事で誰からも自分の主張聞いてもらえないのか？

[726: 匿名さん]

なんだか三井に対して過敏に反応してるよね。営業に嫌なこと言われたのか、相手にされかなったのか。

[727: 匿名さん]

んー。ま、長期投資のわりに美味しくないから710に反対したくなる気持ちは解る。

３０年程度とか長く住む気の方であれば賃貸より断然安いし、新築から住めて良いんじやないですか？

投資としてはやっぱりイマイチだよ。
元金回収後に利益を得られる期間が短いし、何も残らないから賃料以外に収入にならない。

どうしてもこのあたりの不動産に投資するなら回収後に土地売るとか建て替えで新築マンションの地権者になれるとか含めて考えるなぁ。

お金余ってて最初から投資のつもりなら他の手段が良いでしょ。

[728: 匿名さん]

長期的な視野に立って考えた場合、本当に投資物件として優良なら、
三井不動産は「パークアクシス神宮前」という名称にして全戸賃貸にしてると思う。
青山１丁目みたいにね。
計算高い三井が「パークアクシス」にしなかった理由を考えたら、
投資物件として適格かどうか判断できると思うがどうでしょう？

ディベロッパーからすれば「実需でここに住みたい人に買ってもらう。」しか、
利益をあげることができない物件なのだと理解すべきと思います。

[729: 匿名さん]

その通りだと思う。
実際、リタイア世代で原宿界隈で老後を楽しみたいなら手元資金を運用に残しながら住めばお得なんだしね。

[730: 契約済みさん]

先週末契約に行きました

前の契約者は現金払いで、賃貸に出すそうで、契約も時間短縮

私は、住みます。
でも、もう一戸ほしい、賃貸用に

住む方はローン組みました
でも、賃貸に出す方はｷｬｯｼｭで購入希望です

まー色んな論議がありますが、すみながら
賃貸用にする部屋を見ていくつもり

まー今、棟内にできたモデルルームはシングル使用です
状況を見ながら住むのも楽しいです

4月末の転居が楽しみです

[731: 匿名さん]

おめでとうございます。いっぱい買ってください。

[732: 匿名さん]

これだけ低金利(提携変動で0.875%)だったら投資でも借りちゃって、自己資金運用するのも手かもしれませんよ。

[733: 匿名さん]

確かに歴史的な低金利だし、減税も受けられる。
不動産価格の下落というリスクをテイクしてもマンションを購入するには良い時期だというのも理解できる。
が、定借物権である「パークコート神宮前」でなければならない理由が今いちよくわかりましぇん。
PC赤坂や、CT麻布十番、PC麻布十番、AT六本木でなく、ココでなくてはならないという理由がわからん。

[734: 匿名さん]

初期費用が安いから。それが全てだろ。他の都心マンションにくらべて坪150～200万安いからな。
地代後払いでいいってのが魅力に感じる人もいるってこと。

[735: 匿名さん]

三井もそうとうきてるね。決算までもう無理だし。

引渡しまで半分以上は残るらしいよ。

[736: マンション投資家さん]

投資で買う人はいないでしょ。利回り足りないし。出口ないし。資産価値もない。

投資に値する物件は他にいっぱいあるよ。２３区の中古区分は利回り１２％も出てきている。

大体２，３％上がった。でもかうなら一棟だけどね。金持ちはみんな買ってるよ。

ここ買うのは道楽だけ。親の遺産で食いつぶす女性とか、老い先短い、運用の必要がない夫婦かな。

経営者や投資を知ってる人は計算するから買わない。

ここでいくら三井やデベ、アホな関係者が買い煽っても無理な話。

[737: 匿名さん]

都心（渋谷区、港区）で駅近（徒歩８分まで）で利回り１０％超とかあります？。
郊外のろくでもない物件は勘弁ですよ。

１０％ってことは家賃２０万円で２４００万円（または家賃１５万円で１８００万円）ってことですよね。

[738: 匿名さん]

>>737
たぶんあると思います。
お金に困って換金を急いでいるオーナーチェンジ物件を狙うのがいいと思います。
港区、渋谷区ではありませんが、
http://www.kenbiya.com/realestate/181794006
これを指値で買い叩くのがいいと思います。

[739: 匿名さん]

サイトを教えていただきありがとうございます。
その他いくつか見てみたのですが、全て利回りは高いものの「大丈夫なのだろうか。。」という物件が
多いですね。周辺の競争も激しそうなので一度入居者が退去したらかなり家賃で譲歩しないと次の入居者が
決まらなそうで、利回りの維持が至難の業のように感じます。投資って難しいですね。

[740: 匿名さん]

>>738　まあ、今の入居者もサクラで入っているかもしれません。
　　　　購入後に、いっせいに退去される可能性もあります。
　　　　次の入居者を見つけるためには、家賃を大幅に下げざるを得なくて、
　　　　結局、5-6％まで利回りが下がってしまうかも...。

　　　　素人が不動産投資なんてやるもんじゃありません...。

[741: サラリーマンさん]

入居が来月でしたっけ？営業の人は「１５０戸は売れてます」とかいってたけれど、５月になったら全ての嘘がばれますね。ガラス張りのマンションだから、空室もすべて丸見え。実際に住む目的で買うのであって、買うべき物件なのか否かを迷っているんであれば、意思決定は入居が始まってからでも遅くないですよ。デベに煽られて被害者になる必要はないですよ。

[742: 匿名さん]

現状１９０弱は売れたみたいですよ。結構確かな数字のはずです。
でもこれでもまだ約半分。

南向きの部屋の売れ行きは結構良い様子。北向きは暑い夏になれば売れてきます、とのこと。
麻布十番よりは売れ行きいいです、とのことです。
竣工の時期がぜんぜん違うのに比較で同社物件出してくるところが言い訳がましい。

[743: 物件比較中さん]

ふーん、夏になって北向きが売れても軽く１００戸は売れ残りになりそうじゃないの。
この価格で売れるまでしぶとく持ち続けるのかね。三井さん。がんばってくださいとしか言えません。
２００９年度が景気最悪期になりそうですよ。トヨタの営業赤字が１兆円というのが市場のコンセンサス。
２０１０年中に景気が底打ちしても回復起動にのるのは２０１２年。この景況感でこの物件の行く末を
じっくり見物させていただきます。

[744: 匿名さん]

１ドル100円前後ならトヨタは赤字にならんのじゃないか！てか、早ければ今年の秋あたりから回復しだす可能性もあるから、そんなに相場は崩れんのとちゃうか。他に選択肢があるんであれば、じっくりひきつけて安値を拾うって感覚もわかるけど、これから出てくる物件でここと同レベル、あるいはここ以上のレベルの立地の物件って、これからの５年間にどこがありそうなの？

[747: 匿名さん]

確かに、ネガスレする目的って、単に気に入ってるんで、うまく安く買いたいんでケチをつけてる場合と、もしかすると株で大損したりとか、会社が傾いてくびになったり給与が減ったりして、決済不能になりそう、あるいはキャンセルせざるをえなくなっている自分への怒りを物件への誹謗中傷としてやつあたりするという形に昇華させているのではないかという気がしてきた。イイ女にふられてあの女やヤリマンだとか、大学入試に落ちて、勉強だけが人生じゃないとか、そんな感じ？客観的に考えて、ここって、女でいったらふじわらのりかとか大学でいったら東大とかだからね。

[748: 物件比較中さん]

それほど価値ある物件ならなぜ本日現在完売していないの？そぼくな疑問です。

[749: 匿名さん]

定期借地権だから将来中古で二束三文とか、売れないとか騒がれているけど、広尾ガーデンフォレストが完成した以上、定借物件の評価も徐々に明確になっていき概ね２０年くらいまではそんなに極度な目減りは無いような気がする。それ以降は「相場家賃×残年数－（想定）地代×残年数＋居住価値」くらいでは売れるのではないでしょうか。

今まで定借が中古で敬遠されていたのは、評価方法が不明確だったから。これからは広尾ＧＦの影響や、フランス大使館跡地等、かなり多くの定借物件が計画されてるから、出口対策として早急に評価方法が整備されていきそうです。

[750: 匿名さん]

さすがにふじわらのりかに東大はいいすぎでしょうが、結構いいせんいってるとは思います。

女性に言い換えるなら、こんな女性では？

すごい素敵な女性と思いがけず、あまりお金をかけずに結婚できることになった。
でもこの女性はブランド好き少々金遣いが荒く、結婚後もブランドバッグや高級服で結構毎月お金がかかる。
将来別れようと思っても、魅力はあるものの金使いの荒さは少々周囲で有名で新たな相手が見つかるかは
分からない。そしてその女性は５０年後に確実に死ぬ。

ようはこういう女性を好きになるかならないかの問題でしょ。好きになっちゃったら少々の雑音は関係ない。
納得さえ出来ていたら損得じゃないんだなきっと。男って意外とこういう女って好きだよね。
金持ちほどこういう女を囲っておきたくなる。

[751: 匿名さん]

借地だとかランニングコストを考えなければ、物件の立地は良いし値段もわるくないかも。

[752: 匿名さん]

＞７５０
うまい。

[753: 購入検討中さん]

>>750
なるほど（笑）

[754: 匿名さん]

> 借地だとかランニングコストを考えなければ、

考えろよｗ

>>748　

まあまあ、デベも必死なんだから、営業さんの妄想ぐらい多めにみてあげましょう。
MRが暇で他にやることがないんでしょう。

[755: 匿名さん]

またあんたか。最近口調でわかるよ。

[756: 匿名さん]

いやですわ。わたくしでしたらこういうマンションは買いませんわよ。原宿は若い人が多くて。
昔は畑ですからこの辺は。ホホホホホホホーーーーーーーーーーーホ。

[757: 匿名さん]

ふと悲しくなりませんか？

[758: サラリーマンさん]

742とか749とか誰が見てもデベの営業の意見ですね。自社の他物件の売れ行きと比較するなんて明確ですが、、。
それはそれでいいとして…私は物件としては立地も素晴らしく興味があるのですが、値下がりするまで待つ派としてはネガティブな意見もポジティブな意見も全て欲しいです。
だから、そんなに自社物件のことを頑張ってフォローしなくてもいいですよ。そこまで弱気な姿勢が伝わって来ちゃうと、購入検討者としては不信感をいだいてしまいます（^^;）

最近借地の物件が増えているけれど、そのいずれのものよりも借地代が高いってのは事実。不動産関係の友人いわく実際に契約出来ているのは120戸以下というのも事実。そして、私を含めて安くなれば住んでみたい！と思っている人がいるのも事実。

[759: 匿名さん]

最新の価格表の「販売済」を一つ一つ数えたら、１９０っていう数字になったので確かだと思いますよ。

[760: 匿名さん]

サクラも含まれているんでしょ。実際は100戸も売れてないんじゃない？

[761: 住まいに詳しい人]

どうでもいいことだけど、もし７５９さんが真面目に言ってるなら教えてあげようか？
「販売済み」とか「供給済み」ってどのデベの価格表にも書いてあるけど、それを鵜呑みにしない方がいいよ。
販売したけど契約にならなかったからって、馬鹿正直に「キャンセル再販売住戸」なんてかっこ悪いことはしないよ。Ｔ建物もＮ不動産も・・・というかその業界の一般常識だから、三井といえども同様でしょ。

[762: 同業他社購入検討中さん]

申し込みがあって契約にならなかった住戸は販売期が終わるたびに「先着順住戸」になるからすぐにわかりますよ。これは当社でも三井でも一緒です。売れてないのに売れているようにサクラを入れて価格表を作るのは「虚偽記載」で大変な問題になりますからあるわけないでしょ。

[763: 匿名さん]

ばれなきゃ「大変な問題」にはならないからね...。
ていうか、どのデベも潰れる瀬戸際だから、サクラでもなんでも卑怯な手段を使ってくると思う。

[764: 匿名さん]

じゃあ統計発表されるマンション在庫数もデタラメだと？
すごいこと言う人だねえ。

[765: 匿名さん]

売れてないことを必死で訴えてる人って何が目的なんですかねえ。
最近は赤坂や麻布十番よりも反響も売れ行きもいいみたいだよ。
ネガレスの真意をモデルルームできいたら『ほとんどデマです』と迷惑そうでした。『よくあること』でもあるそうです。

[766: 匿名さん]

>>764　食品偽装とか耐震偽装と同じで、そのうち「在庫偽装」とか起きるかもね。

>>765　むしろ、ネガキャンに必死で反駁している人って何が目的なのかね？
　　　　ネガキャンが嫌なら無視すればいいのに。

[767: 物件比較中さん]

この物件に関してはネガキャンってほとんど「事実」じゃないの。高すぎる地代、高すぎる上物価格、この
２点に尽きると思うが。だから地代を下げるか、上物価格を下げるか、どちらかの策を講じないと売れ残る
のではないですか？というもっともなご意見多数なのでは。そうしてくれれば購入したいですねという人が
多いのもまた事実。現行価格ではやはり１５０戸は売れ残る予感。

[768: 匿名さん]

ここは良い間取り眺望の部屋ととイマイチの部屋の差が大きい。
悪い間取りばかりが売れ残るのは否めないね。
南向きの中・高層の良い間取りは結構無くなってきてる。

[769: 地元不動産業者さん]

ただネガティブ意見ばかり述べて、売れてない事実をアピールすることで検討者の意欲をそぐことを目的としているのであれば、それはまったくもって意味のない行為でしょう。

ただ皆さんの書き込みを拝見するところ、興味があるからこそいい事も悪いことも意見交換し合うことで営業の方の言うことをただ鵜呑みにせずに、冷静な判断をしているように見受けられます。
私がこの掲示板を見たきっかけというのも、当店に来られたお客さまからインターネットでの評判が極めてよくない理由を質問されたからです。私自身はモデルルームに行ったことがないので分かりませんが、ひとついえるのは誰でも意見を主張できるネットにおいてもネガティブなコメントが多いのは、それなりの根拠があるからでしょう。

[770: 匿名さん]

ここの価格は確かに周辺よりも３割近く安いよね。てことは計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になるってことでしょ。お金の現在価値と将来価値を考えた場合、今の価格・地代ってそんなに割高か？？

ここを高いって言う人は、ここが仮に地代が無い所有権物件であっても価格が２～３割高ければ、「高い！信じられない！」って言うんだろうね。どちらにしてもそういう人はこの立地に縁のない人ってこと。

[771: 匿名さん]

先々週にＭＲでネガレスの事を聞いたら、担当から「最近ネットの掲示板の内容の問い合わせが多くなって逆にご来場客が増えています。逆に安心してお帰りいただけます。反響があるという点では良い傾向です」といっていました。確かに最近更新が頻繁だから人目に触れる事多いもんね。

ここでネガレスする人はどういう意図かわからないけど、確実に逆効果になってるから笑えるね。

[772: 匿名さん]

＞計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になる

ここ借地権って分かってます？。

周辺価格（分譲価格）と同等になったらダメじゃん。借地権物件って地代払い終わっても７から８割が良いとこなんですけど。

[773: 匿名さん]

築３０年も４０年もたったら所有権も借地権も価値はそうかわらんよ。３～４０年後の価値なんて考えても意味なし。今手元の資金を残せる方が１００倍価値があるって思う人が買えばいいんじゃね。

[774: 匿名さん]

1億積んで砂上の楼閣手に入れて…かっぽれでも踊りたくなる心境だな。都で心豊かに過ごすには賃貸が一番、一国一城の主になりたくば、皆の衆都を出よ！田園で暮らせ！

神宮だって大昔は森と林、たった40余年前の表参道ですら古切手屋、キデイランド、進駐軍相手に繁盛した似非骨董店、フランセぐらいしかなかったんだぜ、諸君。

[775: 契約済みさん]

昨日、内覧会でした。
金曜日、土曜日と雨天、晴天に関わらず、盛況でした。

自分の契約した部屋を、ゆっくり竹中工務店の方と営業の方と3時間かけて点検
即、対応できるところは、お茶飲んでる間に対応してくれました。
つまり現場の方も2名張り付いてくれてるってこと？

それぞれの内覧者にすべて個別に対応してるので、かなり丁寧な応対でした。

モデルルームも敷地横に転居してるし、便利ですね

生活のコンセプトをホテルライクと考えてるので、共有スペースのゆったり感は、とても良かったです

敷地内の保全林も綺麗に刈り込まれ、これからの庭園の形成に期待感が生まれます

まー、なんだかんだと言われてますが、
契約してみて、本当に良かったです

[776: 匿名さん]

仮に５０㎡の好条件の部屋をキャッシュ、４０００万で買ったとして１６．７万で賃貸に出す。
ただし管理費地代など７．３万は別にもらうと合計２４万ですが、貸せるでしょうか
（ヤフーで見ると貸せそうな気がしますが、いかが。無理だとしたらいくらなら？）。
地代などの値上がり、値下がり等は考慮に入れず、単純計算ですが、
これなら５％で回ったことになるので初期費用が２０年で回収でき、
残りの３０年は、管理費と地代を払えばただで住める計算になりませんかね。
また貸し続けるとして、あとの３０年は部屋代分がそっくり利益にならないの？

所得税や登記代、不動産会社への手数料を考えると実際は回収するのに２５年くらいかかるかな。

飛ぶように売れていないところを見るとだめなんだろうな。

>>775さんはもし購入なさらなかったとして、好条件のお部屋なら新築のこのMS借りましたか？

[777: 匿名さん]

>>776
５％くらいでは全く駄目だと思うよ。
その人の収入にもよるけど、所得税（所得１８００万以上）４０％＋住民税１０％で、利益の半分は税金でなくなる計算です。
すくなくとも利回り１０％くらいないと、投資する意味が．．．。
この手の物件は利回り狙いというより、キャピタルゲイン狙いなんだろうけど、
定期借地権のＭＳはどうなんだろうね。

[778: 匿名さん]

５０平米の好条件の４０００万円の部屋なんてある？　本当に「好条件」ならもっと高い部屋しかないような気が。

[779: 匿名さん]

減価償却が年間１００万以上と諸経費をかなりぶちこめるので、利益の大半は非課税に出来るから、最終利回りが５%ならまあまあの収益だと思いますよ。

地方や郊外、ワンルームなら空室リスクもあるので１０%あったほうがいいですが、これだけの立地とコンセプト、眺望なら空室リスクも低いので悪くはないでしょう。

[780: 購入検討中さん]

↑空室リスクは家賃次第では。神宮前、表参道あたりでの家賃相場は下がり続けてまだまだ
底打ちしないようですが。

[781: 匿名さん]

家賃は年初まではすごく落ちて坪３０００円近く落ちましたが、２月くらいからは下げ止まってますね。
今の水準で想定家賃を組んで利回り計算して納得できるなら、買っても大火傷はないでしょう。

[782: 匿名さん]

分譲物件と、借地権で且つ既存不適格物件の違いは10年後に売らなきゃならなくなったときに思い知ることになると思いますよ。

[783: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも同じですが？

[784: 匿名さん]

>>781 下げ止まっているというか、裏で値引きしてるから、実勢価格はもっと下がっているよ。

>>783　広尾ともども、悲惨の結果になりそうですね。

[785: 匿名さん]

え？
裏で値引きしているのですか？聞いたことないですけど、私が騙されているだけ？
担当者いわく、値引きは一切していないと。

[786: 購入検討中さん]

広尾は森林伐採とか環境に対しての問題で大変と聞きました

[787: 匿名さん]

投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。

ここみたいに定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。

参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。でも元本回収後も結局そこで
プラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、いくらで貸し続けられるかが大事。

それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。

ここはその頃に売ろうと思っても二束三文だし、地代もかかり続けるから話にならない。
出口戦略として、数年節税で持って、１０年以内に売り抜けるしかない。

今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。

[789: 物件比較中さん]

講談社Mookの「土地のグランプリ2009」で、ここのマンションが渋谷区で１位になって
いました。その瞬間、この本を買う気がなくなりました。

[790: 購入検討中さん]

書き込みもパタッとなくなりましたね。検討してもしょうがないとみなさん悟ったようです。
引渡し始まってからまた意見交換しましょう。

[792: 契約済みさん]

引渡しは４月２５日です
そこから引越しが始まります

[793: 匿名さん]

PC神宮前はエアーの高層階南西角の絶景眺望部屋のような
ここでしか得られないような特別の付加価値がある部屋以外は
評価が難しいんじゃないかな。南側の部屋は東郷神社が見える
からまだましだけど、ネット情報ではそちら側も何が建つか必ずしも
予断を許さない情勢のようだ。近隣土地の権利関係や利害関係者が
それほど錯綜しているとは知らなかった。周辺の賃貸単価はじりじり
下げてどこが底か分からないから収益物件としてのプラスマイナスも
判断が付きづらいしし50年後の取り壊しが決定しているからterminal
valueの低減も顕著。デベと比べて情報面で圧倒的に不利な個人が、
費用対効果を正確に判断することがどだい無理な物件ではないだろうか。
確かに、ここの特定の方角の高層階の部屋の眺望は凄いよ。park avenue沿いの
ウン十億ションと比べても引けをとらない眺望だと思うが、いかんせん、
部屋が暑すぎで、夏は蒸し風呂状態（ｗになるんじゃないのか。あの向きは。
少なくとも昼間は眺めのいい部屋から退散するしかないんじゃないかなぁと思う。
値段も単価が他の部屋の倍以上ありそうだし判断が難しいなぁ。

Airの高層階の南西角部屋買った人、協力者で割当受けた人の正直な感想を
聞いてみたいと思うけど、誰かいる？

[794: 匿名さん]

>>219の指摘も重いなー。誰も合理的な説明が出来ない。
1年たって余りに不合理な値付けの不合理さがより一層
歪みを拡大しつつあるように思える。
購入予定者、購入者はこの辺りも納得ずくなのかも知れないが、
この物件のどの要素で納得しているんだろうか。


No.219 by 近所をよく知る人　2008/08/30(土) 00:42

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿

[795: 匿名さん]

ＳＭＡＰの草なぎを留置していた原宿警察の裏なんて住む気にならん。今後も六本木や赤坂で捕まった凶悪犯達がいつも真横にいるなんて想像するだけでも気が休まらない。釈放された容疑者たちや、面会者が常にマンションの周りをうろうろする、それが現実。
今回もそうだったけど、マンション前にテレビの報道陣や車両が列になってるのを見ちゃうと、ここは「住むところじゃない」と分かると思いますよ。

[796: 周辺住民さん]

ここの値付けは周囲のPCと比べても相当割高だったと思います。
PC赤坂などでも手付け放棄でキャンセルが相当数出ているという
話を地元の不動産屋さんから聞きましたが、PC神宮前は、さらに
酷いのではないかと想像しています。
私は近隣に住んでいて、物件自体には興味はあるので、毎日、
朝夕と散歩がてら、この物件の前を通ります。先週から入居が
始まっているはずなのに、世帯数から比べると引越の車の数も
少ないように感じました。

この物件の昨年時点での成約率、引渡までの間の手付け放棄での
キャンセル率など、ある程度推測がつく情報などありますでしょうか？

今後の値引きの状況などを見て具体的な検討に入ろうかなと思いますが、
あちらの手の内が全く分からないで交渉、というのも少々分が悪いと
思いますので。

[797: 匿名さん]

>>795
赤坂六本木などの繁華街は広域暴力団の本部や事務所も多いし
そういう土地柄です。警察に入っていない犯罪者が近隣にいる
環境よりは、犯罪者の自由を完全に拘束した上で、飛び道具付で
がっちり監視してくれる警察が隣にある方が遙かにマシだと思い
ますけど。小菅拘置所が横にあるのとはワケが違います。
それにここの警察は、独身寮も併設されていると聞きましたので、
若くて頼りになるお巡りさんが多数いると言うことで、プラス
2はなってもマイナスにはならないでしょう。

[798: 賃貸住まいさん]

この物件は、2，3年経って投げ売り物件が出てきて、
セカンダリーでの価格形成の実態が明らかになる
まではなかなか手が出しづらい物件だろうね。
プロの目から見て、定期借地のこのロケーション、
さらにバブル崩壊後、引渡が始まったこのタイミング
で坪いくらぐらいが適正な価格なのでしょうね。

売り煽りでも買い煽りでもない、プロの冷静な意見を伺ってみたいものです。

[799: 購入検討中さん]

この物件の大きな疑問点として、なぜ、内装が
あそこまでチープに仕上げられているかです。
立地はいいし、そこそこ有名な建築家作って
いるのに、内装は、チープな賃貸仕様と同レベル
又はそれよりも低いレベルではないかと感じました。

三井ならもっと高級な仕様は幾らでもあるのに、
あれだけ高い価格をつけているのに、何故購入予定者
のひんしゅくを買うことを100も承知で、概観から見ても
一見して明らかなほどコストを抑え込まなければならなかったのか、
大きな疑問があります。

何か事情でもあったのでしょうか？

[800: ビギナーさん]

高層階南西角の絶景眺望部屋にお住まいの方。噂通りですか。眺望は。
しかし賃貸で1ヶ月でもいいから住んでみたい。