パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[524: 匿名さん]

書き忘れのため追加

５２２の書き込みにより、５２１のような書き込みが無くなれば嘘ばかりのつまらないスレになる。
スルーしろと書いた５２２の書き込みよりも５２１の書き込みの方が情報としての価値が有ります。

[525: ５２２]

＞523

あなたはここの検討者ではないとお見受けする。
まじめな検討者だったら520の書き込みなんて問題外なのは明らか。

私は517も書いてる。まじに検討してるんだよ。

まじめな検討者なら、こんな匿名掲示板の情報を鵜呑みにするなんてナンセンスだってこと。
MRに行けば全部わかるんだからね。

[526: ５２２]

追記。

523さんはなんとなくデベのような気がするな。

もしそうなら、私はここの検討はやめるよ。かなり前向きだったんだが。

[527: 匿名さん]

まあ、順調に売れてないみたいだから、デベの煽りなんて無視しましょう。
4割引になれば買ってもいいかな...。早く責任者に詰め腹切らせて、
損切りの決断すればいいのに...。

[528: 購入検討中さん]

借地権でこの地代と上物価格、このご時世でどう贔屓目にみても「バカ高い」という評価をせざるを得ないでしょう。東京で緑に囲まれて生活することにここまでコストを払うのか？価値観は本当に人それぞれだということを再認識させられる物件ですねー。

[529: 匿名さん]

>>528

自腹じゃない、といったら語弊があるが地代等を損金計上できる人が買うんでしょ
建物は減価償却できるし。だったら賃貸でいいじゃんという話は当然あるけど買い替えの税制優遇はいろいろあるらからね。

[530: 物件比較中さん]

≫527

４割引なら、あなたなんかに売らず、デベ自身が買って住むなり、運用するなりしますよ。

[531: 匿名さん]

4割引になれば買ってもいいかな...。って(笑)
４割引なら瞬間蒸発だよ。

[532: 購入検討中さん]

しかしこのままの価格で売り切るのは難しいのでは？結構販売戸数多いよね。

[533: 匿名さん]

１Ｆに住民以外でも誰でも使っていい自転車置き場があるなんていや。
表参道プチバブルの抜け殻みたいになちゃったねここ。
今、周辺更地だらけだよ。

[534: 匿名さん]

高層棟って既存不適格なんでしょ？　
デベは５０年後には建て替える前に取り壊しですから、、と関係ないような説明をしますが、
もし大地震で半壊して建て直そうとしたときに、もう同じには建てられず、占有面積が半減する。
大地震は引き渡し後、すぐにでも来るかもしれない。

じゃあその分、耐震性能は万全なのかと思ったら、制震でも免震でもなく、今時「耐震」のみ。
建物が身代わりになって人を守る構造。ようは大地震が来たらひび割れしても仕方ない構造。
でも建て替えたら大きな不利益。既存不適格はこの物件にとって致命傷だ。

[535: 入居予定]

>533
一階にあるのは、自転車用のエレベーターです
これは月の使用料をとっているので、恐らくはエレベーターがキーでしか
開錠しないタイプかと予測されますが・・・

確認してみるべき点ですね

２月に入居者説明会があるので確認します

３回のセキュリティーチェックがあっての入室が安全性を高めているのですから。

[536: 匿名さん]

それは住民専用の自転車置き場のことでしょ。
それ以外に誰でも停められる自転車置き場が結構なスペースで１Ｆにあるんだよ。
調べてみるなり、聞いてみたら？ 周辺の商店街やショップのバイト君達の利用で荒れるでしょうね。

[537: 匿名さん]

地下１Ｆのことだね。確かに一般用自転車・バイク置き場があるね。
確かに無法地帯になる可能性あるね。

[538: 入居予定]

ご指摘ありがとうございます。
気付かないものです。

[539: 購入検討中さん]

５３４
既存不適格なんですか？大問題ですよ
容積？建蔽率？何？
教えてください。
三井の説明は？

[540: 物件比較中さん]

＞５３９さん

エアー棟が既存不適格であることは事実です。三井に確認済みです。

フォレスト棟は公道に接していますが、エアー棟は奥まったところにあります。

従って昨今の高さ制限等の法律によって、数年前の建築確認当時は合法でしたが、
現在だと、エアー棟は７〜９Ｆ位の高さでしか建築が出来ないとのことです。
フォレストは現状問題はありません。
これについては三井もきちんと説明してくれました。
「だからこそ希少なんです！」ともいっていましたが、苦笑してしまいました。

従って、もし大地震等で早期の段階で建て替えをしなければならなくなった場合、
現状が１６Ｆであってもエアーは７〜９階でしか再建築できません。
ようはフォレストと同じ高さ程度です。

そうなると、１戸あたりの占有面積も持分に応じて減価され、現状の５割〜６割
程度の面積となってしまいます。
または共用部分の大幅削減により専有部分の拡大。

もちろんそんな小さくなってしまったら、特に１ＬＤＫの方なんて住めたもんでは
ありません。

せめて制震または免震構造にしてくれていれば少しは安心できたのですが、耐震のみ
の状況ではかなりのリスクです。

ただでさえここは借地権ですので、建物の利用価値のみ価格ですから「もしそうなっても
土地の持分があるから二束三文にはならない」とはいえません。

限りなくゼロに近くなります。
だって１ＬＤＫで２０㎡台で誰が住みます？？

皆さんご存知の通り、東京は３０年以内に大地震が来る可能性は９０％以上です。
少し大きなクラックが出来たらすぐ大規模修繕、建て替えとなります。
その時にまた莫大な金額の臨時徴収も発生します。

その上で面積が減ったら目も当てられません。　特にエアー棟はかなりのハイリスク物件
だと思います。

これは事実なので、三井の方もかなり渋い回答しか出来ません。
きっと他の魅力のアピールに話を変えていくことでしょう。

[541: 匿名さん]

俺もその話聞いた。担当の女性につっこんだら、
「じゃあフォレストをご検討ください」と話をすぐ切り返されました。
あまり触れて欲しくない話題のようです。

池尻大橋のマスタービューでも大もめにもめましたからね。

[542: 匿名さん]

たしか重要事項説明の時にそんなニュアンスのことを言っていた気がする。結構重大なことだったのね。もっと真剣に確認したらよかったなあ。
契約しちゃってたらもう遅いよね。なんだかすごく心配になってきた。

[543: 匿名さん]

今時、法令やら条例の改正は今後もありますよ。
今、適法のマンションでも数年後に法令が改正されれば、既存不適格になる可能性は十分にあります。
あまり気にしなくても良いと思います。

[544: 匿名さん]

でもさすがに入居前にそういう事実が発覚するとへこみます。せめて入居後にして欲しかった。
いや〜せめて制震設計にでもしておいてくれたら。。全て後の祭りです。
結局は低層マンションが一番安心ってことですか。

[545: 匿名さん]

タワマンなんか、高さ規制が導入されれば、すべて既存不適格ですよ。

[546: 匿名さん]

既存不適格建築物等に対する特例っていうのがあるから、
同じ形状、同じ高さであれば、一度だけ建て替えができるでしょ。

[547: 住まいに詳しい人]

＞５４６
＞既存不適格建築物等に対する特例

ああ、あの周囲の反対が無かったらという条件付のやつでしょ？　
その時の状況によって住民がどう反応するか分からないし、全く不透明だと思いますよ。

一人でも反対したらないしは難色を示したら、計画が一切進まないわけだからね。
その解決に何ヶ月〜何年かかるか分からない間、住民はどこに住むの？
仮設住宅？

原宿・神宮前は特に住民反対運動がきつい。現時点でも周囲にどれだけ反対運動で
頓挫してる計画があるか、、神宮前１丁目だけでも片手では足りない。

確かに今後の法制により既存不適格は他にも増えるかもしれないけど、引き渡し前から
既存不適格っていうのはちょっとね。

[548: マンション投資家さん]

驚いた、タマゲタ。
既存不適格をこの価格で売るなんて。
再建築問題もあるけど、そもそも物件としての価値がないでしょ。
転売におおいに不利ですから。
４割引きどころか６割引きだね。
この価格で既存不適格で買うとは・・・
三井Ｒの売主も問題じゃないの

[549: 購入検討中さん]

５４３
既存不適格がそんなに増えたら大変なことですよ。
あんまり気にしなくていいって・・・・
普通２割は評価下がるでしょ。
契約した人も、手付け放棄できます。決済までに再考したほうがいいです。

[550: 匿名さん]

５４５さん　どういう事ですか？
事実を正確に説明して下さい。

[551: 匿名さん]

定借でも破格だって思っていましたが、そんな問題があるとは知りませんでした。
欲しくなる前に撤退します。

[552: 匿名さん]

投資家はインカムゲインのみを狙うならそれなりに利回り狙えるだろうが、
キャピタルゲインは絶対に無理だろうね。

また、多くの投資家は１０年弱はインカムで稼いでおいて、それ以降は相場の
動向が良いときに売り抜ける人が多いと思うけど、ここはインカム以上に物件自体の
値下がりが大きいから、損切り、またはずっと持ち続けないといけない。

持ち続けてローンを支払い終わっても、超割高な地代（１ＬＤＫでも５万！）がずっと
残るから旨みが少ない。

投資家は、１「持ち続ける」、２「貸す」、３「売る」の３つの選択肢をその時の
相場に応じて臨機応変に選べるのが大きな利点だが、その内３「売る」はほとんど無理。

それに１「持ち続ける」にしても極めてランニングコストが高い。

私も投資家としてこの物件に一瞬興味を持ったけど、あまりにもリスクが高いので
やめることにしました。

しばらく経てば、他にもこういう物件はもっと安値でどんどん出てくるよ。

あるいはこの物件を安値で売却しなきゃいけなくなった人から４割引で買います。
営業トークに乗せられてはいけません。

[553: 匿名さん]

広尾GFも既存不適格なんですね。

[554: 匿名さん]

広尾ＧＦとは地代が違いすぎますね。こっちのほうが数倍高いんじゃないでしょうか。
広尾と神宮前を比べて、なぜこっちが地代が数倍高いんだ？？
あっちのほうが高くて普通だろ。

それに広尾は、ガーデンヒルズの実績もあるし、永住思考の人たちが物件価格を支える
からある程度価格維持されるだろう。耐震性能もここより断然いい。

でもこっちはただでさえ投資家や若い層が多く、１０年価格維持率も相対的に低い地域
だから、やはり相当の下落は覚悟すべきかと。

そもそも表参道界隈は若者が多く時代の移り変わりが速い。これからも時代の先端で
「住みたい町」としての価値を維持し続けられるのか。

町の発展も表参道ヒルズで一巡感があるし。。。

[555: 匿名さん]

新築で既存不適格・・・そなこと初耳
立替えの場合、フォレストもタワーも一緒でしょ
必ずモメルね。間違いない。

[556: 匿名さん]

既存不適格って何がいつ変わってどう違反になったの？

[557: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャル株式会社　説明して下さい。
重要な事項を隠さず、誰にも解るように、大きく表記し、繰り返し説明して下さい。

[558: いつか買いたいさん]

お金がなくてやめましたが、
なんだかとっても大変そう・・・・。
マンションって難しいー・・・。

[559: 匿名さん]

１２月に既存不適格になったようです。ご契約の方、ご愁傷様です。
入居即、３〜４割引決定です。

[560: 物件比較中さん]

私は今のご提示価格の４割引なら購入したいです。本当です。

[561: 物件比較中さん]

実際は３〜４割引きなんてないでしょう。
よくて１割引き、いや暫くは全く値下げない可能性も高いと思う。

[562: 匿名さん]

３割〜４割安は中古再販時の価格ですよ。

そもそも銀行は定借物件の中古ローンはほとんど取り扱ってないし、当然提携ローンもない。

キャッシュで購入する人以外、極めて買いにくい物件。需要が限定されるんだから、当然価格も下げるしかない。

でも新築時は提携ローン組めるから三井は必死でそれに乗じてこのまま売ろうとするでしょうが、現実は厳しすぎるでしょう。

[563: 匿名さん]

４割引なら瞬間蒸発だよ。
一般人が買う前にね。

[564: 物件比較中さん]

中古再販時に期待します。

[565: 匿名さん]

借地権じゃなければ手が届かないけど、この立地でこの価格なら買おうかな、と思ってしまう。
地代高いけど管理費安いし。
賃貸で住む事考えたら借地でも欲しい物件です。
保証金ってまるまる戻るんでしょう？

[566: 匿名さん]

地代は高いと言うより激高ですし、管理費もやや他より割高ですよ。

今払う保証金って返還されるのは５０年後ですよ。生きてるかさえ分からないし、かなりの確率で売却してるかもしれません。
ほとんど返ってこないと思ったほうがいい。

そもそも５０年後に返還される保証金は無利息だから、将来価値に直したら、本来４〜５倍くらいにして返還されて当然。
こんなバカにしたはなしはない。

[567: マンション投資家さん]

既存不適格・割高・定借・地代高・スーパーなし
価格が下がるのは間違いないでしょう。
もともと適正価格が４割引きです。６割引きが適正となりました。
表示価格のみで安いとお考えの方、過去の投稿をご覧下さい。
２，３割の値引きで動いてはいけません。

[568: 匿名さん]

熱心に不買活動している人がいると、こんなに欲しい人がいるんだなと思う。

[569: 住まいに詳しい人]

内装も安いし、問題物件は欠陥や手抜き、不具合などが起こりやすい。

[570: 匿名さん]

欲しい人は多い。買う人はいない。

[571: 匿名さん]

この物件で８割以上の融資受ける人はサブプライムローンで借りたっていう事か。

[572: 購入検討中さん]

既存不適格なんて全然聞かなかった。契約まで言わないつもりなんだ。
そーか、それで何期にも分けて、小戸数で、不動産知識のない人を囲い込んで
契約しちぇえばいいんだということね。あぶなくひっかかるところでした。
この提示版の方達、貴重な情報ありがとうございます。1年後位を楽しみにします。

[573: マンション投資家さん]

１２月に不適格になったなら、その前に契約した人は手付け倍返しに慰謝料でキャンセルするか
価格交渉で継続もできるね。２割位引いてもらえばいいんだよ。三井としては契約済みの手当てが
終わるまで値下げはできないね。ますます売りずらい訳だ。竣工時、地代発生後半年後の秋頃、
新築で売れる最後の２０１０年春頃が値下げ時だけど相場も比例して下げるでしょう。
やはり、バブルの成れの果て、最悪の物件ですね。ご愁傷さま。