パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[601: 匿名さん]

いまどき耐震構造のみで「耐震等級１」って、地震に対して備えるっていうやる気を全く感じませんね。なんだか調べるほどにあらわになるここの危うさ。

[602: 匿名さん]

>596 590ですが597さんが詳しく説明して頂いた通りです。
596さんは契約したのですか？それともたくさん売りたいのですか？

[603: 匿名さん]

賃貸と言うけど成立しないでしょ。
借主需要は月１５万以上で極端に減るし、高級賃貸需要は「三井の高級賃貸」のＨＰを見れば
判る通り空き部屋ばかり。対象者の金融関係や外資、マスコミも今や恐慌状態。住みたい人は
多いけど借りれる人は少ないという売買と同じ事になる。
貸し手も購入価格から言って地代を含めると、北側の低額の部屋で利回り５％になるかどうか、
管理費等や、出口（転売）を考えたら賢い投資家は参戦しないね。
どちらにしても空室だらけの物件。空室でも発生する地代、管理費、金利等を極力避けるべきですね。
売買は中古暴落後、賃貸も１回転して中古が安く賃貸にでた場合に借りるかだと思う。

[604: 匿名さん]

三井は売りたいから「賃貸目的」として煽るけどそれに乗っては駄目。
普通新築として売れる１年後まで売主は賃貸に出さないけど、これは地代の発生があるから売主
自ら賃貸出しはあるかも。でも６０３の通り成立しないと思う。１００戸以上賃貸というなら、そういうことでしょう。いずれにしても不動産知識のない新富裕層がそそのかされて買うくらいしか
イメージできないね。

[605: 物件比較中さん]

ここはもうすぐ竣工するのだと思いますが、どれくらい売れてるのでしょう？
まだまだ売れ残りがあるのでしょうか？

[606: 匿名さん]

引き渡し２ヶ月前なのに半分以上残ってます。
売り出しが遅かったのもありますが、出し渋っていたつもりがリーマンショック直後という最悪のタイミングで売り出しちゃいましたからね。

最近、神社やお寺の再開発がよくありますが、ここも東郷神社の土地が再開発されたとしたら、地上４０メートル程度まで建つらしい。Ａｉｒ棟の１２Ｆくらいまでは眺望アウトになるとのこと。

担当に「東郷神社は大丈夫ですよね？」って聞いたら「東郷神社が決めることなので分かりませんが可能性はあります」だってさ。

なんだかはっきりしません。

[607: 匿名さん]

パークコート虎ノ門愛宕タワーも底地はお寺でしたよね。
墓標マンションとか言われてたけど。

[608: 匿名さん]

今日再度ＭＲに行って確信しましたが、契約しましたが近々に解約しようと思います。

定期借地の物件は後日極めて売りにくいし、やはり賃貸物件ばかりのようで、私のように永住して物件を大切にしたいという気持ちの人間にとっては、家賃で住んでいて物件に愛着を持たない人に囲まれるのが耐えられません。

また、今だったら放棄するのは手付１割で済みますが、引渡しになってしまうと、保証金と解体積立金にさらに物件価格の１割にも達する金額を最初に一括して払わないといけないのは耐えられない気持ちになってきました。　保証金も返ってくる頃には価値はきっとインフレも予想され１万円くらいになっているかもしれません。

既存不適格も発覚しましたし、またそれ以外に納得できない事象がいくつかあり、私の中でかなりケチがついてしまいました。

皆さんが投稿している内容は概ねその通りだと思いますよ。

もう少しきちんと吟味して契約すればよかった、後悔です。

[609: 匿名さん]

そうとう病んでるね。買うの焦っちゃいましたか？
調べれば分かることだったので残念でしたね。

[610: 匿名さん]

>608 賢い選択です。２、３年すれば１割分すぐに取り戻せる物件がたくさんあります。

[611: 匿名さん]

＞６０８手付けは戻ります。２倍か、プラス慰謝料かは分かりませんが。
弁護士に相談しながら三井と交渉して下さい。簡単です。
http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/shinjuku2.htm　新宿法律相談センター
３０分５２５０円

[612: 匿名さん]

既存不適格は池尻大橋マスタービューの掲示板が役立ちます。

[613: 匿名さん]

>>608 　1割で済むなんて安い授業料ですよｗ
　各種投信なんて3割-4割の暴落は当たり前ですから、1割損なんて損のうちに入らないよね。

[614: 匿名さん]

率直な感想ですが、
ここの北向きの森ビューは最高だと思います。私は都心のいくつかのタワー物件に住み、湾岸や夜景がきれいな場所は探せばいくらでもありますが、眺望いっぱいに緑があるのは極めて希少です。
行く着くところは自然の緑です。恋しくなりますね。

でも仕事の関係で都心に住んでもいたい。ここはそれを両立できます。
ここの森は、他の敷地や南向きのような借景ではなく、所有地なので未来永劫その眺望が変わることは絶対にありません。いろんな物事が不安でいっぱいの世の中ですから住まいくらいは絶対の安心が欲しいです。

でも一歩敷地から表通りに出ると、歩いている人が皆子供で、大声でわめき、ダラダラ広がって歩いているので、文句を言いたくなるのが残念です。追い越しに苦労し、駅まで１．５倍の時間がかかります。なんとか裏道をみつけないと。

あと日常の買い物が本当に困ります。店舗に行かずにすむネット宅配は近隣では紀伊国屋だけでしょうか、高くつきそうです。

[615: 近所をよく知る人]

ここは以前、社会福祉大学があり、森ではなく大学のボロ寮みたいなところに雑木林やグランドがあっただけ。あと北側の道沿いに普通の並木があった。この場所の隠れ家みたいな広い空間はただの雑然とした田舎の雑木林で原宿の中にあることだけは特異ではあった。
要するに、代々木公園などのしゃれた趣きもなく明治神宮のような歴史の威厳さもないただの少しの緑。近隣住民にしてみれば、警察と公園、スーパーにでもなればよかったのに。
これ素直な事実。

[616: ご近所さん]

私も２５年前位に行ったことがあります。木立の薄暗い中にポツンと古い木造の建物があった。
お化け屋敷みたいで怖かった。人が住んでいるようには見えなかったけど、窓に洗濯物が少し
干してあった。不気味な感じが漂ってたけどあれ寮だったんですかね。丁度、レストランができる
辺りか、北側建物の辺りですね。パンフに由緒ある土地柄とか書かれていたけど、よく言うなー。

[617: 匿名さん]

>>597
周辺の同意が必要？
どこにそんなことが書いてあんの？

ウソ情報を熱心に書いて、お疲れ様です。

[618: 匿名さん]

建て替えの特例は同程度の建て替えであれば１回だけ認めるという制度ですが、
最終的には諸条件を鑑みて、「渋谷区長が認めた場合」と明記されています。

その時に周辺住民に強い反対運動があった場合、公平中立的な立場で区長が
すぐに「認める」でしょうか。

最終的には認めるかもしれませんが、相当の時間と労力が必要なのは想像
できませんか？？

先ほどの方のように、どちらかというと公園やスーパーになって欲しい人が
多いようですし。

地主の東京都も周辺住民に喜ばれる街づくりに貢献したいはずです。

強い口調での反論もご自由ですし、ご契約者様のお気持ちも分かりますが、
事実は事実ですから。

三井も「法律ですから・・その時になればなんとかるのでは」としか言えません。

[619: 匿名さん]

確かにね。いまこの瞬間も建築確認おりて、着工してるのに、周辺住民の反対で何年も工事ストップしてる現場いくつかあります。
区長が認めても、そのあとにさらに時間がかかりそう。
この辺の住民は一筋縄にはいかないようです。

[620: 匿名さん]

既存不適格になった時期というか、渋谷区条例改正、または区議会での検討時期などにもよると思いますが、そんなに簡単に解約できるのですか？

少なくとも契約時に、渋谷区の条例がどのような状況であったのですか？、区議会で検討中であったとか？

[621: 住まいに詳しい人]

私も条例を見てみましたが、特に周辺住民の同意が必要とは書いていないようですね。
渋谷区長が認めた場合、という表記は、
区長が恣意的に建て替えを認めるかどうか決定できるという意味では決してありません。

つまり、渋谷区高度地区変更条例の該当部分（既存不適格建築物等に対する特例）の、
アからエまでの四つの条件を満たしていれば、必然的に、
特例によって建て替えが認められるということです。

ですから、周辺住民の意向というのは、上記の四つの条件とは全く関係のない要素なので、
区長が特例による建て替えを認めるかどうかの判断にはなんら影響を及ぼしません。

すなわち、区長は、上記四条件を満たしている建物ならば、
建て替えを認めるという選択肢以外はあり得ません。


ところで、この掲示板は、投稿時刻を見ると、連続投稿が多いようです。
どなたか少数の方が連続投稿によって自作自演をしているのでしょうか。

[622: 匿名さん]

本当に住民の都合だけでそんなに上手くいくんですか？
霞ヶ関文学のようで嫌ですが、そういうときこそ倫理的な判断で住民感情を一番に汲むと思いますけど。
４つの項目を満たせば決定ではなく、最後に区長に決定権を残してる時点で、区長に倫理的な判断権を残して弾力性を持たせているのだと思いますよ。

４つを満たせば建て替えが必然なら、そこに区長の決定という文言は不要のはずです。

三井も断言を濁す内容を、じゃあ安心ですとは到底思えません。

[623: マンション投資家さん]

問題点が山積しているだけでなく、そもそも高過ぎだよこの物件。

保証金と解体準備金払って地代１０年払ったらそもそも同地域の所有権物件を普通に買える
価格だよ。１０年以降はどんどん地代支払い分だけ割高になっていく。

１０年で死ぬと自覚している人なら買う意味あるけど、相続する家族がいたら、負債にしか
ならない。ほとんど負債扱いなのに相続放棄が出来ないある意味そうとう厄介な物件。

マンションは損得ではないけど、きちんと収支を考えたら相当割に合わないことが分かるよね。

[624: 匿名さん]

自作自演だろうがなかろうがその意見が参考になれば良し、あんたが心配しなくたって皆夫々の立場で咀嚼しているよ。

[625: 匿名さん]

>621さん　断言されてますがその根拠をもっと聞かせてください。
確かなら知りたいと思っています。

[626: 匿名さん]

６２５ですが気がつかなかったけどこの建物に立替えなんてありえないでしょ。
立替えの場合、定期借地の期間が延びることはないんでしょ。じゃあ残２０年や３０年で区分所有者が同意しないよ。残35年の時だったら鉄骨で作るの？高度、容積広がるなら分譲で建築費作れる
かもしれないけどそれも無理な訳だし。どーしようもないねこのマンション。
アエラに家賃暴落って出てたから、安ーい賃貸に期待するだけかな。
三井さんこれ投売りするしかないわ。早い方がいいよ。

[627: 物件比較中さん]

ここ本当はもっともっと安く売ることでできますよね？

[628: 匿名さん]

三井Ｒのサクラによる自作自演こそ呆れるよ。

[629: 匿名さん]

これだけ余ってるともう竣工までに売りようがないだろうし、売るために3〜4割引にすると既存購入者が暴動を起こすだろうから、三井レジデンシャルに持たせて「三井の賃貸」に入れるとみた。場所も間取りもなんか賃貸向けだしね。最初からそうしてたら良かったのに。

[630: 匿名さん]

そういう事になるね。ファンドも敬遠する案件だし。
もうそういうことで動いてるんだろうね。

[631: 匿名さん]

＞６２０
平成２０年６月に原案が公表されています。（渋谷区ＨＰ）
契約書の重説になければ解約は簡単です。重要事項説明義務違反です。

[632: マンション投資家さん]

昨年契約しましたが、、、かなり後悔してます。
どうせ転売しても益出し出来ないから、本音書いちゃいます。

投資目的でしたが、最近の神宮前・千駄ヶ谷の家賃相場の下落は凄まじい。
ここ半年で坪３〜４千円下がってるんじゃない？？

築浅の１４坪（４６平米）が家賃２０万円礼金０がゴロゴロ出てる。
成約賃料はもっと下だろう。

どう考えても三井が出す想定賃料は大間違いだね。坪２１０００円で貸せる！
なんて詐欺に近いよ。完全に騙されました。
今やせいぜい１５０００円がいいとこ。

買った値段でここを賃貸に出しても実質利回り３％なんて投資価値無し。
安定したリート買った方が利回りも換金性もよかった。

ここは空き家でも地代はかかるわ、インフレメリットも地代上昇で相殺されちゃうし、、、
いったい何だろうね。
最悪ですよ。

[633: 地元不動産業者さん]

先月、今月とこの物件の賃貸出しの相談がかなり多いです。

１ＬＤＫの間取りの大半は遅かれ早かれ賃貸出しになるイメージでしょうか。
ここだけで１００戸超は潜在的な賃貸住戸のようで、完全な供給過多です。。
私の仕事にも大いに影響するので興味深く見守っています。

このマンションは、地代が無ければ、借り手がつくまで何ヶ月でものんびり構えてたら
いいけど、ここの住人は地代がもったいないから１日でも早く貸したい、一人また一人と
数千円ずつ家賃設定を下げて、借りてもらうように価格競争することになる。

その結果、とんでもない低い価格の成約賃料が発生するでしょう。

じゃあ、早く、高く貸した者勝ちかというとそうではなく、賃借人は更新のたびに他の少し
でも安い価格の部屋をマンション内で探すだろう。

その頃にはどうせ礼金も０になってるからマンション内転居が頻繁に発生する。

結果、マンション内ほぼ全戸で驚くほど低い家賃が固定化する。

住民の質とモラルは徐々に下がっていき、永住志向の人も徐々に賃貸出しを始め、２ＬＤＫ
クラスの賃貸もどんどん増え、さらに競争が激化。

この頃にはパークアクシスのような賃貸棟の出来上がりです。

ただパークアクシスのように所有者が不動産業者（三井）なら安い賃料なら貸さないという
選択も出来ますが、個人が所有者だと貸さないと地代が死活問題になるので「安くても貸す」
という選択肢しか残りません。

マンション内だけではなく、神宮前全体の家賃相場全体を強烈に押し下げるでしょう。
周辺住民、不動産関係者にしてみたらいい迷惑です。

[634: 匿名さん]

なるほど。なんだかリアルです、ほんとにその通りになるような気がします。
てことはやっぱりここは買うんじゃなくて安く借りて住んだほうがよさそうですね。

[635: 匿名さん]

神宮前がそんなに安くなるなら、よその皆さんはそこを引き払って皆神宮前に移住すると思うのですが。
何が言いたいかというと、局地的に家賃が歪む、特に人気地域の家賃だけが大きく下がって不人気地域との
格差が縮まるなんてことが現実にあるんでしょうかね。

[636: 匿名さん]

つ、不人気地域も下がっている。全体的に下がっている上に高額家賃を
払える人が少なくなっているから、高級物件ほど値下がりは激しい。

妄想してないで、現実を見た方がいいぞ。

[637: 匿名さん]

家賃で２０〜３０万円を払える層が今世の中で最も激減している。

[638: 物件比較中さん]

ブランドとは「イメージ＋希少性」です。

少なくとも神宮前のその「希少性」は無くなることを意味します。
「イメージ」だけで価格を引っ張るには無理がありますね。

ようは神宮前のブランド（格）が下がるというのが結論です。

[639: 匿名さん]

渋谷・表参道バブルが崩壊してからこのあたりの地価の下げは激しいからね。
野村不動産の調査でも昨年１月に神宮前の土地の坪単価1000万だったのが今年1月に400万に下がったと書いてありました。全体的に下がっているのはその通りですが、残念ながらこの近辺が都内で一番下げがきついところでしょう。
個人的には安くなったら賃貸で住みたいと思っていたけど、ファミリー用の間取りはないのね。残念です。

[640: 近所をよく知る人]

賃貸坪１２０００までいくでしょ。４年前まで神宮前の分譲賃貸に住んでた。５５㎡で１５万台
だった。周辺にくらべ多少安くはあった。

[641: 匿名さん]

＞632、633
身を削って書いているのに申し訳ないけど、面白いです。なるほどね。

表参道ゼルコバテラスのバブル賃料は何だったんだろう。2年前は1LDKで100万円、とかあったよね・・・。

[642: 住まいに詳しい人]

毎日のように三井からＤＭ来るんだけど、赤坂、虎ノ門は逃げ切りだろうけど
神宮前、麻布十番、大崎グランスカイとか無理でしょ。
日本綜合地所よりやばいと思うんですけど。自分だけかなー
デベが倒産しても関係ないけど、高値で買う個人は人生終わっちゃうよ。

バブル崩壊したんだけど、みなさん判ってるのかなー
９０年にバブル崩壊して４年位は不動産下がらなかったんだよ。路線価とか地価は１、２年して
数字に表れるから。９３、９４年の完成物件がいわゆるバブル物件で、その施主や購入者が一番
ひどい被害にあってる。ローンが払えず売却や破産した人も多い。当時、億ションは珍しく、数は
少なかった。けど今は無数にある。年収は当時と変わらないし、今後は下落が予想されている。
ローンは年収の３倍以内にしないと危険ですよ。５倍というのはデベの論理。

今はバブル物件を抱えてしまったデベが口をあけて犠牲者を引き込もうとしているところ。
多少の値引きとかで飛び付いては駄目です。賃貸で２０１１年まで待って、０２年の相場を
下回る頃から探せば十分。

[643: 匿名さん]

引渡しが終わって数ヶ月したら、急遽やむを得ず転売する人たちが出てきて、さらに３割引くらいで中古が出ると思うよ。
定借物件の評価なんてそんなもん。そもそも中古評価を銀行さえ懐疑的でローン出さないんだから。

[644: 匿名さん]

＞No.642 by 住まいに詳しい人　さん

90年のバブルと今回のバブルは規模が全く違うので同列に語るのはどうなんでしょうね。

東京都のサイトです。ご参考まで。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/07/60i7e101.htm

[645: 匿名さん]

９０年初頭のバブルの時、不動産は「取引事例」が全てで、高く売りに出しても買い手がいて取引が成立してしまい、その場所が持っている本来の価値を逸脱したまさにバブル。価格情報も不動産屋に行かないと分からない閉鎖的な世界でした。

でも昨今はネットの普及で常に現在の価格を世界中からウォッチでき、価格の歪みは瞬時に修正される世の中になったので、さすがに株価にたいして２〜３年の乖離はないでしょう。
せいぜい半年〜１０ヶ月程度の遅行でしょう。

従ってリーマンショック前の景気は現在の不動産市況は織り込んでいますが、リーマンショック直後の下落は、これから不動産市場に打撃を与えるでしょう。

３月中旬に（本年１月１日現在の）公示価格や路線価が出るので、それを確認してから動き出すのが最善でしょう。

野村の調査では昨年に比べてこの地域は６割下がっていますからね。

[646: 住まいに詳しい人]

路線価は８月
６４４、６４５同じ人でしょ。矛盾していて答えようがない。

[647: 匿名さん]

東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html

[648: 匿名さん]

最悪ですね。読まなければ良かった。
知らない方が良い事ってありますね。印象ガタ落ちです。

[649: 匿名さん]

＞646さん

644ですが、645さんとは別人ですよ。
それに別にあなたに何か答えて欲しくてリンク貼ったわけでもないです。
90年のバブルと同列に語っていることがおかしいと思ったのでデータを参考までにお示ししただけです。

[650: 物件比較中さん]

神社といったら神聖で無欲なイメージがありましたが、とんだ食わせ物ですね。
宮司までどっぷりと金欲と権力にまみれた東郷神社、最悪です。

東郷記念館はそれなりの築年数ですから数年後の建て替え時には、また金に目がくらんで
周辺を無視した乱開発をしそうです。
ここの眺望を無視した３０〜５０メートル程度の開発をゴリ押ししてきそうですね。

特に東郷の裏に暴力団が絡んでいるのなら反対運動も難しいですし、、夜道が危険ですし
命がいくらあってもたりません。

もしかして東郷神社とそのバックの暴力団の動きを警戒して隣が原宿警察に？？

[651: 購入検討中さん]

深読みですなー。

[652: 周辺住民さん]

私は647さんのリンクのようなことは初耳でしたが（信ぴょう性はありますね！）千駄ヶ谷付近で不動産屋をやっている友人にきいてみたところ、東郷神社さんにはあまりよくない噂もあるようです。神宮前周辺でも高級マンションをいくつか保有してるとか…？！反社会勢力とつながりがあるような神社関係者が隣人だとしたら、恐ろしいですね。私はパークコート神宮前のようなマンションには興味ないですが、もしかして神社の関係者も買ってたりする可能性もあるのでしょうか。

[653: 物件比較中さん]

三井に確認したところ、東郷神社の件はほぼ事実のようです。
裁判もあったし逮捕者も出ている。

この一連の事件の最中にこのマンションの計画があり、東郷サイドとしては係争中ということもあり、このマンション、警察署の計画には反対できなかったそうです。

ただかなり遺恨が残っていることは確かなようで、将来の記念館建て替え時にはこちらの反対運動もお構いなしでしょうか。このマンションの災害に伴う建て替え時には次回は猛反対しそうですね。

なんだかこのマンションを取り巻くさまざまな問題に疲れてきちゃいました。買わなくてもいいかな。

[654: ご近所さん]

昨年パビリオンに行った際に営業の若い女性に東郷記念館の建て替えの可能性を聞いたら、「建て替えはないと思います。建て替わったとしても今の高さと変わらないはずです」なんていわれました。懐疑心を抱きつつも、極めて高額な地代の根拠・地代の価格の見直し方法について質問したとら、かるーく流されました。立地は素晴らしいので買ってもいいかな…って思ってましたけど、物件の不透明さだとか、顧客の心配を理解しようとしない営業の態度から意欲は一気に冷めちゃいました。

ちなみにこのプロジェクトは他社も立候補してたと書いてありますが、他の不動産会社が提案した物件だとか借地料はどんなものだったんでしょうか？

[655: 物件比較中さん]

東郷記念館は改装しているのでそんなに古くないように見えますが、築３０〜４０年以上建っていますから安全性の観点から、いつ建て替えしてもおかしくない時期です。
高さは最低３０メートル、東郷神社本体の空中権をもし今も使えたとしたら、前面道路の規定めいっぱいで５０メートル程度の総合記念館が建築可能です。
それが数年後なのか、数十年後なのか。。

[656: 周辺住民さん]

東郷神社の空中権はもう移転済みだよ。このマンションの建設地から、明治通りをすこし表参道寄りに行ったところに、巨大な空き地があるでしょ。ずっと建設が止まっている。あそこは確か東郷神社の空中権を移転してラフォーレのような高層のリテール・オフィスビルを作ることになっていたはず。今度通ったら見てごらん。計画は看板に書いてあって、空中権移転の話は書いてないけど普通ではあり得ないくらいの容積になっているからすぐ分かる。ここに関しても、何だかみにくい争いがあって建設が止まっているようなことを聞いたけど忘れた。

[657: 匿名さん]

↓それがこのことですね。なるほどです。空中権使用済みということは渋谷区の規定で
３０メートル（１０Ｆ程度）が限度となります。
ここの１１Ｆ以上が価格大幅アップする理由が分かりました。１０Ｆ以下は将来お見合い
リスクがあるということでしょう。

＞６４７さん
東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html

[658: 周辺住民さん]

そうね。ごめん、前読んでなかった。こんな記事あるんだね。この記事も怪しいね（笑）。でもここが何か変というのは近隣では有名な話、だって建設何年も止まってるよ、一等地なのに勿体ないこと甚だしいよね。２年前に完成してればよかったのに、もう表参道バブル崩壊しちゃったから、どうするんだろうね・・・。

[659: 匿名さん]

カスケードも販売中止のまま、廃墟化しつつある...。
なんだか呪われた場所みたいだね。

[660: 匿名さん]

呪われた場所ね、、
所詮「神宮前」とか「表参道」とかいっても、20年前はトタン屋根の戸建しかない汚らしい地域だったもんね。渋谷の線路沿いの飲み屋街の延長みたいな。
そして今はちゃらちゃらしたアクセサリーつけた、体中にピアスをつけ刺青だらけのクレイジーな10代が集まる原宿。
カスケードの前というか東郷神社の前の暗い道は、かつあげとかひったくりで有名な場所だし。

[661: 匿名さん]

となりが警察署兼留置場になるとのことですが、てことはここのフォレストの庭や東郷神社近辺を常に面会の為に犯罪者の関係者がウロウロしたり時間調整の為にたむろしたりするということですよね。釈放後の犯罪者本人も当然ウロウロするでしょう。
繁華街という場所柄、あまりガラの良くない犯罪者が多いでしょうから、目があっただけで逆に睨み返されそうで怖いです。それにそもそも周辺を歩いている人をそういう目で見てしまいそうで嫌ですし、なんだかとても物騒です。
本当に調べれば調べるほど、不安要素が多い物件ですね。検討すればするほど買う気を失う珍しい物件です。

[662: サラリーマンさん]

赤坂で警察署のすぐそばに住んでいる友人が「警察から出てくる仲間をお迎えに来る真っ黒いベンツがマンションの近くに停まってることがあって怖い」っていってました。
暴行を加えられることはないでしょうけど、目つきの悪いおじさん達がマンション付近をウロウロされるのは気持ちいいもんじゃないですよね。
素朴な疑問ですが街角に倒れてるホームレスも留置場って入るんですよね？！元気になった彼らは釈放されて・・・フォレストの中をゾンビみたいに歩きまわるんでしょうか。

いろいろな専門情報に詳しい皆さんからの投稿を参考に出来るので、誤った決断を下さないですみそうです。

検討すればするほど買う気を失う珍しい物件って...たしかにおっしゃる通りですね。

[663: 匿名さん]

警察署があると周囲の治安は良くなるんだよ
警察署の効果は距離が離れるほど低下する


シムシティやったことないの？

[664: 購入検討中さん]

場所柄どうでしょう？

[665: 匿名さん]

シムシティって道路作っただけで街ができたり、町のど真ん中に原子力発電所や工場も作れちゃうむちゃくちゃなゲームでしょ。
今話題になってるのは、犯罪者の面会人周囲をウロウロすること。ゲームを現実に持ち込まれてもねえ。

[666: 匿名さん]

>>663

>シムシティやったことないの？

これが噂のゲーム脳かｗ
ゴジラがやってきて全て破壊しちゃうかもしれないから、マンションなんて買っちゃ駄目でしょ。
シムシティやってたらわかるはず。

[667: 購入検討中さん]

不特定多数の人が回り歩いているのってどうだろうか？
治安面は？

[668: 匿名さん]

最近の世界経済下落と日本経済の予想以上の落ち込みで、ここの価格の割高感がさらに高まってきました。高値掴みの人が多いこと。もう半年〜１年待って残っている部屋を再検討します。
５年前の神宮前１〜３丁目は坪２５０万円で所有権物件が買えました。今現時点の定借で３００万超は明らかに割高です。来年には所有権でその価格で買えそうです。

[669: 物件比較中さん]

先ほど現地に行って気付いたのですが、東郷記念館って週末の度に３０分に一度結婚式が行われて、その度に太鼓の音が２〜３分続き、結構南側の室内は響きますね。
人の結婚式はたまに見ると良いものですが、週末のたびに３０分おきだとウンザリしそうです。人の幸せを迷惑に感じてしまうのは嫌ですね。

北側も夏場の涼しさと森が魅力なのでしょうが、営業している店舗の騒音や、池があるので大量の蚊が発生しそうです。あと見た目が団地っぽいのがダメダメです。

前の方がおっしゃるように、半年〜１年後で住宅ローン控除がＭＡＸ使える時期に購入検討するのがベストかも。その頃にはここも含めて相場全体がもう１〜２割下がっているでしょう。三井は竣工後には、売れなければ積極的に値下げします。

[670: 匿名さん]

こっちのマインドの好転する速度より、デベの体力の回復の速度のほうがはやいと思う。
一年半も待ってたらアウトだろう

[671: 購入検討中さん]

デベの体力が回復したら在庫を持ち続ければいいので値引き販売などしないということですか？
株主がいつまでも在庫をもつことなど許しません。神宮前、表参道の土地は昨年の１月は坪/１千万円での取引があったそうですが、本年２月は４００万/坪の取引だそうですよ。これからは土地仕入れ価格の低下、建築材料費の低下、を反映したマンションが徐々にでてきますよ。この経済状況が後１年半で回復に向かうなど「パラダイムシフト」を理解できない人達の戯言ですね。ここ近辺の中古マンションの成約価格は築浅でも００万/平米がもう常識。この価格が年末から来春には１５％は下がりその後は底値圏で２年は推移すると思います。この常識外れの高値パークコートを慌てて購入する必要はどこにもないと思うのですが。

[672: 購入検討中さん]

スマン。中古成約価格は１００万円/平米です。

[673: 購入検討中さん]

東郷記念館が来年５月以降の婚礼関係の予約を受け付けていないようです。
詳細は不明ですがまさか建て替え？？　問い合わせをしても「まだ未定です。詳細は後日ＨＰにアップします」とのこと。はてさて。

[674: 匿名さん]

ああ、そうなのか・・・
あの界隈はもういいかげんにしてほしい。
東郷神社がなにか建てようとすると もうろくなことがないよ。

[675: 匿名さん]

おおっ、ただでさえ売れてない物件がますます売れなくなるね。こりゃ災難だわ。

[676: 匿名さん]

安く買いたいのはわかるけど、株主は安売りはゆるしません。
つまり、値引きせず売っていけ、値引きする前に賃金から削っていけということです。

[677: 匿名さん]

＞６７６
＞株主は安売りはゆるしません

全く値引きせずに在庫を溜めこむのと、値引きをして在庫圧縮をはかって人的資源と資金を
最有効利用して回転させるのとではどちらが株主が喜ぶのでしょう。
すみふの株主が大喜びしているとは思えんが。。

[678: 匿名さん]

？、ここはすみふのまんしょんだったけ？

[679: サラリーマンさん]

神宮前は最近、値下がりが顕著だから半年後くらいに中古所有権物件の更なる値下がりで、
こことほぼ同じくらいの価格になっちゃうんだから定借のここは追加値下げしないと全く
勝ち目無いと思うけど。　

三井は竣工前かつ公示価格発表前に何とか数を捌きたいから買い煽りに必死だけど、
公示価格が出たらこのマンションの割高度が鮮明になって値下げ必至でしょう。

ここが良いって言ってる人ってほんとにちゃんと周辺価格とか分析してるの？？
一目惚れしちゃって周りが全く目に入らないなら仕方ないだろうけど、、
不動産物件に感情移入するとろくなことはない。

[680: 匿名さん]

＞６７８
値下げしない典型的なデベがすみふだってことじゃないの？
確かにすみふは在庫も多く、隠れ負債が多いから株主からも客からも評判悪い。

[681: 匿名さん]

ということは、ここのデベの三井はすみふなんかと違って非常に良心的で優しい企業なので
間違いないっって思っていいっすか？

[682: 匿名さん]

デベの格としては三井、地所、野村までは良いと思いますよ。
売れなかったり割高だったら値引きもあり、ある意味まとも。

だからここもタイミング次第で大いに値引きが期待できる。

それに対して、すみふ、ゴクレあたりは儲け一辺倒で全く値引かない極端な存在。
すみふの三茶・目白やゴクレの芝は永遠に完売しない気さえする。

[683: 匿名さん]

>>682さん。
ではこんな内容の物件を平気で売っている三井さんでも大手なので、全面的に信頼しても良いって
事ですね。そこの所、ちゃんと保証して欲しいものですから。

[684: 匿名さん]

三井もかなり積極的に値引きやってますよ！愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20％近い値引きを提示されました。営業の方はかなり弱気でしたよ。
あの調子だと神宮前もそれなりに値引いて販売しているんでしょうね。そもそも値引き前提の価格だとしても２割引いて妥当、３割引いて割安感が出る気がする。

[685: サラリーマンさん]

金かけてないから団地っぽいのはしょうがないよ。
土地の取得に金がかかってないのに販売価格が高いのは、警察署の建設コストなんかも
住宅棟にのせられているんじゃないの。

[686: 匿名さん]

ここはまだ引き渡し前だから表立っての値引きはしてませんね。
でもこのまま行くと４月の引き渡し時に全体の半分くらいしか入居者が決まらないでしょうから、
５月のＧＷ以降かなりの値引きが期待できますよ。
隈研吾に金かけすぎだよ。
デザインなんて数年建ったら「ここは昔有名な建築家がデザインしたんだよ！」「ふ〜ん」て感じで全く価値には影響しないんだから。それにデザインが先進的であればあるほど、時間の経過と共に陳腐化も早い。１０年くらいたったら超時代遅れのデザインになっていてもおかしくない。

[687: 購入検討中さん]

デザイナー料金って何割くらいだろうか？

[688: 匿名さん]

隈研吾は、デザイン料、コメント料、監修料、肖像権料全て込み込みで１億円程度だから、１戸あたりに直したら２０万〜５０万円くらいじゃないか？　
この金額を高いと思うのか安いと思うのかは人それぞれ。
俺はここのデザインは特にこれといって「素晴らしい、さすが隈研吾」とまでは思わないから、その分返金されるんだったらそっちの方が嬉しいと思うけどね。
人に自慢するうんちく料金みたいなもんだ。自慢された方はただ「ふ〜ん」としか思わないけど。

[689: 購入検討中さん]

国土交通省の調査で表参道・神宮前の不動産価格が、１月１日時点で３ヶ月前に比べて
また６％前後下がったね。年率で２４％下落。当然１〜３月も続落の予想。
周辺の中古マンションの価格も賃料も続落してるし、底なし沼の様相だね。
賃料まで著しく下がるというのは尋常じゃないよ。収益還元価格もどんどん落ちてる。

三井さんそろそろ値引きしないとほんとやばいと思うよ。　
俺は２割下で指値で待ってるよん。

[690: 匿名さん]

ここのマンションってLow-Eガラスだからくもりませんし結露しませんとか言ってたくせに、Ａｉｒ棟を今日の朝見たらガラスがくもりまくって真っ白になってた。ほんとに営業は信用できないねえ。

[691: 匿名さん]

三井としてはここは何が何でも早く売り切りたいマンションだろうね。
なぜなら普通のマンションと違ってここは管理費以外に途方もない地代がかかるから、在庫となっている限り、全て三井がその地代を負担する。４月以降は毎月莫大な金額が地代負担として三井にのしかかる。
三井としては浜田山の次に早く売れて欲しいマンションだろう。

[692: サラリーマンさん]

最初は値引きは一切しませんとかいっていましたけど、具体的な話をしたら「ここだけの話・・」とかいって数十万円ほどの値引きを示唆されましたよ。あれは営業がうまいこと言ってだます目的だったのか、それとも本当に値引きの提案だったのか。たとえ本心だったとしても100万にも満たない値引きでは、まったくもって買いたいという気持ちににはなりませんね。

Ｌｏｗ−Ｅガラスの件はよく分からないですが、私は「Ｌｏｗ−Ｅだから外から室内を覗かれにくいですよ」とかいわれました。この人は正気で言ってるのか？って思いつつも、軽くながしときました。Air棟は下から見上げたらスカートの中が見えるでしょうね。まぁ、原宿のマンションらしくていいんじゃないでしょうか。

[693: 匿名さん]

つ、50万とか100万の値引きなんて焼け石に水。
1000万-2000万は値引きしないと売れないぞ。

[694: 匿名さん]

そうなんだよね〜。うんうん。
値引きね〜。もったいぶったあげくね…。
評価損じわじわ。 『三井ですから！』『三井に住んでます！』ガハハ。
いつまでもやってろ〜

[695: 購入検討中さん]

「住まい○ーフィン」に評価がアップされましたね。結構細かい内容参考になりました。
評価も高いです。
先日の「マンション評価ナビ」でも最近の新築ではピカイチの評価だったし、この掲示板で中傷されているほど悪い物件ではないと思います。確かに地代の高いですが、表面価格との相殺で説明がつくし。

https://www.＊＊＊＊/product/rating/re_rate_list.php?r=9771

http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/300

[696: 物件比較中さん]

↑正気か？このバカ高い地代とこの仕様の上物の価格で何が相殺されているんだ？
買い煽りもここまでくるとどういう人か見え見えですな。

[697: 匿名さん]

↑分かってないね〜。ここは不動産投資家に限らず、一般投資家にとっては旨みが大きいの。

現状、周辺の所有権物件と比較して２５〜３０％安い。これは事実。
ということは、仮にここの４６平米くらいの部屋なら４０００万円前後のところ他は実際今
６０００万円前後する。
実際ここのグレードくらいのマンションならその位するから相場見てみな。

それに対して毎月の地代が４８０００円くらいだから、物件価格の差額の２０００万円を超える
まで約３５年間かかる。さらに所有権物件は毎年固定資産税もここの倍かかる。

そして、その間に当初払わなかった２０００万円を仮に年利２％で運用できたとしたら複利で
ほぼ倍の４０００万円に出来る。ほら相殺できた。

地代がインフレで仮に上がっていったとしても、２０００万円の元本複利運用に比べたらたかが
知れている。

今２０００万円払わずに運用できるメリットを考えたら相殺という考え方は正しいよね。

さらに、ここを賃貸したとしたら減価償却や金利の経費化、地代も管理費も経費化、消費税返礼等のメリット考えたら旨みはもっと大きいね。

広尾ＧＦがあんなに売れたのもそういう理由。経費化。定借物件はインカムゲイン派にはとても美味しい。当初コストを抑えて手元流動性をさらに運用できるしね。

[698: 入居予定さん]

理屈は分かりましたが、私はずっと住む予定なので投資家マンションになってしまうのは嫌だなあ。

[699: 匿名さん]

たくさんの物件を評価してる人みたいだから、契約者とか三井が買い煽ってるわけじゃないんじゃないですか？もうひとりのご評価者も地代は割高だけど価格とのバランスでは割高じゃないようなこと言ってるし。
まあ所詮一個人の評価ですけどね。

[700: 匿名さん]

まあ、何を信じるかは人それぞれだけれども、ここまでスレッドを読んでいて思うのは
高い高いを連呼している人には数字の根拠が乏しい。
逆にそこまで高くないという人は数字の根拠を伴っている。

[701: 匿名さん]

>>270で結論が既にでてるだろ。
投資物件としても不適。あと3割は下がらないとね。

>>697　分かってないのはお前だろ。
所有権物件とちがって、ここの物件は50年後には無価値になるんだぞ。
底地分の価値もない。相殺どころか、完全に大赤字。

[702: 物件比較中さん]

697さんと同じようなことを営業の人にも言われたような・・・

そもそも投資目的じゃなくて家を買う人に「当初払わなくてもいい地代を年利２％で運用する」
なんて考え方は通用しないと思うんだけど。
そもそも総戸数４００近いこの団地が出来上がる結果、原宿界隈は供給過多になる。当初は賃貸で坪13000円とかで貸せたとしても昨今のマーケットでは賃貸需要も落ち込み、必然的に価格が低下しキャップレートは下がる。更に、マーケットが落ち込んで借り手がいなくなると高額な月々の地代という債務を生み出すだけの「不良資産」になるリスクは否めないよね。

[703: 匿名さん]

つ、>>697は単にデベ営業だろ。
ネットが発達すると、デベの嘘に騙される消費者が減るね。
大変いいことです。

[704: 匿名さん]

デベのなりすましとか、このマンションが本当に投資観点から魅力があると信じ込んでいる人が書き込んだメッセージを読んでも欲しい！って気持ちにならないってことは、よっぽど問題のある物件なんだろね。というか、最初は欲しいって思うんだけど検討すればするほど、その危うさに気づいてしまうのかもしれないね。

[705: 契約済みさん]

さらにマーケットが落ち込み、、そしてさらにマーケットが落ち込み・・・。

と感じるのなら実需でも投資でも検討すること自体、辞めたらいいのに。

実需の方には、投資的な観点で恐縮ですが、

この周辺の賃貸の平均坪単価は現在坪１８０００円。この数字はプチバブルの前と後でほとんど変わってない。最低でも１６０００円は固いでしょう。地代・管理費等差し引き後の利回りは約５％、２０年で元金回収です。減価償却、消費税返礼等考えたら約１６年で回収可能。

それ以降は地代・管理費・固定資産税以上で貸せれば丸々利益。この立地で家賃が坪６０００円以下になるわけないでしょう。
それ以降に仮に二束三文で売ったって儲け確定。

そんなに投資としては不適？？　新築投資物件としては決して悪くないと思いますが。
逆に「不適」という根拠に乏しいんだよなあ。「地代が高い！」って言ってるだけじゃん。私は地代を考慮しても悪くない、って示してるんだから、やみくもにネガレスするより根拠を示してよ。　それができなきゃ単なるライバルデベの妨害か、買えない人の妬みとしか聞こえませんよ。

投資家としてはこのマンションに投資目的の方が増えるのは嬉しくないのですが、あまりに根拠の無い物件批判が多いので言わせて頂きました。

他ご契約者の方、ネガレスはスルーすればいいのに、大人気ない私をお許しください。

[706: 匿名さん]

検討板だからな、色々な意見と考え方があってもいい。
でも確かに根拠無くネガレスするのはよくないな。
今までの掲示板見ろ！って丸投げもどうかと思う。

[707: 匿名さん]

>>705　契約済みなんですか...。それはかわいそうに...。

>最低でも１６０００円は固いでしょう

んなわけない。神宮前の新築物件はすでに坪16000-17000台に低下してますけど。
それでも未入居の物件がごろごろあります。しかも築30年を越えると、家賃は
ほぼ半値に低下します。いわんや築45年とか...

ということで、50年平均だと、坪10000円で貸せれば上出来でしょう。
これに地代・管理費・固定資産税を加えると、利回りはよくて2-3％。
回収するのに33年-50年もかかってしまいます。念のため言っておきますけど、
管理費と地代は古くなっても変わりませんよ。修繕費はどんどん上がります。

しかも50年後には更地にして返還なので、元手はまったく返ってきません。

まあ、本気で投資を考えているなら、今からでも遅くないから手付け放棄して
解約して35年国債買った方がいいですよ。真面目な話。

[708: 契約済みさん]

だからほんとに分かってませんねえ。あなたに投資家的な考え方は無理だから買わなくていいよ。

５０年間で投資考えるあほがどこにいるの。
５０年で平均２〜３％とか言ってる時点でド素人さんですね。
さっき１６〜１７年で元金全額回収だって言ってるじゃん。

この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてればもうそのあとは、坪７０００円だって利益出るし、益金は全額減価償却で非課税になるんだから丸儲けなの。
現実的に旧耐震基準の築２５年物件でも今坪１２０００円程度で回ってます。

それに２０年後に元金回収した後に、今の表面価格の２割程度で売れば全額益金ですよ。
例えば、ここを２０年後に定期借地権残存期間３０年で２ＬＤＫを６０平米１０００万円だったらみんな殺到して買いませんか？？

管理費や地代は古くなっても変わらないとか、誰でも知ってること今更根拠として出してこないでください。

[709: 匿名さん]

ここまで頭の弱い人もめずらしいな。

>この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてれば

　その前提がおかしいんだって。yahoo不動産で店晒しになっている
物件みれば分かるでしょ。デベ営業の言葉をそのまま信じてない？
1割値下げしても入居者が見つからない可能性が高いから、一気に
利回りは3%に低下するぞ。

　まあ、頭の弱い人がいるおかげでデベが救われているから、もう
止めないけど。実際に入居者を見つけてから偉そうなこと言いましょうｗ

[710: 契約済みさん]

相変わらずまったく根拠を示さない御仁ですねえ。

あなた自身がが坪１６０００〜１７０００代って金額出してきてるのに、それをまた自ら否定ですか。負けたくないんですねえ。

デベは坪２００００円といってますよ。そんなあほなという感じです。ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。ちなみに三井不動産住宅リースの家賃保障（６年契約）は坪１７０００円半ばです。

根拠出せなくなったら今度は「頭悪い」「偉そう」と個人攻撃とは、、、完全に発想が小学校レベルでついていけませんね。

[711: 匿名さん]

まあまあこの辺でスルーってことで。他の議論になりませんので。

[712: 匿名さん]

賃貸はやっぱり心配だよ。やっぱり自宅として家賃の前払い感覚で自分で住むのが一番。

[713: 匿名さん]

>>710 「頭悪い」とは言ってないよ。読解力が足りないみたいですね。

>三井不動産住宅リース

　そりゃ同じ系列ですから、最初は高めの値段を言うでしょう。
でも、家賃保障は細部の契約条項まで見ないと意味ないし、7年目以降はどうするのよ？

>ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。

いや、だったら、神宮前の新築物件が異常に苦戦してるの分かるでしょう。
yahoo不動産ぐらい見ましたか？ポイントは「情報公開日」をチェックすることです。
どれぐらい店晒しになってるか、すぐに分かりますよ。

まあ、しょせん「小学生レベル」の戯言ですから、かるく聞き流してもらってかまいませんｗ
入居者が見つかるといいですね。

[714: 物件比較中さん]

表参道、神宮前あたりってここ一年で一番地価が下がっているところですよね。一年前の土地取引価格が坪・１千万円、いまは坪・４００万円。これで家賃が下がらないはずない。
この物件の引渡しの後、家賃いくらで実際に契約できたのかぜひ聞いてみたいですね。

[715: 金持ち倒産]

不動産投資家は利回り５％で投資はしない。

不動産投資家は新築区分に投資はしない。

この理由がわからない人は投資家ではない。

過去のスレさえ読まない人は投資家ではない。

投資家でもないのに買いを煽るのは「売りたい人」だ。

[716: 住まいに詳しい人]

利回り５％で１６，７年で回収？　完璧に不可能なお話。

[717: 住まいに詳しい人]

元金回収？利息分は？意味不明。投資家なら計算式示してみてよ。でなきゃ投資家言うな。

[718: 匿名さん]

＞＞６９７　７０５　７０８　７１０
出鱈目にも程がある。そうやって嘘、偽りで丸め込めようとする三井レジデンシャルに怒りを覚える。この既存不適格-----------.商売の基本を学べ。お客様に嘘を言うな！！！！！！

[719: 匿名さん]

どうしちゃったのこの板。 連続投稿おつ。

[720: 匿名さん]

なんだか子供がスレに住みついてるね（想像するにリアルに子供でしょ）
しかも、書き方から察するに多分同一人物だと思われる人が何度も書き込みしているね

710さん、せっかく真面目に議論を展開されたにも関わらず、特定の子供に煽られて台無しにされたお気持ち察します。きっと本気で物件を検討される方には有効な情報として届いているかと思いますよ。

[721: 匿名さん]

>有効な情報として届いているかと思いますよ。

確かに、反面教師としては大変に有効な情報でした。
人間、欲張るとろくなことがおきないよね。

[722: 匿名さん]

はっきりした。どうしても売りたい人が数多く存在する。

[723: 匿名さん]

契約済みさん　ご愁傷様です。

[724: 購入中止さん]

本気で検討している人はここを見ない。お金が捨てるほどある人だから。

[725: 匿名さん]

またまた連続投稿おつ。なんでそんなに必死なんだ。
なんだか心の闇というか、憎悪を感じるね。仕事で誰からも自分の主張聞いてもらえないのか？

[726: 匿名さん]

なんだか三井に対して過敏に反応してるよね。営業に嫌なこと言われたのか、相手にされかなったのか。

[727: 匿名さん]

んー。ま、長期投資のわりに美味しくないから710に反対したくなる気持ちは解る。

３０年程度とか長く住む気の方であれば賃貸より断然安いし、新築から住めて良いんじやないですか？

投資としてはやっぱりイマイチだよ。
元金回収後に利益を得られる期間が短いし、何も残らないから賃料以外に収入にならない。

どうしてもこのあたりの不動産に投資するなら回収後に土地売るとか建て替えで新築マンションの地権者になれるとか含めて考えるなぁ。

お金余ってて最初から投資のつもりなら他の手段が良いでしょ。

[728: 匿名さん]

長期的な視野に立って考えた場合、本当に投資物件として優良なら、
三井不動産は「パークアクシス神宮前」という名称にして全戸賃貸にしてると思う。
青山１丁目みたいにね。
計算高い三井が「パークアクシス」にしなかった理由を考えたら、
投資物件として適格かどうか判断できると思うがどうでしょう？

ディベロッパーからすれば「実需でここに住みたい人に買ってもらう。」しか、
利益をあげることができない物件なのだと理解すべきと思います。

[729: 匿名さん]

その通りだと思う。
実際、リタイア世代で原宿界隈で老後を楽しみたいなら手元資金を運用に残しながら住めばお得なんだしね。

[730: 契約済みさん]

先週末契約に行きました

前の契約者は現金払いで、賃貸に出すそうで、契約も時間短縮

私は、住みます。
でも、もう一戸ほしい、賃貸用に

住む方はローン組みました
でも、賃貸に出す方はｷｬｯｼｭで購入希望です

まー色んな論議がありますが、すみながら
賃貸用にする部屋を見ていくつもり

まー今、棟内にできたモデルルームはシングル使用です
状況を見ながら住むのも楽しいです

4月末の転居が楽しみです

[731: 匿名さん]

おめでとうございます。いっぱい買ってください。

[732: 匿名さん]

これだけ低金利(提携変動で0.875%)だったら投資でも借りちゃって、自己資金運用するのも手かもしれませんよ。

[733: 匿名さん]

確かに歴史的な低金利だし、減税も受けられる。
不動産価格の下落というリスクをテイクしてもマンションを購入するには良い時期だというのも理解できる。
が、定借物権である「パークコート神宮前」でなければならない理由が今いちよくわかりましぇん。
PC赤坂や、CT麻布十番、PC麻布十番、AT六本木でなく、ココでなくてはならないという理由がわからん。

[734: 匿名さん]

初期費用が安いから。それが全てだろ。他の都心マンションにくらべて坪150～200万安いからな。
地代後払いでいいってのが魅力に感じる人もいるってこと。

[735: 匿名さん]

三井もそうとうきてるね。決算までもう無理だし。

引渡しまで半分以上は残るらしいよ。

[736: マンション投資家さん]

投資で買う人はいないでしょ。利回り足りないし。出口ないし。資産価値もない。

投資に値する物件は他にいっぱいあるよ。２３区の中古区分は利回り１２％も出てきている。

大体２，３％上がった。でもかうなら一棟だけどね。金持ちはみんな買ってるよ。

ここ買うのは道楽だけ。親の遺産で食いつぶす女性とか、老い先短い、運用の必要がない夫婦かな。

経営者や投資を知ってる人は計算するから買わない。

ここでいくら三井やデベ、アホな関係者が買い煽っても無理な話。

[737: 匿名さん]

都心（渋谷区、港区）で駅近（徒歩８分まで）で利回り１０％超とかあります？。
郊外のろくでもない物件は勘弁ですよ。

１０％ってことは家賃２０万円で２４００万円（または家賃１５万円で１８００万円）ってことですよね。

[738: 匿名さん]

>>737
たぶんあると思います。
お金に困って換金を急いでいるオーナーチェンジ物件を狙うのがいいと思います。
港区、渋谷区ではありませんが、
http://www.kenbiya.com/realestate/181794006
これを指値で買い叩くのがいいと思います。

[739: 匿名さん]

サイトを教えていただきありがとうございます。
その他いくつか見てみたのですが、全て利回りは高いものの「大丈夫なのだろうか。。」という物件が
多いですね。周辺の競争も激しそうなので一度入居者が退去したらかなり家賃で譲歩しないと次の入居者が
決まらなそうで、利回りの維持が至難の業のように感じます。投資って難しいですね。

[740: 匿名さん]

>>738　まあ、今の入居者もサクラで入っているかもしれません。
　　　　購入後に、いっせいに退去される可能性もあります。
　　　　次の入居者を見つけるためには、家賃を大幅に下げざるを得なくて、
　　　　結局、5-6％まで利回りが下がってしまうかも...。

　　　　素人が不動産投資なんてやるもんじゃありません...。

[741: サラリーマンさん]

入居が来月でしたっけ？営業の人は「１５０戸は売れてます」とかいってたけれど、５月になったら全ての嘘がばれますね。ガラス張りのマンションだから、空室もすべて丸見え。実際に住む目的で買うのであって、買うべき物件なのか否かを迷っているんであれば、意思決定は入居が始まってからでも遅くないですよ。デベに煽られて被害者になる必要はないですよ。

[742: 匿名さん]

現状１９０弱は売れたみたいですよ。結構確かな数字のはずです。
でもこれでもまだ約半分。

南向きの部屋の売れ行きは結構良い様子。北向きは暑い夏になれば売れてきます、とのこと。
麻布十番よりは売れ行きいいです、とのことです。
竣工の時期がぜんぜん違うのに比較で同社物件出してくるところが言い訳がましい。

[743: 物件比較中さん]

ふーん、夏になって北向きが売れても軽く１００戸は売れ残りになりそうじゃないの。
この価格で売れるまでしぶとく持ち続けるのかね。三井さん。がんばってくださいとしか言えません。
２００９年度が景気最悪期になりそうですよ。トヨタの営業赤字が１兆円というのが市場のコンセンサス。
２０１０年中に景気が底打ちしても回復起動にのるのは２０１２年。この景況感でこの物件の行く末を
じっくり見物させていただきます。

[744: 匿名さん]

１ドル100円前後ならトヨタは赤字にならんのじゃないか！てか、早ければ今年の秋あたりから回復しだす可能性もあるから、そんなに相場は崩れんのとちゃうか。他に選択肢があるんであれば、じっくりひきつけて安値を拾うって感覚もわかるけど、これから出てくる物件でここと同レベル、あるいはここ以上のレベルの立地の物件って、これからの５年間にどこがありそうなの？

[747: 匿名さん]

確かに、ネガスレする目的って、単に気に入ってるんで、うまく安く買いたいんでケチをつけてる場合と、もしかすると株で大損したりとか、会社が傾いてくびになったり給与が減ったりして、決済不能になりそう、あるいはキャンセルせざるをえなくなっている自分への怒りを物件への誹謗中傷としてやつあたりするという形に昇華させているのではないかという気がしてきた。イイ女にふられてあの女やヤリマンだとか、大学入試に落ちて、勉強だけが人生じゃないとか、そんな感じ？客観的に考えて、ここって、女でいったらふじわらのりかとか大学でいったら東大とかだからね。

[748: 物件比較中さん]

それほど価値ある物件ならなぜ本日現在完売していないの？そぼくな疑問です。

[749: 匿名さん]

定期借地権だから将来中古で二束三文とか、売れないとか騒がれているけど、広尾ガーデンフォレストが完成した以上、定借物件の評価も徐々に明確になっていき概ね２０年くらいまではそんなに極度な目減りは無いような気がする。それ以降は「相場家賃×残年数－（想定）地代×残年数＋居住価値」くらいでは売れるのではないでしょうか。

今まで定借が中古で敬遠されていたのは、評価方法が不明確だったから。これからは広尾ＧＦの影響や、フランス大使館跡地等、かなり多くの定借物件が計画されてるから、出口対策として早急に評価方法が整備されていきそうです。

[750: 匿名さん]

さすがにふじわらのりかに東大はいいすぎでしょうが、結構いいせんいってるとは思います。

女性に言い換えるなら、こんな女性では？

すごい素敵な女性と思いがけず、あまりお金をかけずに結婚できることになった。
でもこの女性はブランド好き少々金遣いが荒く、結婚後もブランドバッグや高級服で結構毎月お金がかかる。
将来別れようと思っても、魅力はあるものの金使いの荒さは少々周囲で有名で新たな相手が見つかるかは
分からない。そしてその女性は５０年後に確実に死ぬ。

ようはこういう女性を好きになるかならないかの問題でしょ。好きになっちゃったら少々の雑音は関係ない。
納得さえ出来ていたら損得じゃないんだなきっと。男って意外とこういう女って好きだよね。
金持ちほどこういう女を囲っておきたくなる。

[751: 匿名さん]

借地だとかランニングコストを考えなければ、物件の立地は良いし値段もわるくないかも。

[752: 匿名さん]

＞７５０
うまい。

[753: 購入検討中さん]

>>750
なるほど（笑）

[754: 匿名さん]

> 借地だとかランニングコストを考えなければ、

考えろよｗ

>>748　

まあまあ、デベも必死なんだから、営業さんの妄想ぐらい多めにみてあげましょう。
MRが暇で他にやることがないんでしょう。

[755: 匿名さん]

またあんたか。最近口調でわかるよ。

[756: 匿名さん]

いやですわ。わたくしでしたらこういうマンションは買いませんわよ。原宿は若い人が多くて。
昔は畑ですからこの辺は。ホホホホホホホーーーーーーーーーーーホ。

[757: 匿名さん]

ふと悲しくなりませんか？

[758: サラリーマンさん]

742とか749とか誰が見てもデベの営業の意見ですね。自社の他物件の売れ行きと比較するなんて明確ですが、、。
それはそれでいいとして…私は物件としては立地も素晴らしく興味があるのですが、値下がりするまで待つ派としてはネガティブな意見もポジティブな意見も全て欲しいです。
だから、そんなに自社物件のことを頑張ってフォローしなくてもいいですよ。そこまで弱気な姿勢が伝わって来ちゃうと、購入検討者としては不信感をいだいてしまいます（^^;）

最近借地の物件が増えているけれど、そのいずれのものよりも借地代が高いってのは事実。不動産関係の友人いわく実際に契約出来ているのは120戸以下というのも事実。そして、私を含めて安くなれば住んでみたい！と思っている人がいるのも事実。

[759: 匿名さん]

最新の価格表の「販売済」を一つ一つ数えたら、１９０っていう数字になったので確かだと思いますよ。

[760: 匿名さん]

サクラも含まれているんでしょ。実際は100戸も売れてないんじゃない？

[761: 住まいに詳しい人]

どうでもいいことだけど、もし７５９さんが真面目に言ってるなら教えてあげようか？
「販売済み」とか「供給済み」ってどのデベの価格表にも書いてあるけど、それを鵜呑みにしない方がいいよ。
販売したけど契約にならなかったからって、馬鹿正直に「キャンセル再販売住戸」なんてかっこ悪いことはしないよ。Ｔ建物もＮ不動産も・・・というかその業界の一般常識だから、三井といえども同様でしょ。

[762: 同業他社購入検討中さん]

申し込みがあって契約にならなかった住戸は販売期が終わるたびに「先着順住戸」になるからすぐにわかりますよ。これは当社でも三井でも一緒です。売れてないのに売れているようにサクラを入れて価格表を作るのは「虚偽記載」で大変な問題になりますからあるわけないでしょ。

[763: 匿名さん]

ばれなきゃ「大変な問題」にはならないからね...。
ていうか、どのデベも潰れる瀬戸際だから、サクラでもなんでも卑怯な手段を使ってくると思う。

[764: 匿名さん]

じゃあ統計発表されるマンション在庫数もデタラメだと？
すごいこと言う人だねえ。

[765: 匿名さん]

売れてないことを必死で訴えてる人って何が目的なんですかねえ。
最近は赤坂や麻布十番よりも反響も売れ行きもいいみたいだよ。
ネガレスの真意をモデルルームできいたら『ほとんどデマです』と迷惑そうでした。『よくあること』でもあるそうです。

[766: 匿名さん]

>>764　食品偽装とか耐震偽装と同じで、そのうち「在庫偽装」とか起きるかもね。

>>765　むしろ、ネガキャンに必死で反駁している人って何が目的なのかね？
　　　　ネガキャンが嫌なら無視すればいいのに。

[767: 物件比較中さん]

この物件に関してはネガキャンってほとんど「事実」じゃないの。高すぎる地代、高すぎる上物価格、この
２点に尽きると思うが。だから地代を下げるか、上物価格を下げるか、どちらかの策を講じないと売れ残る
のではないですか？というもっともなご意見多数なのでは。そうしてくれれば購入したいですねという人が
多いのもまた事実。現行価格ではやはり１５０戸は売れ残る予感。

[768: 匿名さん]

ここは良い間取り眺望の部屋ととイマイチの部屋の差が大きい。
悪い間取りばかりが売れ残るのは否めないね。
南向きの中・高層の良い間取りは結構無くなってきてる。

[769: 地元不動産業者さん]

ただネガティブ意見ばかり述べて、売れてない事実をアピールすることで検討者の意欲をそぐことを目的としているのであれば、それはまったくもって意味のない行為でしょう。

ただ皆さんの書き込みを拝見するところ、興味があるからこそいい事も悪いことも意見交換し合うことで営業の方の言うことをただ鵜呑みにせずに、冷静な判断をしているように見受けられます。
私がこの掲示板を見たきっかけというのも、当店に来られたお客さまからインターネットでの評判が極めてよくない理由を質問されたからです。私自身はモデルルームに行ったことがないので分かりませんが、ひとついえるのは誰でも意見を主張できるネットにおいてもネガティブなコメントが多いのは、それなりの根拠があるからでしょう。

[770: 匿名さん]

ここの価格は確かに周辺よりも３割近く安いよね。てことは計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になるってことでしょ。お金の現在価値と将来価値を考えた場合、今の価格・地代ってそんなに割高か？？

ここを高いって言う人は、ここが仮に地代が無い所有権物件であっても価格が２～３割高ければ、「高い！信じられない！」って言うんだろうね。どちらにしてもそういう人はこの立地に縁のない人ってこと。

[771: 匿名さん]

先々週にＭＲでネガレスの事を聞いたら、担当から「最近ネットの掲示板の内容の問い合わせが多くなって逆にご来場客が増えています。逆に安心してお帰りいただけます。反響があるという点では良い傾向です」といっていました。確かに最近更新が頻繁だから人目に触れる事多いもんね。

ここでネガレスする人はどういう意図かわからないけど、確実に逆効果になってるから笑えるね。

[772: 匿名さん]

＞計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になる

ここ借地権って分かってます？。

周辺価格（分譲価格）と同等になったらダメじゃん。借地権物件って地代払い終わっても７から８割が良いとこなんですけど。

[773: 匿名さん]

築３０年も４０年もたったら所有権も借地権も価値はそうかわらんよ。３～４０年後の価値なんて考えても意味なし。今手元の資金を残せる方が１００倍価値があるって思う人が買えばいいんじゃね。

[774: 匿名さん]

1億積んで砂上の楼閣手に入れて…かっぽれでも踊りたくなる心境だな。都で心豊かに過ごすには賃貸が一番、一国一城の主になりたくば、皆の衆都を出よ！田園で暮らせ！

神宮だって大昔は森と林、たった40余年前の表参道ですら古切手屋、キデイランド、進駐軍相手に繁盛した似非骨董店、フランセぐらいしかなかったんだぜ、諸君。

[775: 契約済みさん]

昨日、内覧会でした。
金曜日、土曜日と雨天、晴天に関わらず、盛況でした。

自分の契約した部屋を、ゆっくり竹中工務店の方と営業の方と3時間かけて点検
即、対応できるところは、お茶飲んでる間に対応してくれました。
つまり現場の方も2名張り付いてくれてるってこと？

それぞれの内覧者にすべて個別に対応してるので、かなり丁寧な応対でした。

モデルルームも敷地横に転居してるし、便利ですね

生活のコンセプトをホテルライクと考えてるので、共有スペースのゆったり感は、とても良かったです

敷地内の保全林も綺麗に刈り込まれ、これからの庭園の形成に期待感が生まれます

まー、なんだかんだと言われてますが、
契約してみて、本当に良かったです

[776: 匿名さん]

仮に５０㎡の好条件の部屋をキャッシュ、４０００万で買ったとして１６．７万で賃貸に出す。
ただし管理費地代など７．３万は別にもらうと合計２４万ですが、貸せるでしょうか
（ヤフーで見ると貸せそうな気がしますが、いかが。無理だとしたらいくらなら？）。
地代などの値上がり、値下がり等は考慮に入れず、単純計算ですが、
これなら５％で回ったことになるので初期費用が２０年で回収でき、
残りの３０年は、管理費と地代を払えばただで住める計算になりませんかね。
また貸し続けるとして、あとの３０年は部屋代分がそっくり利益にならないの？

所得税や登記代、不動産会社への手数料を考えると実際は回収するのに２５年くらいかかるかな。

飛ぶように売れていないところを見るとだめなんだろうな。

>>775さんはもし購入なさらなかったとして、好条件のお部屋なら新築のこのMS借りましたか？

[777: 匿名さん]

>>776
５％くらいでは全く駄目だと思うよ。
その人の収入にもよるけど、所得税（所得１８００万以上）４０％＋住民税１０％で、利益の半分は税金でなくなる計算です。
すくなくとも利回り１０％くらいないと、投資する意味が．．．。
この手の物件は利回り狙いというより、キャピタルゲイン狙いなんだろうけど、
定期借地権のＭＳはどうなんだろうね。

[778: 匿名さん]

５０平米の好条件の４０００万円の部屋なんてある？　本当に「好条件」ならもっと高い部屋しかないような気が。

[779: 匿名さん]

減価償却が年間１００万以上と諸経費をかなりぶちこめるので、利益の大半は非課税に出来るから、最終利回りが５%ならまあまあの収益だと思いますよ。

地方や郊外、ワンルームなら空室リスクもあるので１０%あったほうがいいですが、これだけの立地とコンセプト、眺望なら空室リスクも低いので悪くはないでしょう。

[780: 購入検討中さん]

↑空室リスクは家賃次第では。神宮前、表参道あたりでの家賃相場は下がり続けてまだまだ
底打ちしないようですが。

[781: 匿名さん]

家賃は年初まではすごく落ちて坪３０００円近く落ちましたが、２月くらいからは下げ止まってますね。
今の水準で想定家賃を組んで利回り計算して納得できるなら、買っても大火傷はないでしょう。

[782: 匿名さん]

分譲物件と、借地権で且つ既存不適格物件の違いは10年後に売らなきゃならなくなったときに思い知ることになると思いますよ。

[783: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも同じですが？

[784: 匿名さん]

>>781 下げ止まっているというか、裏で値引きしてるから、実勢価格はもっと下がっているよ。

>>783　広尾ともども、悲惨の結果になりそうですね。

[785: 匿名さん]

え？
裏で値引きしているのですか？聞いたことないですけど、私が騙されているだけ？
担当者いわく、値引きは一切していないと。

[786: 購入検討中さん]

広尾は森林伐採とか環境に対しての問題で大変と聞きました

[787: 匿名さん]

投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。

ここみたいに定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。

参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。でも元本回収後も結局そこで
プラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、いくらで貸し続けられるかが大事。

それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。

ここはその頃に売ろうと思っても二束三文だし、地代もかかり続けるから話にならない。
出口戦略として、数年節税で持って、１０年以内に売り抜けるしかない。

今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。

[789: 物件比較中さん]

講談社Mookの「土地のグランプリ2009」で、ここのマンションが渋谷区で１位になって
いました。その瞬間、この本を買う気がなくなりました。

[790: 購入検討中さん]

書き込みもパタッとなくなりましたね。検討してもしょうがないとみなさん悟ったようです。
引渡し始まってからまた意見交換しましょう。

[792: 契約済みさん]

引渡しは４月２５日です
そこから引越しが始まります

[793: 匿名さん]

PC神宮前はエアーの高層階南西角の絶景眺望部屋のような
ここでしか得られないような特別の付加価値がある部屋以外は
評価が難しいんじゃないかな。南側の部屋は東郷神社が見える
からまだましだけど、ネット情報ではそちら側も何が建つか必ずしも
予断を許さない情勢のようだ。近隣土地の権利関係や利害関係者が
それほど錯綜しているとは知らなかった。周辺の賃貸単価はじりじり
下げてどこが底か分からないから収益物件としてのプラスマイナスも
判断が付きづらいしし50年後の取り壊しが決定しているからterminal
valueの低減も顕著。デベと比べて情報面で圧倒的に不利な個人が、
費用対効果を正確に判断することがどだい無理な物件ではないだろうか。
確かに、ここの特定の方角の高層階の部屋の眺望は凄いよ。park avenue沿いの
ウン十億ションと比べても引けをとらない眺望だと思うが、いかんせん、
部屋が暑すぎで、夏は蒸し風呂状態（ｗになるんじゃないのか。あの向きは。
少なくとも昼間は眺めのいい部屋から退散するしかないんじゃないかなぁと思う。
値段も単価が他の部屋の倍以上ありそうだし判断が難しいなぁ。

Airの高層階の南西角部屋買った人、協力者で割当受けた人の正直な感想を
聞いてみたいと思うけど、誰かいる？

[794: 匿名さん]

>>219の指摘も重いなー。誰も合理的な説明が出来ない。
1年たって余りに不合理な値付けの不合理さがより一層
歪みを拡大しつつあるように思える。
購入予定者、購入者はこの辺りも納得ずくなのかも知れないが、
この物件のどの要素で納得しているんだろうか。


No.219 by 近所をよく知る人　2008/08/30(土) 00:42

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿

[795: 匿名さん]

ＳＭＡＰの草なぎを留置していた原宿警察の裏なんて住む気にならん。今後も六本木や赤坂で捕まった凶悪犯達がいつも真横にいるなんて想像するだけでも気が休まらない。釈放された容疑者たちや、面会者が常にマンションの周りをうろうろする、それが現実。
今回もそうだったけど、マンション前にテレビの報道陣や車両が列になってるのを見ちゃうと、ここは「住むところじゃない」と分かると思いますよ。

[796: 周辺住民さん]

ここの値付けは周囲のPCと比べても相当割高だったと思います。
PC赤坂などでも手付け放棄でキャンセルが相当数出ているという
話を地元の不動産屋さんから聞きましたが、PC神宮前は、さらに
酷いのではないかと想像しています。
私は近隣に住んでいて、物件自体には興味はあるので、毎日、
朝夕と散歩がてら、この物件の前を通ります。先週から入居が
始まっているはずなのに、世帯数から比べると引越の車の数も
少ないように感じました。

この物件の昨年時点での成約率、引渡までの間の手付け放棄での
キャンセル率など、ある程度推測がつく情報などありますでしょうか？

今後の値引きの状況などを見て具体的な検討に入ろうかなと思いますが、
あちらの手の内が全く分からないで交渉、というのも少々分が悪いと
思いますので。

[797: 匿名さん]

>>795
赤坂六本木などの繁華街は広域暴力団の本部や事務所も多いし
そういう土地柄です。警察に入っていない犯罪者が近隣にいる
環境よりは、犯罪者の自由を完全に拘束した上で、飛び道具付で
がっちり監視してくれる警察が隣にある方が遙かにマシだと思い
ますけど。小菅拘置所が横にあるのとはワケが違います。
それにここの警察は、独身寮も併設されていると聞きましたので、
若くて頼りになるお巡りさんが多数いると言うことで、プラス
2はなってもマイナスにはならないでしょう。

[798: 賃貸住まいさん]

この物件は、2，3年経って投げ売り物件が出てきて、
セカンダリーでの価格形成の実態が明らかになる
まではなかなか手が出しづらい物件だろうね。
プロの目から見て、定期借地のこのロケーション、
さらにバブル崩壊後、引渡が始まったこのタイミング
で坪いくらぐらいが適正な価格なのでしょうね。

売り煽りでも買い煽りでもない、プロの冷静な意見を伺ってみたいものです。

[799: 購入検討中さん]

この物件の大きな疑問点として、なぜ、内装が
あそこまでチープに仕上げられているかです。
立地はいいし、そこそこ有名な建築家作って
いるのに、内装は、チープな賃貸仕様と同レベル
又はそれよりも低いレベルではないかと感じました。

三井ならもっと高級な仕様は幾らでもあるのに、
あれだけ高い価格をつけているのに、何故購入予定者
のひんしゅくを買うことを100も承知で、概観から見ても
一見して明らかなほどコストを抑え込まなければならなかったのか、
大きな疑問があります。

何か事情でもあったのでしょうか？

[800: ビギナーさん]

高層階南西角の絶景眺望部屋にお住まいの方。噂通りですか。眺望は。
しかし賃貸で1ヶ月でもいいから住んでみたい。