パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[701: 匿名さん]

>>270で結論が既にでてるだろ。
投資物件としても不適。あと3割は下がらないとね。

>>697　分かってないのはお前だろ。
所有権物件とちがって、ここの物件は50年後には無価値になるんだぞ。
底地分の価値もない。相殺どころか、完全に大赤字。

[702: 物件比較中さん]

697さんと同じようなことを営業の人にも言われたような・・・

そもそも投資目的じゃなくて家を買う人に「当初払わなくてもいい地代を年利２％で運用する」
なんて考え方は通用しないと思うんだけど。
そもそも総戸数４００近いこの団地が出来上がる結果、原宿界隈は供給過多になる。当初は賃貸で坪13000円とかで貸せたとしても昨今のマーケットでは賃貸需要も落ち込み、必然的に価格が低下しキャップレートは下がる。更に、マーケットが落ち込んで借り手がいなくなると高額な月々の地代という債務を生み出すだけの「不良資産」になるリスクは否めないよね。

[703: 匿名さん]

つ、>>697は単にデベ営業だろ。
ネットが発達すると、デベの嘘に騙される消費者が減るね。
大変いいことです。

[704: 匿名さん]

デベのなりすましとか、このマンションが本当に投資観点から魅力があると信じ込んでいる人が書き込んだメッセージを読んでも欲しい！って気持ちにならないってことは、よっぽど問題のある物件なんだろね。というか、最初は欲しいって思うんだけど検討すればするほど、その危うさに気づいてしまうのかもしれないね。

[705: 契約済みさん]

さらにマーケットが落ち込み、、そしてさらにマーケットが落ち込み・・・。

と感じるのなら実需でも投資でも検討すること自体、辞めたらいいのに。

実需の方には、投資的な観点で恐縮ですが、

この周辺の賃貸の平均坪単価は現在坪１８０００円。この数字はプチバブルの前と後でほとんど変わってない。最低でも１６０００円は固いでしょう。地代・管理費等差し引き後の利回りは約５％、２０年で元金回収です。減価償却、消費税返礼等考えたら約１６年で回収可能。

それ以降は地代・管理費・固定資産税以上で貸せれば丸々利益。この立地で家賃が坪６０００円以下になるわけないでしょう。
それ以降に仮に二束三文で売ったって儲け確定。

そんなに投資としては不適？？　新築投資物件としては決して悪くないと思いますが。
逆に「不適」という根拠に乏しいんだよなあ。「地代が高い！」って言ってるだけじゃん。私は地代を考慮しても悪くない、って示してるんだから、やみくもにネガレスするより根拠を示してよ。　それができなきゃ単なるライバルデベの妨害か、買えない人の妬みとしか聞こえませんよ。

投資家としてはこのマンションに投資目的の方が増えるのは嬉しくないのですが、あまりに根拠の無い物件批判が多いので言わせて頂きました。

他ご契約者の方、ネガレスはスルーすればいいのに、大人気ない私をお許しください。

[706: 匿名さん]

検討板だからな、色々な意見と考え方があってもいい。
でも確かに根拠無くネガレスするのはよくないな。
今までの掲示板見ろ！って丸投げもどうかと思う。

[707: 匿名さん]

>>705　契約済みなんですか...。それはかわいそうに...。

>最低でも１６０００円は固いでしょう

んなわけない。神宮前の新築物件はすでに坪16000-17000台に低下してますけど。
それでも未入居の物件がごろごろあります。しかも築30年を越えると、家賃は
ほぼ半値に低下します。いわんや築45年とか...

ということで、50年平均だと、坪10000円で貸せれば上出来でしょう。
これに地代・管理費・固定資産税を加えると、利回りはよくて2-3％。
回収するのに33年-50年もかかってしまいます。念のため言っておきますけど、
管理費と地代は古くなっても変わりませんよ。修繕費はどんどん上がります。

しかも50年後には更地にして返還なので、元手はまったく返ってきません。

まあ、本気で投資を考えているなら、今からでも遅くないから手付け放棄して
解約して35年国債買った方がいいですよ。真面目な話。

[708: 契約済みさん]

だからほんとに分かってませんねえ。あなたに投資家的な考え方は無理だから買わなくていいよ。

５０年間で投資考えるあほがどこにいるの。
５０年で平均２〜３％とか言ってる時点でド素人さんですね。
さっき１６〜１７年で元金全額回収だって言ってるじゃん。

この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてればもうそのあとは、坪７０００円だって利益出るし、益金は全額減価償却で非課税になるんだから丸儲けなの。
現実的に旧耐震基準の築２５年物件でも今坪１２０００円程度で回ってます。

それに２０年後に元金回収した後に、今の表面価格の２割程度で売れば全額益金ですよ。
例えば、ここを２０年後に定期借地権残存期間３０年で２ＬＤＫを６０平米１０００万円だったらみんな殺到して買いませんか？？

管理費や地代は古くなっても変わらないとか、誰でも知ってること今更根拠として出してこないでください。

[709: 匿名さん]

ここまで頭の弱い人もめずらしいな。

>この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてれば

　その前提がおかしいんだって。yahoo不動産で店晒しになっている
物件みれば分かるでしょ。デベ営業の言葉をそのまま信じてない？
1割値下げしても入居者が見つからない可能性が高いから、一気に
利回りは3%に低下するぞ。

　まあ、頭の弱い人がいるおかげでデベが救われているから、もう
止めないけど。実際に入居者を見つけてから偉そうなこと言いましょうｗ

[710: 契約済みさん]

相変わらずまったく根拠を示さない御仁ですねえ。

あなた自身がが坪１６０００〜１７０００代って金額出してきてるのに、それをまた自ら否定ですか。負けたくないんですねえ。

デベは坪２００００円といってますよ。そんなあほなという感じです。ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。ちなみに三井不動産住宅リースの家賃保障（６年契約）は坪１７０００円半ばです。

根拠出せなくなったら今度は「頭悪い」「偉そう」と個人攻撃とは、、、完全に発想が小学校レベルでついていけませんね。

[711: 匿名さん]

まあまあこの辺でスルーってことで。他の議論になりませんので。

[712: 匿名さん]

賃貸はやっぱり心配だよ。やっぱり自宅として家賃の前払い感覚で自分で住むのが一番。

[713: 匿名さん]

>>710 「頭悪い」とは言ってないよ。読解力が足りないみたいですね。

>三井不動産住宅リース

　そりゃ同じ系列ですから、最初は高めの値段を言うでしょう。
でも、家賃保障は細部の契約条項まで見ないと意味ないし、7年目以降はどうするのよ？

>ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。

いや、だったら、神宮前の新築物件が異常に苦戦してるの分かるでしょう。
yahoo不動産ぐらい見ましたか？ポイントは「情報公開日」をチェックすることです。
どれぐらい店晒しになってるか、すぐに分かりますよ。

まあ、しょせん「小学生レベル」の戯言ですから、かるく聞き流してもらってかまいませんｗ
入居者が見つかるといいですね。

[714: 物件比較中さん]

表参道、神宮前あたりってここ一年で一番地価が下がっているところですよね。一年前の土地取引価格が坪・１千万円、いまは坪・４００万円。これで家賃が下がらないはずない。
この物件の引渡しの後、家賃いくらで実際に契約できたのかぜひ聞いてみたいですね。

[715: 金持ち倒産]

不動産投資家は利回り５％で投資はしない。

不動産投資家は新築区分に投資はしない。

この理由がわからない人は投資家ではない。

過去のスレさえ読まない人は投資家ではない。

投資家でもないのに買いを煽るのは「売りたい人」だ。

[716: 住まいに詳しい人]

利回り５％で１６，７年で回収？　完璧に不可能なお話。

[717: 住まいに詳しい人]

元金回収？利息分は？意味不明。投資家なら計算式示してみてよ。でなきゃ投資家言うな。

[718: 匿名さん]

＞＞６９７　７０５　７０８　７１０
出鱈目にも程がある。そうやって嘘、偽りで丸め込めようとする三井レジデンシャルに怒りを覚える。この既存不適格-----------.商売の基本を学べ。お客様に嘘を言うな！！！！！！

[719: 匿名さん]

どうしちゃったのこの板。 連続投稿おつ。

[720: 匿名さん]

なんだか子供がスレに住みついてるね（想像するにリアルに子供でしょ）
しかも、書き方から察するに多分同一人物だと思われる人が何度も書き込みしているね

710さん、せっかく真面目に議論を展開されたにも関わらず、特定の子供に煽られて台無しにされたお気持ち察します。きっと本気で物件を検討される方には有効な情報として届いているかと思いますよ。