パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[401: 匿名さん]

警察署というよりも刑務所ですよね。。。

[402: 不動産購入勉強中さん]

地代を３分の１にして現行の上物価格でスケルトンにて引渡し。

これならこの場所だけに飛びついて来る感性の高い層がうようよいますよ。

[403: 購入検討中さん]

私の貯蓄は、現金、株式合わせると約2億3000万円です。数年前に遺産を相続したのと、親所有の土地を全て売り現金にしました。
しかしこのマンションは買う気にはなれません。この販売価格と地代では、普通に冷静に考えて異常だからです。
私は場所も建物も素敵だと心から思っていますが、販売価格についつは暴利だと思っています。

[404: 匿名さん]

販売価格は高いと思いませんが、地代は・・・高いですね。

[405: 物件比較中さん]

自分の貯蓄額を公表（？）するバカがいるとは・・・（嘘であることは明々白々なんだが）

マアそれに立腹する俺もヒマと言えばヒマだなぁ〜

[406: 匿名さん]

５月当時でもつっこまれている>>15はやっぱり釣りだったのだろうか。

[411: 匿名さん]

何があったの？

[412: 物件比較中さん]

変な画像が貼ってあったんで削除。

私はこの物件、素晴らしいと思ったね。特にフォレスト棟は最高。
事情があって申し込みはしなかったけど。

抽選はどんな感じだったんだろう。

[413: 匿名さん]

定期借地権じゃないこの値段なら申し込み殺到なのだろうか。
少なくとも今の販売価格で地代とか無い普通の分譲だったら俺はすぐに申し込むなぁ。
地代とか見るとはっきり言って萎える。。。。ローン以外でこんなに払えないよ。。

[414: 買い換え検討中]

どの位の契約率だったのか知りたいですねー。この物件が契約率７０％以上だったら
ちょっとビックリですが。よほどこの物件に惚れ込んでいるのでしょうか？

[415: 匿名さん]

というより
どんな人が契約したのか、
その年齢層や職業など、データとして知りたい。

だって、ここ不思議な物件だよね？

そう思わない？

[416: 匿名さん]

ところで変な画像とはなんですか？気になっています。

[417: 購入検討中さん]

地代は高いけど、その分価格はかなり安い。１ＬＤＫだったら地代も安いから１つ買っておこうかなー。ここなら賃料それなりに取れるし、そのうち値上がりするかもしれないし。ちなみ結構な抽選倍率になったらしい。このご時勢に…。神宮前アドレスはやっぱり人気なんですかね？

[418: 匿名さん]

新築で神宮前のアドレスは貴重。
地代が苦にならない人は羨ましい。

[419: 匿名さん]

カスケード神宮前

[420: 購入検討中さん]

>ちなみ結構な抽選倍率になったらしい。

　まあ、いまどき2倍になれば、「結構な」抽選倍率だと思うよ。

[421: 匿名さん]

抽選倍率に関しては”実質倍率無し”でした

[422: 不動産購入勉強中さん]

そうするとこの物件が気に入った方々にとっては気に入った部屋を購入できたということですか。
結果、契約率は８０％以上？いやー、この金融危機時にお金に余裕がある人はまだまだいるということですね。

[423: 購入検討中さん]

販売戸数が異常に少ないんだもん。契約率はそこそこ高めになるでしょ。
しかし、この調子じゃあ、売り切るまでに何年かかることやら...。
でも、その間の地代は全部デベの負担だから、塩漬けにしても、
費用がかかるだけ。

そのうち、3割引にしますからお願いですから買ってください、と泣きついてくるよ。

[424: 購入検討中]

3割引になるかな？ちょっと期待。
登録期限ギリギリで見に行って、登録期限までに決心出来なかったんです。
欲しい部屋は次回の販売になってたんで、まぁいいかと思ってるんですが、値下がりするならちょっと嬉しいじゃないですか。
内装や設備の質感がかなり微妙なので、価格的に有利な条件じゃないとその辺我慢できないかも。


ちなみに眺望が良い一部の部屋は7倍とか8倍だったそうですよ。
他は1〜2倍だったとか。

[425: 匿名さん]

抽選倍率、部屋により違います

1〜5倍です

来年4月までにあと3期くらいに分けて分譲していくようすです

フォレスト側は、北東側ですが
モデルルームに目された位置の部屋は、ながめがすばらしいです

財産価値とかは、この時期、本当にわからないというか不透明でしょう
でも、ここの住みたいかどうかでしょう
見学者（建ち上がった工事中の内部を予約で見学できました、抽選前に）多かったですよ

[426: 音速の〜さん]

このマンションに価値を見いだした人が購入するわけですから。

価格に捉われるような人はこのマンションは買わないです。　　　　　　　　　　　　　　　

本質を見抜けないお金持ちが買うようなマンションですから。

[427: 匿名さん]

隈さんという設計担当の人の設計代金は、３千万円 だそうです。すげー
建築士て儲かるんですね。
さすがは有名建築士ですよね。

[428: 匿名さん]

>>427
別に隈研吾を擁護するわけじゃないが（以前、仕事で大変な目に遭った）、
私の経験上、この規模の物件のデザイン料としては、そんなに高くないと思いますよ。
隈一人が仕事してるわけじゃなく、というかスケッチしか描かないから、その下にスタッフが何人もついて図面に落とし込んでいるわけだし。外装、内装両方手がければ、それなりの業務期間になるから、そんなもんじゃないかな。
隈個人に3000万ならボロ儲けだけど、隈事務所に3000万なら妥当。それくらいの評価をしてあげないと、日本人の設計者やデザイナーがメシを食えず、なかなか育たない。それができてないから、隈みたいに建設業界のお偉いさんの娘と結婚し、そこで仕事を振ってもらったにもかかわらず、成り上がったら娘を捨てる、なんて非道な人間がのさばることになる。
おっと、これは余談でしたな。

[429: 匿名さん]

かなりの女ずきと聞いています。
興味深いのは銀座や赤坂ではなく、なぜか六本木派だそうです。
お盛んですね。お壮んですね。
英雄ということでしょう。

[430: 匿名さん]

３千万円が安いか高いかわからないけど実際に設計するのは優秀なゼネコン社員だと聞きました。
それが真実だとしたら建築家って工事の最後まで必要なんですか？
建築家を雇う金が無駄のような気が・・・・・。

間違っていたらすみません。
私を含め素人はみんなそのように同じことを感じていると思います。

[431: 匿名さん]

隈さんは全体外観デザイン担当なので、全体的なイメージを決定してるのだと感じます

これは、やはり大きな注目点で、設計費用がいくらというのはわかりませんが
終始、責任を持ってるわけで、竹中、三井、隈研吾のトライアングルは
イメージに大きく影響してると思います

個人住宅の場合もそうですが
建築家に設計を頼むと自分の意趣に合った方を選べば
かなり満足度の高い仕上がりになります

建築だけという観点からして言えば、工務店に直接頼むのが費用の点では
安く上げることができるのでしょうが・・・

内装も２カラーパターンあって
ホワイトが、隈さんテイストだそうです

壁紙もフローリングも白っぽく
キッチンが総ステンレス

しかし、キッチンのつくりはやはり料理を普段していない人が
設計してるってのが見え見え
動線が違ってる

まーどこにフォーカスするかでしょうね

[432: 不動産会社勤務]

>>430
建築物における設計者の最大の業務は確認申請図書を作成することです。工事現場に掲げられている標識には事業主、施工者と並んで設計者の名前が記載されていますが、これは建築確認取得という不可欠な業務を行なった者を明示して責任を重視しているからです。
設計業務は、基本計画、基本設計、実施設計と進み、最後に確認申請図書を作製して完了します。また施工中は図面どおりに工事が行われているか確認する監理という仕事があります。最後まで設計会社が行うこともあれば、ある段階以降をゼネコンの設計部が行うこともある。マンションではコストと期間短縮の面からゼネコンが設計施工監理を行うことが多いです。
また設計者も意匠、設備、構造と分かれています。皆さんが普通にイメージする「建築家」はほとんど意匠の人(意匠といってもデザインだけでなく、建物の形や室の配置、動線など全体を統括する)。もちろん隈氏も意匠建築者です。
今回、隈氏はデザイナー的な位置付けらしいですから、設計者はあくまでゼネコン。おそらく隈氏は基本計画段階の敷地計画や建物外形の設定、もしくはゼネコン作製図面に対するデザイン監修を行っているのではないでしょうか。どのマンションでもよくあるパターンです。
一般に設計監理者の報酬は建築費の3〜6パーセントと言われます(大規模物件の場合)。ここの工事費がいくらかは知りませんが、50億円の工事で2億円前後。隈氏の報酬が3千万とのことですが、設計者から見れば業務量に比べてもらっているように見えるかもしれず(逆に設計者は業務量の割に実入りが少ない)、事業主からすればこんなもんかという感覚ではないでしょうか。
余談ですが三井さんは業界でもコストネゴの厳しい会社です。大物建築家でも言い値で決まるとはまず考えられません。また支払ったお金分はしっかり働かせる会社でもあります。設計者やデザイナー、ゼネコンからすれば割に合わないことも多いようですが、三井の仕事を請けるという旨味もある。三井の存在感はやはり頭抜けていると、中小デベの社員としては感じます。

[433: 匿名さん]

>423

詳しいご説明ありがとうございました。
よくわかりました。

[434: 匿名さん]

432さん
わかりやすい説明ありがとうございました。勉強になりました。

[435: 物件比較中さん]

４２８なんてみてるとつくづく思うねえ・・・

無能なクズ人間は匿名掲示板で品性卑しい書き込みしてうさばらしするしかないってわけか・・・

いい加減にして物件の話をしてくれ。
私が検討してるのはA-60E。これ以上のは地代が厳しい（笑）

[436: 匿名さん]

↑
資金が乏しい人なんですね。
発想まで乏しい（笑）

[437: 物件比較中さん]

別に乏しくはないよ（笑）
払おうと思えば払えるよ。

４２８の卑劣な書き込みに原がたっただけ。

[438: 近所をよく知る人]

金持ち喧嘩せず
守銭奴に近寄らず

[439: 購入検討中さん]

素人でよく知らないのですが
隅って人と安藤何とかって人とどっちが有名なんですか？

[440: 匿名さん]

卑屈には感じないけど・・・

卑屈ととらえた君が卑屈なのでは？

[441: 匿名さん]

卑屈には感じないけど、
こんな所に個人のプライバシーを書込む品性の低さは感じるな。

[442: 匿名さん]

次期販売住戸の案内ハガキが来たね。

[443: 物件比較中さん]

ここ数ヶ月、いろいろな物件を見てまわりました。ここは、三井の高級物件とのことでかなり期待していましたが、皆さん書いているようにかなり期待はずれ。正直な感想を書かせていただきます。
やはり、なんといってもチープ・・・これって賃貸物件じゃ？？？　な感じです。「有名な建築家がデザインした」とうるさいくらいのアピール・・・。パーティルームといっていましたが、こんな家具どこで売ってるの？まあ、ファミリー向けではないということだけは、よーくわかりました。高級物件の割には、天井も低いし、ペンキを塗っただけのようなグレーの壁も何とかしてほしかった。気に入ったのは、北側の森が見えるというベランダくらいでしょうか。そのベランダも床は木の床はオプションなんですよね。
共用部分も、ＣＧか何か飾ってあったけど、出来上がりが、いまいち想像出来ない寂しさ。
モデルがお寒いかわりに、よくしゃべったのが担当の営業(？)のおばさん。
くどい、ハイテンション、ここは、郊外の安売りマンションかと間違えそう。
挙句の果てに、「扉がつってあるから、床がフラットなんですぅっ！」と、足でフローリングの床をぐるっと指し示したときには絶句しました。三井の営業だろ！！足でなく、手で指し示すべきでは？　まあ、髪をひっつめ、グレーの制服を着た厚化粧のおばさんが出てきたときは、「はずした」と思いましたがね。
モデルルームもだめ、営業もだめで、気分ももりさがり、暗く帰宅しました。
三井の物件はいくつか見ましたが、ここはまずありませんね。

[444: 不動産購入勉強中さん]

おばちゃんはともかく物件の仕様等全くの同感です。緑だけが売り物です。緑だけにこの建物価格と地代を本当に払うのかというのが正直な感想です。そのうち３割引でというレスもありましたが
その価格でも考え込みますよ。

[445: 匿名さん]

モデルルーム見てビックリでしたよ。仕上がりや設えやデザインのレベルの低さに驚いたのはみんな共通みたいだが、有名建築家がこんなことでいいのかな？
そのへんは大丈夫？
もらえる設計料が少ないから手抜きをしましたね。
ショボイマンションどシャビーな印象は否めない。
とくに内装は最悪。なんにもない普通の白い空間。これ、シンプルってひとくくりになされるのかな

[446: 匿名さん]

神宮前アドレスは今回のプチバブルで最も象徴的に上昇したところで、
価格設定ではその頂点で売り出す物件であるということは少なくとも認識すべきですね。

イニシャルコストが低いということだけで安易に手を出すととんでもない将来が待っています。

上物＋地代でざっと坪／４６０万平均。
既に本邦株価は５年前の水準を下回ってしまった事実も鑑みると、
今後持ち直しの動きが見られるとしても外資の蛇口が閉まってしまった限り
この手の物件はこの新価格を維持しようとしてもどうも無理がある。

それと＋毎月の解体準備金、それと解体準備基金もデカイ。
自身のファイナンスに余程余裕のある人が買う物件でしょう。

[447: ひめ]

http://comcom.jca.apc.org/gounotori/judge/harajyuku_wakaru.html
裏に留置所できるって話はどうなったの？？？

[448: 匿名さん]

>>447 できたよ。表向きは「警察署」になってるけどね。留置場も併設されているよ。

ちなみに、留置所じゃなくて留置場ね。

[449: 匿名さん]

なんだ、トラの宿泊所か。

[450: 匿名さん]

確かに内装デザインは最悪。みなさん声を揃えてそう言いますが私も同感です。
これが本当に有名建築家の仕事ですか？ただの白いクロスに囲まれた白い箱なんですけど。
この建築家にはプライドってものは無いの？　と疑問視せざるをいえないようなデザインです。
というより、どこをどうデザインしたの？と問いたいです。がっかりを通り越して憤りさえおぼえました。
ここまで醜いのは、支払う設計料をケチったデベに責任があると考えざるを得ない状況にまできていますね。
設計料に応じた仕事しかしない・・というスタンスを貫くことはビジネスの世界ではあたりまえかもしれませんが、あまりにもひど過ぎる内装の仕上げでしたので思わず書いてしまいました。