パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[624: 匿名さん]

自作自演だろうがなかろうがその意見が参考になれば良し、あんたが心配しなくたって皆夫々の立場で咀嚼しているよ。

[625: 匿名さん]

>621さん　断言されてますがその根拠をもっと聞かせてください。
確かなら知りたいと思っています。

[626: 匿名さん]

６２５ですが気がつかなかったけどこの建物に立替えなんてありえないでしょ。
立替えの場合、定期借地の期間が延びることはないんでしょ。じゃあ残２０年や３０年で区分所有者が同意しないよ。残35年の時だったら鉄骨で作るの？高度、容積広がるなら分譲で建築費作れる
かもしれないけどそれも無理な訳だし。どーしようもないねこのマンション。
アエラに家賃暴落って出てたから、安ーい賃貸に期待するだけかな。
三井さんこれ投売りするしかないわ。早い方がいいよ。

[627: 物件比較中さん]

ここ本当はもっともっと安く売ることでできますよね？

[628: 匿名さん]

三井Ｒのサクラによる自作自演こそ呆れるよ。

[629: 匿名さん]

これだけ余ってるともう竣工までに売りようがないだろうし、売るために3〜4割引にすると既存購入者が暴動を起こすだろうから、三井レジデンシャルに持たせて「三井の賃貸」に入れるとみた。場所も間取りもなんか賃貸向けだしね。最初からそうしてたら良かったのに。

[630: 匿名さん]

そういう事になるね。ファンドも敬遠する案件だし。
もうそういうことで動いてるんだろうね。

[631: 匿名さん]

＞６２０
平成２０年６月に原案が公表されています。（渋谷区ＨＰ）
契約書の重説になければ解約は簡単です。重要事項説明義務違反です。

[632: マンション投資家さん]

昨年契約しましたが、、、かなり後悔してます。
どうせ転売しても益出し出来ないから、本音書いちゃいます。

投資目的でしたが、最近の神宮前・千駄ヶ谷の家賃相場の下落は凄まじい。
ここ半年で坪３〜４千円下がってるんじゃない？？

築浅の１４坪（４６平米）が家賃２０万円礼金０がゴロゴロ出てる。
成約賃料はもっと下だろう。

どう考えても三井が出す想定賃料は大間違いだね。坪２１０００円で貸せる！
なんて詐欺に近いよ。完全に騙されました。
今やせいぜい１５０００円がいいとこ。

買った値段でここを賃貸に出しても実質利回り３％なんて投資価値無し。
安定したリート買った方が利回りも換金性もよかった。

ここは空き家でも地代はかかるわ、インフレメリットも地代上昇で相殺されちゃうし、、、
いったい何だろうね。
最悪ですよ。

[633: 地元不動産業者さん]

先月、今月とこの物件の賃貸出しの相談がかなり多いです。

１ＬＤＫの間取りの大半は遅かれ早かれ賃貸出しになるイメージでしょうか。
ここだけで１００戸超は潜在的な賃貸住戸のようで、完全な供給過多です。。
私の仕事にも大いに影響するので興味深く見守っています。

このマンションは、地代が無ければ、借り手がつくまで何ヶ月でものんびり構えてたら
いいけど、ここの住人は地代がもったいないから１日でも早く貸したい、一人また一人と
数千円ずつ家賃設定を下げて、借りてもらうように価格競争することになる。

その結果、とんでもない低い価格の成約賃料が発生するでしょう。

じゃあ、早く、高く貸した者勝ちかというとそうではなく、賃借人は更新のたびに他の少し
でも安い価格の部屋をマンション内で探すだろう。

その頃にはどうせ礼金も０になってるからマンション内転居が頻繁に発生する。

結果、マンション内ほぼ全戸で驚くほど低い家賃が固定化する。

住民の質とモラルは徐々に下がっていき、永住志向の人も徐々に賃貸出しを始め、２ＬＤＫ
クラスの賃貸もどんどん増え、さらに競争が激化。

この頃にはパークアクシスのような賃貸棟の出来上がりです。

ただパークアクシスのように所有者が不動産業者（三井）なら安い賃料なら貸さないという
選択も出来ますが、個人が所有者だと貸さないと地代が死活問題になるので「安くても貸す」
という選択肢しか残りません。

マンション内だけではなく、神宮前全体の家賃相場全体を強烈に押し下げるでしょう。
周辺住民、不動産関係者にしてみたらいい迷惑です。

[634: 匿名さん]

なるほど。なんだかリアルです、ほんとにその通りになるような気がします。
てことはやっぱりここは買うんじゃなくて安く借りて住んだほうがよさそうですね。

[635: 匿名さん]

神宮前がそんなに安くなるなら、よその皆さんはそこを引き払って皆神宮前に移住すると思うのですが。
何が言いたいかというと、局地的に家賃が歪む、特に人気地域の家賃だけが大きく下がって不人気地域との
格差が縮まるなんてことが現実にあるんでしょうかね。

[636: 匿名さん]

つ、不人気地域も下がっている。全体的に下がっている上に高額家賃を
払える人が少なくなっているから、高級物件ほど値下がりは激しい。

妄想してないで、現実を見た方がいいぞ。

[637: 匿名さん]

家賃で２０〜３０万円を払える層が今世の中で最も激減している。

[638: 物件比較中さん]

ブランドとは「イメージ＋希少性」です。

少なくとも神宮前のその「希少性」は無くなることを意味します。
「イメージ」だけで価格を引っ張るには無理がありますね。

ようは神宮前のブランド（格）が下がるというのが結論です。

[639: 匿名さん]

渋谷・表参道バブルが崩壊してからこのあたりの地価の下げは激しいからね。
野村不動産の調査でも昨年１月に神宮前の土地の坪単価1000万だったのが今年1月に400万に下がったと書いてありました。全体的に下がっているのはその通りですが、残念ながらこの近辺が都内で一番下げがきついところでしょう。
個人的には安くなったら賃貸で住みたいと思っていたけど、ファミリー用の間取りはないのね。残念です。

[640: 近所をよく知る人]

賃貸坪１２０００までいくでしょ。４年前まで神宮前の分譲賃貸に住んでた。５５㎡で１５万台
だった。周辺にくらべ多少安くはあった。

[641: 匿名さん]

＞632、633
身を削って書いているのに申し訳ないけど、面白いです。なるほどね。

表参道ゼルコバテラスのバブル賃料は何だったんだろう。2年前は1LDKで100万円、とかあったよね・・・。

[642: 住まいに詳しい人]

毎日のように三井からＤＭ来るんだけど、赤坂、虎ノ門は逃げ切りだろうけど
神宮前、麻布十番、大崎グランスカイとか無理でしょ。
日本綜合地所よりやばいと思うんですけど。自分だけかなー
デベが倒産しても関係ないけど、高値で買う個人は人生終わっちゃうよ。

バブル崩壊したんだけど、みなさん判ってるのかなー
９０年にバブル崩壊して４年位は不動産下がらなかったんだよ。路線価とか地価は１、２年して
数字に表れるから。９３、９４年の完成物件がいわゆるバブル物件で、その施主や購入者が一番
ひどい被害にあってる。ローンが払えず売却や破産した人も多い。当時、億ションは珍しく、数は
少なかった。けど今は無数にある。年収は当時と変わらないし、今後は下落が予想されている。
ローンは年収の３倍以内にしないと危険ですよ。５倍というのはデベの論理。

今はバブル物件を抱えてしまったデベが口をあけて犠牲者を引き込もうとしているところ。
多少の値引きとかで飛び付いては駄目です。賃貸で２０１１年まで待って、０２年の相場を
下回る頃から探せば十分。

[643: 匿名さん]

引渡しが終わって数ヶ月したら、急遽やむを得ず転売する人たちが出てきて、さらに３割引くらいで中古が出ると思うよ。
定借物件の評価なんてそんなもん。そもそも中古評価を銀行さえ懐疑的でローン出さないんだから。

[644: 匿名さん]

＞No.642 by 住まいに詳しい人　さん

90年のバブルと今回のバブルは規模が全く違うので同列に語るのはどうなんでしょうね。

東京都のサイトです。ご参考まで。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/07/60i7e101.htm

[645: 匿名さん]

９０年初頭のバブルの時、不動産は「取引事例」が全てで、高く売りに出しても買い手がいて取引が成立してしまい、その場所が持っている本来の価値を逸脱したまさにバブル。価格情報も不動産屋に行かないと分からない閉鎖的な世界でした。

でも昨今はネットの普及で常に現在の価格を世界中からウォッチでき、価格の歪みは瞬時に修正される世の中になったので、さすがに株価にたいして２〜３年の乖離はないでしょう。
せいぜい半年〜１０ヶ月程度の遅行でしょう。

従ってリーマンショック前の景気は現在の不動産市況は織り込んでいますが、リーマンショック直後の下落は、これから不動産市場に打撃を与えるでしょう。

３月中旬に（本年１月１日現在の）公示価格や路線価が出るので、それを確認してから動き出すのが最善でしょう。

野村の調査では昨年に比べてこの地域は６割下がっていますからね。

[646: 住まいに詳しい人]

路線価は８月
６４４、６４５同じ人でしょ。矛盾していて答えようがない。

[647: 匿名さん]

東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html

[648: 匿名さん]

最悪ですね。読まなければ良かった。
知らない方が良い事ってありますね。印象ガタ落ちです。

[649: 匿名さん]

＞646さん

644ですが、645さんとは別人ですよ。
それに別にあなたに何か答えて欲しくてリンク貼ったわけでもないです。
90年のバブルと同列に語っていることがおかしいと思ったのでデータを参考までにお示ししただけです。

[650: 物件比較中さん]

神社といったら神聖で無欲なイメージがありましたが、とんだ食わせ物ですね。
宮司までどっぷりと金欲と権力にまみれた東郷神社、最悪です。

東郷記念館はそれなりの築年数ですから数年後の建て替え時には、また金に目がくらんで
周辺を無視した乱開発をしそうです。
ここの眺望を無視した３０〜５０メートル程度の開発をゴリ押ししてきそうですね。

特に東郷の裏に暴力団が絡んでいるのなら反対運動も難しいですし、、夜道が危険ですし
命がいくらあってもたりません。

もしかして東郷神社とそのバックの暴力団の動きを警戒して隣が原宿警察に？？

[651: 購入検討中さん]

深読みですなー。

[652: 周辺住民さん]

私は647さんのリンクのようなことは初耳でしたが（信ぴょう性はありますね！）千駄ヶ谷付近で不動産屋をやっている友人にきいてみたところ、東郷神社さんにはあまりよくない噂もあるようです。神宮前周辺でも高級マンションをいくつか保有してるとか…？！反社会勢力とつながりがあるような神社関係者が隣人だとしたら、恐ろしいですね。私はパークコート神宮前のようなマンションには興味ないですが、もしかして神社の関係者も買ってたりする可能性もあるのでしょうか。

[653: 物件比較中さん]

三井に確認したところ、東郷神社の件はほぼ事実のようです。
裁判もあったし逮捕者も出ている。

この一連の事件の最中にこのマンションの計画があり、東郷サイドとしては係争中ということもあり、このマンション、警察署の計画には反対できなかったそうです。

ただかなり遺恨が残っていることは確かなようで、将来の記念館建て替え時にはこちらの反対運動もお構いなしでしょうか。このマンションの災害に伴う建て替え時には次回は猛反対しそうですね。

なんだかこのマンションを取り巻くさまざまな問題に疲れてきちゃいました。買わなくてもいいかな。

[654: ご近所さん]

昨年パビリオンに行った際に営業の若い女性に東郷記念館の建て替えの可能性を聞いたら、「建て替えはないと思います。建て替わったとしても今の高さと変わらないはずです」なんていわれました。懐疑心を抱きつつも、極めて高額な地代の根拠・地代の価格の見直し方法について質問したとら、かるーく流されました。立地は素晴らしいので買ってもいいかな…って思ってましたけど、物件の不透明さだとか、顧客の心配を理解しようとしない営業の態度から意欲は一気に冷めちゃいました。

ちなみにこのプロジェクトは他社も立候補してたと書いてありますが、他の不動産会社が提案した物件だとか借地料はどんなものだったんでしょうか？

[655: 物件比較中さん]

東郷記念館は改装しているのでそんなに古くないように見えますが、築３０〜４０年以上建っていますから安全性の観点から、いつ建て替えしてもおかしくない時期です。
高さは最低３０メートル、東郷神社本体の空中権をもし今も使えたとしたら、前面道路の規定めいっぱいで５０メートル程度の総合記念館が建築可能です。
それが数年後なのか、数十年後なのか。。

[656: 周辺住民さん]

東郷神社の空中権はもう移転済みだよ。このマンションの建設地から、明治通りをすこし表参道寄りに行ったところに、巨大な空き地があるでしょ。ずっと建設が止まっている。あそこは確か東郷神社の空中権を移転してラフォーレのような高層のリテール・オフィスビルを作ることになっていたはず。今度通ったら見てごらん。計画は看板に書いてあって、空中権移転の話は書いてないけど普通ではあり得ないくらいの容積になっているからすぐ分かる。ここに関しても、何だかみにくい争いがあって建設が止まっているようなことを聞いたけど忘れた。

[657: 匿名さん]

↓それがこのことですね。なるほどです。空中権使用済みということは渋谷区の規定で
３０メートル（１０Ｆ程度）が限度となります。
ここの１１Ｆ以上が価格大幅アップする理由が分かりました。１０Ｆ以下は将来お見合い
リスクがあるということでしょう。

＞６４７さん
東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html

[658: 周辺住民さん]

そうね。ごめん、前読んでなかった。こんな記事あるんだね。この記事も怪しいね（笑）。でもここが何か変というのは近隣では有名な話、だって建設何年も止まってるよ、一等地なのに勿体ないこと甚だしいよね。２年前に完成してればよかったのに、もう表参道バブル崩壊しちゃったから、どうするんだろうね・・・。

[659: 匿名さん]

カスケードも販売中止のまま、廃墟化しつつある...。
なんだか呪われた場所みたいだね。

[660: 匿名さん]

呪われた場所ね、、
所詮「神宮前」とか「表参道」とかいっても、20年前はトタン屋根の戸建しかない汚らしい地域だったもんね。渋谷の線路沿いの飲み屋街の延長みたいな。
そして今はちゃらちゃらしたアクセサリーつけた、体中にピアスをつけ刺青だらけのクレイジーな10代が集まる原宿。
カスケードの前というか東郷神社の前の暗い道は、かつあげとかひったくりで有名な場所だし。

[661: 匿名さん]

となりが警察署兼留置場になるとのことですが、てことはここのフォレストの庭や東郷神社近辺を常に面会の為に犯罪者の関係者がウロウロしたり時間調整の為にたむろしたりするということですよね。釈放後の犯罪者本人も当然ウロウロするでしょう。
繁華街という場所柄、あまりガラの良くない犯罪者が多いでしょうから、目があっただけで逆に睨み返されそうで怖いです。それにそもそも周辺を歩いている人をそういう目で見てしまいそうで嫌ですし、なんだかとても物騒です。
本当に調べれば調べるほど、不安要素が多い物件ですね。検討すればするほど買う気を失う珍しい物件です。

[662: サラリーマンさん]

赤坂で警察署のすぐそばに住んでいる友人が「警察から出てくる仲間をお迎えに来る真っ黒いベンツがマンションの近くに停まってることがあって怖い」っていってました。
暴行を加えられることはないでしょうけど、目つきの悪いおじさん達がマンション付近をウロウロされるのは気持ちいいもんじゃないですよね。
素朴な疑問ですが街角に倒れてるホームレスも留置場って入るんですよね？！元気になった彼らは釈放されて・・・フォレストの中をゾンビみたいに歩きまわるんでしょうか。

いろいろな専門情報に詳しい皆さんからの投稿を参考に出来るので、誤った決断を下さないですみそうです。

検討すればするほど買う気を失う珍しい物件って...たしかにおっしゃる通りですね。

[663: 匿名さん]

警察署があると周囲の治安は良くなるんだよ
警察署の効果は距離が離れるほど低下する


シムシティやったことないの？

[664: 購入検討中さん]

場所柄どうでしょう？

[665: 匿名さん]

シムシティって道路作っただけで街ができたり、町のど真ん中に原子力発電所や工場も作れちゃうむちゃくちゃなゲームでしょ。
今話題になってるのは、犯罪者の面会人周囲をウロウロすること。ゲームを現実に持ち込まれてもねえ。

[666: 匿名さん]

>>663

>シムシティやったことないの？

これが噂のゲーム脳かｗ
ゴジラがやってきて全て破壊しちゃうかもしれないから、マンションなんて買っちゃ駄目でしょ。
シムシティやってたらわかるはず。

[667: 購入検討中さん]

不特定多数の人が回り歩いているのってどうだろうか？
治安面は？

[668: 匿名さん]

最近の世界経済下落と日本経済の予想以上の落ち込みで、ここの価格の割高感がさらに高まってきました。高値掴みの人が多いこと。もう半年〜１年待って残っている部屋を再検討します。
５年前の神宮前１〜３丁目は坪２５０万円で所有権物件が買えました。今現時点の定借で３００万超は明らかに割高です。来年には所有権でその価格で買えそうです。

[669: 物件比較中さん]

先ほど現地に行って気付いたのですが、東郷記念館って週末の度に３０分に一度結婚式が行われて、その度に太鼓の音が２〜３分続き、結構南側の室内は響きますね。
人の結婚式はたまに見ると良いものですが、週末のたびに３０分おきだとウンザリしそうです。人の幸せを迷惑に感じてしまうのは嫌ですね。

北側も夏場の涼しさと森が魅力なのでしょうが、営業している店舗の騒音や、池があるので大量の蚊が発生しそうです。あと見た目が団地っぽいのがダメダメです。

前の方がおっしゃるように、半年〜１年後で住宅ローン控除がＭＡＸ使える時期に購入検討するのがベストかも。その頃にはここも含めて相場全体がもう１〜２割下がっているでしょう。三井は竣工後には、売れなければ積極的に値下げします。

[670: 匿名さん]

こっちのマインドの好転する速度より、デベの体力の回復の速度のほうがはやいと思う。
一年半も待ってたらアウトだろう

[671: 購入検討中さん]

デベの体力が回復したら在庫を持ち続ければいいので値引き販売などしないということですか？
株主がいつまでも在庫をもつことなど許しません。神宮前、表参道の土地は昨年の１月は坪/１千万円での取引があったそうですが、本年２月は４００万/坪の取引だそうですよ。これからは土地仕入れ価格の低下、建築材料費の低下、を反映したマンションが徐々にでてきますよ。この経済状況が後１年半で回復に向かうなど「パラダイムシフト」を理解できない人達の戯言ですね。ここ近辺の中古マンションの成約価格は築浅でも００万/平米がもう常識。この価格が年末から来春には１５％は下がりその後は底値圏で２年は推移すると思います。この常識外れの高値パークコートを慌てて購入する必要はどこにもないと思うのですが。

[672: 購入検討中さん]

スマン。中古成約価格は１００万円/平米です。

[673: 購入検討中さん]

東郷記念館が来年５月以降の婚礼関係の予約を受け付けていないようです。
詳細は不明ですがまさか建て替え？？　問い合わせをしても「まだ未定です。詳細は後日ＨＰにアップします」とのこと。はてさて。