パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[301: 匿名さん]

関係者が墓穴を掘って逃げ出した。

[302: 匿名さん]

＞２９４さん

さすがにここまでボロクソに言われると
誰も買いませんわな〜（笑）

[303: 購入検討中さん]

まぁ、でもしょせんネットですから・・・ね。
おいしい情報は流しませんよ・・・。

[304: 匿名さん]

三井が区分所有してると
いいの?悪いの？

[305: 匿名さん]

どっちだと思うの？

[306: 住まいに詳しい人]

通常、マンションの店舗部分は一般に売却されるけど
三井が所有しているのは、売却しても、貸しても得だと
考えているからでしょう。
それだけではよくも悪くもない。
三井へいくらで売却されているかは、乗せられてないかの
確認を含めてすべきですね。

警察棟は都に所有権が移りますが、維持管理、更地返却までが
事業内容ですからパークコート神宮前の管理組合が単独で管理内容を
節約したりして、管理費や解体費を削減することができないかもしれません。
パンフでは分からないので、検討の方は問い合わせてみて下さい。

又、地代の値上がりは売却の人にはプラスですが、ホールドの人は
マイナスですね。

[307: 匿名さん]

>>306
「地代の値上がりは売却の人にはプラス」

なぜ？？

[308: 住まいに詳しい人]

転売価格もより上がる　という事。

[309: 匿名さん]

相場より高く買って、売却損がでる場合は、多少損が減るという事ね

[310: 購入検討中さん]

>地代の値上がりは売却の人にはプラスですが、

意味が分からない。地代が上がれば、それだけ負担が重くなるから、
買う人も少なくなる。ますます売却できなくなるから、転売価格が
上がるわけないでしょ。

[311: 住まいに詳しい人]

地代があがる時は、物価も金利もあがった売るにはいい
環境の好景気の時で、まあ５年以上は訪れない。（地代はあがらない）
地代があがることは、インフレに連動するのでそれほど心配する
必要はないと思います。

[312: 購入検討中さん]

>>311　消費者物価指数は２％ほど上がってますけど、何か？　嘘はよくないね。嘘は。
ていうか、不景気でもコストプッシュインフレで物価は上がるんだから、マジで地代の
心配はした方がいいよ。

[313: 物件比較中さん]

>>310

地代があがるってことは周辺地価が相当上がってるはずだから
周辺の新築や中古の相場が上がるってことであり、定借物件の本物件も
多少はそれに引きずられて価値が上がるのではないか？？ということか？？

[314: 匿名さん]

WBSで渋谷バブル崩壊やってるね。

[316: 不動産購入勉強中さん]

隈さんは「反オブジェクト」なんて本を書いてたりして、オブジェクト的な建築に否定的な人だからねえ。大規模マンションにはそもそも不向きだったかな。

それにしても地代が高すぎる。到底買う気にならないね。

[317: 匿名さん]

周辺環境ってどんな感じ？

[318: 物件比較中さん]

週末価格発表会ってDM来たけど、少しは安くなるの？

[319: 購入検討中さん]

安くなるのは間違いありませんがほんの少しでしょうねー。とにかく地代が高いのでおいそれとは手がだせない物件です。三井のご提案価格で全戸完売したらそれこそ「恐れ入谷の鬼子母神」ですよ。竣工後の大幅値引ご提案まで待ちます。

[320: しょうゆ]

本日の価格発表会いってきました。

月々の地代は、確かに高い。
でも販売価格が安い。

【一番安かった物件の詳細】

北向き1Fの1LDKで坪単価230万円。
販売価格は、初期費用込みで28,281,700円でした。
ちなみに、ランニングコスト概算は、730,560円/年。
これに固都税が約120,000円/年。
乱暴に計算すると、50年間の投資額は約70百万円(自己資金100%の場合)。

坪2万円で賃貸して、減価償却・地代の所得控除を加味すると、
投資用としてはまぁお得な方かなぁというところ。
ただ、みなさまご認識のとおり、
物件自体の流動性は区分所有より低いから、転売は難しいですよね。

原宿は変な若者多いし、一般解放されているから、周辺はうるさそう。
中央図書館の移設は◎。
僕の雑感では、ここら辺は住むところではなく、
散歩でいくところ。

[321: ご近所さん]

近くに住んでます。
日々見上げてますが環境よくていい感じのマンションですよー？
みなさんすごくダメ出しされてますが、素人にはわからないです。私は本気で住み替えたい。
販売価格はほんとに安い。地代はあるけど、今払ってる土地の固定資産税考えるとそこまで高いと思わないです。

ただ、この辺りスーパーとか日用品のあるドラッグストアとか全然ないのです。しょぼいコープしかなくて困ってます。ツタヤもない。ホームセンターも何もない・・・。電球だってすぐに買えない。こちらに入居する皆さんはどうされるのでしょうか。
こちらが売れて、カスケード神宮前の問題が落ち着いて、神宮前一丁目の再開発が終わったら今度こそスーパーできるんじゃないかって希望を抱いてます。

[322: 購入検討中さん]

買わない人のネガティブな意見は気にしないで、もっと表参道の生活を楽しもうよ。地代が高くたって仕様が悪くたって気に入ればいいんじゃない。マイナスな意見の人達は所詮買えないんでしょ。どうせなら買ってから文句を言えば。あなた方はいったいどういうマンションを買うの。あなた方が満足するマンションなんてこの世に存在しませんよ。私はこの物件に決めます。

[323: 匿名さん]

きっとみなさん購入することができるから検討していると思いますよ。
でも購入後文句をいうことがわかっている物件を買うほど○○な人は
いないはずです（笑）

[324: 住まいに詳しい人]

322さん
買う理由は？

営業の人でしょ。５％OFFくらいじゃ誰も動かないよ。

[325: 物件比較中さん]

この掲示板ってマイナス/ネガティブな考え方/見方も歓迎なはずでは。買ってから文句いうのは
「住民板」でないの。３２２さんは「表参道に立地しているから」だけで買うならそれはそれで
いいですよ。その他の方の意見も聞きたいですね。やっぱり３２２さんみたいな書き込みってデベ関連なの？

[326: 購入検討中さん]

まあ、買いたい人は買えばいいんじゃないの。俺は3割引になるまで買わないけど。

見た目の販売価格は安いけど、上物だけの値段で坪230-300万も取るのはボッタクリ。
せいぜい坪150万が適正価格。

[327: とおりすがり]

上物で坪150万は行き過ぎでしょ
建築コスト+ゼネコンの利益あわせても
坪80万〜せいぜい100万
これでも上物としてはかなりの額ですよ
これに借地権かぶせても坪(土地の坪でなくて空間所有の坪)
150万で充分でしょうね。
あとは地代を延々何千万か知りませんが
払うと言うことでしょう
　
という意見が多いように見受けましたが
あってます?

[328: 購入検討中さん]

掲示板、一気にすすみましたね。
３割引きになった時に欲しいところが残ってれば
いいですよねー。
まー、でも私が欲しいところは下がらないだろうなー。
手を出しやすいお値段だから・・・↓庶民なもんで・・・。

[329: 匿名さん]

販売価格が抑えられていた時期のデベの利益率は５〜１０％、
好調期の昨年までは１５％〜４０％に上昇していた。
今の状況ではどうか？

[330: 匿名さん]

328さん

そうかなー、きっといくつか残ると思うよ。
だから諦めずに持久戦で頑張れ！
でも３割引きってあり得ない値段な気がする。そういうのって前例あるの？

[331: 不動産購入勉強中さん]

どんな魅力的な物件でも、適正なコストで入手できなければ納得できないというのはしごく自然なこと。買える買えないとは別次元の話。

私も、３割引きとはいわないが、２割くらいは下がらないと買う気にならないな。

[332: 購入検討中さん]

>手を出しやすいお値段だから・・・↓庶民なもんで・・・。

庶民はこんな物件買わないほうがいいぞ。マジで。
その後の固定資産税と管理費と修繕積立金と地代の負担で破産するぞ。
どこぞのリゾマンと同じで、売るに売れなくなるし。

>でも３割引きってあり得ない値段な気がする。そういうのって前例あるの？

あるよ。しかも定借なら5割引もあり得る。

[333: 購入検討中さん]

１５０万円/坪なら購入しますよ！！！。ダウも史上最大の下げ！！！三井さんも史上最大の値引きとは言わないまでも１５０万円/坪で販売価格再設定、お願いよーん！！！。

[334: 匿名さん]

週刊ダイアモンド　倒産危険度ランキング　危険水域６２４社の２４４位三井不動産
大手とか言ってる場合じゃないね。下げるしかないね。

[335: 購入検討中さん]

328です。

332さん
やっぱりそうですかねー・・・。賃貸よりいいかなーと思うのですよね・・・↓
まぁ、数年後、売れないと困るので悩んでます。でも法人とか買ってくれないですかねー？
お金持ちの人の税金対策にちょうどいいと思うのですけどー。


あと、確かにこの市場状況でこのままの価格とは考えにくいですよね。
でも・・・お金を持っている人はいるしなぁ・・・・と悶々と考えてます。
まぁ、考えるくらいなら買うな、ですかね。

そして三井さんでも244位になってしまうのかー。おそろしー・・・。

[336: 購入検討中さん]

>でも法人とか買ってくれないですかねー？

個人が買わないものを法人が買うわけ無いでしょう。

>お金持ちの人の税金対策にちょうどいいと思うのですけどー。

　意味が分かりません。こんな物件買って大損するくらいなら、国に税金払った方がましです。

[337: 匿名さん]

ここ買えるのは５０年後には確実に死んでいて、残す財産を心配する必要のないシングルかDINKS（死語だ）の人。
なように思えてなりません。
だって将来は不安だもの。
現在の値段はともかく地代は高すぎる。
今の年金制度じゃ不安いっぱい。なんとかしてくれ。
この辺の住民ならMr. 年金、民主党のあの人に投票するよね。

[338: 購入検討中さん]

ところで地代の算出に使用する「公式」ってどういう公式なの？

[339: 匿名さん]

地代払うってもったいない気がする
その分、他に使いたい。

[340: 匿名さん]

なんだかこの物件は最初に払う金額が低いせいで貧○人が大量にやってきて、
まるで豊洲の物件かと錯覚させるような醜いのネガキャンが繰り広げられてますね
こりゃ金持ちは寄ってこないわ
価格が下がるといいですね！貧・しい者で寄り集まって神宮前の夢を手に入れてください

[341: 購入検討中さん]

>>340 何が言いたいのかよーわからん。ネガキャンじゃなくて単に事実を書いてるだけだぞ。

で、君は結局買うの買わないの？買わないなら黙ってろ。

[342: 匿名さん]

たしかにネガキャンはひとつもないよね。事実を書いているだけ。虚偽は一つとして無いように思うんだが。
わけのわからない大先生が、やっちゃった〜 ってマンションなんでしょ？そのように書いているサイトも見たことあります。
いづれにせよ、顧客満足度がかなり低いマンションといろんなマスコミが書いていました。マスコミを信じるか信じないかは実際にモデルルームをご覧になってからで自己判断しましょう。

[343: 不動産購入勉強中さん]

満足度が低いのは事実とだと思います。ですから売り切るには価格下げが必要では？というご意見もまっとうなものでは。お金持ちにとっても価格が下がってある意味満足度が上がればいいことですよ。

[344: 近所をよく知る人]

http://www.facta.co.jp/article/200810043.html

地主東京都の定借物件
ご参考に

[345: 匿名さん]

上物価格の比較でシティータワー品川の坪単価の何倍程度で販売するのがリーズナブルなのでしょうか？

[346: 購入検討中さん]

シティタワー品川ってよかったんですねー。
徒歩１０分がイヤで見もしなかったですが。
へー、こっちに応募とかしてみればよかった。
徒歩１０分、許せるかも。

ちなみに顧客満足度が低いと書いてあったマスコミって何ですか？
具体的に教えていただけないでしょうか。読みたいです。

[347: 近所をよく知る人]

>>345
タワーと16階建ての建築費を比較するのは
いかがなものかと
何倍ではなく何割ではないかと思うが・・

[348: 匿名さん]

失礼を承知ながら立地として品川は問題外。
でもこの人気ぶりにはちょっと驚いた。
タワーの魅力を3000万円台で、で、山手線利用可。すごいよね。
借地権７０年というのも一般的には魅力なのでは？
PC神宮前は今住んでるところから徒歩５分で立地の魅力はあるけれど今の条件じゃあり得ないな・・・。

[349: 匿名さん]

いったいどんな人種がこのマンションを買うのか顔を見てみたいよな。
どの角度から考えても高すぎるというのを理解したうえで買うのかな？

それとも知らずに高掴騙されてしまうのかな。

[350: 匿名さん]

今月から販売開始では？契約した人の購入理由を聞いてみたいのですが。

[351: 匿名さん]

本当の理由は教えないのでは？

[352: 賃貸住まいさん]

一応、10月11〜26日　一次・二次販売ってことになってるみたいだけど・・・

私はまだMR行ってないからよくわからんが、まあ貸せばそこそこの家賃だろうから、損はしないのかもね。
いずれにしろ、CTSの影響は避けられないだろうなあ。苦戦するだろうね。

[353: 購入検討中さん]

> まあ貸せばそこそこの家賃だろうから、損はしないのかもね。

んなわけない。>>270を読め。

[354: 購入検討中さん]

ここと品川を一緒にしないでよ。
ＰＣ神宮は高額物件なんだから。

[355: 匿名さん]

いやはや本当に話題がないですね・・・。
なにか明るい話題はないの？
ちょっと買いたいなって思うような。

[356: 購入検討中さん]

ニューヨークダウ平均が10000ドルを割りました。
日経平均も10000円割れ間近です。
J-reit指数も年初来安値更新です。
補正予算もたかだか1兆2000億円です。
柔道金メダルの石井慧が総合格闘技に転向するようです。

　確かに、暗いニュースばかりですね。

[357: 匿名さん]

週刊プレイボーイによると大手でも５〜６割り引き
日経トレンディでも大幅値下げレポート、いつが最大値引きか
テレ東でも現金化で大幅値引きの不動産

流れには逆らえませんね。

[358: 物件比較中さん]

ここの第一次会員販売４戸の案内が来ましたが、いやー、強気の価格設定にはビックリですわ。
本当にこの価格で購入する人がいまのご時世でいるのか？三井さんも社内で何かおかしなことになっているのではと思うこのごろです。

[359: 匿名さん]

おかしなことって。会議ですか？

[360: 物件比較中さん]

いや、マネージメント全般です。赤坂物件でも顧客対応がおかしい。リスクマネージメントができていないように感じます。社内の風通しが相当悪いのでは？

[361: 匿名の名無しさん]

円安になってくれないと困ります

[362: 購入検討中さん]

物件価格は全戸発表になっています。
でも、買いたい部屋の希望を先週だしてたら、全部第1期の販売住戸になっていました。

何期かに分けて販売していく様子ですが
もう価格は一応変更なしということです
まー裏でこっそりというのが三井がするかどうか・・・

全くわかりませんが
10月末までに意思を最終的に確認されて抽選に進む様子です

販売価格は抑えてありますが
毎月の経費、購入時の必要経費は、かなりのものです

購入しても、なんか賃貸に住んでる気分でしょうね
でも、緑、安全性、部屋割りが希望にそっているので前向きに検討中

でも、日経平均1万割れ、世界恐慌と経済的な不安要素は次々と・・・
両腕くんで悩みながらの10月です

[363: 物件比較中さん]

魅力的な物件ではありますが、
明らかに、価格設定がトレンドと乖離しすぎています。

資産価値云々でなく、
「ここに住みたい！」という強い思いを持ってらっしゃる方しか、
購入は意味をなさないでしょう。

[364: 購入検討中さん]

DM来ました。価格変わらず。
さようならパークコート神宮前

[365: 購入検討中さん]

とりあえず、竣工して1年経ったら、MRに行こうかな。売れ行きを見てみたい。

[366: 匿名さん]

値下がり期待しますか？株も下がってるし。

[367: 物件比較中さん]

表参道に住みたいという希望はあるんですがここの価格にはどうも疑問点だらけです。常盤松フォレストの中古を買い叩いたほうがいいのかな？

[368: 匿名さん]

この掲示板はレベル高かっただけに残念
さようなら

半年したらまたね

[369: 匿名さん]

値下がりしたとしても・・・。
地代はかわらないんでしょう？
となると永遠にさようなら、パークコート神宮前。
美人だったのにな・・・。

[370: 匿名さん]

＞３６７さん

ご近所のパークハウス神宮前とかいいんじゃないですか？

[371: 申込予定さん]

いよいよ登録受付が開始となりましたが、正直迷ってます。恐らく抽選はなさそうな感じです。登録をキャンセルしてもペナルティは特に無いとの事ですので、とりあえず登録はしますが。誰か良い意見教えてください。フォレストの２LDKを登録するつもりです。

[372: 購入検討中さん]

「良い意見」と言われましても、買いたいなら買えばいいんじゃないの。
高い買い物だけど、人助けのための寄付だと思えばいいよ。
誰か犠牲になってお金を使わないと、ますます不景気になっちゃうしね。
瀕死の不動産業界を救うために愛の手をさしのべる...なんて素晴らしい話でしょう。

[373: 匿名さん]

良い意見って？
背中を押されたいんでしょ。
計算だけはしてね。＋−×÷だけですから
その上で、寄付したいと思えばどうぞ

[374: 匿名さん]

まよった物件は購入後絶対後悔する時がくると思います。

[375: 匿名さん]

この定借マンションが、この価格で売れるだろうと考えている販売会社の神経を疑いたい。
この価格で売れと命じられている現地の末端の販売員がかわいそうだとは販売会社の上層部は思わないんだろうか？？
ここまできて、もう後戻りできずに意地になっているのかな？
不思議なマンションだ

[376: ご近所さん]

それにしてもなんて最悪なタイミングでの登録開始なの？
人ごとながら気の毒になりますよ。

[377: 匿名さん]

まっても良くなる要因無いからね。１年後より今の方がマシだとも考えられる。

[378: 物件比較中さん]

広尾ガーデンフォレストと比べても地代高過ぎ。建物代だけでこの価格とは本当に恐れ入りました。狭い部屋を購入して賃貸に回してもこのご時世、利回り確保は難しいでしょう。

[379: 匿名さん]

利回りどころか、借り手がいない．．．．．

簡易還元法で算出した結果です。

[380: 購入検討中さん]

投売りするところをおいしく買い叩くことにします。でも、40m2クラスでも、
月々の負担が8-9万円...。これは正直しんどいよね。半値ぐらいにならないと
買う気がしない。

[381: 購入検討中さん]

強気ですよねー。
でも買う人がいると言うからモノは考えようってことですね。
確かに所有権の物件だったら、もっと高いわけだし。
別の理由で、マンションを買わないことにしたので、
買わないけど、そのことがなかったら買ってた可能性大です。
まだ心は揺れてるけど・・・

[382: 匿名さん]

ここを買うメリット何ですか？ このマンションの売りはいったい何なのですか？

[383: 物件比較中さん]

「表参道」と「緑の多い環境」に価値を見出せるかどうかだけでは。

[384: ひめ]

建築基準法に引っかかって（道路がらみ）販売活動停止しましたね。
公式ホームページも見れなくなってます。

[385: 匿名さん]

カスケード神宮前といい・・・。消える物件たち。
呪われている？
立地は最高なのに。

[386: 匿名さん]

バビンチの＊＊か？

[387: 購入申込み中さん]

購入申込みしました
抽選倍数２倍
万一はずれても、同じ間取りの上の階を買います
来週、工事中のところを希望する部屋をヘルメットかぶって見学させてもらいます

キッチンとか、ちょっと手直しをして住むつもりです

買う理由：緑、安全性、間取りですね
　　　　　不安材料は数え上げれば切りがないでしょうね

でも、不動産っておもしろいもので、売りたいときにはチャントいい買い手が現れるもんだぁ〜〜
といっつも考えて売買していきます

ここは５年は最低住むつもり
その後は、その時、ベストな方法を考えます

[388: 購入検討中さん]

ベストな方法って言われても(笑)

賃貸に出しても、固定資産税と地代と管理費等々を差し引くと利回りは1-2%にしかなりませんよ。
売りに出しても、世界同時不況のあおりをくらって、定借物件なんか半値でも買い手がつくか
どうか怪しいですよ。
空家で放置しても、地代等々は毎月払わないといけません。

まあ、もう申し込んじゃったものはしょうがないけど。

[389: 物件比較中さん]

販売活動停止というのはガセなのか？

[390: 購入検討中さん]

それはカスケード神宮前の話でしょ。こことは関係ない。

[391: 不動産購入勉強中さん]

ここを買うのだったら周辺でもっとファンシーな賃貸を借り替えて住んだほうが・・・。

どう考えても一度買ってしまったら売るに売れない悪寒。
買ったはずなのに、一生借り換えの出来ない賃貸に住むようなもの。

立地に興味あって夏に見に行ったけど、
中身が安普請になってしまった理由の資材高騰の波も
原油７月トップアウトで今はもっと高値掴みの感が強くなってしまった。

[392: 検討中]

387さん 自己資金の内容を教えてください。なん割で、どうやつて作った資金ですか？

[394: 匿名さん]

私も知りたい・・・

[395: 仙人]

自己資金の内容？

愚問だね。
個人が億に近い金を貯めこんで自己資金にする訳がなかろう。

大方会社の金を引っ張り出し、名目は会社の施設として登記するんだろう。

[396: ご近所さん]

５０年間住むのに億を超す金がいる。

こんな物件買うバカがいるのかね。

[397: 不動産購入勉強中さん]

だから「世の中は広い」というのかもしれませんねー。「表参道、緑、警察署の傍の治安」の３つの利点を考慮してもこの価格（上物代だけ、地代高過ぎ）とこの仕様ではやめておこうと考えるのが常人だと思うのですが。常人を超える超人の方々もいらっしゃるということが実感としてわかりました。

[400: 匿名さん]

いくらなんでも借地でこの値段は高いと思う…