パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[2: 匿名はん]

場所最高、渋谷区、定借、５０年後解体して更地返還。。。

いろいろ議論が起きそうですね。

いいんだけど。何かもったいないな〜。

[3: 匿名さん]

来年春入居なのに盛り上がらないですね。
原宿駅から思ったより遠そう。それと地代はかなり高いそうです。

[4: 物件比較中さん]

発表を少し遅らせていたので気がついた人が多くないのかも知れません。

私的には、定借を除けば完璧です。また広尾の様に悩むのか。。。

[5: 匿名さん]

物件概要より
●本計画地東側約１０ｍに高さ６８ｍの警察棟

これって民間委託の拘置所かなんかでしょ？
地元で反対運動やっていたけど、結局警察署？

ここの敷地って元産能大学跡地で、ずっと空き地だった所じゃないかと。
こんな所で300戸超ってすごい！
もう少し新宿よりの公務員宿舎も払い下げに入っているかと。

[6: 匿名さん]

以前、英国ではやっていた所謂「刑務所PFI」ってヤツですね。
相当のリスクは民間が負うものです。日本では初なので良く経過を見ないといけませんね。

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050118-0-shits...

それでもこの物件は売れると思います。

[7: 匿名さん]

外観はほとんど出来上がっています。
とりあえず見てから考えましょう。

[8: 賃貸住まいさん]

竹下通りから仰ぎ見るとものすごく良さげですね。
80㎡以上だと1億＋月額地代10万かー…　この地代てのは管理費を含むんかな？

[9: 物件比較中さん]

「神宮前一丁目民活再生プロジェクト」ですよね。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/09/20f9f600.htm

評価が難しい・・・。

[10: マンション投資家さん]

私は、買いません。
資産としては評価できないからです。

家賃前払いという感覚が受け入れられる人だけではないでしょうか？

定期借地物件を購入できるのは・・・・

[11: マンション投資家さん]

昨日、ＤＭが来ました。
外観はかなり格好いいですね。

「The AIR棟」の眺望は素晴らしいですね。
代々木公園が一望できる！

しかし、地代が高いなー。
１億で月１０万円の地代とは、、、

あと、気になるのは、「The AIR棟」と「The Forest棟」の内側の住戸は
すごいお見合いになるような気が気がしますが。
モデルルームで確認です。

[12: 匿名さん]

地代と管理費は別だそうです。
かなりの負担がかかりそうです。

[13: BB]

今日、資料届きました。
定期借地権とはいっても場所は最高なので、興味があったのですが、地代が高すぎて手が出ません。
あきらめます。

[14: 物件比較中さん]

DM届きました。地代は結構しますが、定借だけあってそもそもの分譲価格はかなり安いですな。少なくとも隣のカスケード神宮前よりは単価はかなり安いです。考え方によってはお得なんですかね？

[15: 匿名さん]

安すぎますね。
坪単価¥８００万前後でこの地が手に入るなんて破格の出し値ですな。

[16: 匿名さん]

地代ってのは概ね年間土地価格の1％程度。それを鑑みると月20万以上面積換算だからこちらも運用利回り考慮すれば超お買い得ですよね。
ただし、地代の変更は一般的に物価指数の変動率スライドで２〜３年に一回変更があるので契約書に注意。ハッキリ言って３年後には30万円／月額も有り得ますよ。

[17: 匿名さん]

ちだいすごい

[18: 購入経験者さん]

>>15
>安すぎますね。
>坪単価¥８００万前後でこの地が手に入るなんて破格の出し値ですな。

ほんとにそうなの？
坪800って激しく高いんだけど…。。
この地がどれくらいの地か分からないんだけどさ。。
代々木公園挟んだ反対側に住んでる＊＊＊より…。。

[19: 匿名さん]

地代を考慮に入れて算出すると大体広尾ガーデンフォレストと同じくらいの価格かな？
広尾とここだと一般的にどちらが時位は高いんでしょうかね？

個人的には外観があまり好きではないです…
まあ、こればかりは個人の趣味ですが

[20: 匿名さん]

広尾なんかと比較する自体間違いないだと思います。
ここは表参道や青山も近い神宮前なのですよ？
140平米４億円が平均になるだろう。
一般人が買えるような代物ではない。

[22: 匿名さん]

いえいえ、荒らしなどではなく率直な感想ですよ。

[23: 周辺住民さん]

神宮前の中古の相場は、http://www.realplan.jp/AreaPriceList/anyfile.jsp
などが参考になりますが、坪400万前半からとなっています。

同じ三井のパークコート表参道で坪418万（売り出し価格）、
神宮前4丁目の9800万円の物件は最上階でルーフテラス付きで坪423万、
表参道ヒルズも5分以内で4丁目と考えるとこっちの方がずっとお得な気が、、

東建の104平米の角部屋も坪467万で確かここも隣が緑いっぱいの環境だったような。
これらは全て所有権。

神宮前の地位を考えると、個人の好みもありますが、４＞５＞３＞６＞１＞２丁目って感じでは
ないでしょうか。

借地権、地代を考えると坪800万ってのはちょっと無理があるような。
確かについ一年前では中古も坪700万くらいしてましたが。。

[25: 申込予定さん]

＞ファンドの手が伸びているのは

私は購入予定です。
ファンドに染まるのはこのご時勢しかたがない現実だとしも、更新後の毎月の地代や、税金、毎月管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうですけど、それでもアセット購入していけるのですから脅威です。
サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているから、分譲デベは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用がじっとしていても懐に入ります。
デベロッパーとファンドは持ちつ持たれつの関係なんですよね。
なおかつ当マンションを最初に購入するファンドも転がし利益が入ります。
一方、居住者の間では区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝が生まれ得るでしょうね。
確実に言えるのはファンドを購入する機関投資家は真っ先に買い占めに走る物件だということです。

NETはいくらなんだろうかという疑問が常につきまとうマンションです。
産能のプロパー対応も販売価格に加味してあるのでしょうし．．．。

[26: 匿名さん]

久しぶりに来たら、盛り上がりを見せていますね。
しかし21が削除されていすが、何があったのですか？

[27: 匿名さん]

確実にファミリー層がターゲットではないし、高齢者やDINKSでもない。ヤング層は金を持っていないし、ここは小さい子供がいるような生活圏でなない。一体ターゲットは誰かわからん。100平米に２億も３億も出せる人がどのくらい日本にいるのか疑問。

[28: 物件比較中さん]

>>24

あはははははｗ

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　

青山・渋谷・神宮前神話も、完全に崩壊してるねｗ

[29: 匿名さん]

そうそう
いま都心の新築MSって本当に売れていないんですよ。
消費者は気付きはじめているよ。いかにバブルだったのか。適正価格に下落するまでみんな待ってます。だからこそ上記のようなハイエナファンドが安く買い叩き投資の対象としている。これはここだけでなく、郊外も同じ。貸金業法の規制緩和以降わけのわからないキャピタル何とかが雪だるま式に増え、社員２０人希望の不動産投資会社は都内でも3000社を越えましたね（2007経済白書による）
そのほとんどが悪質なファンドなので彼らは安けりゃいいんだよ。安く買ったものを高く売るだけの仕事。
魑魅魍魎だね。

[30: 契約予定]

神宮前で９０平米が３億なら超お買い得だよね？？
完売しちゃうかもよ
坪５００なら私は買うね
私の貯蓄２５億を切り崩しても問題はない
賃貸にしたいよね
９０平米なら、相場通りなら７０〜８０万円/月の家賃収入が見込めるからね
５戸くらい買うと損益分岐点は５年後にやってくる計算
５年後には金利も２％を越えているからね

[31: 契約予定]

もちろん証券化してファンドに売りつける算段だが

[32: 匿名さん]

地ぐらいで＋２００万だとしたら、やはり５００から５５０が適正価格ですね。新価格を出してくる可能性もありますね。建設資材の物価上昇分も差し引くと期待がもてそうです。
それにしても地代は変動をよく考えないと賃貸と変わらなくなってしまいますから、注意しましょう。
諸経費３００万、毎月の管理費１００平米５万で地代毎月１５万、積み立て金３万で町内会費もある。でこれで２０万を軽く越えているから機微よく手に入れたとしても驚異的な返済が待ってるわけですよね。
地位の恐怖が付きまとう物件ですね＝＝。

[33: 匿名さん]

ブランディングで成功してるよ
ここは

やっぱ、うまいよね

わたしも賃貸対応になると思う
立地、地位で青山、表参道というＮＶ先行で生活する場ではないよね。

[34: 匿名さん]

そうは思わないですね。
ブランドイメージ構築なんて青山という立地だけで確立されているから、例えばインテリアデザインが杉本貴志ですみたいな一段の付加価値がないとユーザーは納得しないのでは？
しかも上もモノのみが区分所有で土地は転賃借地。
つまり来たるべきその日には他人のものになってしまう。つまり賃貸物件と同義。月々のへ支払いは賃貸で借りるより高くなってしまう。これは毎月平均２０万を越える地代を５０年間払い続けなければならないから。
２０万で５０年・・・１億２０００万になるのですよ。
定借物件はこれだから怖いよね。
要は誰かが買って、他人に貸すしかメリットがないという計算。誰かって？それは上記過去レスを読めば理解できるだろ？
個人なら誰しもわざわざ余計な金をはらってまで所有できないよ。ただし金が余って余って困っている人は別。

[35: 販売関係者さん]

あの〔パークコート赤坂〕がなななんと坪単価230万円での販売決定です。
赤坂で新築でこの価格。急げ！
詳細はこちら…http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

[36: 匿名さん]

本当でした。すごいお買い得物件ですね。
上記のＨＰを見ました。間取りも悪くないですね。
高級感があるし、設備の仕様もかなりグレードがたかいですね。びっくりしました。
さすがは三井のＭＳといったところです。
赤坂でこの価格というのは破格の値段設定ですね。

中心部へ出るにも地下鉄が便利ですし、なんといっても赤坂は一等地ですからね。

都内に住んでおりますので、”赤坂レジデンシャルサロン”へ行く早い方法を電話で尋ねたところ、営業マンからこんなことを言われました。


”まず、羽田空港から飛行機に乗っていただくのが一番早い道順です”

[37: 購入検討中さん]

すごいねさすがパークコート
価格も破格なら
公共交通機関も航空機が第一選択!!

[38: 物件比較中さん]

素晴らしい物件ですね。

私の会社は大手町なのですが、通勤に片道５時間４０分かかるので、検討から外そうと思いました。

[39: 匿名さん]

隈健吾って誰ですか？
有名なの？建築担当らしいですが、知らないです。
知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな？不安な感じが、、、、

[40: 匿名さん]

もし知りたければ、検索してみたらいいんじゃないかい？
健吾さんは私も知りませんけどね。

[41: 匿名さん]

↑
結局自分だって知らないらしい

マイナーな設計士より、もっと東証一部上場の大企業の大成建設とか、鹿島建設とか・・・個人名は表には出ないけど超一流の設計士集団になぜ依頼しないのか疑問。

[42: ビギナーさん]

NHK のプロフェッショナルに出てましたね

[43: 住まいに詳しい人]

38=41なのかね？

日本を代表する建築家をつかまえて
「知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな」とは
いくら何でも、そりゃないでしょ

[44: 43]

×　38=41なのかね？
○　39=41なのかね？　でした
　
　
　
建築家の名前をGoogleで検索するとどれくらい見つかるか調べてみた
実力とは関係ないが、まぁ知名度の目安にはなるでしょ

隈研吾____145,000
槇文彦_____26,200
磯崎新____138,000
安藤忠雄__949,000
谷口吉生___31,600
宮脇檀_____40,400
伊東豊雄___89,300
山本理顕___33,800
大江匡_____39,400

丹下健三__373,000
黒川紀章__561,000
内井昭蔵____7,890
前川國男___42,000

[45: 匿名さん]

あなたたちの狭い世界では有名かもしらないけど、我々のように普通の一般人では当該人物の名前を知らない人がほとんどじゃない？
いくら狭い世界で日本を代表してても、世間一般で知名度が低いんじゃ、誰だそれ？？ってことになっちゃうんだよね。
これって間違ってるかな？？
事実私の周りでは誰も知らないぜ、そんな人。
上のリストの中では、
安藤忠雄、黒川紀章、丹下建造は知ってたが。

鹿島建設や大成建設のほうがよっぽど知名度高いし安心。わけのわからん人に設計を頼むより、実績のある大成建設などスーパーゼネコンの実力のほうが勝ってるって普通に思うけど。世間で聞いてみなよ。
当該人物を知ってる人がどのくらいの割合なのか。
おそらく１００人に１人いればいいほうじゃないか？？

[46: 匿名さん]

>>45
決まっていることに対して何あつくなってんの？
いやなら買わなきゃいいじゃんと素直に思うのだが…
いたいね

[47: デベにお勤めさん]

>>45
鹿島が作ろうが大成が作ろうが、（設計に定評のある）竹中が作ろうが、所詮は人次第。
社内にはいくらでもバカがいるし、知名度だけじゃ安心できんよ。
この物件はどうか知らんけど。

それと、隈研吾はデザイナーみたいなもん。設計の細かい部分は竹中の設計部隊が担当してる。
ゼネコンの設計部隊じゃデザイン力が弱いから、デザイナーを起用するわけで。
有名建築家のデザイン力+大手ゼネコン設計の安心力（笑）という組み合わせで売るデベの戦略だから、付加価値みたいなもんとして、素直に受け止めておけばいい。

[48: 匿名さん]

＞４５

あなたが誰？知らない！大丈夫？とか言ってるから、
隈氏はその業界では有名な方ですよってレスしてくれてるんだと思うけど。

＞事実私の周りでは誰も知らないぜ、そんな人。

建築とかデザインに興味無けりゃそんなもんでしょう。
でも一般人に知名度が高いかどうかなんて関係ないしな・・・
関東では安藤氏を知らない人も多いよ。

[49: ビギナーさん]

デザインと設計って何がどうちがうのですか？
素人ですみません。
設計というのは英訳するとデザインって出ました。
デザインって設計の一部なのですか？それとも設計はデザインにふくまれるのですか？
私のように素人考えではデザインって聞くと、インテリアのイメージなんですが、その隈ってひとはインテリアの人ですよね？設計とどう関わっているのか疑問なのとあと、竹中工務店っていわゆるスーパーゼネコンですよね？普通はゼネコンさんが設計するのではないのでしょうか。その隈さんが設計担当なのですか？その人がどういう立場のひとなのか、いまいち構図が不明なので、素人のわたしでもわかるように解説していただけたら幸いです。”あそこのマンションは竹中の設計陣がやってるから安心”・・・こんな風に思うのは意味合いが違うのでしょうか？？

[50: 匿名さん]

隈研吾、超有名だよ。建築に興味なくてもそんくらい知ってると思うが・・・

[51: 匿名さん]

中国のかたですよね？
なんて読むのですか？

無知ですみません。

[52: 匿名さん]

設計者が誰かなんて正直どうでもよい。
無名で知名度が低くてもいいじゃないのか？
大切なことは素敵でsecurityや構造に優れていて、安心して住むことができるＭＳだということ。

[53: デベにお勤めさん]

>>49
建築の世界で設計というとき、いろいろな要素があります。
建築（意匠）、空調衛生設備、電気設備、構造などなど。設計会社やゼネコンの設計部でも、それぞれ専門の担当者がいて、分業制になっています。
で、建築担当は平面図や断面図、内外装デザイン、建具の仕様など、さまざまな要素を図面にまとめるのですが、外装デザインやインテリアデザインについては、有名建築家や専門のデザイナーのほうが能力があることも多く、別に起用することがあります。
今回の隈研吾氏の場合、詳細は知りませんが、おそらく外装デザインを担当し、細部の設計は竹中の設計部が手がけているのではないでしょうか。
もちろん隈氏も建築家・一級建築士である以上、設備などと整合性のとれた詳細設計を行うことも可能でしょうが、ある程度の集合住宅やビルの設計となると、設備や構造との整合性や詳細の納まりを検討するマンパワーが必要になり、デベとしてもゼネコンや設計会社に任せたほうが業務を効率化できるのです。
発注者としてデベがいて、デベの商品意図を受けて竹中が基本的な図面を書き、隈氏がデザインを付加し、さらにゼネコンがデザインが成立するような図面を仕上げる、というのが基本的な構図じゃないでしょうか。

竹中の設計者が詳細の設計を担当していることは間違いないですが、「竹中だから絶対安心」とは言えないです。デベの商品担当の能力、設計者の個人的な能力、施工担当の能力、それぞれが建物の質を左右するからです。竹中は概して設計・施工の評判が高い会社ですが、私は過去にとんでもなく無能な設計者と会ったことがあり、苦労しました。
あくまでご自身で図面を確認し、できれば工事現場や建物の状態をチェックして、商品を選ぶしかないでしょう。必要があれば、専門家のアドバイスを求めることも得策かと思います。

[54: 匿名さん]

＞＞４４

きみ、ひまなの？

[55: 匿名さん]

外装のデザイン？？
タイルの色を決めたりサッシを選んだりってことかな？

マンションなんてただの四角い箱だよね？
戸建て住宅ならまだしも、、、。
マンションなんてどれも同じに見える。
多少違いはあってもそんなに大きく変わらんだろうが。
デザインもくそもねーだろー。
結局四角いんだから学生でも絵をかくよ。
なのにわざわざ高い金払ってその人に依頼するのかわからん。そのコストは我々の販売価格に乗ってるんだろ？
３００万くらいもらってんだろ？

[56: 匿名さん]

厚顔無恥がウロウロしてシラケますが、
詳しい方いらっしゃいましたら色々御教示ください。

[57: 匿名さん]

>300万

設計費ってそんなにもらえるのですか？

建築家ってのはおいしい職業ですね。

[58: 入居予定さん]

私も建築とかは素人でよく知らないですが、意識としては上の人と同じような感覚を持っております。
デザインが誰かとかそんなことは、話題にのぼるまではそんなに意識しなかったというのが正直な感想です。
しかも名前が売れているデザイナー云々の話しと、実際の居住した際の住み心地や満足度は別ものだと思いませんか？
上の人は言葉は乱暴ですが、ある意味私と似た感覚なのではないでしょうか。
確かに大規模集合住宅ですので四角い箱になるのは間違いないことですし、なんの面白みもない画一的なデザインのために高額なデザイン費用を払うのはちょっとピンと来ません。インテリアといっても、マンションなんてどこも似たりよったりだと思います。部屋の印象なんてのはあとから家具やカーペットや照明やアート小物でどうにでもなりますよね。

[59: 匿名さん]

300万ももらえないでしょ。
200万くらいじゃないの？

[60: 匿名さん]

この規模のマンションならば、設計料は１億超えますよ。
　デザイン料だけなら、もっと安いのは当然だけど。
設計図がなければ、建物は建たない。
設計を＊＊にしてませんか？

[62: 匿名さん]

あなたの言う偶さんとかいう中国人には一銭も入らないから安心しな。

[64: 購入検討中さん]

隈研吾氏のデザインは私にとっては大きなプラスです。彼の建築物に住む機会はまれですから。

神宮前の場所も最高ですけど、問題は好みの庭に面している部屋は北向きである事と、やっぱり地代ですね。。。

恐らく中高年層と賃貸の若者で真っ二つに割れるマンションになると思います。

[71: 匿名さん]

氏のデザイン云々で・・・と言っている連中はありがたみというのを誤解していないか？
ものの本によると、氏はマスタープランをふにゃふにゃのお世辞でも上手とは言えない手書きスケッチをふにゃふにゃ書いて終わり。
あとは２０人の弟子がぜんぶ尻拭いするってかいてあったけど本当なのか？

あとは口ばっか達者で汗をかかないという悪いうわさしかないぞ。
それがつらくて辞めた所員はが何人いることか・・。
これって氏の設計と言えるのか？疑問符だらけだな。
せっけいというよりむしろプロデュースだろうが。

ったく。

[73: 匿名さん]

クマさん、発見！
i-googleのアーティストに名を連ねています。

http://www.google.co.jp/intl/ja/help/ig/artist2008/kengo-kuma.html

[78: 購入検討中さん]

６０㎡の２ＬＤＫ、８階くらいはいくらくらいでしょうか？
６０００万超えるのかな？　そしたら無理だな。

[79: 匿名さん]

↑
軽く8000万は超えるよ。坪450万という相場感を持ちましょう。

[99: 匿名さん]

駅近、地ぐらいでこのくらいの坪単価は妥当かなと。