パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[564: 物件比較中さん]

中古再販時に期待します。

[565: 匿名さん]

借地権じゃなければ手が届かないけど、この立地でこの価格なら買おうかな、と思ってしまう。
地代高いけど管理費安いし。
賃貸で住む事考えたら借地でも欲しい物件です。
保証金ってまるまる戻るんでしょう？

[566: 匿名さん]

地代は高いと言うより激高ですし、管理費もやや他より割高ですよ。

今払う保証金って返還されるのは５０年後ですよ。生きてるかさえ分からないし、かなりの確率で売却してるかもしれません。
ほとんど返ってこないと思ったほうがいい。

そもそも５０年後に返還される保証金は無利息だから、将来価値に直したら、本来４〜５倍くらいにして返還されて当然。
こんなバカにしたはなしはない。

[567: マンション投資家さん]

既存不適格・割高・定借・地代高・スーパーなし
価格が下がるのは間違いないでしょう。
もともと適正価格が４割引きです。６割引きが適正となりました。
表示価格のみで安いとお考えの方、過去の投稿をご覧下さい。
２，３割の値引きで動いてはいけません。

[568: 匿名さん]

熱心に不買活動している人がいると、こんなに欲しい人がいるんだなと思う。

[569: 住まいに詳しい人]

内装も安いし、問題物件は欠陥や手抜き、不具合などが起こりやすい。

[570: 匿名さん]

欲しい人は多い。買う人はいない。

[571: 匿名さん]

この物件で８割以上の融資受ける人はサブプライムローンで借りたっていう事か。

[572: 購入検討中さん]

既存不適格なんて全然聞かなかった。契約まで言わないつもりなんだ。
そーか、それで何期にも分けて、小戸数で、不動産知識のない人を囲い込んで
契約しちぇえばいいんだということね。あぶなくひっかかるところでした。
この提示版の方達、貴重な情報ありがとうございます。1年後位を楽しみにします。

[573: マンション投資家さん]

１２月に不適格になったなら、その前に契約した人は手付け倍返しに慰謝料でキャンセルするか
価格交渉で継続もできるね。２割位引いてもらえばいいんだよ。三井としては契約済みの手当てが
終わるまで値下げはできないね。ますます売りずらい訳だ。竣工時、地代発生後半年後の秋頃、
新築で売れる最後の２０１０年春頃が値下げ時だけど相場も比例して下げるでしょう。
やはり、バブルの成れの果て、最悪の物件ですね。ご愁傷さま。

[574: 匿名さん]

既存不適格ならなおさら眺望が保証されているので私は好きですけど・・・。
既存不適格で文句いう人は安く買いたい人ですよね。

[575: マンション投資家さん]

意味解らない。お金捨てたいってこと？
東郷神社にビルができない保障はない。

[576: 住まいに詳しい人]

三井の住まい　赤坂・虎ノ門、転売、キャンセル続出
神宮前、麻布十番、販売出来ず
タワーマンションの暴落は３年後、三井がトリガーを引く
不動産下落は１５年続く

[577: 匿名さん]

↑不動産下落が１５年も続いたら日本経済は破綻だね。
そうやって煽るのが自分のクビも絞めてる事に気づいてない。
経済の事良く分かってないなら住まいに詳しい人を名乗るのはやめたら？

[578: 物件比較中さん]

でも日経平均株価が７千円割っても日本経済は破綻してませんからねー。不動産下落が（１５年はともかくとして）続いても日本は何とかやっていけますよ。

[579: 匿名さん]

今でさえ５０％前後も減収の企業が続々なのに。
のんきだね。

[580: 匿名さん]

つ、単にデベの首が絞まっているだけなんだけど...。
バブルを謳歌していたんだから、自業自得なんじゃないの？

[581: 住まいに詳しい人]

まさに自業自得
バブルを謳歌した人がその反動を大きく負担するだけ
痛んだバランスシートは簡単には戻らない。
日本のバブル崩壊では都心は１３年間下落、地方は止まったが上昇せず再び下落へ
不動産有力デベや一般企業が大きな傷を負った。個人の被害は資産価格の下落だけで少ない。
今回のバブル崩壊は不動産新興デベだけでなく大手に及ぶ。その原因は法人税を払わないＳＰＣ
制度による証券バブルに踊ったからだ。おおきな代償を払うことになる。
そしてタワーマンションなど身の丈にあわない５０００万以上の借金をした個人も破綻へ向かう。
給与削減やリストラなどその理由は多い。対処策は早期の損切り売却。
経済はひどく簡単なこと。よい人生を。

[582: 匿名さん]

？デベの首が絞まるだけですむならいいけど。
波及効果でキミも危ないんだよ。(笑)

[583: 匿名さん]

>>582 人の心配する前にまず自分の心配をしろよｗ

[584: 匿名さん]

既存不適格で誰もいなくなった。

[585: 入居予定]

今日、内覧会行きました

エアー棟の共有スペースをみてきましたが、とてもいい感じです
屋上のエアデッキからは、神宮外苑が間近に見え、
夏の花火が楽しみです

明治神宮の緑も見渡せて、本当に立地条件最高です

狭い部屋から売れてました
棟内のＭＲ３室見ましたが、プロのインテリアコーディネートはさずがでした

[586: 匿名さん]

この物件について、私の個人的な感想を述べます。
よかったら、参考にしてやってください。

まず、立地については申し分ないです。山手線の内側で、明治神宮のすぐ隣。
緑に囲まれつつも、日本の最先端をゆく街「表参道」を地元にできるのは贅沢だ！

セキュリティは、セコム本社と原宿警察署も隣にあり、
泥棒は近寄りがたいのではないでしょうか。
24時間フロントに人がいるというのも安心です。

そして、設計および施工を、
日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けていることは、
この物件をさらに魅力的なものにしていると思います。
不動産は高い買い物ですから、あまり有名でない会社が施工をしてたら不安ですよね。
その点、竹中工務店は、
東京ミッドタウンの施工などもしています。
私などは、あの「竹中」が作っているのなら信頼できる物件に違いない、
というように思ってしまいます。
あ、あと土地のそもそもの所有者が東京都で、この物件一帯の開発が東京都が関与して
行われたらしいのも、安心材料です。たしか、神宮前一丁目民活再生プロジェクトの一環だと思います。
名前や権威に弱い日本人の典型ですね、はい。

あと、マンションの隣に渋谷区立中央図書館が新しく出来るのもいいですね。

[587: 匿名さん]

>>585-586 　いくらここで宣伝しても売れないってｗ

[588: 不動産購入勉強中さん]

>>586

>設計および施工を、日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けている

そうすると、隈研吾さんは何をしたってことになるんでしょうか？

[589: 物件比較中さん]

５８６さん、有難うございました。

良い点は良く分かりました。公平な知見から、悪い点もお話して頂けますか？

Pros & ConsでProsだけお話頂いても説得力がありませんよ。

[590: 匿名さん]

既存不適格が判ったら、契約者で炎上してもおかしくないのに何もないということは
よほど契約した人がいないという事ですね。

[591: 匿名さん]

一瞬検討しましたが、ここでわざわざ自己資金はたいて購入し、高い地代や管理費、ローン金利払って買うんだったら、よっぽどここに家賃払って住む方が百倍マシでしょう。

Ａｉｒ棟の人が自分たちに関係ない、北側の「緑地維持費」払うのもしょうもない。

賃貸物件がかなり多数出てくるだろうし、最近神宮前の賃貸は冷え込みまくっているから、物件同士の家賃値引き合戦でかなりの安値で住めるでしょう。売却しても定借は二束三文だから家賃値引きに拍車がかかる。

この前ＭＲで聞いたら、１００〜１５０戸は賃貸出しみたい。入居者集めにマンション内ですごい争いになりそう、とのことです。

入居者集めに出遅れたらずっと地代払わないといけないという負担感と危機感で購入やめる人が「多くいる」らしいです。

借りるだけなら、地震が来ようが既存不適格だろうが、飽きようが出て行けば済むことだしね。
購入者の皆さん、安い賃貸を期待してますよ。

場所は確かにいいと思うので、賃借人天国の物件ということで、良いとこ取りさせていただきます。
坪１５０００円以下、礼金なしに期待してます。

[592: 匿名さん]

賃貸出しは確かにかなり多いらしいですね。私は永住するつもりなので住居内のモラルの低下が心配です。

そもそも住宅ローン組むひと多いのに、賃貸に出して銀行にバレないのか？？

バレたら下手したら全額返済強要されたり、金利大幅アップの可能性もあるみたいよ。
俺の友人それで大変なことになってたぞ。

[593: 物件比較中さん]

飲酒運転と同じで「俺は大丈夫」という輩が多いんだと思うよ。それで世の中渡っていけるなら
結構なことですなー。

[594: 匿名さん]

>>592　投資目的で買う奴はローン組まないよ。常識的に考えれば分かるでしょ。

>>591　家賃20万越え物件は最近まったく借り手がついていないから、ここも悲惨な状況になるでしょう。

[595: 近所をよく知る人]

業者さんには悪いが
定借で拘置所横、
周りにろくなスーパーがない、
ガキばっかりの竹下口から微妙に遠い、
暗闇通りも物騒だよ。
最後に図書館の客層が致命的。

[596: 匿名さん]

>>590
この物件の定期借地権契約の意味をご存じないのかしら？
50年後には建物を壊して更地にして返却するので、
建て替えや増築は行わないし、その必要もありません。

そうゆうわけで、この物件の場合は関係ないのですが念のため言っておくと、
渋谷区高度地区変更条例では、特例によって建て替えは認められています。

掲示板の情報は当てにならないことの、まさに証左ですね。
みなさん気をつけましょう。
あ、ちなみにこの書き込みも、私の集めた情報をもとに私なりの見解を述べたまでなので、
不安なら自分でよく調べてみましょう。

[597: 住まいに詳しい人]

＞５９６

何度も同じ議論になってるんだからきちんと読み返してから提言しましょう。

定借期間５０年以内の、仮に今年中に大地震等の自然災害が発生して、大規模修繕や建て替えが必要になった場合には、ここは既に既存不適格だから同じ規模での建て替えは「特例」を除いて出来ない。

じゃあその特例を使うには「周辺の同意の上で、、」という条件がついている。その時に住民の反応は全く予想できない。ただでさえ神宮前は区内屈指の反対運動激化地域。

もし一人でも反対してたら同規模の建築は一切不可。全戸の占有面積が半減しかねないような建築しか出来ません。また、その収束に数年かかる場合もあり、その間はずっと住人は仮設住宅暮らしとなります。

冷静に考えて多くのリスクがあると言わざるを得ません。
営業に聞いてもこの質問にきちんと答えられません。皆、「そういう法律ですからね、将来どうなるかは分かりません」のみです。

他にもたくさん物件がある中で、あえて引き渡し前から既存不適格を買うのはどうかと思う。
だからみんな敬遠している。

所有権物件なら建物がなくなっても土地の所有権が残るから価値が残る。でもここは借地権だから実質、建物の価値と借地権の価値しかない。その建物が倒壊してかつ建築できず住むことができなくなったら、限りなく資産価値はゼロです。

５９６さんも含め皆さんも自分で調べてみたらいいと思います。

[598: 匿名さん]

なるほど同意。不動産て難しい。ここの人たちの知識はすごいですね。
参考になります。

[599: 物件比較中さん]

ここは賃貸で借りるべき物件ですよ。坪１万３千円、敷金３ヶ月、礼金無、更新料１ヶ月、なら
２０坪物件で私は借りたいです。

[600: 匿名さん]

大地震が来たときに建物が毀損した場合にどうなるかということを考慮すると、借地権と既存不適格という組み合わせって販売していいのか？という感じがします。

ここは基本的に賃貸にすべきじゃないでしょうか？

[601: 匿名さん]

いまどき耐震構造のみで「耐震等級１」って、地震に対して備えるっていうやる気を全く感じませんね。なんだか調べるほどにあらわになるここの危うさ。

[602: 匿名さん]

>596 590ですが597さんが詳しく説明して頂いた通りです。
596さんは契約したのですか？それともたくさん売りたいのですか？

[603: 匿名さん]

賃貸と言うけど成立しないでしょ。
借主需要は月１５万以上で極端に減るし、高級賃貸需要は「三井の高級賃貸」のＨＰを見れば
判る通り空き部屋ばかり。対象者の金融関係や外資、マスコミも今や恐慌状態。住みたい人は
多いけど借りれる人は少ないという売買と同じ事になる。
貸し手も購入価格から言って地代を含めると、北側の低額の部屋で利回り５％になるかどうか、
管理費等や、出口（転売）を考えたら賢い投資家は参戦しないね。
どちらにしても空室だらけの物件。空室でも発生する地代、管理費、金利等を極力避けるべきですね。
売買は中古暴落後、賃貸も１回転して中古が安く賃貸にでた場合に借りるかだと思う。

[604: 匿名さん]

三井は売りたいから「賃貸目的」として煽るけどそれに乗っては駄目。
普通新築として売れる１年後まで売主は賃貸に出さないけど、これは地代の発生があるから売主
自ら賃貸出しはあるかも。でも６０３の通り成立しないと思う。１００戸以上賃貸というなら、そういうことでしょう。いずれにしても不動産知識のない新富裕層がそそのかされて買うくらいしか
イメージできないね。

[605: 物件比較中さん]

ここはもうすぐ竣工するのだと思いますが、どれくらい売れてるのでしょう？
まだまだ売れ残りがあるのでしょうか？

[606: 匿名さん]

引き渡し２ヶ月前なのに半分以上残ってます。
売り出しが遅かったのもありますが、出し渋っていたつもりがリーマンショック直後という最悪のタイミングで売り出しちゃいましたからね。

最近、神社やお寺の再開発がよくありますが、ここも東郷神社の土地が再開発されたとしたら、地上４０メートル程度まで建つらしい。Ａｉｒ棟の１２Ｆくらいまでは眺望アウトになるとのこと。

担当に「東郷神社は大丈夫ですよね？」って聞いたら「東郷神社が決めることなので分かりませんが可能性はあります」だってさ。

なんだかはっきりしません。

[607: 匿名さん]

パークコート虎ノ門愛宕タワーも底地はお寺でしたよね。
墓標マンションとか言われてたけど。

[608: 匿名さん]

今日再度ＭＲに行って確信しましたが、契約しましたが近々に解約しようと思います。

定期借地の物件は後日極めて売りにくいし、やはり賃貸物件ばかりのようで、私のように永住して物件を大切にしたいという気持ちの人間にとっては、家賃で住んでいて物件に愛着を持たない人に囲まれるのが耐えられません。

また、今だったら放棄するのは手付１割で済みますが、引渡しになってしまうと、保証金と解体積立金にさらに物件価格の１割にも達する金額を最初に一括して払わないといけないのは耐えられない気持ちになってきました。　保証金も返ってくる頃には価値はきっとインフレも予想され１万円くらいになっているかもしれません。

既存不適格も発覚しましたし、またそれ以外に納得できない事象がいくつかあり、私の中でかなりケチがついてしまいました。

皆さんが投稿している内容は概ねその通りだと思いますよ。

もう少しきちんと吟味して契約すればよかった、後悔です。

[609: 匿名さん]

そうとう病んでるね。買うの焦っちゃいましたか？
調べれば分かることだったので残念でしたね。

[610: 匿名さん]

>608 賢い選択です。２、３年すれば１割分すぐに取り戻せる物件がたくさんあります。

[611: 匿名さん]

＞６０８手付けは戻ります。２倍か、プラス慰謝料かは分かりませんが。
弁護士に相談しながら三井と交渉して下さい。簡単です。
http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/shinjuku2.htm　新宿法律相談センター
３０分５２５０円

[612: 匿名さん]

既存不適格は池尻大橋マスタービューの掲示板が役立ちます。

[613: 匿名さん]

>>608 　1割で済むなんて安い授業料ですよｗ
　各種投信なんて3割-4割の暴落は当たり前ですから、1割損なんて損のうちに入らないよね。