パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[236: 匿名さん]

２３２さん
ページトップのデータが合ってるとして
敷地÷延床＝０．２８２
Ｂ８０Ａ　８２．７㎡、２５坪
８２．７×０．２８２＝２３．３㎡　７坪が土地持分
地代は５０年４９４９万÷７＝７０７万　定借坪単価７０７万円となります。
あとは近隣所有権相場との比較ですが、
坪４００万から６００万でしょうか、１．７６倍から１．１７倍ですね。
地代は先々払うものなので同じには比較できませんが・・
定借のほうが高いのはおかしいと思います。
相場が１０００万なら７割りで合うきもしますが・・・

地代は東京都との決まりごとです。

間違ってたらごめんなさい。

[237: 匿名さん]

ほとんどが法人だと思う。
実需で購入する人、１割いるかいないか。場所が場所だけに、落ち着いた生活環境とは言えないだろ。事務所賃貸にでもなるのかな？アパレルやマスコミ、人材派遣などで従業員５名くらいの小さな会社の事務所にはうってつけかなー。

[238: 匿名さん]

２３６　追加です
これは地代のみで、借地権（みたいなもの？）は含まれません。

[239: 買い換え検討中]

ここの物件はおいくらなの？

[240: 購入検討中さん]

三井さんあの地代何とかしてよ。意気揚々とモデルルーム見に行ったけど、あの地代は購入意欲を削ぐね。営業の人もかわいそうだよ。三井の上層部の皆さん今が決断の時ですよ。

[241: 物件比較中さん]

辛辣なご意見が多い中、モデルルームを拝見してきました。建物はシンプルだけどまあまあだと思います。がしかし地代が高過ぎ。７５平米タイプで地代を含めたランニングコストが１２万とは驚きです。それに諸費用が６００万とはさらに驚きです。このマンションをお考え方、頭金や年収はいくらぐらいなんでしょうか。やはり庶民には高値の花なのでしょうか。あと１千万安くなればなー

[242: 購入検討中さん]

>あと１千万安くなればなー

1000万下がっても売れないでしょ。3割引ぐらいにしないと...。
　50年分の地代も含めて計算すると、3割引でも高いくらいです。

[243: 購入検討中さん]

土地代が無いから安く思えたけど、よく考えたら建物代だけにしては相当高いよね。ボリすぎじゃない三井殿。やっぱり三割引きで手打ちだな。

[244: 購入検討中さん]

「三井の物件だから何でも売れる」と思ったら大間違いですね。
三井は適正価格を考え直すべきです。ある意味みっともないです。
皆様のご意見を読んで購入を止めました。
ありがとうございました。

[245: 購入検討中さん]

やっぱりそうですよね。地代分を考えたら、もっとグレードの高いマンションが買えると思うと萎えます。まぁ、立地がよいですから、強気なのでしょうね。しかし、内装、ちゃっちいし・・・いいお部屋（1億くらい）はとても買えないけど、買えたとしたら、よほど資産があまってない限り、買わないだろうなと思ってしまいます。お金持ちほど、そのあたりが気になってしまうかと。
1000万下がっても一瞬買う！と思いましたが、しかし、確かに上ものだけの単価ということを考えるとますます萎えます・・・やっぱりやめようかなー。

[246: 購入検討中さん]

>>245 そうそう、一般的に、70m2のマンションの建設費は2000万、高くても3000万と
言われている。それを三井は6000万とか7000万の値段で売りつけようとしている。
どうみてもボッ○クリ。3割引で4000万になれば買っても良いと思うよ。

それでも三井がぼろ儲けにはかわりはないけど...。

[247: 匿名さん]

ここの立地ってどう？

[248: 購入検討中さん]

どうって言われても...。悪くは無いと思うよ。山手線の中だし。駅まで遠くないし。
ただ、南側に高い商業ビル+警察署が建つから、低層階の日当たりはぜんぜん良くない。

[249: 購入検討中さん]

警察は東側ですよ。南側は東郷神社だから日当たりは問題ないと思います。低層は北側だけど目の前に緑があるから特に夏場は涼しくていいんじゃない。情報は正確に。立地は最高だと思いますが、気になるのは地代だけかな。きっと売れないでしょうから、値下げするまで待ちますわ。

[250: 購入検討中さん]

北側の部屋って住んだことがないので、不安なのですが、どうなのでしょう・・・。
でも低層の方は緑が多く見えるのはとてもとても魅力的で悩んでます。
ただ、図書館もたつから低層の方は南向きでも日当たり悪くなるかも・・・？と
思ったり・・・・・・・。

値下がりしてくれるといいですね。

[251: 匿名さん]

どんな人が買うのかな

想定のターゲットはどんな層かな

華やかな感じがするけど
高いから買える人って限定される

[252: 匿名さん]

法人とか？

[253: 匿名さん]

キャピタルもインカムも狙えないから法人も買わない。

スーパーのない立地は生活できない。不便さは田舎と同じ。

地代の計算できない人が自己満足で買うだけ

[254: 匿名さん]

買う人．．．メインターゲットは、ギョーカイ人ですかね。

でもギョーカイ人ならインテリアやデザインにこだわる人が多いはず。

そう考えたらこのマンションのインテリアデザイン、共用エリアのデザインは最低ランクだかは、敬遠しそうですよね？

ホント、謎のマンションですな（笑）

[255: 購入検討中さん]

価格下げ、これしかないですよ。でも将来の地代上昇があったら怖い！！

[256: 申込予定さん]

買うのをやめてよかった！！！

[257: 匿名さん]

地代は予想外？

[258: 購入検討中さん]

地代の予想これは難しい！！。ブラック＝ショールズのオプション理論価格公式の
最新改良版でも予測不能です。

[259: 匿名さん]

ここの仕様ってチープなの？

[260: 匿名さん]

>259さん

モデルルームぜひご覧になってください。
皆様のご意見が正しいということがわかります。

[261: 購入検討中さん]

何か前向きな意見はないんですか？

[262: 匿名さん]

賃料：70.59㎡-40万/月
経費：11.8万/月
空室リスク：0.5月/年
定期借地割引：20%
リスクプレミア：5%
販売価格：7700万
購入諸費用：販売価格の3%

(40 - 11.8) * (12 - 0.5) = 324.3
324.3 / 0.05 * (1 - 0.2) = 5188.8

(7700 * 1.03) - 5188.8 = 2742.2

ものすごく単純な計算ですが、算出価格より3割程度割高と出ました
ちなみに同じ前提条件で賃料を販売価格から逆算すると55万/月と出ました
表参道ヒルズの賃料が60万/月を越えていることを考えると不可能ではないように思えますが、
昨今の競争が厳しい高級賃貸マーケットを考えると、低仕様では厳しい気もします

[263: 購入検討中さん]

地代、高いですよねー。
営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。
まー、スーパーが至近距離にないのは痛い・・・夜遅くまでやってる
スーパーがないと、しがない労働者階級としては不便だなぁ・・・。

前向きな意見としては、立地と環境がすばらしいことですかねー。
緑があるし、池もできるし。個人的にはレストランがあそこに入るとは
いうが採算があうのかナゾ・・・。行くかなぁ？あんなとこ・・・。

[264: 購入検討中さん]

>営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。

借地権の価格がゼロ円だから、単純計算で、建物価格＝物件価格となる。
(実際には地代の前払い金が数百万ほどあるが...)

しかし、いくら高級物件でも、70m2のマンションを造るのに2500万しかかからない。
ということは、残りは丸々デベの儲けになる...。

いくら神宮前とはいえ、デベは少し強欲すぎるでしょ。
70m2で4000万ぐらいになれば、お買い得とは思うけどね。

[265: 周辺住民さん]

神宮前だとセメント代が3倍するんだよ
知らなかったかな?
鉄筋代は5倍
壁紙代は15倍だ

[266: 匿名さん]

なんでコストアプローチでしか物を考えられないのかね…
何が悲しくて4000万で一般消費者に神宮の物件を売るのよ　笑）
売主には賃貸マンションとして経営するなり、自分のBSに乗せたくなければ
REITに投げるなりのオプションがあるのに…
無茶な価格をつけるデベもどうかと思うが、無茶な価格を要求する消費者もどうかと思うよ

コストが2500万で適正利益2割強乗せて4000万で売れって…
50年前の商売人の考え方ですか？？？
富の流れについてもう少し勉強したほうがいいと思いますよ

[267: 周辺住民さん]

>266
土地がゼロ価値
しかも賃貸オフィスでなく住居
富の流れは既に去ってしまった不動産
どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
　
小金持ちマンション建設したが売れずに破産
REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
無茶な売り方をする業者が淘汰されてきているよ
　
借地権・地代別で70平米3000万なら建物価格としては
かなりの高級物件ですね
庶民マンションだと2000万程度ですから
これが4000万なら豪邸仕様です
玄関ホールの床と廊下の壁は御影石
暖炉にリビング虎の毛皮絨毯付きぐらいの勢いでしょうか
それで70平米です
これぐらいでは+2000万はとうてい使い切れません
やはり無駄としか言いようのない便所のシャンデリアもついているのでしょうか
　
まあ、無理せず
個人所有でなくて会社の税金対策として買うのでしょうね
その会社がいつまで続くか、知りませんが

[268: 匿名さん]

>>267
>土地がゼロ価値
それがどうしたの？
土地に価値があろうがなかろうが、賃貸に出したら賃料はもらえるんでしょうが
自分で住めばその価値を自分で享受できるし
（期限がある上、地代は払わなくてはならないが）
PC神宮前の70㎡の部屋を占有使用できるというフロー価値において、土地うんぬんがどう
関係してくるのか教えてください

>しかも賃貸オフィスでなく住居
意味がわからんが、そりゃオレもここがオフィスだとは思っとらん　笑）

>富の流れは既に去ってしまった不動産
これまた意味がわからなさすぎてコメントができないな…
価格が下落傾向にあるからキャピタルゲインは狙えないって意味か？

>REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね
あなたの言う無茶な売り方には該当しないと思うけれど

暖炉とか毛皮絨毯とか言っているけれど、それって見える資産にしか価値を認められない
っていう眠た〜い前提があるね
まるで純資産倍率の高いディールには手を出せない日本の銀行みたいだね
フローバリューについてもうちょっと勉強しようね

>どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
無知の視野と世界観は狭いからだよ

[269: 周辺住民さん]

それが何か?
しゃあ、一棟丸ごと買えば?
それでいいだけの話しでつね。

[270: 購入検討中さん]

そこまで言うなら、>>268が一棟買いすれば良いのにｗ

>ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね

んなわけない。固定資産税と地代、管理費、解体準備金すべてあわせると、
70m2の物件で月20万ほどの負担になる。家賃30万(50年平均)で貸せたとしても、
実質利回りは3％ほど。しかも、定期借地だから、最初の投資分の4000万は
50年後には無価値になる。

ということは、4000万の投資が、50年で7000-8000万にしかならないことになる。
これだったら、35年国債(利率3.5％)でも買った方がはるかにまし。

[271: 周辺住民さん]

まあ、268があわてんぼと他の人も思っているのはよく分かった
利回りが3%台、今後は2%まで低下する含みがあるから
ここまで言われているということに気づいていない
70平米4000万というのは箱の値段だけの話しで
これですら1500万は他人の財布に(他の物件よりも)多く
投げ入れているお値段なのだよな
少なく見ても1000万は余計にボランティアだよ
土地の価値がゼロというのは270さんが指摘している意味なのだよ
それなら賃貸に住めばいいという結論が、収支の多少の差で浮上する
そんな物件位置なのだ

[272: 競合物件企業さん]

この物件は、原宿警察署の建設、維持管理と一括して募集したＰＦＩ事業のコンペの一部なんだよ。

コンペの評価基準はデザインとかもあったけど警察署の建設費の価格点と提案地代の比重が一番高かった。（公募資料はまだどっかにのこっているのでは？）

そこでコンペ参加者は原宿警察署の建設費をマンション建設費に原価移動し、
都への入札金額を下げて、下げた分はマンションの利益で賄う戦略にしたと思われる。
（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
だから、一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない。

東京都は警察署を安く作れ、さらに地代ももらえて助かってるはず。
後はデベが予定通りの価格でさばけるかどうか？

[273: 272]

まだ資料ＨＰにありますね。
警察署の建設と維持管理・運営、ファイナンス費用含めて、
現在価値換算後の数字ですが予定価格99億に対して落札額は57億。
どうやって下げたんでしょうか？
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050915-1-press...

[274: 匿名さん]

２６６，８さんへ
フローバリューからみて割高だとみんなが言ってるのが解からない業者さん、
三井は借地なのに利回り低くて賃貸棟にはできないし、ファンドも買わないから売っている訳

[275: 匿名さん]

都の予定額がいわば都が想定した借地料
三井は安く落札したわけだからその分、安く提供すべきにも
拘わらず高く売っている。（暴利である）

（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
安いというならどの程度安いとお考えですか？赤字ではないですよね？

一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない
買う側がそういう見方をするのは当然の事。借地権（みたいなもの）は積算
として含むべきですが、それでもチョー割高というのがみんなの意見

業者さんへ

[276: 272]

>>275
全然違う。

[277: 匿名さん]

何処が

[278: 購入検討中さん]

まあまあ、要するに「警察署が至近にあって治安の面では完璧なマンションなので、
警察署の建設費用の一部(かなり?)がマンションの価格に上乗せされています」ってことか。

しかし、警察署のために＋2000万も＋3000万も払いたくないよ。

デベはこれらの事実を隠して売りたかったんだろうけど、ネットの発達であっという間に
情報が広まるから、今では、明らかにぼったくり物件だということが知れ渡ってしまった。

どうせ大量に売れ残るから、デベの責任者は　左　遷　確実だな。しかも、寝かせて市況が
回復するのを待とうとしても、固定資産税と管理費と地代はデベ負担だから、時間が経てば
経つほど苦しくなる。あと3年もすれば、半額で出回るのではないでしょうか？

[279: 購入検討中さん]

半額になるならかなり真剣に検討しますが。３年後に期待してます。立地はいいからねー。

[280: 購入検討中さん]

うーん、やっぱりやめとこうかな！？
高いところ（1億とか）なら、だいぶ下がりそうですね、なんとなくー。
法人が買うにしても、ねぇ・・・リーマンも破綻しちゃったしー。

[281: 周辺住民さん]

リーマン逝ったねぇ
サラリーマンも後に続くか?
冗談は置いておいて
みずほたんとあおぞらをながめたら・・
まだまだ涙は乾かない?
　
3年ぐらい景気停滞の可能性あるよね
そのころ半値の6掛け3割引で買えるのかな?

[282: 272]

>>278

時間がなくて説明出来ませんでしたが、正解。

予定価格から考えると20〜30億は乗っているのではないかと推測される。

それでも売り出しが１〜２年早ければ売れてたかもね。

地代は入札時に提案済みだから下げられないでしょう。

[283: 匿名さん]

282by272の関連業者さん
乗せてるかどうかは三井しか解からないし、
入札なんだから乗せないのが当たり前。
（万一のせていても三井が負うリスク、自己責任）
いいかげんなこと言って、惑わせないで下さい。
高いことを理由つけて誤魔化そうとしている
関係者としか思えません。

みなさん、関連業者の書き込みが増えています。

賢明なエンドユーザーは、惑わされず、
１割引きどころか３割、４割引きになるまで待ちましょう。

[284: 匿名さん]

>>283
「入札なんだから乗せないのが当たり前」

意味不明…。

[285: 匿名さん]

284
入札だから落札は確約されていないので、入札価格以外からの利益を
あてにする（織り込む）事はないという意味。