パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[504: 物件比較中さん]

豪華な内装に越した事はないけど、数年経てば結局古くさくなるわけだし・・・個人的にはあまりこだわりたくないな。確かに有名な建築家のデザインした家が住みやすいとは限らないけどね。ただわかりやすい格がつくのかなぁとは思うね。結局、場所がすべてだと思う。私には少々予算が足りないけど、ココは場所は最高！でしょ

[505: 入居予定]

契約済みの方達の意見交換したいです

[506: 入居予定さん]

１ＬＤＫですが契約して引越を心待ちにしています。だいぶ出来上がっていますよね

[507: 入居予定]

契約前に一度内部を見せてもらったのですが
その時は、エントランスとかも工事中でした

年明けには、内部を再び見られるということなので楽しみです

どの部屋にしようか色々見回ってたのとは違い
自分の部屋を見るのですから＾＾
楽しみですね

[508: いつか買いたいさん]

あの場所に住めたら相当かっこいいんだろうな…。でもあの地代は想像を超えて高いですよね。転売出来るのもせいぜい築15年くらいでしょうか？30年も経てば、その後20年間の地代という負債を買うようなもんですよね。友人の不動屋いわく、実際は全然売れていないらしいし、4月に住み始めた段階では電気がついていない部屋だらけなんでしょうね。三井さん、こんな時代ですから2割は値下げしないと、よほど知識がない人は別として誰も購入の検討しないですよ。

[509: 匿名さん]

2割下げでも怪しい...。4割下げぐらいじゃないと売れないよ。

[510: 契約済みさん]

港区、渋谷区、千代田区で何十、何百と物件を見たけれど．．．
高層、低層、大規模、小規模マンションと色々と住んでみたけれど．．．
夜景が見えるとか、海が見えるとか、花火が見えるとかと色々と住んでみたけれど．．．
メリット、デメリットも色々な側面から検討したけれど．．．
都心で森の中に住めるというのは何ものも代えがたい

[511: 入居予定さん]

地代・坪単価・内装デザイン等々マンション選びは人それぞれの価値観ですね。
坪単価で比較しても総額で手が出ません。
内装デザインが貧弱だって言うけど、自分の家具はどのレベルか考えるとＯＫ．
私は定借でも気になりません。だって、相続すること考えてないし。
サテ、あの緑と交通の便利さが決めでした。
女性の一人暮らしには、警察とセコムと神様に守られて安心安心。
春が楽しみです。

[512: 入居予定]

安全性は本当、いいなぁ〜〜と思いました

原宿という全国的に知られた地名でいて
静かに緑の安全な場所に住めるって
楽しみ以外の何物でもありません

2月に内部を見せてくれるそうですが
しっかり自分の部屋を測って
色々インテリアを夢みたいです

この不況で
ほしいインテリアもぐっと身近？
そう考えると、今はチャンスです〜〜と良い方向に考えてます

[513: 契約済みさん]

年末に契約しましたが、入居を心待ちにしています。私のように女性の一人暮らしの方も結構いるみたいなので、同じような方がいるのはとても安心です。外から見ただけですけど、とってもスタイリッシュでこの場所らしいマンションだと思います！表参道ライフを満喫します！！

[514: 入居予定]

女性一人暮らしには本当にピッタリ
安全性は、これ以上は皇居くらいしか思い浮かばないぞ！
というくらい・・・

ちょっと散歩するにも、裏の裏まで味わい深い原宿ですからーーー

出来上がった共有スペースを早く見たいです＾＾

[515: 匿名さん]

竹中工務店ってどう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47358/

[516: 上司]

５１０から５１４へ
もう少し、購入予定者自身になりきって効果のあるコメントを
する様に。見ている人は簡単には騙せないぞ。

マインドコントロールだ
洗脳だ

売れなきゃ明日はない
手段は選ぶな
契約さえすればいい

来月からはインセンティブをつける
リストラに例外はないぞ

[517: 物件比較中さん]

以前もらった資料をふと見返してみたけど、フォレストの55平米で、借り入れ4000万（自己資金1000くらい）で月々の支払い（地代等すべて込みで）が22万くらい。
まあ、このあたりの相場を考えると、賃貸よりはなんかお得かもって気はするね。

フォレストの北向きの３−５階あたりは実際見学したが、ほんとよかったからなあ・・・

[518: 匿名さん]

516さんアナタは誰ですか？業界の方!?
みんなの率直な意見なんだから茶茶いれないで。

[519: 物件比較中さん]

ここはなかなかよい物件ですね。
場所を考えれば値段も悪くない。
新築マンションの価格は本当に下がっていますね。
実際、この周辺の中古物件とほとんど変わらなくなってるのではないでしょうか？
（詳しく調べてないので、そこのところ実際どうなのでしょう？？）

[520: 購入検討中さん]

転売出来ない定借、お隣は刑務所を考えれば妥当な値段ですよ。

[521: 入居予定]

入居予定か入居を考えていらっしゃる方と
情報交換したいのに・・・

ちなみに原宿警察署には刑務所はありませんがー
借地権付きって売却できますよ
って、こういうこと、いちいち言うのも、面倒です

今日も昼間前を通りました
綺麗に出来ていますね

内覧会には、知り合いの建築家に同行をお願いしたのですが
興味深々らしいです

原宿と言っただけで、三井の？と返事がきました
楽しみですね

[522: 物件比較中さん]

521さん

520みたいなのはスルーでしょう。

ただ、ここは「検討板」です。入居予定者（契約者ですね）同士の情報交換は、住民板にそれ用のスレを立てて行うのがここのルールですので、よろしくお願いいたします。

[523: 匿名さん]

５２２

５２０のような嘘の情報をスルーしていたら、嘘まみれの情報版になってしまう。

あなたのようにそれを望んでいる人もいますが、私は真実の情報が知りたい。

[524: 匿名さん]

書き忘れのため追加

５２２の書き込みにより、５２１のような書き込みが無くなれば嘘ばかりのつまらないスレになる。
スルーしろと書いた５２２の書き込みよりも５２１の書き込みの方が情報としての価値が有ります。

[525: ５２２]

＞523

あなたはここの検討者ではないとお見受けする。
まじめな検討者だったら520の書き込みなんて問題外なのは明らか。

私は517も書いてる。まじに検討してるんだよ。

まじめな検討者なら、こんな匿名掲示板の情報を鵜呑みにするなんてナンセンスだってこと。
MRに行けば全部わかるんだからね。

[526: ５２２]

追記。

523さんはなんとなくデベのような気がするな。

もしそうなら、私はここの検討はやめるよ。かなり前向きだったんだが。

[527: 匿名さん]

まあ、順調に売れてないみたいだから、デベの煽りなんて無視しましょう。
4割引になれば買ってもいいかな...。早く責任者に詰め腹切らせて、
損切りの決断すればいいのに...。

[528: 購入検討中さん]

借地権でこの地代と上物価格、このご時世でどう贔屓目にみても「バカ高い」という評価をせざるを得ないでしょう。東京で緑に囲まれて生活することにここまでコストを払うのか？価値観は本当に人それぞれだということを再認識させられる物件ですねー。

[529: 匿名さん]

>>528

自腹じゃない、といったら語弊があるが地代等を損金計上できる人が買うんでしょ
建物は減価償却できるし。だったら賃貸でいいじゃんという話は当然あるけど買い替えの税制優遇はいろいろあるらからね。

[530: 物件比較中さん]

≫527

４割引なら、あなたなんかに売らず、デベ自身が買って住むなり、運用するなりしますよ。

[531: 匿名さん]

4割引になれば買ってもいいかな...。って(笑)
４割引なら瞬間蒸発だよ。

[532: 購入検討中さん]

しかしこのままの価格で売り切るのは難しいのでは？結構販売戸数多いよね。

[533: 匿名さん]

１Ｆに住民以外でも誰でも使っていい自転車置き場があるなんていや。
表参道プチバブルの抜け殻みたいになちゃったねここ。
今、周辺更地だらけだよ。

[534: 匿名さん]

高層棟って既存不適格なんでしょ？　
デベは５０年後には建て替える前に取り壊しですから、、と関係ないような説明をしますが、
もし大地震で半壊して建て直そうとしたときに、もう同じには建てられず、占有面積が半減する。
大地震は引き渡し後、すぐにでも来るかもしれない。

じゃあその分、耐震性能は万全なのかと思ったら、制震でも免震でもなく、今時「耐震」のみ。
建物が身代わりになって人を守る構造。ようは大地震が来たらひび割れしても仕方ない構造。
でも建て替えたら大きな不利益。既存不適格はこの物件にとって致命傷だ。

[535: 入居予定]

>533
一階にあるのは、自転車用のエレベーターです
これは月の使用料をとっているので、恐らくはエレベーターがキーでしか
開錠しないタイプかと予測されますが・・・

確認してみるべき点ですね

２月に入居者説明会があるので確認します

３回のセキュリティーチェックがあっての入室が安全性を高めているのですから。

[536: 匿名さん]

それは住民専用の自転車置き場のことでしょ。
それ以外に誰でも停められる自転車置き場が結構なスペースで１Ｆにあるんだよ。
調べてみるなり、聞いてみたら？ 周辺の商店街やショップのバイト君達の利用で荒れるでしょうね。

[537: 匿名さん]

地下１Ｆのことだね。確かに一般用自転車・バイク置き場があるね。
確かに無法地帯になる可能性あるね。

[538: 入居予定]

ご指摘ありがとうございます。
気付かないものです。

[539: 購入検討中さん]

５３４
既存不適格なんですか？大問題ですよ
容積？建蔽率？何？
教えてください。
三井の説明は？

[540: 物件比較中さん]

＞５３９さん

エアー棟が既存不適格であることは事実です。三井に確認済みです。

フォレスト棟は公道に接していますが、エアー棟は奥まったところにあります。

従って昨今の高さ制限等の法律によって、数年前の建築確認当時は合法でしたが、
現在だと、エアー棟は７〜９Ｆ位の高さでしか建築が出来ないとのことです。
フォレストは現状問題はありません。
これについては三井もきちんと説明してくれました。
「だからこそ希少なんです！」ともいっていましたが、苦笑してしまいました。

従って、もし大地震等で早期の段階で建て替えをしなければならなくなった場合、
現状が１６Ｆであってもエアーは７〜９階でしか再建築できません。
ようはフォレストと同じ高さ程度です。

そうなると、１戸あたりの占有面積も持分に応じて減価され、現状の５割〜６割
程度の面積となってしまいます。
または共用部分の大幅削減により専有部分の拡大。

もちろんそんな小さくなってしまったら、特に１ＬＤＫの方なんて住めたもんでは
ありません。

せめて制震または免震構造にしてくれていれば少しは安心できたのですが、耐震のみ
の状況ではかなりのリスクです。

ただでさえここは借地権ですので、建物の利用価値のみ価格ですから「もしそうなっても
土地の持分があるから二束三文にはならない」とはいえません。

限りなくゼロに近くなります。
だって１ＬＤＫで２０㎡台で誰が住みます？？

皆さんご存知の通り、東京は３０年以内に大地震が来る可能性は９０％以上です。
少し大きなクラックが出来たらすぐ大規模修繕、建て替えとなります。
その時にまた莫大な金額の臨時徴収も発生します。

その上で面積が減ったら目も当てられません。　特にエアー棟はかなりのハイリスク物件
だと思います。

これは事実なので、三井の方もかなり渋い回答しか出来ません。
きっと他の魅力のアピールに話を変えていくことでしょう。

[541: 匿名さん]

俺もその話聞いた。担当の女性につっこんだら、
「じゃあフォレストをご検討ください」と話をすぐ切り返されました。
あまり触れて欲しくない話題のようです。

池尻大橋のマスタービューでも大もめにもめましたからね。

[542: 匿名さん]

たしか重要事項説明の時にそんなニュアンスのことを言っていた気がする。結構重大なことだったのね。もっと真剣に確認したらよかったなあ。
契約しちゃってたらもう遅いよね。なんだかすごく心配になってきた。

[543: 匿名さん]

今時、法令やら条例の改正は今後もありますよ。
今、適法のマンションでも数年後に法令が改正されれば、既存不適格になる可能性は十分にあります。
あまり気にしなくても良いと思います。

[544: 匿名さん]

でもさすがに入居前にそういう事実が発覚するとへこみます。せめて入居後にして欲しかった。
いや〜せめて制震設計にでもしておいてくれたら。。全て後の祭りです。
結局は低層マンションが一番安心ってことですか。

[545: 匿名さん]

タワマンなんか、高さ規制が導入されれば、すべて既存不適格ですよ。

[546: 匿名さん]

既存不適格建築物等に対する特例っていうのがあるから、
同じ形状、同じ高さであれば、一度だけ建て替えができるでしょ。

[547: 住まいに詳しい人]

＞５４６
＞既存不適格建築物等に対する特例

ああ、あの周囲の反対が無かったらという条件付のやつでしょ？　
その時の状況によって住民がどう反応するか分からないし、全く不透明だと思いますよ。

一人でも反対したらないしは難色を示したら、計画が一切進まないわけだからね。
その解決に何ヶ月〜何年かかるか分からない間、住民はどこに住むの？
仮設住宅？

原宿・神宮前は特に住民反対運動がきつい。現時点でも周囲にどれだけ反対運動で
頓挫してる計画があるか、、神宮前１丁目だけでも片手では足りない。

確かに今後の法制により既存不適格は他にも増えるかもしれないけど、引き渡し前から
既存不適格っていうのはちょっとね。

[548: マンション投資家さん]

驚いた、タマゲタ。
既存不適格をこの価格で売るなんて。
再建築問題もあるけど、そもそも物件としての価値がないでしょ。
転売におおいに不利ですから。
４割引きどころか６割引きだね。
この価格で既存不適格で買うとは・・・
三井Ｒの売主も問題じゃないの

[549: 購入検討中さん]

５４３
既存不適格がそんなに増えたら大変なことですよ。
あんまり気にしなくていいって・・・・
普通２割は評価下がるでしょ。
契約した人も、手付け放棄できます。決済までに再考したほうがいいです。

[550: 匿名さん]

５４５さん　どういう事ですか？
事実を正確に説明して下さい。

[551: 匿名さん]

定借でも破格だって思っていましたが、そんな問題があるとは知りませんでした。
欲しくなる前に撤退します。

[552: 匿名さん]

投資家はインカムゲインのみを狙うならそれなりに利回り狙えるだろうが、
キャピタルゲインは絶対に無理だろうね。

また、多くの投資家は１０年弱はインカムで稼いでおいて、それ以降は相場の
動向が良いときに売り抜ける人が多いと思うけど、ここはインカム以上に物件自体の
値下がりが大きいから、損切り、またはずっと持ち続けないといけない。

持ち続けてローンを支払い終わっても、超割高な地代（１ＬＤＫでも５万！）がずっと
残るから旨みが少ない。

投資家は、１「持ち続ける」、２「貸す」、３「売る」の３つの選択肢をその時の
相場に応じて臨機応変に選べるのが大きな利点だが、その内３「売る」はほとんど無理。

それに１「持ち続ける」にしても極めてランニングコストが高い。

私も投資家としてこの物件に一瞬興味を持ったけど、あまりにもリスクが高いので
やめることにしました。

しばらく経てば、他にもこういう物件はもっと安値でどんどん出てくるよ。

あるいはこの物件を安値で売却しなきゃいけなくなった人から４割引で買います。
営業トークに乗せられてはいけません。

[553: 匿名さん]

広尾GFも既存不適格なんですね。

[554: 匿名さん]

広尾ＧＦとは地代が違いすぎますね。こっちのほうが数倍高いんじゃないでしょうか。
広尾と神宮前を比べて、なぜこっちが地代が数倍高いんだ？？
あっちのほうが高くて普通だろ。

それに広尾は、ガーデンヒルズの実績もあるし、永住思考の人たちが物件価格を支える
からある程度価格維持されるだろう。耐震性能もここより断然いい。

でもこっちはただでさえ投資家や若い層が多く、１０年価格維持率も相対的に低い地域
だから、やはり相当の下落は覚悟すべきかと。

そもそも表参道界隈は若者が多く時代の移り変わりが速い。これからも時代の先端で
「住みたい町」としての価値を維持し続けられるのか。

町の発展も表参道ヒルズで一巡感があるし。。。

[555: 匿名さん]

新築で既存不適格・・・そなこと初耳
立替えの場合、フォレストもタワーも一緒でしょ
必ずモメルね。間違いない。

[556: 匿名さん]

既存不適格って何がいつ変わってどう違反になったの？

[557: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャル株式会社　説明して下さい。
重要な事項を隠さず、誰にも解るように、大きく表記し、繰り返し説明して下さい。

[558: いつか買いたいさん]

お金がなくてやめましたが、
なんだかとっても大変そう・・・・。
マンションって難しいー・・・。

[559: 匿名さん]

１２月に既存不適格になったようです。ご契約の方、ご愁傷様です。
入居即、３〜４割引決定です。

[560: 物件比較中さん]

私は今のご提示価格の４割引なら購入したいです。本当です。

[561: 物件比較中さん]

実際は３〜４割引きなんてないでしょう。
よくて１割引き、いや暫くは全く値下げない可能性も高いと思う。

[562: 匿名さん]

３割〜４割安は中古再販時の価格ですよ。

そもそも銀行は定借物件の中古ローンはほとんど取り扱ってないし、当然提携ローンもない。

キャッシュで購入する人以外、極めて買いにくい物件。需要が限定されるんだから、当然価格も下げるしかない。

でも新築時は提携ローン組めるから三井は必死でそれに乗じてこのまま売ろうとするでしょうが、現実は厳しすぎるでしょう。

[563: 匿名さん]

４割引なら瞬間蒸発だよ。
一般人が買う前にね。

[564: 物件比較中さん]

中古再販時に期待します。

[565: 匿名さん]

借地権じゃなければ手が届かないけど、この立地でこの価格なら買おうかな、と思ってしまう。
地代高いけど管理費安いし。
賃貸で住む事考えたら借地でも欲しい物件です。
保証金ってまるまる戻るんでしょう？

[566: 匿名さん]

地代は高いと言うより激高ですし、管理費もやや他より割高ですよ。

今払う保証金って返還されるのは５０年後ですよ。生きてるかさえ分からないし、かなりの確率で売却してるかもしれません。
ほとんど返ってこないと思ったほうがいい。

そもそも５０年後に返還される保証金は無利息だから、将来価値に直したら、本来４〜５倍くらいにして返還されて当然。
こんなバカにしたはなしはない。

[567: マンション投資家さん]

既存不適格・割高・定借・地代高・スーパーなし
価格が下がるのは間違いないでしょう。
もともと適正価格が４割引きです。６割引きが適正となりました。
表示価格のみで安いとお考えの方、過去の投稿をご覧下さい。
２，３割の値引きで動いてはいけません。

[568: 匿名さん]

熱心に不買活動している人がいると、こんなに欲しい人がいるんだなと思う。

[569: 住まいに詳しい人]

内装も安いし、問題物件は欠陥や手抜き、不具合などが起こりやすい。

[570: 匿名さん]

欲しい人は多い。買う人はいない。

[571: 匿名さん]

この物件で８割以上の融資受ける人はサブプライムローンで借りたっていう事か。

[572: 購入検討中さん]

既存不適格なんて全然聞かなかった。契約まで言わないつもりなんだ。
そーか、それで何期にも分けて、小戸数で、不動産知識のない人を囲い込んで
契約しちぇえばいいんだということね。あぶなくひっかかるところでした。
この提示版の方達、貴重な情報ありがとうございます。1年後位を楽しみにします。

[573: マンション投資家さん]

１２月に不適格になったなら、その前に契約した人は手付け倍返しに慰謝料でキャンセルするか
価格交渉で継続もできるね。２割位引いてもらえばいいんだよ。三井としては契約済みの手当てが
終わるまで値下げはできないね。ますます売りずらい訳だ。竣工時、地代発生後半年後の秋頃、
新築で売れる最後の２０１０年春頃が値下げ時だけど相場も比例して下げるでしょう。
やはり、バブルの成れの果て、最悪の物件ですね。ご愁傷さま。

[574: 匿名さん]

既存不適格ならなおさら眺望が保証されているので私は好きですけど・・・。
既存不適格で文句いう人は安く買いたい人ですよね。

[575: マンション投資家さん]

意味解らない。お金捨てたいってこと？
東郷神社にビルができない保障はない。

[576: 住まいに詳しい人]

三井の住まい　赤坂・虎ノ門、転売、キャンセル続出
神宮前、麻布十番、販売出来ず
タワーマンションの暴落は３年後、三井がトリガーを引く
不動産下落は１５年続く

[577: 匿名さん]

↑不動産下落が１５年も続いたら日本経済は破綻だね。
そうやって煽るのが自分のクビも絞めてる事に気づいてない。
経済の事良く分かってないなら住まいに詳しい人を名乗るのはやめたら？

[578: 物件比較中さん]

でも日経平均株価が７千円割っても日本経済は破綻してませんからねー。不動産下落が（１５年はともかくとして）続いても日本は何とかやっていけますよ。

[579: 匿名さん]

今でさえ５０％前後も減収の企業が続々なのに。
のんきだね。

[580: 匿名さん]

つ、単にデベの首が絞まっているだけなんだけど...。
バブルを謳歌していたんだから、自業自得なんじゃないの？

[581: 住まいに詳しい人]

まさに自業自得
バブルを謳歌した人がその反動を大きく負担するだけ
痛んだバランスシートは簡単には戻らない。
日本のバブル崩壊では都心は１３年間下落、地方は止まったが上昇せず再び下落へ
不動産有力デベや一般企業が大きな傷を負った。個人の被害は資産価格の下落だけで少ない。
今回のバブル崩壊は不動産新興デベだけでなく大手に及ぶ。その原因は法人税を払わないＳＰＣ
制度による証券バブルに踊ったからだ。おおきな代償を払うことになる。
そしてタワーマンションなど身の丈にあわない５０００万以上の借金をした個人も破綻へ向かう。
給与削減やリストラなどその理由は多い。対処策は早期の損切り売却。
経済はひどく簡単なこと。よい人生を。

[582: 匿名さん]

？デベの首が絞まるだけですむならいいけど。
波及効果でキミも危ないんだよ。(笑)

[583: 匿名さん]

>>582 人の心配する前にまず自分の心配をしろよｗ

[584: 匿名さん]

既存不適格で誰もいなくなった。

[585: 入居予定]

今日、内覧会行きました

エアー棟の共有スペースをみてきましたが、とてもいい感じです
屋上のエアデッキからは、神宮外苑が間近に見え、
夏の花火が楽しみです

明治神宮の緑も見渡せて、本当に立地条件最高です

狭い部屋から売れてました
棟内のＭＲ３室見ましたが、プロのインテリアコーディネートはさずがでした

[586: 匿名さん]

この物件について、私の個人的な感想を述べます。
よかったら、参考にしてやってください。

まず、立地については申し分ないです。山手線の内側で、明治神宮のすぐ隣。
緑に囲まれつつも、日本の最先端をゆく街「表参道」を地元にできるのは贅沢だ！

セキュリティは、セコム本社と原宿警察署も隣にあり、
泥棒は近寄りがたいのではないでしょうか。
24時間フロントに人がいるというのも安心です。

そして、設計および施工を、
日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けていることは、
この物件をさらに魅力的なものにしていると思います。
不動産は高い買い物ですから、あまり有名でない会社が施工をしてたら不安ですよね。
その点、竹中工務店は、
東京ミッドタウンの施工などもしています。
私などは、あの「竹中」が作っているのなら信頼できる物件に違いない、
というように思ってしまいます。
あ、あと土地のそもそもの所有者が東京都で、この物件一帯の開発が東京都が関与して
行われたらしいのも、安心材料です。たしか、神宮前一丁目民活再生プロジェクトの一環だと思います。
名前や権威に弱い日本人の典型ですね、はい。

あと、マンションの隣に渋谷区立中央図書館が新しく出来るのもいいですね。

[587: 匿名さん]

>>585-586 　いくらここで宣伝しても売れないってｗ

[588: 不動産購入勉強中さん]

>>586

>設計および施工を、日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けている

そうすると、隈研吾さんは何をしたってことになるんでしょうか？

[589: 物件比較中さん]

５８６さん、有難うございました。

良い点は良く分かりました。公平な知見から、悪い点もお話して頂けますか？

Pros & ConsでProsだけお話頂いても説得力がありませんよ。

[590: 匿名さん]

既存不適格が判ったら、契約者で炎上してもおかしくないのに何もないということは
よほど契約した人がいないという事ですね。

[591: 匿名さん]

一瞬検討しましたが、ここでわざわざ自己資金はたいて購入し、高い地代や管理費、ローン金利払って買うんだったら、よっぽどここに家賃払って住む方が百倍マシでしょう。

Ａｉｒ棟の人が自分たちに関係ない、北側の「緑地維持費」払うのもしょうもない。

賃貸物件がかなり多数出てくるだろうし、最近神宮前の賃貸は冷え込みまくっているから、物件同士の家賃値引き合戦でかなりの安値で住めるでしょう。売却しても定借は二束三文だから家賃値引きに拍車がかかる。

この前ＭＲで聞いたら、１００〜１５０戸は賃貸出しみたい。入居者集めにマンション内ですごい争いになりそう、とのことです。

入居者集めに出遅れたらずっと地代払わないといけないという負担感と危機感で購入やめる人が「多くいる」らしいです。

借りるだけなら、地震が来ようが既存不適格だろうが、飽きようが出て行けば済むことだしね。
購入者の皆さん、安い賃貸を期待してますよ。

場所は確かにいいと思うので、賃借人天国の物件ということで、良いとこ取りさせていただきます。
坪１５０００円以下、礼金なしに期待してます。

[592: 匿名さん]

賃貸出しは確かにかなり多いらしいですね。私は永住するつもりなので住居内のモラルの低下が心配です。

そもそも住宅ローン組むひと多いのに、賃貸に出して銀行にバレないのか？？

バレたら下手したら全額返済強要されたり、金利大幅アップの可能性もあるみたいよ。
俺の友人それで大変なことになってたぞ。

[593: 物件比較中さん]

飲酒運転と同じで「俺は大丈夫」という輩が多いんだと思うよ。それで世の中渡っていけるなら
結構なことですなー。

[594: 匿名さん]

>>592　投資目的で買う奴はローン組まないよ。常識的に考えれば分かるでしょ。

>>591　家賃20万越え物件は最近まったく借り手がついていないから、ここも悲惨な状況になるでしょう。

[595: 近所をよく知る人]

業者さんには悪いが
定借で拘置所横、
周りにろくなスーパーがない、
ガキばっかりの竹下口から微妙に遠い、
暗闇通りも物騒だよ。
最後に図書館の客層が致命的。

[596: 匿名さん]

>>590
この物件の定期借地権契約の意味をご存じないのかしら？
50年後には建物を壊して更地にして返却するので、
建て替えや増築は行わないし、その必要もありません。

そうゆうわけで、この物件の場合は関係ないのですが念のため言っておくと、
渋谷区高度地区変更条例では、特例によって建て替えは認められています。

掲示板の情報は当てにならないことの、まさに証左ですね。
みなさん気をつけましょう。
あ、ちなみにこの書き込みも、私の集めた情報をもとに私なりの見解を述べたまでなので、
不安なら自分でよく調べてみましょう。

[597: 住まいに詳しい人]

＞５９６

何度も同じ議論になってるんだからきちんと読み返してから提言しましょう。

定借期間５０年以内の、仮に今年中に大地震等の自然災害が発生して、大規模修繕や建て替えが必要になった場合には、ここは既に既存不適格だから同じ規模での建て替えは「特例」を除いて出来ない。

じゃあその特例を使うには「周辺の同意の上で、、」という条件がついている。その時に住民の反応は全く予想できない。ただでさえ神宮前は区内屈指の反対運動激化地域。

もし一人でも反対してたら同規模の建築は一切不可。全戸の占有面積が半減しかねないような建築しか出来ません。また、その収束に数年かかる場合もあり、その間はずっと住人は仮設住宅暮らしとなります。

冷静に考えて多くのリスクがあると言わざるを得ません。
営業に聞いてもこの質問にきちんと答えられません。皆、「そういう法律ですからね、将来どうなるかは分かりません」のみです。

他にもたくさん物件がある中で、あえて引き渡し前から既存不適格を買うのはどうかと思う。
だからみんな敬遠している。

所有権物件なら建物がなくなっても土地の所有権が残るから価値が残る。でもここは借地権だから実質、建物の価値と借地権の価値しかない。その建物が倒壊してかつ建築できず住むことができなくなったら、限りなく資産価値はゼロです。

５９６さんも含め皆さんも自分で調べてみたらいいと思います。

[598: 匿名さん]

なるほど同意。不動産て難しい。ここの人たちの知識はすごいですね。
参考になります。

[599: 物件比較中さん]

ここは賃貸で借りるべき物件ですよ。坪１万３千円、敷金３ヶ月、礼金無、更新料１ヶ月、なら
２０坪物件で私は借りたいです。

[600: 匿名さん]

大地震が来たときに建物が毀損した場合にどうなるかということを考慮すると、借地権と既存不適格という組み合わせって販売していいのか？という感じがします。

ここは基本的に賃貸にすべきじゃないでしょうか？

[601: 匿名さん]

いまどき耐震構造のみで「耐震等級１」って、地震に対して備えるっていうやる気を全く感じませんね。なんだか調べるほどにあらわになるここの危うさ。

[602: 匿名さん]

>596 590ですが597さんが詳しく説明して頂いた通りです。
596さんは契約したのですか？それともたくさん売りたいのですか？

[603: 匿名さん]

賃貸と言うけど成立しないでしょ。
借主需要は月１５万以上で極端に減るし、高級賃貸需要は「三井の高級賃貸」のＨＰを見れば
判る通り空き部屋ばかり。対象者の金融関係や外資、マスコミも今や恐慌状態。住みたい人は
多いけど借りれる人は少ないという売買と同じ事になる。
貸し手も購入価格から言って地代を含めると、北側の低額の部屋で利回り５％になるかどうか、
管理費等や、出口（転売）を考えたら賢い投資家は参戦しないね。
どちらにしても空室だらけの物件。空室でも発生する地代、管理費、金利等を極力避けるべきですね。
売買は中古暴落後、賃貸も１回転して中古が安く賃貸にでた場合に借りるかだと思う。