パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[541: 匿名さん]

俺もその話聞いた。担当の女性につっこんだら、
「じゃあフォレストをご検討ください」と話をすぐ切り返されました。
あまり触れて欲しくない話題のようです。

池尻大橋のマスタービューでも大もめにもめましたからね。

[542: 匿名さん]

たしか重要事項説明の時にそんなニュアンスのことを言っていた気がする。結構重大なことだったのね。もっと真剣に確認したらよかったなあ。
契約しちゃってたらもう遅いよね。なんだかすごく心配になってきた。

[543: 匿名さん]

今時、法令やら条例の改正は今後もありますよ。
今、適法のマンションでも数年後に法令が改正されれば、既存不適格になる可能性は十分にあります。
あまり気にしなくても良いと思います。

[544: 匿名さん]

でもさすがに入居前にそういう事実が発覚するとへこみます。せめて入居後にして欲しかった。
いや〜せめて制震設計にでもしておいてくれたら。。全て後の祭りです。
結局は低層マンションが一番安心ってことですか。

[545: 匿名さん]

タワマンなんか、高さ規制が導入されれば、すべて既存不適格ですよ。

[546: 匿名さん]

既存不適格建築物等に対する特例っていうのがあるから、
同じ形状、同じ高さであれば、一度だけ建て替えができるでしょ。

[547: 住まいに詳しい人]

＞５４６
＞既存不適格建築物等に対する特例

ああ、あの周囲の反対が無かったらという条件付のやつでしょ？　
その時の状況によって住民がどう反応するか分からないし、全く不透明だと思いますよ。

一人でも反対したらないしは難色を示したら、計画が一切進まないわけだからね。
その解決に何ヶ月〜何年かかるか分からない間、住民はどこに住むの？
仮設住宅？

原宿・神宮前は特に住民反対運動がきつい。現時点でも周囲にどれだけ反対運動で
頓挫してる計画があるか、、神宮前１丁目だけでも片手では足りない。

確かに今後の法制により既存不適格は他にも増えるかもしれないけど、引き渡し前から
既存不適格っていうのはちょっとね。

[548: マンション投資家さん]

驚いた、タマゲタ。
既存不適格をこの価格で売るなんて。
再建築問題もあるけど、そもそも物件としての価値がないでしょ。
転売におおいに不利ですから。
４割引きどころか６割引きだね。
この価格で既存不適格で買うとは・・・
三井Ｒの売主も問題じゃないの

[549: 購入検討中さん]

５４３
既存不適格がそんなに増えたら大変なことですよ。
あんまり気にしなくていいって・・・・
普通２割は評価下がるでしょ。
契約した人も、手付け放棄できます。決済までに再考したほうがいいです。

[550: 匿名さん]

５４５さん　どういう事ですか？
事実を正確に説明して下さい。

[551: 匿名さん]

定借でも破格だって思っていましたが、そんな問題があるとは知りませんでした。
欲しくなる前に撤退します。

[552: 匿名さん]

投資家はインカムゲインのみを狙うならそれなりに利回り狙えるだろうが、
キャピタルゲインは絶対に無理だろうね。

また、多くの投資家は１０年弱はインカムで稼いでおいて、それ以降は相場の
動向が良いときに売り抜ける人が多いと思うけど、ここはインカム以上に物件自体の
値下がりが大きいから、損切り、またはずっと持ち続けないといけない。

持ち続けてローンを支払い終わっても、超割高な地代（１ＬＤＫでも５万！）がずっと
残るから旨みが少ない。

投資家は、１「持ち続ける」、２「貸す」、３「売る」の３つの選択肢をその時の
相場に応じて臨機応変に選べるのが大きな利点だが、その内３「売る」はほとんど無理。

それに１「持ち続ける」にしても極めてランニングコストが高い。

私も投資家としてこの物件に一瞬興味を持ったけど、あまりにもリスクが高いので
やめることにしました。

しばらく経てば、他にもこういう物件はもっと安値でどんどん出てくるよ。

あるいはこの物件を安値で売却しなきゃいけなくなった人から４割引で買います。
営業トークに乗せられてはいけません。

[553: 匿名さん]

広尾GFも既存不適格なんですね。

[554: 匿名さん]

広尾ＧＦとは地代が違いすぎますね。こっちのほうが数倍高いんじゃないでしょうか。
広尾と神宮前を比べて、なぜこっちが地代が数倍高いんだ？？
あっちのほうが高くて普通だろ。

それに広尾は、ガーデンヒルズの実績もあるし、永住思考の人たちが物件価格を支える
からある程度価格維持されるだろう。耐震性能もここより断然いい。

でもこっちはただでさえ投資家や若い層が多く、１０年価格維持率も相対的に低い地域
だから、やはり相当の下落は覚悟すべきかと。

そもそも表参道界隈は若者が多く時代の移り変わりが速い。これからも時代の先端で
「住みたい町」としての価値を維持し続けられるのか。

町の発展も表参道ヒルズで一巡感があるし。。。

[555: 匿名さん]

新築で既存不適格・・・そなこと初耳
立替えの場合、フォレストもタワーも一緒でしょ
必ずモメルね。間違いない。

[556: 匿名さん]

既存不適格って何がいつ変わってどう違反になったの？

[557: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャル株式会社　説明して下さい。
重要な事項を隠さず、誰にも解るように、大きく表記し、繰り返し説明して下さい。

[558: いつか買いたいさん]

お金がなくてやめましたが、
なんだかとっても大変そう・・・・。
マンションって難しいー・・・。

[559: 匿名さん]

１２月に既存不適格になったようです。ご契約の方、ご愁傷様です。
入居即、３〜４割引決定です。

[560: 物件比較中さん]

私は今のご提示価格の４割引なら購入したいです。本当です。

[561: 物件比較中さん]

実際は３〜４割引きなんてないでしょう。
よくて１割引き、いや暫くは全く値下げない可能性も高いと思う。

[562: 匿名さん]

３割〜４割安は中古再販時の価格ですよ。

そもそも銀行は定借物件の中古ローンはほとんど取り扱ってないし、当然提携ローンもない。

キャッシュで購入する人以外、極めて買いにくい物件。需要が限定されるんだから、当然価格も下げるしかない。

でも新築時は提携ローン組めるから三井は必死でそれに乗じてこのまま売ろうとするでしょうが、現実は厳しすぎるでしょう。

[563: 匿名さん]

４割引なら瞬間蒸発だよ。
一般人が買う前にね。

[564: 物件比較中さん]

中古再販時に期待します。

[565: 匿名さん]

借地権じゃなければ手が届かないけど、この立地でこの価格なら買おうかな、と思ってしまう。
地代高いけど管理費安いし。
賃貸で住む事考えたら借地でも欲しい物件です。
保証金ってまるまる戻るんでしょう？

[566: 匿名さん]

地代は高いと言うより激高ですし、管理費もやや他より割高ですよ。

今払う保証金って返還されるのは５０年後ですよ。生きてるかさえ分からないし、かなりの確率で売却してるかもしれません。
ほとんど返ってこないと思ったほうがいい。

そもそも５０年後に返還される保証金は無利息だから、将来価値に直したら、本来４〜５倍くらいにして返還されて当然。
こんなバカにしたはなしはない。

[567: マンション投資家さん]

既存不適格・割高・定借・地代高・スーパーなし
価格が下がるのは間違いないでしょう。
もともと適正価格が４割引きです。６割引きが適正となりました。
表示価格のみで安いとお考えの方、過去の投稿をご覧下さい。
２，３割の値引きで動いてはいけません。

[568: 匿名さん]

熱心に不買活動している人がいると、こんなに欲しい人がいるんだなと思う。

[569: 住まいに詳しい人]

内装も安いし、問題物件は欠陥や手抜き、不具合などが起こりやすい。

[570: 匿名さん]

欲しい人は多い。買う人はいない。

[571: 匿名さん]

この物件で８割以上の融資受ける人はサブプライムローンで借りたっていう事か。

[572: 購入検討中さん]

既存不適格なんて全然聞かなかった。契約まで言わないつもりなんだ。
そーか、それで何期にも分けて、小戸数で、不動産知識のない人を囲い込んで
契約しちぇえばいいんだということね。あぶなくひっかかるところでした。
この提示版の方達、貴重な情報ありがとうございます。1年後位を楽しみにします。

[573: マンション投資家さん]

１２月に不適格になったなら、その前に契約した人は手付け倍返しに慰謝料でキャンセルするか
価格交渉で継続もできるね。２割位引いてもらえばいいんだよ。三井としては契約済みの手当てが
終わるまで値下げはできないね。ますます売りずらい訳だ。竣工時、地代発生後半年後の秋頃、
新築で売れる最後の２０１０年春頃が値下げ時だけど相場も比例して下げるでしょう。
やはり、バブルの成れの果て、最悪の物件ですね。ご愁傷さま。

[574: 匿名さん]

既存不適格ならなおさら眺望が保証されているので私は好きですけど・・・。
既存不適格で文句いう人は安く買いたい人ですよね。

[575: マンション投資家さん]

意味解らない。お金捨てたいってこと？
東郷神社にビルができない保障はない。

[576: 住まいに詳しい人]

三井の住まい　赤坂・虎ノ門、転売、キャンセル続出
神宮前、麻布十番、販売出来ず
タワーマンションの暴落は３年後、三井がトリガーを引く
不動産下落は１５年続く

[577: 匿名さん]

↑不動産下落が１５年も続いたら日本経済は破綻だね。
そうやって煽るのが自分のクビも絞めてる事に気づいてない。
経済の事良く分かってないなら住まいに詳しい人を名乗るのはやめたら？

[578: 物件比較中さん]

でも日経平均株価が７千円割っても日本経済は破綻してませんからねー。不動産下落が（１５年はともかくとして）続いても日本は何とかやっていけますよ。

[579: 匿名さん]

今でさえ５０％前後も減収の企業が続々なのに。
のんきだね。

[580: 匿名さん]

つ、単にデベの首が絞まっているだけなんだけど...。
バブルを謳歌していたんだから、自業自得なんじゃないの？

[581: 住まいに詳しい人]

まさに自業自得
バブルを謳歌した人がその反動を大きく負担するだけ
痛んだバランスシートは簡単には戻らない。
日本のバブル崩壊では都心は１３年間下落、地方は止まったが上昇せず再び下落へ
不動産有力デベや一般企業が大きな傷を負った。個人の被害は資産価格の下落だけで少ない。
今回のバブル崩壊は不動産新興デベだけでなく大手に及ぶ。その原因は法人税を払わないＳＰＣ
制度による証券バブルに踊ったからだ。おおきな代償を払うことになる。
そしてタワーマンションなど身の丈にあわない５０００万以上の借金をした個人も破綻へ向かう。
給与削減やリストラなどその理由は多い。対処策は早期の損切り売却。
経済はひどく簡単なこと。よい人生を。

[582: 匿名さん]

？デベの首が絞まるだけですむならいいけど。
波及効果でキミも危ないんだよ。(笑)

[583: 匿名さん]

>>582 人の心配する前にまず自分の心配をしろよｗ

[584: 匿名さん]

既存不適格で誰もいなくなった。

[585: 入居予定]

今日、内覧会行きました

エアー棟の共有スペースをみてきましたが、とてもいい感じです
屋上のエアデッキからは、神宮外苑が間近に見え、
夏の花火が楽しみです

明治神宮の緑も見渡せて、本当に立地条件最高です

狭い部屋から売れてました
棟内のＭＲ３室見ましたが、プロのインテリアコーディネートはさずがでした

[586: 匿名さん]

この物件について、私の個人的な感想を述べます。
よかったら、参考にしてやってください。

まず、立地については申し分ないです。山手線の内側で、明治神宮のすぐ隣。
緑に囲まれつつも、日本の最先端をゆく街「表参道」を地元にできるのは贅沢だ！

セキュリティは、セコム本社と原宿警察署も隣にあり、
泥棒は近寄りがたいのではないでしょうか。
24時間フロントに人がいるというのも安心です。

そして、設計および施工を、
日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けていることは、
この物件をさらに魅力的なものにしていると思います。
不動産は高い買い物ですから、あまり有名でない会社が施工をしてたら不安ですよね。
その点、竹中工務店は、
東京ミッドタウンの施工などもしています。
私などは、あの「竹中」が作っているのなら信頼できる物件に違いない、
というように思ってしまいます。
あ、あと土地のそもそもの所有者が東京都で、この物件一帯の開発が東京都が関与して
行われたらしいのも、安心材料です。たしか、神宮前一丁目民活再生プロジェクトの一環だと思います。
名前や権威に弱い日本人の典型ですね、はい。

あと、マンションの隣に渋谷区立中央図書館が新しく出来るのもいいですね。

[587: 匿名さん]

>>585-586 　いくらここで宣伝しても売れないってｗ

[588: 不動産購入勉強中さん]

>>586

>設計および施工を、日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けている

そうすると、隈研吾さんは何をしたってことになるんでしょうか？

[589: 物件比較中さん]

５８６さん、有難うございました。

良い点は良く分かりました。公平な知見から、悪い点もお話して頂けますか？

Pros & ConsでProsだけお話頂いても説得力がありませんよ。

[590: 匿名さん]

既存不適格が判ったら、契約者で炎上してもおかしくないのに何もないということは
よほど契約した人がいないという事ですね。