パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[701: 匿名さん]

>>270で結論が既にでてるだろ。
投資物件としても不適。あと3割は下がらないとね。

>>697　分かってないのはお前だろ。
所有権物件とちがって、ここの物件は50年後には無価値になるんだぞ。
底地分の価値もない。相殺どころか、完全に大赤字。

[702: 物件比較中さん]

697さんと同じようなことを営業の人にも言われたような・・・

そもそも投資目的じゃなくて家を買う人に「当初払わなくてもいい地代を年利２％で運用する」
なんて考え方は通用しないと思うんだけど。
そもそも総戸数４００近いこの団地が出来上がる結果、原宿界隈は供給過多になる。当初は賃貸で坪13000円とかで貸せたとしても昨今のマーケットでは賃貸需要も落ち込み、必然的に価格が低下しキャップレートは下がる。更に、マーケットが落ち込んで借り手がいなくなると高額な月々の地代という債務を生み出すだけの「不良資産」になるリスクは否めないよね。

[703: 匿名さん]

つ、>>697は単にデベ営業だろ。
ネットが発達すると、デベの嘘に騙される消費者が減るね。
大変いいことです。

[704: 匿名さん]

デベのなりすましとか、このマンションが本当に投資観点から魅力があると信じ込んでいる人が書き込んだメッセージを読んでも欲しい！って気持ちにならないってことは、よっぽど問題のある物件なんだろね。というか、最初は欲しいって思うんだけど検討すればするほど、その危うさに気づいてしまうのかもしれないね。

[705: 契約済みさん]

さらにマーケットが落ち込み、、そしてさらにマーケットが落ち込み・・・。

と感じるのなら実需でも投資でも検討すること自体、辞めたらいいのに。

実需の方には、投資的な観点で恐縮ですが、

この周辺の賃貸の平均坪単価は現在坪１８０００円。この数字はプチバブルの前と後でほとんど変わってない。最低でも１６０００円は固いでしょう。地代・管理費等差し引き後の利回りは約５％、２０年で元金回収です。減価償却、消費税返礼等考えたら約１６年で回収可能。

それ以降は地代・管理費・固定資産税以上で貸せれば丸々利益。この立地で家賃が坪６０００円以下になるわけないでしょう。
それ以降に仮に二束三文で売ったって儲け確定。

そんなに投資としては不適？？　新築投資物件としては決して悪くないと思いますが。
逆に「不適」という根拠に乏しいんだよなあ。「地代が高い！」って言ってるだけじゃん。私は地代を考慮しても悪くない、って示してるんだから、やみくもにネガレスするより根拠を示してよ。　それができなきゃ単なるライバルデベの妨害か、買えない人の妬みとしか聞こえませんよ。

投資家としてはこのマンションに投資目的の方が増えるのは嬉しくないのですが、あまりに根拠の無い物件批判が多いので言わせて頂きました。

他ご契約者の方、ネガレスはスルーすればいいのに、大人気ない私をお許しください。

[706: 匿名さん]

検討板だからな、色々な意見と考え方があってもいい。
でも確かに根拠無くネガレスするのはよくないな。
今までの掲示板見ろ！って丸投げもどうかと思う。

[707: 匿名さん]

>>705　契約済みなんですか...。それはかわいそうに...。

>最低でも１６０００円は固いでしょう

んなわけない。神宮前の新築物件はすでに坪16000-17000台に低下してますけど。
それでも未入居の物件がごろごろあります。しかも築30年を越えると、家賃は
ほぼ半値に低下します。いわんや築45年とか...

ということで、50年平均だと、坪10000円で貸せれば上出来でしょう。
これに地代・管理費・固定資産税を加えると、利回りはよくて2-3％。
回収するのに33年-50年もかかってしまいます。念のため言っておきますけど、
管理費と地代は古くなっても変わりませんよ。修繕費はどんどん上がります。

しかも50年後には更地にして返還なので、元手はまったく返ってきません。

まあ、本気で投資を考えているなら、今からでも遅くないから手付け放棄して
解約して35年国債買った方がいいですよ。真面目な話。

[708: 契約済みさん]

だからほんとに分かってませんねえ。あなたに投資家的な考え方は無理だから買わなくていいよ。

５０年間で投資考えるあほがどこにいるの。
５０年で平均２〜３％とか言ってる時点でド素人さんですね。
さっき１６〜１７年で元金全額回収だって言ってるじゃん。

この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてればもうそのあとは、坪７０００円だって利益出るし、益金は全額減価償却で非課税になるんだから丸儲けなの。
現実的に旧耐震基準の築２５年物件でも今坪１２０００円程度で回ってます。

それに２０年後に元金回収した後に、今の表面価格の２割程度で売れば全額益金ですよ。
例えば、ここを２０年後に定期借地権残存期間３０年で２ＬＤＫを６０平米１０００万円だったらみんな殺到して買いませんか？？

管理費や地代は古くなっても変わらないとか、誰でも知ってること今更根拠として出してこないでください。

[709: 匿名さん]

ここまで頭の弱い人もめずらしいな。

>この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてれば

　その前提がおかしいんだって。yahoo不動産で店晒しになっている
物件みれば分かるでしょ。デベ営業の言葉をそのまま信じてない？
1割値下げしても入居者が見つからない可能性が高いから、一気に
利回りは3%に低下するぞ。

　まあ、頭の弱い人がいるおかげでデベが救われているから、もう
止めないけど。実際に入居者を見つけてから偉そうなこと言いましょうｗ

[710: 契約済みさん]

相変わらずまったく根拠を示さない御仁ですねえ。

あなた自身がが坪１６０００〜１７０００代って金額出してきてるのに、それをまた自ら否定ですか。負けたくないんですねえ。

デベは坪２００００円といってますよ。そんなあほなという感じです。ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。ちなみに三井不動産住宅リースの家賃保障（６年契約）は坪１７０００円半ばです。

根拠出せなくなったら今度は「頭悪い」「偉そう」と個人攻撃とは、、、完全に発想が小学校レベルでついていけませんね。

[711: 匿名さん]

まあまあこの辺でスルーってことで。他の議論になりませんので。

[712: 匿名さん]

賃貸はやっぱり心配だよ。やっぱり自宅として家賃の前払い感覚で自分で住むのが一番。

[713: 匿名さん]

>>710 「頭悪い」とは言ってないよ。読解力が足りないみたいですね。

>三井不動産住宅リース

　そりゃ同じ系列ですから、最初は高めの値段を言うでしょう。
でも、家賃保障は細部の契約条項まで見ないと意味ないし、7年目以降はどうするのよ？

>ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。

いや、だったら、神宮前の新築物件が異常に苦戦してるの分かるでしょう。
yahoo不動産ぐらい見ましたか？ポイントは「情報公開日」をチェックすることです。
どれぐらい店晒しになってるか、すぐに分かりますよ。

まあ、しょせん「小学生レベル」の戯言ですから、かるく聞き流してもらってかまいませんｗ
入居者が見つかるといいですね。

[714: 物件比較中さん]

表参道、神宮前あたりってここ一年で一番地価が下がっているところですよね。一年前の土地取引価格が坪・１千万円、いまは坪・４００万円。これで家賃が下がらないはずない。
この物件の引渡しの後、家賃いくらで実際に契約できたのかぜひ聞いてみたいですね。

[715: 金持ち倒産]

不動産投資家は利回り５％で投資はしない。

不動産投資家は新築区分に投資はしない。

この理由がわからない人は投資家ではない。

過去のスレさえ読まない人は投資家ではない。

投資家でもないのに買いを煽るのは「売りたい人」だ。

[716: 住まいに詳しい人]

利回り５％で１６，７年で回収？　完璧に不可能なお話。

[717: 住まいに詳しい人]

元金回収？利息分は？意味不明。投資家なら計算式示してみてよ。でなきゃ投資家言うな。

[718: 匿名さん]

＞＞６９７　７０５　７０８　７１０
出鱈目にも程がある。そうやって嘘、偽りで丸め込めようとする三井レジデンシャルに怒りを覚える。この既存不適格-----------.商売の基本を学べ。お客様に嘘を言うな！！！！！！

[719: 匿名さん]

どうしちゃったのこの板。 連続投稿おつ。

[720: 匿名さん]

なんだか子供がスレに住みついてるね（想像するにリアルに子供でしょ）
しかも、書き方から察するに多分同一人物だと思われる人が何度も書き込みしているね

710さん、せっかく真面目に議論を展開されたにも関わらず、特定の子供に煽られて台無しにされたお気持ち察します。きっと本気で物件を検討される方には有効な情報として届いているかと思いますよ。

[721: 匿名さん]

>有効な情報として届いているかと思いますよ。

確かに、反面教師としては大変に有効な情報でした。
人間、欲張るとろくなことがおきないよね。

[722: 匿名さん]

はっきりした。どうしても売りたい人が数多く存在する。

[723: 匿名さん]

契約済みさん　ご愁傷様です。

[724: 購入中止さん]

本気で検討している人はここを見ない。お金が捨てるほどある人だから。

[725: 匿名さん]

またまた連続投稿おつ。なんでそんなに必死なんだ。
なんだか心の闇というか、憎悪を感じるね。仕事で誰からも自分の主張聞いてもらえないのか？

[726: 匿名さん]

なんだか三井に対して過敏に反応してるよね。営業に嫌なこと言われたのか、相手にされかなったのか。

[727: 匿名さん]

んー。ま、長期投資のわりに美味しくないから710に反対したくなる気持ちは解る。

３０年程度とか長く住む気の方であれば賃貸より断然安いし、新築から住めて良いんじやないですか？

投資としてはやっぱりイマイチだよ。
元金回収後に利益を得られる期間が短いし、何も残らないから賃料以外に収入にならない。

どうしてもこのあたりの不動産に投資するなら回収後に土地売るとか建て替えで新築マンションの地権者になれるとか含めて考えるなぁ。

お金余ってて最初から投資のつもりなら他の手段が良いでしょ。

[728: 匿名さん]

長期的な視野に立って考えた場合、本当に投資物件として優良なら、
三井不動産は「パークアクシス神宮前」という名称にして全戸賃貸にしてると思う。
青山１丁目みたいにね。
計算高い三井が「パークアクシス」にしなかった理由を考えたら、
投資物件として適格かどうか判断できると思うがどうでしょう？

ディベロッパーからすれば「実需でここに住みたい人に買ってもらう。」しか、
利益をあげることができない物件なのだと理解すべきと思います。

[729: 匿名さん]

その通りだと思う。
実際、リタイア世代で原宿界隈で老後を楽しみたいなら手元資金を運用に残しながら住めばお得なんだしね。

[730: 契約済みさん]

先週末契約に行きました

前の契約者は現金払いで、賃貸に出すそうで、契約も時間短縮

私は、住みます。
でも、もう一戸ほしい、賃貸用に

住む方はローン組みました
でも、賃貸に出す方はｷｬｯｼｭで購入希望です

まー色んな論議がありますが、すみながら
賃貸用にする部屋を見ていくつもり

まー今、棟内にできたモデルルームはシングル使用です
状況を見ながら住むのも楽しいです

4月末の転居が楽しみです

[731: 匿名さん]

おめでとうございます。いっぱい買ってください。

[732: 匿名さん]

これだけ低金利(提携変動で0.875%)だったら投資でも借りちゃって、自己資金運用するのも手かもしれませんよ。

[733: 匿名さん]

確かに歴史的な低金利だし、減税も受けられる。
不動産価格の下落というリスクをテイクしてもマンションを購入するには良い時期だというのも理解できる。
が、定借物権である「パークコート神宮前」でなければならない理由が今いちよくわかりましぇん。
PC赤坂や、CT麻布十番、PC麻布十番、AT六本木でなく、ココでなくてはならないという理由がわからん。

[734: 匿名さん]

初期費用が安いから。それが全てだろ。他の都心マンションにくらべて坪150～200万安いからな。
地代後払いでいいってのが魅力に感じる人もいるってこと。

[735: 匿名さん]

三井もそうとうきてるね。決算までもう無理だし。

引渡しまで半分以上は残るらしいよ。

[736: マンション投資家さん]

投資で買う人はいないでしょ。利回り足りないし。出口ないし。資産価値もない。

投資に値する物件は他にいっぱいあるよ。２３区の中古区分は利回り１２％も出てきている。

大体２，３％上がった。でもかうなら一棟だけどね。金持ちはみんな買ってるよ。

ここ買うのは道楽だけ。親の遺産で食いつぶす女性とか、老い先短い、運用の必要がない夫婦かな。

経営者や投資を知ってる人は計算するから買わない。

ここでいくら三井やデベ、アホな関係者が買い煽っても無理な話。

[737: 匿名さん]

都心（渋谷区、港区）で駅近（徒歩８分まで）で利回り１０％超とかあります？。
郊外のろくでもない物件は勘弁ですよ。

１０％ってことは家賃２０万円で２４００万円（または家賃１５万円で１８００万円）ってことですよね。

[738: 匿名さん]

>>737
たぶんあると思います。
お金に困って換金を急いでいるオーナーチェンジ物件を狙うのがいいと思います。
港区、渋谷区ではありませんが、
http://www.kenbiya.com/realestate/181794006
これを指値で買い叩くのがいいと思います。

[739: 匿名さん]

サイトを教えていただきありがとうございます。
その他いくつか見てみたのですが、全て利回りは高いものの「大丈夫なのだろうか。。」という物件が
多いですね。周辺の競争も激しそうなので一度入居者が退去したらかなり家賃で譲歩しないと次の入居者が
決まらなそうで、利回りの維持が至難の業のように感じます。投資って難しいですね。

[740: 匿名さん]

>>738　まあ、今の入居者もサクラで入っているかもしれません。
　　　　購入後に、いっせいに退去される可能性もあります。
　　　　次の入居者を見つけるためには、家賃を大幅に下げざるを得なくて、
　　　　結局、5-6％まで利回りが下がってしまうかも...。

　　　　素人が不動産投資なんてやるもんじゃありません...。

[741: サラリーマンさん]

入居が来月でしたっけ？営業の人は「１５０戸は売れてます」とかいってたけれど、５月になったら全ての嘘がばれますね。ガラス張りのマンションだから、空室もすべて丸見え。実際に住む目的で買うのであって、買うべき物件なのか否かを迷っているんであれば、意思決定は入居が始まってからでも遅くないですよ。デベに煽られて被害者になる必要はないですよ。

[742: 匿名さん]

現状１９０弱は売れたみたいですよ。結構確かな数字のはずです。
でもこれでもまだ約半分。

南向きの部屋の売れ行きは結構良い様子。北向きは暑い夏になれば売れてきます、とのこと。
麻布十番よりは売れ行きいいです、とのことです。
竣工の時期がぜんぜん違うのに比較で同社物件出してくるところが言い訳がましい。

[743: 物件比較中さん]

ふーん、夏になって北向きが売れても軽く１００戸は売れ残りになりそうじゃないの。
この価格で売れるまでしぶとく持ち続けるのかね。三井さん。がんばってくださいとしか言えません。
２００９年度が景気最悪期になりそうですよ。トヨタの営業赤字が１兆円というのが市場のコンセンサス。
２０１０年中に景気が底打ちしても回復起動にのるのは２０１２年。この景況感でこの物件の行く末を
じっくり見物させていただきます。

[744: 匿名さん]

１ドル100円前後ならトヨタは赤字にならんのじゃないか！てか、早ければ今年の秋あたりから回復しだす可能性もあるから、そんなに相場は崩れんのとちゃうか。他に選択肢があるんであれば、じっくりひきつけて安値を拾うって感覚もわかるけど、これから出てくる物件でここと同レベル、あるいはここ以上のレベルの立地の物件って、これからの５年間にどこがありそうなの？

[747: 匿名さん]

確かに、ネガスレする目的って、単に気に入ってるんで、うまく安く買いたいんでケチをつけてる場合と、もしかすると株で大損したりとか、会社が傾いてくびになったり給与が減ったりして、決済不能になりそう、あるいはキャンセルせざるをえなくなっている自分への怒りを物件への誹謗中傷としてやつあたりするという形に昇華させているのではないかという気がしてきた。イイ女にふられてあの女やヤリマンだとか、大学入試に落ちて、勉強だけが人生じゃないとか、そんな感じ？客観的に考えて、ここって、女でいったらふじわらのりかとか大学でいったら東大とかだからね。

[748: 物件比較中さん]

それほど価値ある物件ならなぜ本日現在完売していないの？そぼくな疑問です。

[749: 匿名さん]

定期借地権だから将来中古で二束三文とか、売れないとか騒がれているけど、広尾ガーデンフォレストが完成した以上、定借物件の評価も徐々に明確になっていき概ね２０年くらいまではそんなに極度な目減りは無いような気がする。それ以降は「相場家賃×残年数－（想定）地代×残年数＋居住価値」くらいでは売れるのではないでしょうか。

今まで定借が中古で敬遠されていたのは、評価方法が不明確だったから。これからは広尾ＧＦの影響や、フランス大使館跡地等、かなり多くの定借物件が計画されてるから、出口対策として早急に評価方法が整備されていきそうです。

[750: 匿名さん]

さすがにふじわらのりかに東大はいいすぎでしょうが、結構いいせんいってるとは思います。

女性に言い換えるなら、こんな女性では？

すごい素敵な女性と思いがけず、あまりお金をかけずに結婚できることになった。
でもこの女性はブランド好き少々金遣いが荒く、結婚後もブランドバッグや高級服で結構毎月お金がかかる。
将来別れようと思っても、魅力はあるものの金使いの荒さは少々周囲で有名で新たな相手が見つかるかは
分からない。そしてその女性は５０年後に確実に死ぬ。

ようはこういう女性を好きになるかならないかの問題でしょ。好きになっちゃったら少々の雑音は関係ない。
納得さえ出来ていたら損得じゃないんだなきっと。男って意外とこういう女って好きだよね。
金持ちほどこういう女を囲っておきたくなる。