パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[296: 匿名さん]

本当にみんな企業がもうけるの大嫌いなんだね
情けなくなるぐらい視野が狭いねえ…

匿名掲示板とはいえ醜いねえ　笑）
あ、煽られるのが目に見えてるのでもうきませんね〜

[297: 購入検討中さん]

視野の広い人はますますこんな物件買わないと思うぞ。

[298: マンション投資家さん]

カスケード神宮前とどっちが下落率が大きいか、楽しみ

バブル期に銀座、原宿に近づくな（格言）

[299: 匿名さん]

今　下がってるの？

[300: 購入検討中さん]

ここの店舗、区分所有で三井が買ってるんでしょ。

その分も乗ってるって事？

店舗なら利回りいいのかな

[301: 匿名さん]

関係者が墓穴を掘って逃げ出した。

[302: 匿名さん]

＞２９４さん

さすがにここまでボロクソに言われると
誰も買いませんわな〜（笑）

[303: 購入検討中さん]

まぁ、でもしょせんネットですから・・・ね。
おいしい情報は流しませんよ・・・。

[304: 匿名さん]

三井が区分所有してると
いいの?悪いの？

[305: 匿名さん]

どっちだと思うの？

[306: 住まいに詳しい人]

通常、マンションの店舗部分は一般に売却されるけど
三井が所有しているのは、売却しても、貸しても得だと
考えているからでしょう。
それだけではよくも悪くもない。
三井へいくらで売却されているかは、乗せられてないかの
確認を含めてすべきですね。

警察棟は都に所有権が移りますが、維持管理、更地返却までが
事業内容ですからパークコート神宮前の管理組合が単独で管理内容を
節約したりして、管理費や解体費を削減することができないかもしれません。
パンフでは分からないので、検討の方は問い合わせてみて下さい。

又、地代の値上がりは売却の人にはプラスですが、ホールドの人は
マイナスですね。

[307: 匿名さん]

>>306
「地代の値上がりは売却の人にはプラス」

なぜ？？

[308: 住まいに詳しい人]

転売価格もより上がる　という事。

[309: 匿名さん]

相場より高く買って、売却損がでる場合は、多少損が減るという事ね

[310: 購入検討中さん]

>地代の値上がりは売却の人にはプラスですが、

意味が分からない。地代が上がれば、それだけ負担が重くなるから、
買う人も少なくなる。ますます売却できなくなるから、転売価格が
上がるわけないでしょ。

[311: 住まいに詳しい人]

地代があがる時は、物価も金利もあがった売るにはいい
環境の好景気の時で、まあ５年以上は訪れない。（地代はあがらない）
地代があがることは、インフレに連動するのでそれほど心配する
必要はないと思います。

[312: 購入検討中さん]

>>311　消費者物価指数は２％ほど上がってますけど、何か？　嘘はよくないね。嘘は。
ていうか、不景気でもコストプッシュインフレで物価は上がるんだから、マジで地代の
心配はした方がいいよ。

[313: 物件比較中さん]

>>310

地代があがるってことは周辺地価が相当上がってるはずだから
周辺の新築や中古の相場が上がるってことであり、定借物件の本物件も
多少はそれに引きずられて価値が上がるのではないか？？ということか？？

[314: 匿名さん]

WBSで渋谷バブル崩壊やってるね。

[316: 不動産購入勉強中さん]

隈さんは「反オブジェクト」なんて本を書いてたりして、オブジェクト的な建築に否定的な人だからねえ。大規模マンションにはそもそも不向きだったかな。

それにしても地代が高すぎる。到底買う気にならないね。

[317: 匿名さん]

周辺環境ってどんな感じ？

[318: 物件比較中さん]

週末価格発表会ってDM来たけど、少しは安くなるの？

[319: 購入検討中さん]

安くなるのは間違いありませんがほんの少しでしょうねー。とにかく地代が高いのでおいそれとは手がだせない物件です。三井のご提案価格で全戸完売したらそれこそ「恐れ入谷の鬼子母神」ですよ。竣工後の大幅値引ご提案まで待ちます。

[320: しょうゆ]

本日の価格発表会いってきました。

月々の地代は、確かに高い。
でも販売価格が安い。

【一番安かった物件の詳細】

北向き1Fの1LDKで坪単価230万円。
販売価格は、初期費用込みで28,281,700円でした。
ちなみに、ランニングコスト概算は、730,560円/年。
これに固都税が約120,000円/年。
乱暴に計算すると、50年間の投資額は約70百万円(自己資金100%の場合)。

坪2万円で賃貸して、減価償却・地代の所得控除を加味すると、
投資用としてはまぁお得な方かなぁというところ。
ただ、みなさまご認識のとおり、
物件自体の流動性は区分所有より低いから、転売は難しいですよね。

原宿は変な若者多いし、一般解放されているから、周辺はうるさそう。
中央図書館の移設は◎。
僕の雑感では、ここら辺は住むところではなく、
散歩でいくところ。

[321: ご近所さん]

近くに住んでます。
日々見上げてますが環境よくていい感じのマンションですよー？
みなさんすごくダメ出しされてますが、素人にはわからないです。私は本気で住み替えたい。
販売価格はほんとに安い。地代はあるけど、今払ってる土地の固定資産税考えるとそこまで高いと思わないです。

ただ、この辺りスーパーとか日用品のあるドラッグストアとか全然ないのです。しょぼいコープしかなくて困ってます。ツタヤもない。ホームセンターも何もない・・・。電球だってすぐに買えない。こちらに入居する皆さんはどうされるのでしょうか。
こちらが売れて、カスケード神宮前の問題が落ち着いて、神宮前一丁目の再開発が終わったら今度こそスーパーできるんじゃないかって希望を抱いてます。

[322: 購入検討中さん]

買わない人のネガティブな意見は気にしないで、もっと表参道の生活を楽しもうよ。地代が高くたって仕様が悪くたって気に入ればいいんじゃない。マイナスな意見の人達は所詮買えないんでしょ。どうせなら買ってから文句を言えば。あなた方はいったいどういうマンションを買うの。あなた方が満足するマンションなんてこの世に存在しませんよ。私はこの物件に決めます。

[323: 匿名さん]

きっとみなさん購入することができるから検討していると思いますよ。
でも購入後文句をいうことがわかっている物件を買うほど○○な人は
いないはずです（笑）

[324: 住まいに詳しい人]

322さん
買う理由は？

営業の人でしょ。５％OFFくらいじゃ誰も動かないよ。

[325: 物件比較中さん]

この掲示板ってマイナス/ネガティブな考え方/見方も歓迎なはずでは。買ってから文句いうのは
「住民板」でないの。３２２さんは「表参道に立地しているから」だけで買うならそれはそれで
いいですよ。その他の方の意見も聞きたいですね。やっぱり３２２さんみたいな書き込みってデベ関連なの？

[326: 購入検討中さん]

まあ、買いたい人は買えばいいんじゃないの。俺は3割引になるまで買わないけど。

見た目の販売価格は安いけど、上物だけの値段で坪230-300万も取るのはボッタクリ。
せいぜい坪150万が適正価格。

[327: とおりすがり]

上物で坪150万は行き過ぎでしょ
建築コスト+ゼネコンの利益あわせても
坪80万〜せいぜい100万
これでも上物としてはかなりの額ですよ
これに借地権かぶせても坪(土地の坪でなくて空間所有の坪)
150万で充分でしょうね。
あとは地代を延々何千万か知りませんが
払うと言うことでしょう
　
という意見が多いように見受けましたが
あってます?

[328: 購入検討中さん]

掲示板、一気にすすみましたね。
３割引きになった時に欲しいところが残ってれば
いいですよねー。
まー、でも私が欲しいところは下がらないだろうなー。
手を出しやすいお値段だから・・・↓庶民なもんで・・・。

[329: 匿名さん]

販売価格が抑えられていた時期のデベの利益率は５〜１０％、
好調期の昨年までは１５％〜４０％に上昇していた。
今の状況ではどうか？

[330: 匿名さん]

328さん

そうかなー、きっといくつか残ると思うよ。
だから諦めずに持久戦で頑張れ！
でも３割引きってあり得ない値段な気がする。そういうのって前例あるの？

[331: 不動産購入勉強中さん]

どんな魅力的な物件でも、適正なコストで入手できなければ納得できないというのはしごく自然なこと。買える買えないとは別次元の話。

私も、３割引きとはいわないが、２割くらいは下がらないと買う気にならないな。

[332: 購入検討中さん]

>手を出しやすいお値段だから・・・↓庶民なもんで・・・。

庶民はこんな物件買わないほうがいいぞ。マジで。
その後の固定資産税と管理費と修繕積立金と地代の負担で破産するぞ。
どこぞのリゾマンと同じで、売るに売れなくなるし。

>でも３割引きってあり得ない値段な気がする。そういうのって前例あるの？

あるよ。しかも定借なら5割引もあり得る。

[333: 購入検討中さん]

１５０万円/坪なら購入しますよ！！！。ダウも史上最大の下げ！！！三井さんも史上最大の値引きとは言わないまでも１５０万円/坪で販売価格再設定、お願いよーん！！！。

[334: 匿名さん]

週刊ダイアモンド　倒産危険度ランキング　危険水域６２４社の２４４位三井不動産
大手とか言ってる場合じゃないね。下げるしかないね。

[335: 購入検討中さん]

328です。

332さん
やっぱりそうですかねー・・・。賃貸よりいいかなーと思うのですよね・・・↓
まぁ、数年後、売れないと困るので悩んでます。でも法人とか買ってくれないですかねー？
お金持ちの人の税金対策にちょうどいいと思うのですけどー。


あと、確かにこの市場状況でこのままの価格とは考えにくいですよね。
でも・・・お金を持っている人はいるしなぁ・・・・と悶々と考えてます。
まぁ、考えるくらいなら買うな、ですかね。

そして三井さんでも244位になってしまうのかー。おそろしー・・・。

[336: 購入検討中さん]

>でも法人とか買ってくれないですかねー？

個人が買わないものを法人が買うわけ無いでしょう。

>お金持ちの人の税金対策にちょうどいいと思うのですけどー。

　意味が分かりません。こんな物件買って大損するくらいなら、国に税金払った方がましです。

[337: 匿名さん]

ここ買えるのは５０年後には確実に死んでいて、残す財産を心配する必要のないシングルかDINKS（死語だ）の人。
なように思えてなりません。
だって将来は不安だもの。
現在の値段はともかく地代は高すぎる。
今の年金制度じゃ不安いっぱい。なんとかしてくれ。
この辺の住民ならMr. 年金、民主党のあの人に投票するよね。

[338: 購入検討中さん]

ところで地代の算出に使用する「公式」ってどういう公式なの？

[339: 匿名さん]

地代払うってもったいない気がする
その分、他に使いたい。

[340: 匿名さん]

なんだかこの物件は最初に払う金額が低いせいで貧○人が大量にやってきて、
まるで豊洲の物件かと錯覚させるような醜いのネガキャンが繰り広げられてますね
こりゃ金持ちは寄ってこないわ
価格が下がるといいですね！貧・しい者で寄り集まって神宮前の夢を手に入れてください

[341: 購入検討中さん]

>>340 何が言いたいのかよーわからん。ネガキャンじゃなくて単に事実を書いてるだけだぞ。

で、君は結局買うの買わないの？買わないなら黙ってろ。

[342: 匿名さん]

たしかにネガキャンはひとつもないよね。事実を書いているだけ。虚偽は一つとして無いように思うんだが。
わけのわからない大先生が、やっちゃった〜 ってマンションなんでしょ？そのように書いているサイトも見たことあります。
いづれにせよ、顧客満足度がかなり低いマンションといろんなマスコミが書いていました。マスコミを信じるか信じないかは実際にモデルルームをご覧になってからで自己判断しましょう。

[343: 不動産購入勉強中さん]

満足度が低いのは事実とだと思います。ですから売り切るには価格下げが必要では？というご意見もまっとうなものでは。お金持ちにとっても価格が下がってある意味満足度が上がればいいことですよ。

[344: 近所をよく知る人]

http://www.facta.co.jp/article/200810043.html

地主東京都の定借物件
ご参考に

[345: 匿名さん]

上物価格の比較でシティータワー品川の坪単価の何倍程度で販売するのがリーズナブルなのでしょうか？