パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[251: 匿名さん]

どんな人が買うのかな

想定のターゲットはどんな層かな

華やかな感じがするけど
高いから買える人って限定される

[252: 匿名さん]

法人とか？

[253: 匿名さん]

キャピタルもインカムも狙えないから法人も買わない。

スーパーのない立地は生活できない。不便さは田舎と同じ。

地代の計算できない人が自己満足で買うだけ

[254: 匿名さん]

買う人．．．メインターゲットは、ギョーカイ人ですかね。

でもギョーカイ人ならインテリアやデザインにこだわる人が多いはず。

そう考えたらこのマンションのインテリアデザイン、共用エリアのデザインは最低ランクだかは、敬遠しそうですよね？

ホント、謎のマンションですな（笑）

[255: 購入検討中さん]

価格下げ、これしかないですよ。でも将来の地代上昇があったら怖い！！

[256: 申込予定さん]

買うのをやめてよかった！！！

[257: 匿名さん]

地代は予想外？

[258: 購入検討中さん]

地代の予想これは難しい！！。ブラック＝ショールズのオプション理論価格公式の
最新改良版でも予測不能です。

[259: 匿名さん]

ここの仕様ってチープなの？

[260: 匿名さん]

>259さん

モデルルームぜひご覧になってください。
皆様のご意見が正しいということがわかります。

[261: 購入検討中さん]

何か前向きな意見はないんですか？

[262: 匿名さん]

賃料：70.59㎡-40万/月
経費：11.8万/月
空室リスク：0.5月/年
定期借地割引：20%
リスクプレミア：5%
販売価格：7700万
購入諸費用：販売価格の3%

(40 - 11.8) * (12 - 0.5) = 324.3
324.3 / 0.05 * (1 - 0.2) = 5188.8

(7700 * 1.03) - 5188.8 = 2742.2

ものすごく単純な計算ですが、算出価格より3割程度割高と出ました
ちなみに同じ前提条件で賃料を販売価格から逆算すると55万/月と出ました
表参道ヒルズの賃料が60万/月を越えていることを考えると不可能ではないように思えますが、
昨今の競争が厳しい高級賃貸マーケットを考えると、低仕様では厳しい気もします

[263: 購入検討中さん]

地代、高いですよねー。
営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。
まー、スーパーが至近距離にないのは痛い・・・夜遅くまでやってる
スーパーがないと、しがない労働者階級としては不便だなぁ・・・。

前向きな意見としては、立地と環境がすばらしいことですかねー。
緑があるし、池もできるし。個人的にはレストランがあそこに入るとは
いうが採算があうのかナゾ・・・。行くかなぁ？あんなとこ・・・。

[264: 購入検討中さん]

>営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。

借地権の価格がゼロ円だから、単純計算で、建物価格＝物件価格となる。
(実際には地代の前払い金が数百万ほどあるが...)

しかし、いくら高級物件でも、70m2のマンションを造るのに2500万しかかからない。
ということは、残りは丸々デベの儲けになる...。

いくら神宮前とはいえ、デベは少し強欲すぎるでしょ。
70m2で4000万ぐらいになれば、お買い得とは思うけどね。

[265: 周辺住民さん]

神宮前だとセメント代が3倍するんだよ
知らなかったかな?
鉄筋代は5倍
壁紙代は15倍だ

[266: 匿名さん]

なんでコストアプローチでしか物を考えられないのかね…
何が悲しくて4000万で一般消費者に神宮の物件を売るのよ　笑）
売主には賃貸マンションとして経営するなり、自分のBSに乗せたくなければ
REITに投げるなりのオプションがあるのに…
無茶な価格をつけるデベもどうかと思うが、無茶な価格を要求する消費者もどうかと思うよ

コストが2500万で適正利益2割強乗せて4000万で売れって…
50年前の商売人の考え方ですか？？？
富の流れについてもう少し勉強したほうがいいと思いますよ

[267: 周辺住民さん]

>266
土地がゼロ価値
しかも賃貸オフィスでなく住居
富の流れは既に去ってしまった不動産
どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
　
小金持ちマンション建設したが売れずに破産
REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
無茶な売り方をする業者が淘汰されてきているよ
　
借地権・地代別で70平米3000万なら建物価格としては
かなりの高級物件ですね
庶民マンションだと2000万程度ですから
これが4000万なら豪邸仕様です
玄関ホールの床と廊下の壁は御影石
暖炉にリビング虎の毛皮絨毯付きぐらいの勢いでしょうか
それで70平米です
これぐらいでは+2000万はとうてい使い切れません
やはり無駄としか言いようのない便所のシャンデリアもついているのでしょうか
　
まあ、無理せず
個人所有でなくて会社の税金対策として買うのでしょうね
その会社がいつまで続くか、知りませんが

[268: 匿名さん]

>>267
>土地がゼロ価値
それがどうしたの？
土地に価値があろうがなかろうが、賃貸に出したら賃料はもらえるんでしょうが
自分で住めばその価値を自分で享受できるし
（期限がある上、地代は払わなくてはならないが）
PC神宮前の70㎡の部屋を占有使用できるというフロー価値において、土地うんぬんがどう
関係してくるのか教えてください

>しかも賃貸オフィスでなく住居
意味がわからんが、そりゃオレもここがオフィスだとは思っとらん　笑）

>富の流れは既に去ってしまった不動産
これまた意味がわからなさすぎてコメントができないな…
価格が下落傾向にあるからキャピタルゲインは狙えないって意味か？

>REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね
あなたの言う無茶な売り方には該当しないと思うけれど

暖炉とか毛皮絨毯とか言っているけれど、それって見える資産にしか価値を認められない
っていう眠た〜い前提があるね
まるで純資産倍率の高いディールには手を出せない日本の銀行みたいだね
フローバリューについてもうちょっと勉強しようね

>どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
無知の視野と世界観は狭いからだよ

[269: 周辺住民さん]

それが何か?
しゃあ、一棟丸ごと買えば?
それでいいだけの話しでつね。

[270: 購入検討中さん]

そこまで言うなら、>>268が一棟買いすれば良いのにｗ

>ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね

んなわけない。固定資産税と地代、管理費、解体準備金すべてあわせると、
70m2の物件で月20万ほどの負担になる。家賃30万(50年平均)で貸せたとしても、
実質利回りは3％ほど。しかも、定期借地だから、最初の投資分の4000万は
50年後には無価値になる。

ということは、4000万の投資が、50年で7000-8000万にしかならないことになる。
これだったら、35年国債(利率3.5％)でも買った方がはるかにまし。

[271: 周辺住民さん]

まあ、268があわてんぼと他の人も思っているのはよく分かった
利回りが3%台、今後は2%まで低下する含みがあるから
ここまで言われているということに気づいていない
70平米4000万というのは箱の値段だけの話しで
これですら1500万は他人の財布に(他の物件よりも)多く
投げ入れているお値段なのだよな
少なく見ても1000万は余計にボランティアだよ
土地の価値がゼロというのは270さんが指摘している意味なのだよ
それなら賃貸に住めばいいという結論が、収支の多少の差で浮上する
そんな物件位置なのだ

[272: 競合物件企業さん]

この物件は、原宿警察署の建設、維持管理と一括して募集したＰＦＩ事業のコンペの一部なんだよ。

コンペの評価基準はデザインとかもあったけど警察署の建設費の価格点と提案地代の比重が一番高かった。（公募資料はまだどっかにのこっているのでは？）

そこでコンペ参加者は原宿警察署の建設費をマンション建設費に原価移動し、
都への入札金額を下げて、下げた分はマンションの利益で賄う戦略にしたと思われる。
（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
だから、一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない。

東京都は警察署を安く作れ、さらに地代ももらえて助かってるはず。
後はデベが予定通りの価格でさばけるかどうか？

[273: 272]

まだ資料ＨＰにありますね。
警察署の建設と維持管理・運営、ファイナンス費用含めて、
現在価値換算後の数字ですが予定価格99億に対して落札額は57億。
どうやって下げたんでしょうか？
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050915-1-press...

[274: 匿名さん]

２６６，８さんへ
フローバリューからみて割高だとみんなが言ってるのが解からない業者さん、
三井は借地なのに利回り低くて賃貸棟にはできないし、ファンドも買わないから売っている訳

[275: 匿名さん]

都の予定額がいわば都が想定した借地料
三井は安く落札したわけだからその分、安く提供すべきにも
拘わらず高く売っている。（暴利である）

（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
安いというならどの程度安いとお考えですか？赤字ではないですよね？

一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない
買う側がそういう見方をするのは当然の事。借地権（みたいなもの）は積算
として含むべきですが、それでもチョー割高というのがみんなの意見

業者さんへ

[276: 272]

>>275
全然違う。

[277: 匿名さん]

何処が

[278: 購入検討中さん]

まあまあ、要するに「警察署が至近にあって治安の面では完璧なマンションなので、
警察署の建設費用の一部(かなり?)がマンションの価格に上乗せされています」ってことか。

しかし、警察署のために＋2000万も＋3000万も払いたくないよ。

デベはこれらの事実を隠して売りたかったんだろうけど、ネットの発達であっという間に
情報が広まるから、今では、明らかにぼったくり物件だということが知れ渡ってしまった。

どうせ大量に売れ残るから、デベの責任者は　左　遷　確実だな。しかも、寝かせて市況が
回復するのを待とうとしても、固定資産税と管理費と地代はデベ負担だから、時間が経てば
経つほど苦しくなる。あと3年もすれば、半額で出回るのではないでしょうか？

[279: 購入検討中さん]

半額になるならかなり真剣に検討しますが。３年後に期待してます。立地はいいからねー。

[280: 購入検討中さん]

うーん、やっぱりやめとこうかな！？
高いところ（1億とか）なら、だいぶ下がりそうですね、なんとなくー。
法人が買うにしても、ねぇ・・・リーマンも破綻しちゃったしー。

[281: 周辺住民さん]

リーマン逝ったねぇ
サラリーマンも後に続くか?
冗談は置いておいて
みずほたんとあおぞらをながめたら・・
まだまだ涙は乾かない?
　
3年ぐらい景気停滞の可能性あるよね
そのころ半値の6掛け3割引で買えるのかな?

[282: 272]

>>278

時間がなくて説明出来ませんでしたが、正解。

予定価格から考えると20〜30億は乗っているのではないかと推測される。

それでも売り出しが１〜２年早ければ売れてたかもね。

地代は入札時に提案済みだから下げられないでしょう。

[283: 匿名さん]

282by272の関連業者さん
乗せてるかどうかは三井しか解からないし、
入札なんだから乗せないのが当たり前。
（万一のせていても三井が負うリスク、自己責任）
いいかげんなこと言って、惑わせないで下さい。
高いことを理由つけて誤魔化そうとしている
関係者としか思えません。

みなさん、関連業者の書き込みが増えています。

賢明なエンドユーザーは、惑わされず、
１割引きどころか３割、４割引きになるまで待ちましょう。

[284: 匿名さん]

>>283
「入札なんだから乗せないのが当たり前」

意味不明…。

[285: 匿名さん]

284
入札だから落札は確約されていないので、入札価格以外からの利益を
あてにする（織り込む）事はないという意味。

[286: 匿名さん]

ここってカスケード神宮前とは違うよね？

[287: 匿名さん]

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050922-1-kagam...
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050922-2-kouhy...

三井は最安値の入札額より１３．４９％高く入札し、
最安値の１１．５％高い提案月額借地料で入札し、落札している。

[288: マンション投資家さん]

まさに第２バブル崩壊の象徴的物件
借地料から言って半額が適正価格
バブル期の湯沢や熱海のリゾート物件を思い出すねー

[289: 272]

私の書き込みから荒れ模様ですのでこれで最後にします。

本案件の入札価格はあくまで警察署のPFIの事業費で、提案地代は加点として評価されました。

評価基準を見ればわかりますが、総合評価点を上げるには入札価格を戦略的に下げる事が最も効果的です。

エンドが負担出来るギリギリまで警察署の工事費をマンションに乗せ、プラスして負担出来るギリギリまで提案地代を上げる事でコンペに勝ったのです。

また建設期間中も地代はかかっているのでそれも乗っているでしょう。

業者と疑ってる人はなぜそう思われたのか知りませんが、高い理由はそういう事であって、マンションとしての価値に釣り合っているかは個々で判断して下さい。

個人的な意見ですが、東京都がこんな変な形式のコンペにしなければCTSまで言わないまでも、もっとリーズナブルなマンションを提供出来たのにと思います。

[290: 匿名さん]

>>288
逆に建物価格半値以下で借地料２倍程度という方がこの立地にかなってるのでは？

[291: 匿名さん]

289by272さんへ
入札額の警察棟の事業費は適正な価格です。
無理に安価なものではありません。
（さらに安い入札もあります）

あなたの個人的な意見を根拠もなしにここで話されては、
購入検討者は誤った判断をする可能性があるのです。

「高くてもしかたがないんだ」
「そういう訳で高くてもあきらめて買うしかないんだ」
と誘導していると思われてもしかたないことだと思います。

三井は地代以外にも解体費用や緑地管理に暴利の金額を
購入者に負担させています。

高い理由はあなたが述べていることではないということはっきり
指摘しておきます。

[292: 匿名さん]

>>292
適正の根拠あるの？

もっと安いところがあるってそれだけ？・・・。

[293: 購入検討中さん]

結局、建物の原価(建設費等)＋警察署建設費用＋デベの利益＝物件価格　ってことでしょ。

なんだか、抱き合わせ販売のような気もするが、別に悪いこととは思わない。
ただ、強気の価格設定でも売れると思い込んでいたデベの見通しが間違っていただけ。

しかし、リーマンが破綻して株価全面安の時期に販売開始なんてタイミング悪すぎ...。
あと14ヶ月ほど早く販売していたら、状況はだいぶ違っていたと思う。

まあ、3割引になるのを気長に待つことにします。

>個人的な意見ですが、東京都がこんな変な形式のコンペにしなければCTSまで言わないまでも、
もっとリーズナブルなマンションを提供出来たのにと思います。

別に東京都は悪くないでしょう。無謀な価格で入札したデベの自業自得だと思いますよ。

[294: 購入検討中さん]

ダイレクトメールが来ましたが、販売予定価格が1割弱下がっているみたいです。
デベもだいぶ苦戦してるようです。

[295: 匿名さん]

292さん
価格と事業内容は公表されてます。

[296: 匿名さん]

本当にみんな企業がもうけるの大嫌いなんだね
情けなくなるぐらい視野が狭いねえ…

匿名掲示板とはいえ醜いねえ　笑）
あ、煽られるのが目に見えてるのでもうきませんね〜

[297: 購入検討中さん]

視野の広い人はますますこんな物件買わないと思うぞ。

[298: マンション投資家さん]

カスケード神宮前とどっちが下落率が大きいか、楽しみ

バブル期に銀座、原宿に近づくな（格言）

[299: 匿名さん]

今　下がってるの？

[300: 購入検討中さん]

ここの店舗、区分所有で三井が買ってるんでしょ。

その分も乗ってるって事？

店舗なら利回りいいのかな