パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[464: 購入検討中さん]

ここの木々の中という環境にほれてます

物件として比較したのは広尾のフォレストガーデン
あちらへ申し込みに出向いたときにはモデルルームのDINS用はもう売り切れ

神宮前はやはり自分たちの好きな間取りをとりたいというのが
一番の原因で見ています

道路から少し入ってるので静かです

原宿、表参道の喧騒がうそのように静かなのは特筆ものです

[465: 物件比較中さん]

今　六本木のタワーっていえば、アトラスタワーのことってのはここの検討者なら言わなくてもわかると思うけど・・・

あそこの立地は相当いいですよ。

459, 462さんは同じ方でしょうか？なんかコメントに違和感があるんですが・・・
もちろんどちらの現地もご存知ですよね？

[466: 物件比較中さん]

ここは地代がネックでは。上物代だけでこの価格というのも、うーん、なんですが。今度の土日が
六本木アトラスタワーの価格発表会ですからその価格も聞いてからいろいろ考えます。私は二子玉川は検討していません。PC赤坂、アトラス六本木、中古の表参道・神宮前、ここは売れ残って値下げがあるのであれば、という感じですね。

[467: 匿名さん]

神宮前１丁目に住んでます周辺環境はよいですよ。幹線道路からちょっと入ると静かな町並み。
確かに最近は奥の方までブティック等もできて少々人通りは増えましたが。
（あ、あと最近はやはり近くの３丁目で爆発があってびっくり・・・）
一番不便なのはスーパー不足ですが、車生活なので青山のピーコックや新宿高島屋まで行っちゃいます。

アトラスタワー六本木もよい立地ですね。
あの辺も昔は外苑東通り沿いの風俗関係の呼び込みがうっとおしかったのですが、ミッドタウンができてから環境がぐっとよくなりましたからね。
ここはミッドタウンに２４時間スーパーがあるから便利。品揃えもよいです。

あと気になってるのは「カスケード神宮前」、これは立地は相当いい物件ですよ。
でもデベがつぶれちゃったからどうなってしまうのやら・・・。

[468: 購入検討中さん]

地代がネックっていうか三セクから二束三文で借りたのを
パークコート側が地代という名目で利益を取ろうとして上乗せしてるから
こんな惨い価格になってるんだよな。。

カスケードに続いてゴーストタウンになるかも・・・・。

[469: 購入検討中さん]

地代は開発担当を統括している
原宿の森が一括して都へ納入するらしいです

だから4月竣工したら、購入者のない部屋の分は三井が支払うことになります

まーここ2年くらいは景気はどんどん右肩下がりでしょうから
大変でしょうね

金利は上がりようがないから、それが唯一の利点かな？
購入者にとっては

[470: 匿名さん]

よく銀行も三井に金を貸したと思うよ。
回収できなかったらいったいどうするつもりでしょうか。
事業主の幹事会社も真っ青だな。

[471: 購入者]

私は愛人用に買いましたよ。
国税局対策でキャッシュで払ってきました。

[472: 入居予定さん]

私は本妻用に買います。
税金＆熟年離婚対策です。

[473: 購入検討中さん]

実際キャッシュで買ってらっしゃる方、いますね

買ってからの地代や管理費、駐車場代を考えたら
キャッシュで買うのが一番でしょうね

[474: 匿名さん]

キャッシュで買えるなんて
すごいですね。

そんなかた、多いですか？
いったいどんな仕事しているのでしょうか？実業ですか？

[475: 匿名さん]

残念ですが、ここはやめました。
場所は良いですが、自分で住むことを考えたら内装仕様の不満と地代が気になって、なんだか賃貸に住む感覚になってしまうのが…
冗談じゃなく、愛人用とか事務所用とか本宅以外の使い道が合ってそうですし、そういう方の中にサラリーマン世帯が入るのはお互いに違和感ありそう。

[476: 近所をよく知る人]

ここはこの近辺に思い入れの有る人が買うでしょうね。
住環境としては他には無い物が有りますから。

[477: 入居予定]

契約し、暇のあるときは明治通りから見たり、東郷神社から見たり
楽しみにしています

[478: 匿名さん]

477さん

うらやましいですー。いいですよね、ここ。
完成が楽しみですね。

[479: 匿名さん]

刑務所かー。
ちょっと敬遠したいですかな。

[480: 匿名さん]

刑務所？
拘置施設の有る警察署じゃなくて？

[481: 匿名さん]

そもそもやる気の無い内装デザインにどう価値を見出だすのか。やる気のない建築家に、金を渋ったデベロッパ。
もっと建築家に金を与えないと、やっぱそれなりのデザインしか出ないのかなー。
例えば、１億円の設計料を半金半手で貰ったら、建築家も一生懸命がんばると思いますよ。

[482: 申込予定さん]

ある部屋を申し込んでみたら，当選して（平均２倍未満なら当然？！）
先日重要事項説明会に参加した者です。

いざ，正式契約となると悩みます。。。

申し込み倍率の低さがすべてを物語っていると思いますが，
やむを得ずここに住めなくなって売却や賃貸に出したときに
大損しないですむ販売価格，地代なのかと。。。
値上がりは期待しないまでも，もし大幅に価値が下がるとしたら
泣くに泣けないです。

販売もあまり進まないようだし，もう少し様子見た方がいいのかしら。
この掲示板でも皆さんの評判はあまり良くないようですし。。。

[483: 匿名はん]

私も真夏に早々と見ましたが、内装はまったく安普請。
格子の材質も真木でなく、○○を固めたもの。

またＥＣＯ給湯のメーカーがどこだと思いますか？
Ｍ、Ｈ、Ｓ、Ｐといった一流メーカーでなく、三流どころ。
まさかＥＣＯやっているとは思わぬ会社。
デベはゼネコンが選んだと言って逃げたが、予算をケチるから。

この分ではエレベーターも、どこかの止まる機種？
皆さん、かっこ良い神宮前に住んで高い地代と危ない生活を
おくりますか。
もう一度じっくり見ましょう。私は天井裏をチェックします。

[484: 物件比較中さん]

チェックする必要なんてないでしょ？
そんなにひどいと思ってる物件の購入を検討するわけないよね。

ここは立地と敷地内環境が全て。それに優先順位を置く人にはいい物件でしょう。そうでない人には関係ない物件ってこと。

私は別物件に決めたけど、定借じゃなければ迷ったろうなあ。

[485: 匿名さん]

抽選倍率が低いと不安ってなんだか人まかせな感じだよね。自分が気に入ったものが手に入るならむしろ倍率が低い方がいいのでは。何だか貧乏性な感じ。行列好きの人の意見ですね。

[486: 入居予定]

ここでは、かなり手厳しい評価を受けていますが
私は、楽しみにしています

表参道の喧騒がうそのように静かだし
まー内装は自分の好みで色々できるし

契約された方と情報交換したいです
買い物は確かに車で週1〜2回出向くくらいか、お届けですね
歩いて楽しめる空間も多くあると思うし
犬の散歩にも、楽しく過ごせそう

要は、考えようです
生活防衛も大切ですが
気持ちの余裕を大切に♪

[487: 匿名さん]

お金の余裕がある人にはいいと思うけど。
資産価値云々言う人は止めたほうがいいかもね。
定借で、この値段。下がるだけでしょ。
お金が有り余る人にとっては、何千万円も資産価値下がっても、何も関係ないしね。

[488: 物件比較中さん]

確かに、ここは敷地内で「森」といえる中を散歩できるのは巣晴らしい。そして敷地内のレストランで一流のシェフの料理に舌鼓をうつ・・・

本当にいいと思いますよ。私も３日悩んだ。でも結局定借というのがひっかかった。

私は、敷地内ではないけど歩いて１〜２分に同じような環境のある所有権物件にしようかと思ってます。

[489: 匿名さん]

この間、向かいの東郷神社からそびえ立つ建物を見て決めました。私も借地権で悩みましたが、この場所は得がたいかなと。陽が燦々と射していてこの場所でこの条件で住めるのはやっぱり魅力だと思います。

[490: 購入検討中さん]

私も場所に魅かれてます。ずっと表参道界隈で探していましたし、主人と二人でお互いに毎日の生活が楽しめそうだし。あと、規模が大きいのでサービスも充実していそうなので。確かに内装は１００％満足していませんが、やっぱり場所とお部屋の間取りが全てかなという結論に至りました。

[491: 匿名さん]

お金持ちは 心の中も豊かなんですねー。

[492: 匿名さん]

価格と場所で非常に魅力は感じます。
表参道至近という立地にはとても惹かれます。
借地権も価格が割安なのでいいとして、ネックは地代かな・・・。
購入を決めた方に伺いたいのですが、地代の見直し等による値上げや、万一半端な残存年数で売却する事になった時のことについてはどう折り合いをつけましたか？
是非ご意見伺わせて下さい。

[493: 不動産購入勉強中さん]

ここは購入するといった物件ではなく、
現在の購入価格が「これからここを賃貸させてもらいますよ」といった
デポジット感覚でいったほうが無難でしょう。

イニシャルコストといったハードルが低く見えるが故に、
安易に購入に走る人が多そうで、ある意味要注意物件ですね。

こういった物件ほど高度な知識が必要な気がします。

[494: 入居予定]

>493さん

的確な表現だと思います。
地代の高さ等を考えると、まさにそういう感覚で購入を決めました

修繕積立金が高くなる年数をめどに、シュミレーションして納得した模様です

多くの専門家のアドバイスを参考にしたうえで、決定したのは
ここに住みたいかどうかですね

今日三井と積水ハウスの新築マンションを見てきたのですが
本当一長一短です

[495: 匿名さん]

ここはやらせの人しかいない

[496: 入居予定さん]

私は、隈さんの建築で決めました。
他の物件にはないこだわりが随所にあり、プレミアム感は満点です。
きっと５０年住み続けたくなるモノであると思っています。

[497: 匿名さん]

496
マジで？
外装は別として内装や設備のチープさで止めましたが。

[498: 入居予定]

晴れた日の東郷神社側から見た全景は
本当隈研吾ですね

私が決めた決定打は、モデルルームと同じ位置の実際の部屋を見て決めました
そこは北向きでしたが
リビングへのドアを開けた瞬間、全面窓に広がる緑と空の美しさに
まるで
「京都へ行こう」というJRの宣伝文句を思い出しました

残念ながら抽選で、その部屋は当選しませんでしたが
同じ間取りで、決めました

住んでみて、楽しい発見の多いところだと思います
神宮外苑の花火のとき、エアーラウンジからの眺めが楽しみです

[499: 匿名さん]

あそこから花火は見えない。

やっぱりやらせしか残っていない。

[500: 購入検討中さん]

しかし下手なヤラセだな。

せっかくいい場所にある物件なのに何故そんなにアタフタする？
それじゃ本気で購入を検討している人間がソッポを向くぜ。

買い手の目が肥えているという現実を認識してないな。

[501: 不動産購入勉強中さん]

そうですね。買手の、目は肥え、購入予算は切り詰め、なにより潜在購入可能層の大幅減少、
ですから。これからまだ残っている結構な販売戸数がいまの価格で売り切れるんでしょうか？

[502: デベにお勤めさん]

有名建築家設計のマンションにロクなものなし、こっちは商売だからそれで釣るが内心ヒヤヒヤもの。

何故って住む人のこと、まるで考えてない設計だもんな。
ところがこれを有難がる方々が居られるんだ。

包装紙ばっかり綺麗でもな〜、これ全て独り言、忘れてね。

[503: 物件比較中さん]

隈研吾設計っていうほど他との差異はないよ、ここ。隈さんはあんまり関与してないだろうね。

今世界で３０件くらい掛け持ちしてるそうだからね。ここなんか数に入ってないかもね。

[504: 物件比較中さん]

豪華な内装に越した事はないけど、数年経てば結局古くさくなるわけだし・・・個人的にはあまりこだわりたくないな。確かに有名な建築家のデザインした家が住みやすいとは限らないけどね。ただわかりやすい格がつくのかなぁとは思うね。結局、場所がすべてだと思う。私には少々予算が足りないけど、ココは場所は最高！でしょ

[505: 入居予定]

契約済みの方達の意見交換したいです

[506: 入居予定さん]

１ＬＤＫですが契約して引越を心待ちにしています。だいぶ出来上がっていますよね

[507: 入居予定]

契約前に一度内部を見せてもらったのですが
その時は、エントランスとかも工事中でした

年明けには、内部を再び見られるということなので楽しみです

どの部屋にしようか色々見回ってたのとは違い
自分の部屋を見るのですから＾＾
楽しみですね

[508: いつか買いたいさん]

あの場所に住めたら相当かっこいいんだろうな…。でもあの地代は想像を超えて高いですよね。転売出来るのもせいぜい築15年くらいでしょうか？30年も経てば、その後20年間の地代という負債を買うようなもんですよね。友人の不動屋いわく、実際は全然売れていないらしいし、4月に住み始めた段階では電気がついていない部屋だらけなんでしょうね。三井さん、こんな時代ですから2割は値下げしないと、よほど知識がない人は別として誰も購入の検討しないですよ。

[509: 匿名さん]

2割下げでも怪しい...。4割下げぐらいじゃないと売れないよ。

[510: 契約済みさん]

港区、渋谷区、千代田区で何十、何百と物件を見たけれど．．．
高層、低層、大規模、小規模マンションと色々と住んでみたけれど．．．
夜景が見えるとか、海が見えるとか、花火が見えるとかと色々と住んでみたけれど．．．
メリット、デメリットも色々な側面から検討したけれど．．．
都心で森の中に住めるというのは何ものも代えがたい

[511: 入居予定さん]

地代・坪単価・内装デザイン等々マンション選びは人それぞれの価値観ですね。
坪単価で比較しても総額で手が出ません。
内装デザインが貧弱だって言うけど、自分の家具はどのレベルか考えるとＯＫ．
私は定借でも気になりません。だって、相続すること考えてないし。
サテ、あの緑と交通の便利さが決めでした。
女性の一人暮らしには、警察とセコムと神様に守られて安心安心。
春が楽しみです。

[512: 入居予定]

安全性は本当、いいなぁ〜〜と思いました

原宿という全国的に知られた地名でいて
静かに緑の安全な場所に住めるって
楽しみ以外の何物でもありません

2月に内部を見せてくれるそうですが
しっかり自分の部屋を測って
色々インテリアを夢みたいです

この不況で
ほしいインテリアもぐっと身近？
そう考えると、今はチャンスです〜〜と良い方向に考えてます

[513: 契約済みさん]

年末に契約しましたが、入居を心待ちにしています。私のように女性の一人暮らしの方も結構いるみたいなので、同じような方がいるのはとても安心です。外から見ただけですけど、とってもスタイリッシュでこの場所らしいマンションだと思います！表参道ライフを満喫します！！

[514: 入居予定]

女性一人暮らしには本当にピッタリ
安全性は、これ以上は皇居くらいしか思い浮かばないぞ！
というくらい・・・

ちょっと散歩するにも、裏の裏まで味わい深い原宿ですからーーー

出来上がった共有スペースを早く見たいです＾＾

[515: 匿名さん]

竹中工務店ってどう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47358/

[516: 上司]

５１０から５１４へ
もう少し、購入予定者自身になりきって効果のあるコメントを
する様に。見ている人は簡単には騙せないぞ。

マインドコントロールだ
洗脳だ

売れなきゃ明日はない
手段は選ぶな
契約さえすればいい

来月からはインセンティブをつける
リストラに例外はないぞ

[517: 物件比較中さん]

以前もらった資料をふと見返してみたけど、フォレストの55平米で、借り入れ4000万（自己資金1000くらい）で月々の支払い（地代等すべて込みで）が22万くらい。
まあ、このあたりの相場を考えると、賃貸よりはなんかお得かもって気はするね。

フォレストの北向きの３−５階あたりは実際見学したが、ほんとよかったからなあ・・・

[518: 匿名さん]

516さんアナタは誰ですか？業界の方!?
みんなの率直な意見なんだから茶茶いれないで。

[519: 物件比較中さん]

ここはなかなかよい物件ですね。
場所を考えれば値段も悪くない。
新築マンションの価格は本当に下がっていますね。
実際、この周辺の中古物件とほとんど変わらなくなってるのではないでしょうか？
（詳しく調べてないので、そこのところ実際どうなのでしょう？？）

[520: 購入検討中さん]

転売出来ない定借、お隣は刑務所を考えれば妥当な値段ですよ。

[521: 入居予定]

入居予定か入居を考えていらっしゃる方と
情報交換したいのに・・・

ちなみに原宿警察署には刑務所はありませんがー
借地権付きって売却できますよ
って、こういうこと、いちいち言うのも、面倒です

今日も昼間前を通りました
綺麗に出来ていますね

内覧会には、知り合いの建築家に同行をお願いしたのですが
興味深々らしいです

原宿と言っただけで、三井の？と返事がきました
楽しみですね

[522: 物件比較中さん]

521さん

520みたいなのはスルーでしょう。

ただ、ここは「検討板」です。入居予定者（契約者ですね）同士の情報交換は、住民板にそれ用のスレを立てて行うのがここのルールですので、よろしくお願いいたします。

[523: 匿名さん]

５２２

５２０のような嘘の情報をスルーしていたら、嘘まみれの情報版になってしまう。

あなたのようにそれを望んでいる人もいますが、私は真実の情報が知りたい。

[524: 匿名さん]

書き忘れのため追加

５２２の書き込みにより、５２１のような書き込みが無くなれば嘘ばかりのつまらないスレになる。
スルーしろと書いた５２２の書き込みよりも５２１の書き込みの方が情報としての価値が有ります。

[525: ５２２]

＞523

あなたはここの検討者ではないとお見受けする。
まじめな検討者だったら520の書き込みなんて問題外なのは明らか。

私は517も書いてる。まじに検討してるんだよ。

まじめな検討者なら、こんな匿名掲示板の情報を鵜呑みにするなんてナンセンスだってこと。
MRに行けば全部わかるんだからね。

[526: ５２２]

追記。

523さんはなんとなくデベのような気がするな。

もしそうなら、私はここの検討はやめるよ。かなり前向きだったんだが。

[527: 匿名さん]

まあ、順調に売れてないみたいだから、デベの煽りなんて無視しましょう。
4割引になれば買ってもいいかな...。早く責任者に詰め腹切らせて、
損切りの決断すればいいのに...。

[528: 購入検討中さん]

借地権でこの地代と上物価格、このご時世でどう贔屓目にみても「バカ高い」という評価をせざるを得ないでしょう。東京で緑に囲まれて生活することにここまでコストを払うのか？価値観は本当に人それぞれだということを再認識させられる物件ですねー。

[529: 匿名さん]

>>528

自腹じゃない、といったら語弊があるが地代等を損金計上できる人が買うんでしょ
建物は減価償却できるし。だったら賃貸でいいじゃんという話は当然あるけど買い替えの税制優遇はいろいろあるらからね。

[530: 物件比較中さん]

≫527

４割引なら、あなたなんかに売らず、デベ自身が買って住むなり、運用するなりしますよ。

[531: 匿名さん]

4割引になれば買ってもいいかな...。って(笑)
４割引なら瞬間蒸発だよ。

[532: 購入検討中さん]

しかしこのままの価格で売り切るのは難しいのでは？結構販売戸数多いよね。

[533: 匿名さん]

１Ｆに住民以外でも誰でも使っていい自転車置き場があるなんていや。
表参道プチバブルの抜け殻みたいになちゃったねここ。
今、周辺更地だらけだよ。

[534: 匿名さん]

高層棟って既存不適格なんでしょ？　
デベは５０年後には建て替える前に取り壊しですから、、と関係ないような説明をしますが、
もし大地震で半壊して建て直そうとしたときに、もう同じには建てられず、占有面積が半減する。
大地震は引き渡し後、すぐにでも来るかもしれない。

じゃあその分、耐震性能は万全なのかと思ったら、制震でも免震でもなく、今時「耐震」のみ。
建物が身代わりになって人を守る構造。ようは大地震が来たらひび割れしても仕方ない構造。
でも建て替えたら大きな不利益。既存不適格はこの物件にとって致命傷だ。

[535: 入居予定]

>533
一階にあるのは、自転車用のエレベーターです
これは月の使用料をとっているので、恐らくはエレベーターがキーでしか
開錠しないタイプかと予測されますが・・・

確認してみるべき点ですね

２月に入居者説明会があるので確認します

３回のセキュリティーチェックがあっての入室が安全性を高めているのですから。

[536: 匿名さん]

それは住民専用の自転車置き場のことでしょ。
それ以外に誰でも停められる自転車置き場が結構なスペースで１Ｆにあるんだよ。
調べてみるなり、聞いてみたら？ 周辺の商店街やショップのバイト君達の利用で荒れるでしょうね。

[537: 匿名さん]

地下１Ｆのことだね。確かに一般用自転車・バイク置き場があるね。
確かに無法地帯になる可能性あるね。

[538: 入居予定]

ご指摘ありがとうございます。
気付かないものです。

[539: 購入検討中さん]

５３４
既存不適格なんですか？大問題ですよ
容積？建蔽率？何？
教えてください。
三井の説明は？

[540: 物件比較中さん]

＞５３９さん

エアー棟が既存不適格であることは事実です。三井に確認済みです。

フォレスト棟は公道に接していますが、エアー棟は奥まったところにあります。

従って昨今の高さ制限等の法律によって、数年前の建築確認当時は合法でしたが、
現在だと、エアー棟は７〜９Ｆ位の高さでしか建築が出来ないとのことです。
フォレストは現状問題はありません。
これについては三井もきちんと説明してくれました。
「だからこそ希少なんです！」ともいっていましたが、苦笑してしまいました。

従って、もし大地震等で早期の段階で建て替えをしなければならなくなった場合、
現状が１６Ｆであってもエアーは７〜９階でしか再建築できません。
ようはフォレストと同じ高さ程度です。

そうなると、１戸あたりの占有面積も持分に応じて減価され、現状の５割〜６割
程度の面積となってしまいます。
または共用部分の大幅削減により専有部分の拡大。

もちろんそんな小さくなってしまったら、特に１ＬＤＫの方なんて住めたもんでは
ありません。

せめて制震または免震構造にしてくれていれば少しは安心できたのですが、耐震のみ
の状況ではかなりのリスクです。

ただでさえここは借地権ですので、建物の利用価値のみ価格ですから「もしそうなっても
土地の持分があるから二束三文にはならない」とはいえません。

限りなくゼロに近くなります。
だって１ＬＤＫで２０㎡台で誰が住みます？？

皆さんご存知の通り、東京は３０年以内に大地震が来る可能性は９０％以上です。
少し大きなクラックが出来たらすぐ大規模修繕、建て替えとなります。
その時にまた莫大な金額の臨時徴収も発生します。

その上で面積が減ったら目も当てられません。　特にエアー棟はかなりのハイリスク物件
だと思います。

これは事実なので、三井の方もかなり渋い回答しか出来ません。
きっと他の魅力のアピールに話を変えていくことでしょう。

[541: 匿名さん]

俺もその話聞いた。担当の女性につっこんだら、
「じゃあフォレストをご検討ください」と話をすぐ切り返されました。
あまり触れて欲しくない話題のようです。

池尻大橋のマスタービューでも大もめにもめましたからね。

[542: 匿名さん]

たしか重要事項説明の時にそんなニュアンスのことを言っていた気がする。結構重大なことだったのね。もっと真剣に確認したらよかったなあ。
契約しちゃってたらもう遅いよね。なんだかすごく心配になってきた。

[543: 匿名さん]

今時、法令やら条例の改正は今後もありますよ。
今、適法のマンションでも数年後に法令が改正されれば、既存不適格になる可能性は十分にあります。
あまり気にしなくても良いと思います。

[544: 匿名さん]

でもさすがに入居前にそういう事実が発覚するとへこみます。せめて入居後にして欲しかった。
いや〜せめて制震設計にでもしておいてくれたら。。全て後の祭りです。
結局は低層マンションが一番安心ってことですか。

[545: 匿名さん]

タワマンなんか、高さ規制が導入されれば、すべて既存不適格ですよ。

[546: 匿名さん]

既存不適格建築物等に対する特例っていうのがあるから、
同じ形状、同じ高さであれば、一度だけ建て替えができるでしょ。

[547: 住まいに詳しい人]

＞５４６
＞既存不適格建築物等に対する特例

ああ、あの周囲の反対が無かったらという条件付のやつでしょ？　
その時の状況によって住民がどう反応するか分からないし、全く不透明だと思いますよ。

一人でも反対したらないしは難色を示したら、計画が一切進まないわけだからね。
その解決に何ヶ月〜何年かかるか分からない間、住民はどこに住むの？
仮設住宅？

原宿・神宮前は特に住民反対運動がきつい。現時点でも周囲にどれだけ反対運動で
頓挫してる計画があるか、、神宮前１丁目だけでも片手では足りない。

確かに今後の法制により既存不適格は他にも増えるかもしれないけど、引き渡し前から
既存不適格っていうのはちょっとね。

[548: マンション投資家さん]

驚いた、タマゲタ。
既存不適格をこの価格で売るなんて。
再建築問題もあるけど、そもそも物件としての価値がないでしょ。
転売におおいに不利ですから。
４割引きどころか６割引きだね。
この価格で既存不適格で買うとは・・・
三井Ｒの売主も問題じゃないの

[549: 購入検討中さん]

５４３
既存不適格がそんなに増えたら大変なことですよ。
あんまり気にしなくていいって・・・・
普通２割は評価下がるでしょ。
契約した人も、手付け放棄できます。決済までに再考したほうがいいです。

[550: 匿名さん]

５４５さん　どういう事ですか？
事実を正確に説明して下さい。

[551: 匿名さん]

定借でも破格だって思っていましたが、そんな問題があるとは知りませんでした。
欲しくなる前に撤退します。

[552: 匿名さん]

投資家はインカムゲインのみを狙うならそれなりに利回り狙えるだろうが、
キャピタルゲインは絶対に無理だろうね。

また、多くの投資家は１０年弱はインカムで稼いでおいて、それ以降は相場の
動向が良いときに売り抜ける人が多いと思うけど、ここはインカム以上に物件自体の
値下がりが大きいから、損切り、またはずっと持ち続けないといけない。

持ち続けてローンを支払い終わっても、超割高な地代（１ＬＤＫでも５万！）がずっと
残るから旨みが少ない。

投資家は、１「持ち続ける」、２「貸す」、３「売る」の３つの選択肢をその時の
相場に応じて臨機応変に選べるのが大きな利点だが、その内３「売る」はほとんど無理。

それに１「持ち続ける」にしても極めてランニングコストが高い。

私も投資家としてこの物件に一瞬興味を持ったけど、あまりにもリスクが高いので
やめることにしました。

しばらく経てば、他にもこういう物件はもっと安値でどんどん出てくるよ。

あるいはこの物件を安値で売却しなきゃいけなくなった人から４割引で買います。
営業トークに乗せられてはいけません。

[553: 匿名さん]

広尾GFも既存不適格なんですね。

[554: 匿名さん]

広尾ＧＦとは地代が違いすぎますね。こっちのほうが数倍高いんじゃないでしょうか。
広尾と神宮前を比べて、なぜこっちが地代が数倍高いんだ？？
あっちのほうが高くて普通だろ。

それに広尾は、ガーデンヒルズの実績もあるし、永住思考の人たちが物件価格を支える
からある程度価格維持されるだろう。耐震性能もここより断然いい。

でもこっちはただでさえ投資家や若い層が多く、１０年価格維持率も相対的に低い地域
だから、やはり相当の下落は覚悟すべきかと。

そもそも表参道界隈は若者が多く時代の移り変わりが速い。これからも時代の先端で
「住みたい町」としての価値を維持し続けられるのか。

町の発展も表参道ヒルズで一巡感があるし。。。

[555: 匿名さん]

新築で既存不適格・・・そなこと初耳
立替えの場合、フォレストもタワーも一緒でしょ
必ずモメルね。間違いない。

[556: 匿名さん]

既存不適格って何がいつ変わってどう違反になったの？

[557: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャル株式会社　説明して下さい。
重要な事項を隠さず、誰にも解るように、大きく表記し、繰り返し説明して下さい。

[558: いつか買いたいさん]

お金がなくてやめましたが、
なんだかとっても大変そう・・・・。
マンションって難しいー・・・。

[559: 匿名さん]

１２月に既存不適格になったようです。ご契約の方、ご愁傷様です。
入居即、３〜４割引決定です。

[560: 物件比較中さん]

私は今のご提示価格の４割引なら購入したいです。本当です。

[561: 物件比較中さん]

実際は３〜４割引きなんてないでしょう。
よくて１割引き、いや暫くは全く値下げない可能性も高いと思う。

[562: 匿名さん]

３割〜４割安は中古再販時の価格ですよ。

そもそも銀行は定借物件の中古ローンはほとんど取り扱ってないし、当然提携ローンもない。

キャッシュで購入する人以外、極めて買いにくい物件。需要が限定されるんだから、当然価格も下げるしかない。

でも新築時は提携ローン組めるから三井は必死でそれに乗じてこのまま売ろうとするでしょうが、現実は厳しすぎるでしょう。

[563: 匿名さん]

４割引なら瞬間蒸発だよ。
一般人が買う前にね。