パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[601: 匿名さん]

いまどき耐震構造のみで「耐震等級１」って、地震に対して備えるっていうやる気を全く感じませんね。なんだか調べるほどにあらわになるここの危うさ。

[602: 匿名さん]

>596 590ですが597さんが詳しく説明して頂いた通りです。
596さんは契約したのですか？それともたくさん売りたいのですか？

[603: 匿名さん]

賃貸と言うけど成立しないでしょ。
借主需要は月１５万以上で極端に減るし、高級賃貸需要は「三井の高級賃貸」のＨＰを見れば
判る通り空き部屋ばかり。対象者の金融関係や外資、マスコミも今や恐慌状態。住みたい人は
多いけど借りれる人は少ないという売買と同じ事になる。
貸し手も購入価格から言って地代を含めると、北側の低額の部屋で利回り５％になるかどうか、
管理費等や、出口（転売）を考えたら賢い投資家は参戦しないね。
どちらにしても空室だらけの物件。空室でも発生する地代、管理費、金利等を極力避けるべきですね。
売買は中古暴落後、賃貸も１回転して中古が安く賃貸にでた場合に借りるかだと思う。

[604: 匿名さん]

三井は売りたいから「賃貸目的」として煽るけどそれに乗っては駄目。
普通新築として売れる１年後まで売主は賃貸に出さないけど、これは地代の発生があるから売主
自ら賃貸出しはあるかも。でも６０３の通り成立しないと思う。１００戸以上賃貸というなら、そういうことでしょう。いずれにしても不動産知識のない新富裕層がそそのかされて買うくらいしか
イメージできないね。

[605: 物件比較中さん]

ここはもうすぐ竣工するのだと思いますが、どれくらい売れてるのでしょう？
まだまだ売れ残りがあるのでしょうか？

[606: 匿名さん]

引き渡し２ヶ月前なのに半分以上残ってます。
売り出しが遅かったのもありますが、出し渋っていたつもりがリーマンショック直後という最悪のタイミングで売り出しちゃいましたからね。

最近、神社やお寺の再開発がよくありますが、ここも東郷神社の土地が再開発されたとしたら、地上４０メートル程度まで建つらしい。Ａｉｒ棟の１２Ｆくらいまでは眺望アウトになるとのこと。

担当に「東郷神社は大丈夫ですよね？」って聞いたら「東郷神社が決めることなので分かりませんが可能性はあります」だってさ。

なんだかはっきりしません。

[607: 匿名さん]

パークコート虎ノ門愛宕タワーも底地はお寺でしたよね。
墓標マンションとか言われてたけど。

[608: 匿名さん]

今日再度ＭＲに行って確信しましたが、契約しましたが近々に解約しようと思います。

定期借地の物件は後日極めて売りにくいし、やはり賃貸物件ばかりのようで、私のように永住して物件を大切にしたいという気持ちの人間にとっては、家賃で住んでいて物件に愛着を持たない人に囲まれるのが耐えられません。

また、今だったら放棄するのは手付１割で済みますが、引渡しになってしまうと、保証金と解体積立金にさらに物件価格の１割にも達する金額を最初に一括して払わないといけないのは耐えられない気持ちになってきました。　保証金も返ってくる頃には価値はきっとインフレも予想され１万円くらいになっているかもしれません。

既存不適格も発覚しましたし、またそれ以外に納得できない事象がいくつかあり、私の中でかなりケチがついてしまいました。

皆さんが投稿している内容は概ねその通りだと思いますよ。

もう少しきちんと吟味して契約すればよかった、後悔です。

[609: 匿名さん]

そうとう病んでるね。買うの焦っちゃいましたか？
調べれば分かることだったので残念でしたね。

[610: 匿名さん]

>608 賢い選択です。２、３年すれば１割分すぐに取り戻せる物件がたくさんあります。

[611: 匿名さん]

＞６０８手付けは戻ります。２倍か、プラス慰謝料かは分かりませんが。
弁護士に相談しながら三井と交渉して下さい。簡単です。
http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/shinjuku2.htm　新宿法律相談センター
３０分５２５０円

[612: 匿名さん]

既存不適格は池尻大橋マスタービューの掲示板が役立ちます。

[613: 匿名さん]

>>608 　1割で済むなんて安い授業料ですよｗ
　各種投信なんて3割-4割の暴落は当たり前ですから、1割損なんて損のうちに入らないよね。

[614: 匿名さん]

率直な感想ですが、
ここの北向きの森ビューは最高だと思います。私は都心のいくつかのタワー物件に住み、湾岸や夜景がきれいな場所は探せばいくらでもありますが、眺望いっぱいに緑があるのは極めて希少です。
行く着くところは自然の緑です。恋しくなりますね。

でも仕事の関係で都心に住んでもいたい。ここはそれを両立できます。
ここの森は、他の敷地や南向きのような借景ではなく、所有地なので未来永劫その眺望が変わることは絶対にありません。いろんな物事が不安でいっぱいの世の中ですから住まいくらいは絶対の安心が欲しいです。

でも一歩敷地から表通りに出ると、歩いている人が皆子供で、大声でわめき、ダラダラ広がって歩いているので、文句を言いたくなるのが残念です。追い越しに苦労し、駅まで１．５倍の時間がかかります。なんとか裏道をみつけないと。

あと日常の買い物が本当に困ります。店舗に行かずにすむネット宅配は近隣では紀伊国屋だけでしょうか、高くつきそうです。

[615: 近所をよく知る人]

ここは以前、社会福祉大学があり、森ではなく大学のボロ寮みたいなところに雑木林やグランドがあっただけ。あと北側の道沿いに普通の並木があった。この場所の隠れ家みたいな広い空間はただの雑然とした田舎の雑木林で原宿の中にあることだけは特異ではあった。
要するに、代々木公園などのしゃれた趣きもなく明治神宮のような歴史の威厳さもないただの少しの緑。近隣住民にしてみれば、警察と公園、スーパーにでもなればよかったのに。
これ素直な事実。

[616: ご近所さん]

私も２５年前位に行ったことがあります。木立の薄暗い中にポツンと古い木造の建物があった。
お化け屋敷みたいで怖かった。人が住んでいるようには見えなかったけど、窓に洗濯物が少し
干してあった。不気味な感じが漂ってたけどあれ寮だったんですかね。丁度、レストランができる
辺りか、北側建物の辺りですね。パンフに由緒ある土地柄とか書かれていたけど、よく言うなー。

[617: 匿名さん]

>>597
周辺の同意が必要？
どこにそんなことが書いてあんの？

ウソ情報を熱心に書いて、お疲れ様です。

[618: 匿名さん]

建て替えの特例は同程度の建て替えであれば１回だけ認めるという制度ですが、
最終的には諸条件を鑑みて、「渋谷区長が認めた場合」と明記されています。

その時に周辺住民に強い反対運動があった場合、公平中立的な立場で区長が
すぐに「認める」でしょうか。

最終的には認めるかもしれませんが、相当の時間と労力が必要なのは想像
できませんか？？

先ほどの方のように、どちらかというと公園やスーパーになって欲しい人が
多いようですし。

地主の東京都も周辺住民に喜ばれる街づくりに貢献したいはずです。

強い口調での反論もご自由ですし、ご契約者様のお気持ちも分かりますが、
事実は事実ですから。

三井も「法律ですから・・その時になればなんとかるのでは」としか言えません。

[619: 匿名さん]

確かにね。いまこの瞬間も建築確認おりて、着工してるのに、周辺住民の反対で何年も工事ストップしてる現場いくつかあります。
区長が認めても、そのあとにさらに時間がかかりそう。
この辺の住民は一筋縄にはいかないようです。

[620: 匿名さん]

既存不適格になった時期というか、渋谷区条例改正、または区議会での検討時期などにもよると思いますが、そんなに簡単に解約できるのですか？

少なくとも契約時に、渋谷区の条例がどのような状況であったのですか？、区議会で検討中であったとか？

[621: 住まいに詳しい人]

私も条例を見てみましたが、特に周辺住民の同意が必要とは書いていないようですね。
渋谷区長が認めた場合、という表記は、
区長が恣意的に建て替えを認めるかどうか決定できるという意味では決してありません。

つまり、渋谷区高度地区変更条例の該当部分（既存不適格建築物等に対する特例）の、
アからエまでの四つの条件を満たしていれば、必然的に、
特例によって建て替えが認められるということです。

ですから、周辺住民の意向というのは、上記の四つの条件とは全く関係のない要素なので、
区長が特例による建て替えを認めるかどうかの判断にはなんら影響を及ぼしません。

すなわち、区長は、上記四条件を満たしている建物ならば、
建て替えを認めるという選択肢以外はあり得ません。


ところで、この掲示板は、投稿時刻を見ると、連続投稿が多いようです。
どなたか少数の方が連続投稿によって自作自演をしているのでしょうか。

[622: 匿名さん]

本当に住民の都合だけでそんなに上手くいくんですか？
霞ヶ関文学のようで嫌ですが、そういうときこそ倫理的な判断で住民感情を一番に汲むと思いますけど。
４つの項目を満たせば決定ではなく、最後に区長に決定権を残してる時点で、区長に倫理的な判断権を残して弾力性を持たせているのだと思いますよ。

４つを満たせば建て替えが必然なら、そこに区長の決定という文言は不要のはずです。

三井も断言を濁す内容を、じゃあ安心ですとは到底思えません。

[623: マンション投資家さん]

問題点が山積しているだけでなく、そもそも高過ぎだよこの物件。

保証金と解体準備金払って地代１０年払ったらそもそも同地域の所有権物件を普通に買える
価格だよ。１０年以降はどんどん地代支払い分だけ割高になっていく。

１０年で死ぬと自覚している人なら買う意味あるけど、相続する家族がいたら、負債にしか
ならない。ほとんど負債扱いなのに相続放棄が出来ないある意味そうとう厄介な物件。

マンションは損得ではないけど、きちんと収支を考えたら相当割に合わないことが分かるよね。

[624: 匿名さん]

自作自演だろうがなかろうがその意見が参考になれば良し、あんたが心配しなくたって皆夫々の立場で咀嚼しているよ。

[625: 匿名さん]

>621さん　断言されてますがその根拠をもっと聞かせてください。
確かなら知りたいと思っています。

[626: 匿名さん]

６２５ですが気がつかなかったけどこの建物に立替えなんてありえないでしょ。
立替えの場合、定期借地の期間が延びることはないんでしょ。じゃあ残２０年や３０年で区分所有者が同意しないよ。残35年の時だったら鉄骨で作るの？高度、容積広がるなら分譲で建築費作れる
かもしれないけどそれも無理な訳だし。どーしようもないねこのマンション。
アエラに家賃暴落って出てたから、安ーい賃貸に期待するだけかな。
三井さんこれ投売りするしかないわ。早い方がいいよ。

[627: 物件比較中さん]

ここ本当はもっともっと安く売ることでできますよね？

[628: 匿名さん]

三井Ｒのサクラによる自作自演こそ呆れるよ。

[629: 匿名さん]

これだけ余ってるともう竣工までに売りようがないだろうし、売るために3〜4割引にすると既存購入者が暴動を起こすだろうから、三井レジデンシャルに持たせて「三井の賃貸」に入れるとみた。場所も間取りもなんか賃貸向けだしね。最初からそうしてたら良かったのに。

[630: 匿名さん]

そういう事になるね。ファンドも敬遠する案件だし。
もうそういうことで動いてるんだろうね。

[631: 匿名さん]

＞６２０
平成２０年６月に原案が公表されています。（渋谷区ＨＰ）
契約書の重説になければ解約は簡単です。重要事項説明義務違反です。

[632: マンション投資家さん]

昨年契約しましたが、、、かなり後悔してます。
どうせ転売しても益出し出来ないから、本音書いちゃいます。

投資目的でしたが、最近の神宮前・千駄ヶ谷の家賃相場の下落は凄まじい。
ここ半年で坪３〜４千円下がってるんじゃない？？

築浅の１４坪（４６平米）が家賃２０万円礼金０がゴロゴロ出てる。
成約賃料はもっと下だろう。

どう考えても三井が出す想定賃料は大間違いだね。坪２１０００円で貸せる！
なんて詐欺に近いよ。完全に騙されました。
今やせいぜい１５０００円がいいとこ。

買った値段でここを賃貸に出しても実質利回り３％なんて投資価値無し。
安定したリート買った方が利回りも換金性もよかった。

ここは空き家でも地代はかかるわ、インフレメリットも地代上昇で相殺されちゃうし、、、
いったい何だろうね。
最悪ですよ。

[633: 地元不動産業者さん]

先月、今月とこの物件の賃貸出しの相談がかなり多いです。

１ＬＤＫの間取りの大半は遅かれ早かれ賃貸出しになるイメージでしょうか。
ここだけで１００戸超は潜在的な賃貸住戸のようで、完全な供給過多です。。
私の仕事にも大いに影響するので興味深く見守っています。

このマンションは、地代が無ければ、借り手がつくまで何ヶ月でものんびり構えてたら
いいけど、ここの住人は地代がもったいないから１日でも早く貸したい、一人また一人と
数千円ずつ家賃設定を下げて、借りてもらうように価格競争することになる。

その結果、とんでもない低い価格の成約賃料が発生するでしょう。

じゃあ、早く、高く貸した者勝ちかというとそうではなく、賃借人は更新のたびに他の少し
でも安い価格の部屋をマンション内で探すだろう。

その頃にはどうせ礼金も０になってるからマンション内転居が頻繁に発生する。

結果、マンション内ほぼ全戸で驚くほど低い家賃が固定化する。

住民の質とモラルは徐々に下がっていき、永住志向の人も徐々に賃貸出しを始め、２ＬＤＫ
クラスの賃貸もどんどん増え、さらに競争が激化。

この頃にはパークアクシスのような賃貸棟の出来上がりです。

ただパークアクシスのように所有者が不動産業者（三井）なら安い賃料なら貸さないという
選択も出来ますが、個人が所有者だと貸さないと地代が死活問題になるので「安くても貸す」
という選択肢しか残りません。

マンション内だけではなく、神宮前全体の家賃相場全体を強烈に押し下げるでしょう。
周辺住民、不動産関係者にしてみたらいい迷惑です。

[634: 匿名さん]

なるほど。なんだかリアルです、ほんとにその通りになるような気がします。
てことはやっぱりここは買うんじゃなくて安く借りて住んだほうがよさそうですね。

[635: 匿名さん]

神宮前がそんなに安くなるなら、よその皆さんはそこを引き払って皆神宮前に移住すると思うのですが。
何が言いたいかというと、局地的に家賃が歪む、特に人気地域の家賃だけが大きく下がって不人気地域との
格差が縮まるなんてことが現実にあるんでしょうかね。

[636: 匿名さん]

つ、不人気地域も下がっている。全体的に下がっている上に高額家賃を
払える人が少なくなっているから、高級物件ほど値下がりは激しい。

妄想してないで、現実を見た方がいいぞ。

[637: 匿名さん]

家賃で２０〜３０万円を払える層が今世の中で最も激減している。

[638: 物件比較中さん]

ブランドとは「イメージ＋希少性」です。

少なくとも神宮前のその「希少性」は無くなることを意味します。
「イメージ」だけで価格を引っ張るには無理がありますね。

ようは神宮前のブランド（格）が下がるというのが結論です。

[639: 匿名さん]

渋谷・表参道バブルが崩壊してからこのあたりの地価の下げは激しいからね。
野村不動産の調査でも昨年１月に神宮前の土地の坪単価1000万だったのが今年1月に400万に下がったと書いてありました。全体的に下がっているのはその通りですが、残念ながらこの近辺が都内で一番下げがきついところでしょう。
個人的には安くなったら賃貸で住みたいと思っていたけど、ファミリー用の間取りはないのね。残念です。

[640: 近所をよく知る人]

賃貸坪１２０００までいくでしょ。４年前まで神宮前の分譲賃貸に住んでた。５５㎡で１５万台
だった。周辺にくらべ多少安くはあった。

[641: 匿名さん]

＞632、633
身を削って書いているのに申し訳ないけど、面白いです。なるほどね。

表参道ゼルコバテラスのバブル賃料は何だったんだろう。2年前は1LDKで100万円、とかあったよね・・・。

[642: 住まいに詳しい人]

毎日のように三井からＤＭ来るんだけど、赤坂、虎ノ門は逃げ切りだろうけど
神宮前、麻布十番、大崎グランスカイとか無理でしょ。
日本綜合地所よりやばいと思うんですけど。自分だけかなー
デベが倒産しても関係ないけど、高値で買う個人は人生終わっちゃうよ。

バブル崩壊したんだけど、みなさん判ってるのかなー
９０年にバブル崩壊して４年位は不動産下がらなかったんだよ。路線価とか地価は１、２年して
数字に表れるから。９３、９４年の完成物件がいわゆるバブル物件で、その施主や購入者が一番
ひどい被害にあってる。ローンが払えず売却や破産した人も多い。当時、億ションは珍しく、数は
少なかった。けど今は無数にある。年収は当時と変わらないし、今後は下落が予想されている。
ローンは年収の３倍以内にしないと危険ですよ。５倍というのはデベの論理。

今はバブル物件を抱えてしまったデベが口をあけて犠牲者を引き込もうとしているところ。
多少の値引きとかで飛び付いては駄目です。賃貸で２０１１年まで待って、０２年の相場を
下回る頃から探せば十分。

[643: 匿名さん]

引渡しが終わって数ヶ月したら、急遽やむを得ず転売する人たちが出てきて、さらに３割引くらいで中古が出ると思うよ。
定借物件の評価なんてそんなもん。そもそも中古評価を銀行さえ懐疑的でローン出さないんだから。

[644: 匿名さん]

＞No.642 by 住まいに詳しい人　さん

90年のバブルと今回のバブルは規模が全く違うので同列に語るのはどうなんでしょうね。

東京都のサイトです。ご参考まで。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/07/60i7e101.htm

[645: 匿名さん]

９０年初頭のバブルの時、不動産は「取引事例」が全てで、高く売りに出しても買い手がいて取引が成立してしまい、その場所が持っている本来の価値を逸脱したまさにバブル。価格情報も不動産屋に行かないと分からない閉鎖的な世界でした。

でも昨今はネットの普及で常に現在の価格を世界中からウォッチでき、価格の歪みは瞬時に修正される世の中になったので、さすがに株価にたいして２〜３年の乖離はないでしょう。
せいぜい半年〜１０ヶ月程度の遅行でしょう。

従ってリーマンショック前の景気は現在の不動産市況は織り込んでいますが、リーマンショック直後の下落は、これから不動産市場に打撃を与えるでしょう。

３月中旬に（本年１月１日現在の）公示価格や路線価が出るので、それを確認してから動き出すのが最善でしょう。

野村の調査では昨年に比べてこの地域は６割下がっていますからね。

[646: 住まいに詳しい人]

路線価は８月
６４４、６４５同じ人でしょ。矛盾していて答えようがない。

[647: 匿名さん]

東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html

[648: 匿名さん]

最悪ですね。読まなければ良かった。
知らない方が良い事ってありますね。印象ガタ落ちです。

[649: 匿名さん]

＞646さん

644ですが、645さんとは別人ですよ。
それに別にあなたに何か答えて欲しくてリンク貼ったわけでもないです。
90年のバブルと同列に語っていることがおかしいと思ったのでデータを参考までにお示ししただけです。

[650: 物件比較中さん]

神社といったら神聖で無欲なイメージがありましたが、とんだ食わせ物ですね。
宮司までどっぷりと金欲と権力にまみれた東郷神社、最悪です。

東郷記念館はそれなりの築年数ですから数年後の建て替え時には、また金に目がくらんで
周辺を無視した乱開発をしそうです。
ここの眺望を無視した３０〜５０メートル程度の開発をゴリ押ししてきそうですね。

特に東郷の裏に暴力団が絡んでいるのなら反対運動も難しいですし、、夜道が危険ですし
命がいくらあってもたりません。

もしかして東郷神社とそのバックの暴力団の動きを警戒して隣が原宿警察に？？