パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[584: 匿名さん]

既存不適格で誰もいなくなった。

[585: 入居予定]

今日、内覧会行きました

エアー棟の共有スペースをみてきましたが、とてもいい感じです
屋上のエアデッキからは、神宮外苑が間近に見え、
夏の花火が楽しみです

明治神宮の緑も見渡せて、本当に立地条件最高です

狭い部屋から売れてました
棟内のＭＲ３室見ましたが、プロのインテリアコーディネートはさずがでした

[586: 匿名さん]

この物件について、私の個人的な感想を述べます。
よかったら、参考にしてやってください。

まず、立地については申し分ないです。山手線の内側で、明治神宮のすぐ隣。
緑に囲まれつつも、日本の最先端をゆく街「表参道」を地元にできるのは贅沢だ！

セキュリティは、セコム本社と原宿警察署も隣にあり、
泥棒は近寄りがたいのではないでしょうか。
24時間フロントに人がいるというのも安心です。

そして、設計および施工を、
日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けていることは、
この物件をさらに魅力的なものにしていると思います。
不動産は高い買い物ですから、あまり有名でない会社が施工をしてたら不安ですよね。
その点、竹中工務店は、
東京ミッドタウンの施工などもしています。
私などは、あの「竹中」が作っているのなら信頼できる物件に違いない、
というように思ってしまいます。
あ、あと土地のそもそもの所有者が東京都で、この物件一帯の開発が東京都が関与して
行われたらしいのも、安心材料です。たしか、神宮前一丁目民活再生プロジェクトの一環だと思います。
名前や権威に弱い日本人の典型ですね、はい。

あと、マンションの隣に渋谷区立中央図書館が新しく出来るのもいいですね。

[587: 匿名さん]

>>585-586 　いくらここで宣伝しても売れないってｗ

[588: 不動産購入勉強中さん]

>>586

>設計および施工を、日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けている

そうすると、隈研吾さんは何をしたってことになるんでしょうか？

[589: 物件比較中さん]

５８６さん、有難うございました。

良い点は良く分かりました。公平な知見から、悪い点もお話して頂けますか？

Pros & ConsでProsだけお話頂いても説得力がありませんよ。

[590: 匿名さん]

既存不適格が判ったら、契約者で炎上してもおかしくないのに何もないということは
よほど契約した人がいないという事ですね。

[591: 匿名さん]

一瞬検討しましたが、ここでわざわざ自己資金はたいて購入し、高い地代や管理費、ローン金利払って買うんだったら、よっぽどここに家賃払って住む方が百倍マシでしょう。

Ａｉｒ棟の人が自分たちに関係ない、北側の「緑地維持費」払うのもしょうもない。

賃貸物件がかなり多数出てくるだろうし、最近神宮前の賃貸は冷え込みまくっているから、物件同士の家賃値引き合戦でかなりの安値で住めるでしょう。売却しても定借は二束三文だから家賃値引きに拍車がかかる。

この前ＭＲで聞いたら、１００〜１５０戸は賃貸出しみたい。入居者集めにマンション内ですごい争いになりそう、とのことです。

入居者集めに出遅れたらずっと地代払わないといけないという負担感と危機感で購入やめる人が「多くいる」らしいです。

借りるだけなら、地震が来ようが既存不適格だろうが、飽きようが出て行けば済むことだしね。
購入者の皆さん、安い賃貸を期待してますよ。

場所は確かにいいと思うので、賃借人天国の物件ということで、良いとこ取りさせていただきます。
坪１５０００円以下、礼金なしに期待してます。

[592: 匿名さん]

賃貸出しは確かにかなり多いらしいですね。私は永住するつもりなので住居内のモラルの低下が心配です。

そもそも住宅ローン組むひと多いのに、賃貸に出して銀行にバレないのか？？

バレたら下手したら全額返済強要されたり、金利大幅アップの可能性もあるみたいよ。
俺の友人それで大変なことになってたぞ。

[593: 物件比較中さん]

飲酒運転と同じで「俺は大丈夫」という輩が多いんだと思うよ。それで世の中渡っていけるなら
結構なことですなー。

[594: 匿名さん]

>>592　投資目的で買う奴はローン組まないよ。常識的に考えれば分かるでしょ。

>>591　家賃20万越え物件は最近まったく借り手がついていないから、ここも悲惨な状況になるでしょう。

[595: 近所をよく知る人]

業者さんには悪いが
定借で拘置所横、
周りにろくなスーパーがない、
ガキばっかりの竹下口から微妙に遠い、
暗闇通りも物騒だよ。
最後に図書館の客層が致命的。

[596: 匿名さん]

>>590
この物件の定期借地権契約の意味をご存じないのかしら？
50年後には建物を壊して更地にして返却するので、
建て替えや増築は行わないし、その必要もありません。

そうゆうわけで、この物件の場合は関係ないのですが念のため言っておくと、
渋谷区高度地区変更条例では、特例によって建て替えは認められています。

掲示板の情報は当てにならないことの、まさに証左ですね。
みなさん気をつけましょう。
あ、ちなみにこの書き込みも、私の集めた情報をもとに私なりの見解を述べたまでなので、
不安なら自分でよく調べてみましょう。

[597: 住まいに詳しい人]

＞５９６

何度も同じ議論になってるんだからきちんと読み返してから提言しましょう。

定借期間５０年以内の、仮に今年中に大地震等の自然災害が発生して、大規模修繕や建て替えが必要になった場合には、ここは既に既存不適格だから同じ規模での建て替えは「特例」を除いて出来ない。

じゃあその特例を使うには「周辺の同意の上で、、」という条件がついている。その時に住民の反応は全く予想できない。ただでさえ神宮前は区内屈指の反対運動激化地域。

もし一人でも反対してたら同規模の建築は一切不可。全戸の占有面積が半減しかねないような建築しか出来ません。また、その収束に数年かかる場合もあり、その間はずっと住人は仮設住宅暮らしとなります。

冷静に考えて多くのリスクがあると言わざるを得ません。
営業に聞いてもこの質問にきちんと答えられません。皆、「そういう法律ですからね、将来どうなるかは分かりません」のみです。

他にもたくさん物件がある中で、あえて引き渡し前から既存不適格を買うのはどうかと思う。
だからみんな敬遠している。

所有権物件なら建物がなくなっても土地の所有権が残るから価値が残る。でもここは借地権だから実質、建物の価値と借地権の価値しかない。その建物が倒壊してかつ建築できず住むことができなくなったら、限りなく資産価値はゼロです。

５９６さんも含め皆さんも自分で調べてみたらいいと思います。

[598: 匿名さん]

なるほど同意。不動産て難しい。ここの人たちの知識はすごいですね。
参考になります。

[599: 物件比較中さん]

ここは賃貸で借りるべき物件ですよ。坪１万３千円、敷金３ヶ月、礼金無、更新料１ヶ月、なら
２０坪物件で私は借りたいです。

[600: 匿名さん]

大地震が来たときに建物が毀損した場合にどうなるかということを考慮すると、借地権と既存不適格という組み合わせって販売していいのか？という感じがします。

ここは基本的に賃貸にすべきじゃないでしょうか？

[601: 匿名さん]

いまどき耐震構造のみで「耐震等級１」って、地震に対して備えるっていうやる気を全く感じませんね。なんだか調べるほどにあらわになるここの危うさ。

[602: 匿名さん]

>596 590ですが597さんが詳しく説明して頂いた通りです。
596さんは契約したのですか？それともたくさん売りたいのですか？

[603: 匿名さん]

賃貸と言うけど成立しないでしょ。
借主需要は月１５万以上で極端に減るし、高級賃貸需要は「三井の高級賃貸」のＨＰを見れば
判る通り空き部屋ばかり。対象者の金融関係や外資、マスコミも今や恐慌状態。住みたい人は
多いけど借りれる人は少ないという売買と同じ事になる。
貸し手も購入価格から言って地代を含めると、北側の低額の部屋で利回り５％になるかどうか、
管理費等や、出口（転売）を考えたら賢い投資家は参戦しないね。
どちらにしても空室だらけの物件。空室でも発生する地代、管理費、金利等を極力避けるべきですね。
売買は中古暴落後、賃貸も１回転して中古が安く賃貸にでた場合に借りるかだと思う。

[604: 匿名さん]

三井は売りたいから「賃貸目的」として煽るけどそれに乗っては駄目。
普通新築として売れる１年後まで売主は賃貸に出さないけど、これは地代の発生があるから売主
自ら賃貸出しはあるかも。でも６０３の通り成立しないと思う。１００戸以上賃貸というなら、そういうことでしょう。いずれにしても不動産知識のない新富裕層がそそのかされて買うくらいしか
イメージできないね。

[605: 物件比較中さん]

ここはもうすぐ竣工するのだと思いますが、どれくらい売れてるのでしょう？
まだまだ売れ残りがあるのでしょうか？

[606: 匿名さん]

引き渡し２ヶ月前なのに半分以上残ってます。
売り出しが遅かったのもありますが、出し渋っていたつもりがリーマンショック直後という最悪のタイミングで売り出しちゃいましたからね。

最近、神社やお寺の再開発がよくありますが、ここも東郷神社の土地が再開発されたとしたら、地上４０メートル程度まで建つらしい。Ａｉｒ棟の１２Ｆくらいまでは眺望アウトになるとのこと。

担当に「東郷神社は大丈夫ですよね？」って聞いたら「東郷神社が決めることなので分かりませんが可能性はあります」だってさ。

なんだかはっきりしません。

[607: 匿名さん]

パークコート虎ノ門愛宕タワーも底地はお寺でしたよね。
墓標マンションとか言われてたけど。

[608: 匿名さん]

今日再度ＭＲに行って確信しましたが、契約しましたが近々に解約しようと思います。

定期借地の物件は後日極めて売りにくいし、やはり賃貸物件ばかりのようで、私のように永住して物件を大切にしたいという気持ちの人間にとっては、家賃で住んでいて物件に愛着を持たない人に囲まれるのが耐えられません。

また、今だったら放棄するのは手付１割で済みますが、引渡しになってしまうと、保証金と解体積立金にさらに物件価格の１割にも達する金額を最初に一括して払わないといけないのは耐えられない気持ちになってきました。　保証金も返ってくる頃には価値はきっとインフレも予想され１万円くらいになっているかもしれません。

既存不適格も発覚しましたし、またそれ以外に納得できない事象がいくつかあり、私の中でかなりケチがついてしまいました。

皆さんが投稿している内容は概ねその通りだと思いますよ。

もう少しきちんと吟味して契約すればよかった、後悔です。

[609: 匿名さん]

そうとう病んでるね。買うの焦っちゃいましたか？
調べれば分かることだったので残念でしたね。

[610: 匿名さん]

>608 賢い選択です。２、３年すれば１割分すぐに取り戻せる物件がたくさんあります。

[611: 匿名さん]

＞６０８手付けは戻ります。２倍か、プラス慰謝料かは分かりませんが。
弁護士に相談しながら三井と交渉して下さい。簡単です。
http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/shinjuku2.htm　新宿法律相談センター
３０分５２５０円

[612: 匿名さん]

既存不適格は池尻大橋マスタービューの掲示板が役立ちます。

[613: 匿名さん]

>>608 　1割で済むなんて安い授業料ですよｗ
　各種投信なんて3割-4割の暴落は当たり前ですから、1割損なんて損のうちに入らないよね。

[614: 匿名さん]

率直な感想ですが、
ここの北向きの森ビューは最高だと思います。私は都心のいくつかのタワー物件に住み、湾岸や夜景がきれいな場所は探せばいくらでもありますが、眺望いっぱいに緑があるのは極めて希少です。
行く着くところは自然の緑です。恋しくなりますね。

でも仕事の関係で都心に住んでもいたい。ここはそれを両立できます。
ここの森は、他の敷地や南向きのような借景ではなく、所有地なので未来永劫その眺望が変わることは絶対にありません。いろんな物事が不安でいっぱいの世の中ですから住まいくらいは絶対の安心が欲しいです。

でも一歩敷地から表通りに出ると、歩いている人が皆子供で、大声でわめき、ダラダラ広がって歩いているので、文句を言いたくなるのが残念です。追い越しに苦労し、駅まで１．５倍の時間がかかります。なんとか裏道をみつけないと。

あと日常の買い物が本当に困ります。店舗に行かずにすむネット宅配は近隣では紀伊国屋だけでしょうか、高くつきそうです。

[615: 近所をよく知る人]

ここは以前、社会福祉大学があり、森ではなく大学のボロ寮みたいなところに雑木林やグランドがあっただけ。あと北側の道沿いに普通の並木があった。この場所の隠れ家みたいな広い空間はただの雑然とした田舎の雑木林で原宿の中にあることだけは特異ではあった。
要するに、代々木公園などのしゃれた趣きもなく明治神宮のような歴史の威厳さもないただの少しの緑。近隣住民にしてみれば、警察と公園、スーパーにでもなればよかったのに。
これ素直な事実。

[616: ご近所さん]

私も２５年前位に行ったことがあります。木立の薄暗い中にポツンと古い木造の建物があった。
お化け屋敷みたいで怖かった。人が住んでいるようには見えなかったけど、窓に洗濯物が少し
干してあった。不気味な感じが漂ってたけどあれ寮だったんですかね。丁度、レストランができる
辺りか、北側建物の辺りですね。パンフに由緒ある土地柄とか書かれていたけど、よく言うなー。

[617: 匿名さん]

>>597
周辺の同意が必要？
どこにそんなことが書いてあんの？

ウソ情報を熱心に書いて、お疲れ様です。

[618: 匿名さん]

建て替えの特例は同程度の建て替えであれば１回だけ認めるという制度ですが、
最終的には諸条件を鑑みて、「渋谷区長が認めた場合」と明記されています。

その時に周辺住民に強い反対運動があった場合、公平中立的な立場で区長が
すぐに「認める」でしょうか。

最終的には認めるかもしれませんが、相当の時間と労力が必要なのは想像
できませんか？？

先ほどの方のように、どちらかというと公園やスーパーになって欲しい人が
多いようですし。

地主の東京都も周辺住民に喜ばれる街づくりに貢献したいはずです。

強い口調での反論もご自由ですし、ご契約者様のお気持ちも分かりますが、
事実は事実ですから。

三井も「法律ですから・・その時になればなんとかるのでは」としか言えません。

[619: 匿名さん]

確かにね。いまこの瞬間も建築確認おりて、着工してるのに、周辺住民の反対で何年も工事ストップしてる現場いくつかあります。
区長が認めても、そのあとにさらに時間がかかりそう。
この辺の住民は一筋縄にはいかないようです。

[620: 匿名さん]

既存不適格になった時期というか、渋谷区条例改正、または区議会での検討時期などにもよると思いますが、そんなに簡単に解約できるのですか？

少なくとも契約時に、渋谷区の条例がどのような状況であったのですか？、区議会で検討中であったとか？

[621: 住まいに詳しい人]

私も条例を見てみましたが、特に周辺住民の同意が必要とは書いていないようですね。
渋谷区長が認めた場合、という表記は、
区長が恣意的に建て替えを認めるかどうか決定できるという意味では決してありません。

つまり、渋谷区高度地区変更条例の該当部分（既存不適格建築物等に対する特例）の、
アからエまでの四つの条件を満たしていれば、必然的に、
特例によって建て替えが認められるということです。

ですから、周辺住民の意向というのは、上記の四つの条件とは全く関係のない要素なので、
区長が特例による建て替えを認めるかどうかの判断にはなんら影響を及ぼしません。

すなわち、区長は、上記四条件を満たしている建物ならば、
建て替えを認めるという選択肢以外はあり得ません。


ところで、この掲示板は、投稿時刻を見ると、連続投稿が多いようです。
どなたか少数の方が連続投稿によって自作自演をしているのでしょうか。

[622: 匿名さん]

本当に住民の都合だけでそんなに上手くいくんですか？
霞ヶ関文学のようで嫌ですが、そういうときこそ倫理的な判断で住民感情を一番に汲むと思いますけど。
４つの項目を満たせば決定ではなく、最後に区長に決定権を残してる時点で、区長に倫理的な判断権を残して弾力性を持たせているのだと思いますよ。

４つを満たせば建て替えが必然なら、そこに区長の決定という文言は不要のはずです。

三井も断言を濁す内容を、じゃあ安心ですとは到底思えません。

[623: マンション投資家さん]

問題点が山積しているだけでなく、そもそも高過ぎだよこの物件。

保証金と解体準備金払って地代１０年払ったらそもそも同地域の所有権物件を普通に買える
価格だよ。１０年以降はどんどん地代支払い分だけ割高になっていく。

１０年で死ぬと自覚している人なら買う意味あるけど、相続する家族がいたら、負債にしか
ならない。ほとんど負債扱いなのに相続放棄が出来ないある意味そうとう厄介な物件。

マンションは損得ではないけど、きちんと収支を考えたら相当割に合わないことが分かるよね。

[624: 匿名さん]

自作自演だろうがなかろうがその意見が参考になれば良し、あんたが心配しなくたって皆夫々の立場で咀嚼しているよ。

[625: 匿名さん]

>621さん　断言されてますがその根拠をもっと聞かせてください。
確かなら知りたいと思っています。

[626: 匿名さん]

６２５ですが気がつかなかったけどこの建物に立替えなんてありえないでしょ。
立替えの場合、定期借地の期間が延びることはないんでしょ。じゃあ残２０年や３０年で区分所有者が同意しないよ。残35年の時だったら鉄骨で作るの？高度、容積広がるなら分譲で建築費作れる
かもしれないけどそれも無理な訳だし。どーしようもないねこのマンション。
アエラに家賃暴落って出てたから、安ーい賃貸に期待するだけかな。
三井さんこれ投売りするしかないわ。早い方がいいよ。

[627: 物件比較中さん]

ここ本当はもっともっと安く売ることでできますよね？

[628: 匿名さん]

三井Ｒのサクラによる自作自演こそ呆れるよ。

[629: 匿名さん]

これだけ余ってるともう竣工までに売りようがないだろうし、売るために3〜4割引にすると既存購入者が暴動を起こすだろうから、三井レジデンシャルに持たせて「三井の賃貸」に入れるとみた。場所も間取りもなんか賃貸向けだしね。最初からそうしてたら良かったのに。

[630: 匿名さん]

そういう事になるね。ファンドも敬遠する案件だし。
もうそういうことで動いてるんだろうね。

[631: 匿名さん]

＞６２０
平成２０年６月に原案が公表されています。（渋谷区ＨＰ）
契約書の重説になければ解約は簡単です。重要事項説明義務違反です。

[632: マンション投資家さん]

昨年契約しましたが、、、かなり後悔してます。
どうせ転売しても益出し出来ないから、本音書いちゃいます。

投資目的でしたが、最近の神宮前・千駄ヶ谷の家賃相場の下落は凄まじい。
ここ半年で坪３〜４千円下がってるんじゃない？？

築浅の１４坪（４６平米）が家賃２０万円礼金０がゴロゴロ出てる。
成約賃料はもっと下だろう。

どう考えても三井が出す想定賃料は大間違いだね。坪２１０００円で貸せる！
なんて詐欺に近いよ。完全に騙されました。
今やせいぜい１５０００円がいいとこ。

買った値段でここを賃貸に出しても実質利回り３％なんて投資価値無し。
安定したリート買った方が利回りも換金性もよかった。

ここは空き家でも地代はかかるわ、インフレメリットも地代上昇で相殺されちゃうし、、、
いったい何だろうね。
最悪ですよ。

[633: 地元不動産業者さん]

先月、今月とこの物件の賃貸出しの相談がかなり多いです。

１ＬＤＫの間取りの大半は遅かれ早かれ賃貸出しになるイメージでしょうか。
ここだけで１００戸超は潜在的な賃貸住戸のようで、完全な供給過多です。。
私の仕事にも大いに影響するので興味深く見守っています。

このマンションは、地代が無ければ、借り手がつくまで何ヶ月でものんびり構えてたら
いいけど、ここの住人は地代がもったいないから１日でも早く貸したい、一人また一人と
数千円ずつ家賃設定を下げて、借りてもらうように価格競争することになる。

その結果、とんでもない低い価格の成約賃料が発生するでしょう。

じゃあ、早く、高く貸した者勝ちかというとそうではなく、賃借人は更新のたびに他の少し
でも安い価格の部屋をマンション内で探すだろう。

その頃にはどうせ礼金も０になってるからマンション内転居が頻繁に発生する。

結果、マンション内ほぼ全戸で驚くほど低い家賃が固定化する。

住民の質とモラルは徐々に下がっていき、永住志向の人も徐々に賃貸出しを始め、２ＬＤＫ
クラスの賃貸もどんどん増え、さらに競争が激化。

この頃にはパークアクシスのような賃貸棟の出来上がりです。

ただパークアクシスのように所有者が不動産業者（三井）なら安い賃料なら貸さないという
選択も出来ますが、個人が所有者だと貸さないと地代が死活問題になるので「安くても貸す」
という選択肢しか残りません。

マンション内だけではなく、神宮前全体の家賃相場全体を強烈に押し下げるでしょう。
周辺住民、不動産関係者にしてみたらいい迷惑です。