パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[621: 住まいに詳しい人]

私も条例を見てみましたが、特に周辺住民の同意が必要とは書いていないようですね。
渋谷区長が認めた場合、という表記は、
区長が恣意的に建て替えを認めるかどうか決定できるという意味では決してありません。

つまり、渋谷区高度地区変更条例の該当部分（既存不適格建築物等に対する特例）の、
アからエまでの四つの条件を満たしていれば、必然的に、
特例によって建て替えが認められるということです。

ですから、周辺住民の意向というのは、上記の四つの条件とは全く関係のない要素なので、
区長が特例による建て替えを認めるかどうかの判断にはなんら影響を及ぼしません。

すなわち、区長は、上記四条件を満たしている建物ならば、
建て替えを認めるという選択肢以外はあり得ません。


ところで、この掲示板は、投稿時刻を見ると、連続投稿が多いようです。
どなたか少数の方が連続投稿によって自作自演をしているのでしょうか。

[622: 匿名さん]

本当に住民の都合だけでそんなに上手くいくんですか？
霞ヶ関文学のようで嫌ですが、そういうときこそ倫理的な判断で住民感情を一番に汲むと思いますけど。
４つの項目を満たせば決定ではなく、最後に区長に決定権を残してる時点で、区長に倫理的な判断権を残して弾力性を持たせているのだと思いますよ。

４つを満たせば建て替えが必然なら、そこに区長の決定という文言は不要のはずです。

三井も断言を濁す内容を、じゃあ安心ですとは到底思えません。

[623: マンション投資家さん]

問題点が山積しているだけでなく、そもそも高過ぎだよこの物件。

保証金と解体準備金払って地代１０年払ったらそもそも同地域の所有権物件を普通に買える
価格だよ。１０年以降はどんどん地代支払い分だけ割高になっていく。

１０年で死ぬと自覚している人なら買う意味あるけど、相続する家族がいたら、負債にしか
ならない。ほとんど負債扱いなのに相続放棄が出来ないある意味そうとう厄介な物件。

マンションは損得ではないけど、きちんと収支を考えたら相当割に合わないことが分かるよね。

[624: 匿名さん]

自作自演だろうがなかろうがその意見が参考になれば良し、あんたが心配しなくたって皆夫々の立場で咀嚼しているよ。

[625: 匿名さん]

>621さん　断言されてますがその根拠をもっと聞かせてください。
確かなら知りたいと思っています。

[626: 匿名さん]

６２５ですが気がつかなかったけどこの建物に立替えなんてありえないでしょ。
立替えの場合、定期借地の期間が延びることはないんでしょ。じゃあ残２０年や３０年で区分所有者が同意しないよ。残35年の時だったら鉄骨で作るの？高度、容積広がるなら分譲で建築費作れる
かもしれないけどそれも無理な訳だし。どーしようもないねこのマンション。
アエラに家賃暴落って出てたから、安ーい賃貸に期待するだけかな。
三井さんこれ投売りするしかないわ。早い方がいいよ。

[627: 物件比較中さん]

ここ本当はもっともっと安く売ることでできますよね？

[628: 匿名さん]

三井Ｒのサクラによる自作自演こそ呆れるよ。

[629: 匿名さん]

これだけ余ってるともう竣工までに売りようがないだろうし、売るために3〜4割引にすると既存購入者が暴動を起こすだろうから、三井レジデンシャルに持たせて「三井の賃貸」に入れるとみた。場所も間取りもなんか賃貸向けだしね。最初からそうしてたら良かったのに。

[630: 匿名さん]

そういう事になるね。ファンドも敬遠する案件だし。
もうそういうことで動いてるんだろうね。

[631: 匿名さん]

＞６２０
平成２０年６月に原案が公表されています。（渋谷区ＨＰ）
契約書の重説になければ解約は簡単です。重要事項説明義務違反です。

[632: マンション投資家さん]

昨年契約しましたが、、、かなり後悔してます。
どうせ転売しても益出し出来ないから、本音書いちゃいます。

投資目的でしたが、最近の神宮前・千駄ヶ谷の家賃相場の下落は凄まじい。
ここ半年で坪３〜４千円下がってるんじゃない？？

築浅の１４坪（４６平米）が家賃２０万円礼金０がゴロゴロ出てる。
成約賃料はもっと下だろう。

どう考えても三井が出す想定賃料は大間違いだね。坪２１０００円で貸せる！
なんて詐欺に近いよ。完全に騙されました。
今やせいぜい１５０００円がいいとこ。

買った値段でここを賃貸に出しても実質利回り３％なんて投資価値無し。
安定したリート買った方が利回りも換金性もよかった。

ここは空き家でも地代はかかるわ、インフレメリットも地代上昇で相殺されちゃうし、、、
いったい何だろうね。
最悪ですよ。

[633: 地元不動産業者さん]

先月、今月とこの物件の賃貸出しの相談がかなり多いです。

１ＬＤＫの間取りの大半は遅かれ早かれ賃貸出しになるイメージでしょうか。
ここだけで１００戸超は潜在的な賃貸住戸のようで、完全な供給過多です。。
私の仕事にも大いに影響するので興味深く見守っています。

このマンションは、地代が無ければ、借り手がつくまで何ヶ月でものんびり構えてたら
いいけど、ここの住人は地代がもったいないから１日でも早く貸したい、一人また一人と
数千円ずつ家賃設定を下げて、借りてもらうように価格競争することになる。

その結果、とんでもない低い価格の成約賃料が発生するでしょう。

じゃあ、早く、高く貸した者勝ちかというとそうではなく、賃借人は更新のたびに他の少し
でも安い価格の部屋をマンション内で探すだろう。

その頃にはどうせ礼金も０になってるからマンション内転居が頻繁に発生する。

結果、マンション内ほぼ全戸で驚くほど低い家賃が固定化する。

住民の質とモラルは徐々に下がっていき、永住志向の人も徐々に賃貸出しを始め、２ＬＤＫ
クラスの賃貸もどんどん増え、さらに競争が激化。

この頃にはパークアクシスのような賃貸棟の出来上がりです。

ただパークアクシスのように所有者が不動産業者（三井）なら安い賃料なら貸さないという
選択も出来ますが、個人が所有者だと貸さないと地代が死活問題になるので「安くても貸す」
という選択肢しか残りません。

マンション内だけではなく、神宮前全体の家賃相場全体を強烈に押し下げるでしょう。
周辺住民、不動産関係者にしてみたらいい迷惑です。

[634: 匿名さん]

なるほど。なんだかリアルです、ほんとにその通りになるような気がします。
てことはやっぱりここは買うんじゃなくて安く借りて住んだほうがよさそうですね。

[635: 匿名さん]

神宮前がそんなに安くなるなら、よその皆さんはそこを引き払って皆神宮前に移住すると思うのですが。
何が言いたいかというと、局地的に家賃が歪む、特に人気地域の家賃だけが大きく下がって不人気地域との
格差が縮まるなんてことが現実にあるんでしょうかね。

[636: 匿名さん]

つ、不人気地域も下がっている。全体的に下がっている上に高額家賃を
払える人が少なくなっているから、高級物件ほど値下がりは激しい。

妄想してないで、現実を見た方がいいぞ。

[637: 匿名さん]

家賃で２０〜３０万円を払える層が今世の中で最も激減している。

[638: 物件比較中さん]

ブランドとは「イメージ＋希少性」です。

少なくとも神宮前のその「希少性」は無くなることを意味します。
「イメージ」だけで価格を引っ張るには無理がありますね。

ようは神宮前のブランド（格）が下がるというのが結論です。

[639: 匿名さん]

渋谷・表参道バブルが崩壊してからこのあたりの地価の下げは激しいからね。
野村不動産の調査でも昨年１月に神宮前の土地の坪単価1000万だったのが今年1月に400万に下がったと書いてありました。全体的に下がっているのはその通りですが、残念ながらこの近辺が都内で一番下げがきついところでしょう。
個人的には安くなったら賃貸で住みたいと思っていたけど、ファミリー用の間取りはないのね。残念です。

[640: 近所をよく知る人]

賃貸坪１２０００までいくでしょ。４年前まで神宮前の分譲賃貸に住んでた。５５㎡で１５万台
だった。周辺にくらべ多少安くはあった。