パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[661: 匿名さん]

となりが警察署兼留置場になるとのことですが、てことはここのフォレストの庭や東郷神社近辺を常に面会の為に犯罪者の関係者がウロウロしたり時間調整の為にたむろしたりするということですよね。釈放後の犯罪者本人も当然ウロウロするでしょう。
繁華街という場所柄、あまりガラの良くない犯罪者が多いでしょうから、目があっただけで逆に睨み返されそうで怖いです。それにそもそも周辺を歩いている人をそういう目で見てしまいそうで嫌ですし、なんだかとても物騒です。
本当に調べれば調べるほど、不安要素が多い物件ですね。検討すればするほど買う気を失う珍しい物件です。

[662: サラリーマンさん]

赤坂で警察署のすぐそばに住んでいる友人が「警察から出てくる仲間をお迎えに来る真っ黒いベンツがマンションの近くに停まってることがあって怖い」っていってました。
暴行を加えられることはないでしょうけど、目つきの悪いおじさん達がマンション付近をウロウロされるのは気持ちいいもんじゃないですよね。
素朴な疑問ですが街角に倒れてるホームレスも留置場って入るんですよね？！元気になった彼らは釈放されて・・・フォレストの中をゾンビみたいに歩きまわるんでしょうか。

いろいろな専門情報に詳しい皆さんからの投稿を参考に出来るので、誤った決断を下さないですみそうです。

検討すればするほど買う気を失う珍しい物件って...たしかにおっしゃる通りですね。

[663: 匿名さん]

警察署があると周囲の治安は良くなるんだよ
警察署の効果は距離が離れるほど低下する


シムシティやったことないの？

[664: 購入検討中さん]

場所柄どうでしょう？

[665: 匿名さん]

シムシティって道路作っただけで街ができたり、町のど真ん中に原子力発電所や工場も作れちゃうむちゃくちゃなゲームでしょ。
今話題になってるのは、犯罪者の面会人周囲をウロウロすること。ゲームを現実に持ち込まれてもねえ。

[666: 匿名さん]

>>663

>シムシティやったことないの？

これが噂のゲーム脳かｗ
ゴジラがやってきて全て破壊しちゃうかもしれないから、マンションなんて買っちゃ駄目でしょ。
シムシティやってたらわかるはず。

[667: 購入検討中さん]

不特定多数の人が回り歩いているのってどうだろうか？
治安面は？

[668: 匿名さん]

最近の世界経済下落と日本経済の予想以上の落ち込みで、ここの価格の割高感がさらに高まってきました。高値掴みの人が多いこと。もう半年〜１年待って残っている部屋を再検討します。
５年前の神宮前１〜３丁目は坪２５０万円で所有権物件が買えました。今現時点の定借で３００万超は明らかに割高です。来年には所有権でその価格で買えそうです。

[669: 物件比較中さん]

先ほど現地に行って気付いたのですが、東郷記念館って週末の度に３０分に一度結婚式が行われて、その度に太鼓の音が２〜３分続き、結構南側の室内は響きますね。
人の結婚式はたまに見ると良いものですが、週末のたびに３０分おきだとウンザリしそうです。人の幸せを迷惑に感じてしまうのは嫌ですね。

北側も夏場の涼しさと森が魅力なのでしょうが、営業している店舗の騒音や、池があるので大量の蚊が発生しそうです。あと見た目が団地っぽいのがダメダメです。

前の方がおっしゃるように、半年〜１年後で住宅ローン控除がＭＡＸ使える時期に購入検討するのがベストかも。その頃にはここも含めて相場全体がもう１〜２割下がっているでしょう。三井は竣工後には、売れなければ積極的に値下げします。

[670: 匿名さん]

こっちのマインドの好転する速度より、デベの体力の回復の速度のほうがはやいと思う。
一年半も待ってたらアウトだろう

[671: 購入検討中さん]

デベの体力が回復したら在庫を持ち続ければいいので値引き販売などしないということですか？
株主がいつまでも在庫をもつことなど許しません。神宮前、表参道の土地は昨年の１月は坪/１千万円での取引があったそうですが、本年２月は４００万/坪の取引だそうですよ。これからは土地仕入れ価格の低下、建築材料費の低下、を反映したマンションが徐々にでてきますよ。この経済状況が後１年半で回復に向かうなど「パラダイムシフト」を理解できない人達の戯言ですね。ここ近辺の中古マンションの成約価格は築浅でも００万/平米がもう常識。この価格が年末から来春には１５％は下がりその後は底値圏で２年は推移すると思います。この常識外れの高値パークコートを慌てて購入する必要はどこにもないと思うのですが。

[672: 購入検討中さん]

スマン。中古成約価格は１００万円/平米です。

[673: 購入検討中さん]

東郷記念館が来年５月以降の婚礼関係の予約を受け付けていないようです。
詳細は不明ですがまさか建て替え？？　問い合わせをしても「まだ未定です。詳細は後日ＨＰにアップします」とのこと。はてさて。

[674: 匿名さん]

ああ、そうなのか・・・
あの界隈はもういいかげんにしてほしい。
東郷神社がなにか建てようとすると もうろくなことがないよ。

[675: 匿名さん]

おおっ、ただでさえ売れてない物件がますます売れなくなるね。こりゃ災難だわ。

[676: 匿名さん]

安く買いたいのはわかるけど、株主は安売りはゆるしません。
つまり、値引きせず売っていけ、値引きする前に賃金から削っていけということです。

[677: 匿名さん]

＞６７６
＞株主は安売りはゆるしません

全く値引きせずに在庫を溜めこむのと、値引きをして在庫圧縮をはかって人的資源と資金を
最有効利用して回転させるのとではどちらが株主が喜ぶのでしょう。
すみふの株主が大喜びしているとは思えんが。。

[678: 匿名さん]

？、ここはすみふのまんしょんだったけ？

[679: サラリーマンさん]

神宮前は最近、値下がりが顕著だから半年後くらいに中古所有権物件の更なる値下がりで、
こことほぼ同じくらいの価格になっちゃうんだから定借のここは追加値下げしないと全く
勝ち目無いと思うけど。　

三井は竣工前かつ公示価格発表前に何とか数を捌きたいから買い煽りに必死だけど、
公示価格が出たらこのマンションの割高度が鮮明になって値下げ必至でしょう。

ここが良いって言ってる人ってほんとにちゃんと周辺価格とか分析してるの？？
一目惚れしちゃって周りが全く目に入らないなら仕方ないだろうけど、、
不動産物件に感情移入するとろくなことはない。

[680: 匿名さん]

＞６７８
値下げしない典型的なデベがすみふだってことじゃないの？
確かにすみふは在庫も多く、隠れ負債が多いから株主からも客からも評判悪い。

[681: 匿名さん]

ということは、ここのデベの三井はすみふなんかと違って非常に良心的で優しい企業なので
間違いないっって思っていいっすか？

[682: 匿名さん]

デベの格としては三井、地所、野村までは良いと思いますよ。
売れなかったり割高だったら値引きもあり、ある意味まとも。

だからここもタイミング次第で大いに値引きが期待できる。

それに対して、すみふ、ゴクレあたりは儲け一辺倒で全く値引かない極端な存在。
すみふの三茶・目白やゴクレの芝は永遠に完売しない気さえする。

[683: 匿名さん]

>>682さん。
ではこんな内容の物件を平気で売っている三井さんでも大手なので、全面的に信頼しても良いって
事ですね。そこの所、ちゃんと保証して欲しいものですから。

[684: 匿名さん]

三井もかなり積極的に値引きやってますよ！愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20％近い値引きを提示されました。営業の方はかなり弱気でしたよ。
あの調子だと神宮前もそれなりに値引いて販売しているんでしょうね。そもそも値引き前提の価格だとしても２割引いて妥当、３割引いて割安感が出る気がする。

[685: サラリーマンさん]

金かけてないから団地っぽいのはしょうがないよ。
土地の取得に金がかかってないのに販売価格が高いのは、警察署の建設コストなんかも
住宅棟にのせられているんじゃないの。

[686: 匿名さん]

ここはまだ引き渡し前だから表立っての値引きはしてませんね。
でもこのまま行くと４月の引き渡し時に全体の半分くらいしか入居者が決まらないでしょうから、
５月のＧＷ以降かなりの値引きが期待できますよ。
隈研吾に金かけすぎだよ。
デザインなんて数年建ったら「ここは昔有名な建築家がデザインしたんだよ！」「ふ〜ん」て感じで全く価値には影響しないんだから。それにデザインが先進的であればあるほど、時間の経過と共に陳腐化も早い。１０年くらいたったら超時代遅れのデザインになっていてもおかしくない。

[687: 購入検討中さん]

デザイナー料金って何割くらいだろうか？

[688: 匿名さん]

隈研吾は、デザイン料、コメント料、監修料、肖像権料全て込み込みで１億円程度だから、１戸あたりに直したら２０万〜５０万円くらいじゃないか？　
この金額を高いと思うのか安いと思うのかは人それぞれ。
俺はここのデザインは特にこれといって「素晴らしい、さすが隈研吾」とまでは思わないから、その分返金されるんだったらそっちの方が嬉しいと思うけどね。
人に自慢するうんちく料金みたいなもんだ。自慢された方はただ「ふ〜ん」としか思わないけど。

[689: 購入検討中さん]

国土交通省の調査で表参道・神宮前の不動産価格が、１月１日時点で３ヶ月前に比べて
また６％前後下がったね。年率で２４％下落。当然１〜３月も続落の予想。
周辺の中古マンションの価格も賃料も続落してるし、底なし沼の様相だね。
賃料まで著しく下がるというのは尋常じゃないよ。収益還元価格もどんどん落ちてる。

三井さんそろそろ値引きしないとほんとやばいと思うよ。　
俺は２割下で指値で待ってるよん。

[690: 匿名さん]

ここのマンションってLow-Eガラスだからくもりませんし結露しませんとか言ってたくせに、Ａｉｒ棟を今日の朝見たらガラスがくもりまくって真っ白になってた。ほんとに営業は信用できないねえ。

[691: 匿名さん]

三井としてはここは何が何でも早く売り切りたいマンションだろうね。
なぜなら普通のマンションと違ってここは管理費以外に途方もない地代がかかるから、在庫となっている限り、全て三井がその地代を負担する。４月以降は毎月莫大な金額が地代負担として三井にのしかかる。
三井としては浜田山の次に早く売れて欲しいマンションだろう。

[692: サラリーマンさん]

最初は値引きは一切しませんとかいっていましたけど、具体的な話をしたら「ここだけの話・・」とかいって数十万円ほどの値引きを示唆されましたよ。あれは営業がうまいこと言ってだます目的だったのか、それとも本当に値引きの提案だったのか。たとえ本心だったとしても100万にも満たない値引きでは、まったくもって買いたいという気持ちににはなりませんね。

Ｌｏｗ−Ｅガラスの件はよく分からないですが、私は「Ｌｏｗ−Ｅだから外から室内を覗かれにくいですよ」とかいわれました。この人は正気で言ってるのか？って思いつつも、軽くながしときました。Air棟は下から見上げたらスカートの中が見えるでしょうね。まぁ、原宿のマンションらしくていいんじゃないでしょうか。

[693: 匿名さん]

つ、50万とか100万の値引きなんて焼け石に水。
1000万-2000万は値引きしないと売れないぞ。

[694: 匿名さん]

そうなんだよね〜。うんうん。
値引きね〜。もったいぶったあげくね…。
評価損じわじわ。 『三井ですから！』『三井に住んでます！』ガハハ。
いつまでもやってろ〜

[695: 購入検討中さん]

「住まい○ーフィン」に評価がアップされましたね。結構細かい内容参考になりました。
評価も高いです。
先日の「マンション評価ナビ」でも最近の新築ではピカイチの評価だったし、この掲示板で中傷されているほど悪い物件ではないと思います。確かに地代の高いですが、表面価格との相殺で説明がつくし。

https://www.＊＊＊＊/product/rating/re_rate_list.php?r=9771

http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/300

[696: 物件比較中さん]

↑正気か？このバカ高い地代とこの仕様の上物の価格で何が相殺されているんだ？
買い煽りもここまでくるとどういう人か見え見えですな。

[697: 匿名さん]

↑分かってないね〜。ここは不動産投資家に限らず、一般投資家にとっては旨みが大きいの。

現状、周辺の所有権物件と比較して２５〜３０％安い。これは事実。
ということは、仮にここの４６平米くらいの部屋なら４０００万円前後のところ他は実際今
６０００万円前後する。
実際ここのグレードくらいのマンションならその位するから相場見てみな。

それに対して毎月の地代が４８０００円くらいだから、物件価格の差額の２０００万円を超える
まで約３５年間かかる。さらに所有権物件は毎年固定資産税もここの倍かかる。

そして、その間に当初払わなかった２０００万円を仮に年利２％で運用できたとしたら複利で
ほぼ倍の４０００万円に出来る。ほら相殺できた。

地代がインフレで仮に上がっていったとしても、２０００万円の元本複利運用に比べたらたかが
知れている。

今２０００万円払わずに運用できるメリットを考えたら相殺という考え方は正しいよね。

さらに、ここを賃貸したとしたら減価償却や金利の経費化、地代も管理費も経費化、消費税返礼等のメリット考えたら旨みはもっと大きいね。

広尾ＧＦがあんなに売れたのもそういう理由。経費化。定借物件はインカムゲイン派にはとても美味しい。当初コストを抑えて手元流動性をさらに運用できるしね。

[698: 入居予定さん]

理屈は分かりましたが、私はずっと住む予定なので投資家マンションになってしまうのは嫌だなあ。

[699: 匿名さん]

たくさんの物件を評価してる人みたいだから、契約者とか三井が買い煽ってるわけじゃないんじゃないですか？もうひとりのご評価者も地代は割高だけど価格とのバランスでは割高じゃないようなこと言ってるし。
まあ所詮一個人の評価ですけどね。

[700: 匿名さん]

まあ、何を信じるかは人それぞれだけれども、ここまでスレッドを読んでいて思うのは
高い高いを連呼している人には数字の根拠が乏しい。
逆にそこまで高くないという人は数字の根拠を伴っている。

[701: 匿名さん]

>>270で結論が既にでてるだろ。
投資物件としても不適。あと3割は下がらないとね。

>>697　分かってないのはお前だろ。
所有権物件とちがって、ここの物件は50年後には無価値になるんだぞ。
底地分の価値もない。相殺どころか、完全に大赤字。

[702: 物件比較中さん]

697さんと同じようなことを営業の人にも言われたような・・・

そもそも投資目的じゃなくて家を買う人に「当初払わなくてもいい地代を年利２％で運用する」
なんて考え方は通用しないと思うんだけど。
そもそも総戸数４００近いこの団地が出来上がる結果、原宿界隈は供給過多になる。当初は賃貸で坪13000円とかで貸せたとしても昨今のマーケットでは賃貸需要も落ち込み、必然的に価格が低下しキャップレートは下がる。更に、マーケットが落ち込んで借り手がいなくなると高額な月々の地代という債務を生み出すだけの「不良資産」になるリスクは否めないよね。

[703: 匿名さん]

つ、>>697は単にデベ営業だろ。
ネットが発達すると、デベの嘘に騙される消費者が減るね。
大変いいことです。

[704: 匿名さん]

デベのなりすましとか、このマンションが本当に投資観点から魅力があると信じ込んでいる人が書き込んだメッセージを読んでも欲しい！って気持ちにならないってことは、よっぽど問題のある物件なんだろね。というか、最初は欲しいって思うんだけど検討すればするほど、その危うさに気づいてしまうのかもしれないね。

[705: 契約済みさん]

さらにマーケットが落ち込み、、そしてさらにマーケットが落ち込み・・・。

と感じるのなら実需でも投資でも検討すること自体、辞めたらいいのに。

実需の方には、投資的な観点で恐縮ですが、

この周辺の賃貸の平均坪単価は現在坪１８０００円。この数字はプチバブルの前と後でほとんど変わってない。最低でも１６０００円は固いでしょう。地代・管理費等差し引き後の利回りは約５％、２０年で元金回収です。減価償却、消費税返礼等考えたら約１６年で回収可能。

それ以降は地代・管理費・固定資産税以上で貸せれば丸々利益。この立地で家賃が坪６０００円以下になるわけないでしょう。
それ以降に仮に二束三文で売ったって儲け確定。

そんなに投資としては不適？？　新築投資物件としては決して悪くないと思いますが。
逆に「不適」という根拠に乏しいんだよなあ。「地代が高い！」って言ってるだけじゃん。私は地代を考慮しても悪くない、って示してるんだから、やみくもにネガレスするより根拠を示してよ。　それができなきゃ単なるライバルデベの妨害か、買えない人の妬みとしか聞こえませんよ。

投資家としてはこのマンションに投資目的の方が増えるのは嬉しくないのですが、あまりに根拠の無い物件批判が多いので言わせて頂きました。

他ご契約者の方、ネガレスはスルーすればいいのに、大人気ない私をお許しください。

[706: 匿名さん]

検討板だからな、色々な意見と考え方があってもいい。
でも確かに根拠無くネガレスするのはよくないな。
今までの掲示板見ろ！って丸投げもどうかと思う。

[707: 匿名さん]

>>705　契約済みなんですか...。それはかわいそうに...。

>最低でも１６０００円は固いでしょう

んなわけない。神宮前の新築物件はすでに坪16000-17000台に低下してますけど。
それでも未入居の物件がごろごろあります。しかも築30年を越えると、家賃は
ほぼ半値に低下します。いわんや築45年とか...

ということで、50年平均だと、坪10000円で貸せれば上出来でしょう。
これに地代・管理費・固定資産税を加えると、利回りはよくて2-3％。
回収するのに33年-50年もかかってしまいます。念のため言っておきますけど、
管理費と地代は古くなっても変わりませんよ。修繕費はどんどん上がります。

しかも50年後には更地にして返還なので、元手はまったく返ってきません。

まあ、本気で投資を考えているなら、今からでも遅くないから手付け放棄して
解約して35年国債買った方がいいですよ。真面目な話。

[708: 契約済みさん]

だからほんとに分かってませんねえ。あなたに投資家的な考え方は無理だから買わなくていいよ。

５０年間で投資考えるあほがどこにいるの。
５０年で平均２〜３％とか言ってる時点でド素人さんですね。
さっき１６〜１７年で元金全額回収だって言ってるじゃん。

この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてればもうそのあとは、坪７０００円だって利益出るし、益金は全額減価償却で非課税になるんだから丸儲けなの。
現実的に旧耐震基準の築２５年物件でも今坪１２０００円程度で回ってます。

それに２０年後に元金回収した後に、今の表面価格の２割程度で売れば全額益金ですよ。
例えば、ここを２０年後に定期借地権残存期間３０年で２ＬＤＫを６０平米１０００万円だったらみんな殺到して買いませんか？？

管理費や地代は古くなっても変わらないとか、誰でも知ってること今更根拠として出してこないでください。

[709: 匿名さん]

ここまで頭の弱い人もめずらしいな。

>この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてれば

　その前提がおかしいんだって。yahoo不動産で店晒しになっている
物件みれば分かるでしょ。デベ営業の言葉をそのまま信じてない？
1割値下げしても入居者が見つからない可能性が高いから、一気に
利回りは3%に低下するぞ。

　まあ、頭の弱い人がいるおかげでデベが救われているから、もう
止めないけど。実際に入居者を見つけてから偉そうなこと言いましょうｗ

[710: 契約済みさん]

相変わらずまったく根拠を示さない御仁ですねえ。

あなた自身がが坪１６０００〜１７０００代って金額出してきてるのに、それをまた自ら否定ですか。負けたくないんですねえ。

デベは坪２００００円といってますよ。そんなあほなという感じです。ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。ちなみに三井不動産住宅リースの家賃保障（６年契約）は坪１７０００円半ばです。

根拠出せなくなったら今度は「頭悪い」「偉そう」と個人攻撃とは、、、完全に発想が小学校レベルでついていけませんね。