パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[175: とく]

もりあがらない

[176: 匿名さん]

個人的な感想です。
モデルルーム見学してきました。
賛否両論だと思いますが、特に特徴はありませんでした。
普通は、モデルルームに行くと気持ちよく洗脳させてくれて普通にその物件が欲しくなるのですが、今回は特にそうでもありませんでした。
決して物件が悪いわけではありませんが、やはり細かい部分で定借物件であることを感じさせられました。
洗濯機が装備されていないとか（書き出すときりがありませんが）、とにかく分譲の割には高級感が感じられませんでした。
オプションもほとんど無いに等しいですし。
個人的には興味はありませんが（もともとはとてもあったのですが）
それでも、あの場所と三井のブランドには価値があるとは思います。
タイミング的にもとても微妙な物件であることに変わりはありませんね。

[177: やれやれ]

駄物件でしょ

[178: 物件比較中さん]

いいところは立地のみだと思います。
内装は都心中級マンション程度ですね。

[179: 匿名さん]

三井の時代も終わったな…。

[180: マンション投資家さん]

高すぎる。
第一、定借では投機対象にならない・・・

本腰入れてこの地に住みたい人はにはいいけど、
期限来たら資産価値ゼロ。
地代もおそらく3年後には倍になっているのでしょうね。

[181: 金融マン]

都心で緑の多い物件を探しています。ＰＣ神宮前はかなりいい線いっている稀有な物件だと思うのですが、そういう評価はここを見る限り少数意見のようですね。特にForest棟は、前が公園というか杜のようになるので良いと思っています。北側というのがやや難点ではありますが、前面が抜けているのでそれほど大きな問題ではないかなと。

パークマンション六本木や有栖川パークハウスの公園Viewの部屋はとても手が届きませんが、ここなら購入してもお釣りが来そう。

定借をどう評価するという点は確かに難しいので、そこはどうしても最後まで引っかかりそうですが、「緑の多い都心物件」との評価はもっとあると思っていました。こういう意見って少数派なのかな〜。まあ、競争相手は少ない方がいいけどね。

敷地内にレストランが入る点については、皆さんどうお考えでしょう。それでうるさくなったりしたら嫌だな〜。

[183: 金融マン]

まあ勝手でデベとでも思っていて下さいな。

資産性などを考えて定借物件に手を出す根性がまだないんだけど、都心部、港区の３Ａエリア（やそれに準じる渋谷区の神宮前など）で緑の多い低層物件ってほとんど売り出しがないんですよね。

ＰＣ神宮前は低層でもないし、３Ａでもないけど、Forest部分はまあそれなりに評価できるのかな〜って。ちなみに今は麻布周辺の高級マンションを中古で買うのもいいかなと思って、新築と天秤にかけています。

ウィンザーハウスや麻布永坂のフォレセーヌなど麻布には結構、緑ビューの物件多いんですよね。少し古くなるけどドムスシリーズやホーマットも悪くない。同じような「都心立地の緑ビュー」専門の人といろいろ情報交換がしたいんだけど、このスレに早く参加してくれないかな〜。

山手線外れた城南近辺のがいいよとか、そういう情報が欲しいです。

[184: 匿名さん]

ブランズ赤坂はどうですか？

[185: 匿名さん]

っていうか金融マンでここが買えるぐらいの収入の人が
定借の評価ができないなんてありえないから
デベおつ

[186: 情事通]

３Ａだろうと、港渋谷辺りの暴騰エリアは暴落エリア

実際、ノムコム実勢地価相場大崩壊　

むしろ程よく高騰し、今後再開発目白押しの新宿区、

具体的には、市ヶ谷高台や目白近衛町が、都心部緑地邸宅地として　オススメ

[187: 匿名さん]

う〜〜〜〜ん、
ここまで落とすか？って仕様でしたね。

[188: 物件比較中さん]

90cm2の部屋の壁掛けエアコンにびっくり。1億超えているのに・・・・

[189: 匿名さん]

確かに内装は最低ランクですな。都内でも最近にしては珍しいくらいにお粗末なのは事実。セザ○ルのほうがデザインレベルは高いと言えるな。
おそらく、ここを買えるくらいの生活レベルの高い人なら、引き渡し後に改修工事するだろうという前提なんだろな。
素うどんみたいなインテリアだな。
せめて月見うどんくらいならよかったのにな。

[190: 匿名さん]

有名な建築家がデザインしたというのはデマ？
噂通り、内装デザインがショボすぎませんか？

[191: 住まいに詳しい人]

>>190
隈研吾がデザインしたのは外側だけだから

[192: 匿名はん]

とうとう値下げ案内来た。
これでも売れないこと確実。

住みたいレイアウトない上に、内装レベルが安すぎ。
たとえば壁紙や間仕切り戸（真木でなく集積）
ファンドバブルが弾けた今、土地柄だけでなく、
お客が欲しい建物にしないと売れないよ。

まだ間に合う、三井さん！

[193: 匿名さん]

洗濯機が備え付きでなく、おまけに隠す扉すらないから
そのままどーんと露出！生活感丸出し！！
現在販売されている渋谷区や港区のマンションの中では
きっと最低レベルの仕様でしょうな。

[194: 匿名さん]

青山麻布ではなくわざわざ原宿神宮前を欲しがる層ってアパレル関係の人？
そういうお洒落を職業にしている人に生活感丸出しの内装提案したのか・・・

[195: 匿名さん]

私も以前から内装デザインは最近にしては珍しく普通だなーって感じておりました。

これが三井のマンション？？と疑ったくらいです。

著名な建築の先生がデザインをされたというので楽しみにモデルルームに赴いたのですが、

ガッカリして帰ったのを今でも記憶しております。

内装デザインは、個人でリフォームすることが前提で設計されたとしか思えないような

お粗末な内装でした。

廊下や、パブリックエリアのデザインもグレードの低さに正直驚いております。

青山（というか神宮前）というネームバリューとデザインが乖離しすぎです。

オシャレなスポットだけに、お洒落に人一倍アンテナを張っている住人が住むことになるのは

明白です。

ですので、値段を下げて売るようなことだけは絶対にしないでください。

販売価格を下げるということは、このマンションの商品価値が低いことを如実に暴露した

ひとつの顕われであり、逆にこのマンションの魅力を下げてしまう結果となります。

そうなればますます売れないと思いますよ。

値下げしたことが返って逆効果になることを理解していただきたいです。

[196: 匿名さん]

？？
デザインは内装も全て隈研吾ですよ。担当の営業マンが熱く語っていたから間違いないですよ。得にロビーの光の演出とか”ツナグ”とかなんとか言っていたような・・・。

[197: 買い換え検討中]

ここの物件は、外観はまあまあですよね。
まだモデルルームに行ってないのでわからないのですが、内装はそんなにひどいんですか？
現状で、この物件の価格ってどのくらいなんですか？
この物件を検討している人は、お隣のカスケードと比較検討しているのですかね？

[198: 周辺住民さん]

定期(転)借地権物件って言うのは
家賃一括払いの賃貸みたいなものですか?

[199: 匿名さん]

建築家のデザインって、大多数の一般ピープルの価値観と正反対ですからね。
センスのない庶民が、隈大先生のデザインを語らないほうがいいよ。恥かくだけですから。

ちなみに隈研吾は女癖が悪いので有名ですね。

[200: 匿名さん]

＞大多数の一般ピープルの価値観と正反対

それが正論であるとしたなら大多数の一般ピープルに受け入れられていない今回のデザインは、その大先生とやらのマスターベーション以外のナニモノでもないというロジックが成立します（笑）

ということは、今回の大先生はどうやらハズレのようですね(^O^)
私は当然センスはありませんが、当該マンションのデザインが特に優れたデザインじゃなく、ごくごく普通であることくらいはわかりますよ。
あなたはモデルルームをみましたか？一度見るとみんなが言っている意味が理解できると思います。
英雄、色を好む というくらいですから、素晴らしい先生だと思います。

[201: 匿名さん]

とにかく内装デザインは最低ランクには違いない。事実、某他社掲示板でも評価はとても低い。これがその大先生とやらのデザインだとしたらちょっと異常としかいいようがない。
誰だ？その隈って人？？有名なのか？

[202: お花るんるんさん]

あの・・・土地が所有権無くて、内装が評判どおりだったら・・・資産価値は何が残るのですか？

外壁？愛人？

[203: 匿名さん]

「内装お金かかっていませんね〜」って営業の方に言ったら
「鉄鋼資材が高くなっているので」と答えておられました。
というわけで内装には期待してはいけないんです。

[204: ビギナーさん]

なんでデベはもっと資産価値が残るようなものを、時間をかけてつくろうとしないんだ。
もっと魅力的ある街づくりをしようとすべきなんじゃないか

[205: 匿名さん]

ともかく早くその大先生をプロジェクトから外していただきたい。
このままではデザイン云々の前に、アート作品が出来てしまうので不安でなりません。

[206: 匿名さん]

デザインで飯を食っている先生が、デザインで否定されるってどうなの？
このマンション、大丈夫？

[207: 匿名さん]

残るものは愛人だけか…。

[208: 住まいに詳しい人]

値下げしても、まだ高すぎ・・・
シティタワー品川と比べると激しく割り高
シティタワーはそれでも申し込みゼロが多い結果

三井さん、再値下げですね。

[209: 匿名さん]

そういえば、過去に愛人とかいって、エログロい写真がでたことがありましたが、それと何かしら関係があるのかな？

[210: 匿名さん]

>>005

裏の中学に通ってましたが
産能大学跡地ではなく日本社会事業大学跡地ですね。
よく、反核の写真展やってたな〜。

[211: 匿名さん]

案内がきました。

７３㎡　7700万台、定借にしてもまあまあ安いではないかと思ったら
地代が月額約８万弱、管理費その他入れると１１万８千円（駐車場別）
もかかるんですね。びっくらこいた

[212: 匿名さん]

そうだね、異常なくらい高いね。しかも地代は上がっていくから恐ろしいね。

[213: 匿名さん]

単純計算で

8万×12ヶ月×50年＝4800万

7700万＋4800万＝12500万

50年の借地で、坪560万ぐらいですね。

やはり73平米の上ものだけで7700万って高いですよね。今の私のとこ2006年の大手デベのですが、90平米で1.3 億なんでたいした物件ではありませんが、建物部分は4500万ですよ。

[214: 匿名さん]

まあ定借物件の価格は立地の違いをすべて地代で吸収しているわけでも
ないですからね。

イメージとしては建物＋借地権（基本料金）＋地代×月額

って感じでしょうか。

[215: 物件比較中さん]

建物は坪１００万で建てられますから、
７３平米、２２．１坪として、原価２２１０万円
利益５４９０万円はどこに行く？
デザイン料？

[216: 匿名さん]

>>215
借地権。

[217: 匿名さん]

２１５さん

坪７５で十分建てられますよ。

[218: ビギナーさん]

家賃払うよりいい気がするのですが、甘い！？

[219: 近所をよく知る人]

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿

[220: 匿名さん]

>>219
そんなもんだよ。
そのぐらい利益とらなきゃデベだってつらいよ。
と、いってみる。

[221: 匿名さん]

又貸しなのに借地権代らしきものを上乗せしてるっていうことだね。
東京都が販売価格に制約を付けなかったのが問題
０５年で土地も事業費も高くないから都に貢献してはいないわけだから

都や区で問題にならないかな

[222: 匿名さん]

三井の営業マンや提携ローンの銀行マンはシティタワー品川に申し込みました。
もう締め切りです。

Ｐ．神宮前のご購入の皆様「お客様は神様です」

「都の職員ですが、私もシティタワー品川に申し込み済みですが、何か？」

[223: 近所をよく知る人]

購入者も賃貸や転売は５年以内でもできるけど、利回り５％位かな
転売もこのご時勢じゃ、よくて同額、いや下がるね。間違いない。

[224: 匿名さん]

一年後、入居率２０％に１万円

[225: 住まいに詳しい人]

地代　　　　　解体積立金
シティタワー品川Ａ　７３㎡　１３８９１円　２４３８円×７０年＝　　２０４万×８２８戸＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１６億８９００万
ＰＣ神宮前Ｂ８０Ａ　７７㎡　８２４９０円　２４１０円×５０年＋基金＝４６８万×３８５戸＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１８億１８０万

地代も高いけど解体費用が戸数倍以上のタワーマンションより高い（負担も倍以上）なんて
暴利にも程があるね。
三井もデベだからこれだけふっかけてるってことは、それだけやばいって事かな？

[226: 匿名さん]

PC赤坂タワーはすでに心理的瑕疵物件、提示版炎上中

ＪＡＰＮの次はＭＩＴＵＩ

[227: 匿名さん]

マンション名　　　パークコート神宮前　　　　　シティタワー品川
部屋　　　Ｂ８０Ａ　８２．７㎡南向き１３Ｆ　Ａ７３．８㎡南向き４３Ｆ
価格　　　　　８４００万円　　　　　　　　　　　３３２９万円
地代　　　　　４９４９万円（５０年）　　　　　　１３０７万円（７０年）
計　　　　　１３３４９万円　　　　　　　　　　　４６３６万円

管理費　　　　１５９１万円　　　　　　　　　　　１１５７万円
修繕積立・基金　５１８万円　　　　　　　　　　　　２９７万円
解体積立・基金　４６８万円　　　　　　　　　　　　２２９万円
総計　　　　１５９２６万円　　　　　　　　　　　６３１９万円

この差は大きいですね。

[228: 購入検討中さん]

別に内装もデザインもどうでも良いのですが、いかんせん高すぎです。
というか、同じ定借土地権利金ゼロ円方式でやっているのに、なんで
シティータワー品川と比べてこんなに高いんでしょう？いくら建設費が
高騰しても、3倍になるわけないでしょう...。

あと1000万は値引きしないと、完売どころか、一軒も売れない感じがします。

[229: 匿名さん]

それはシティタワー品川が東京都との契約で安く売らなきゃいけないからです。
この物件をCTSみたいなショボい物件と比べたらかわいそうだよ。

[230: 匿名さん]

２２５
すぐ気付いたけど、計算がおかしいよね？
大切なこと、忘れてないか？

[231: 匿名さん]

愛人用に一戸買ってやろうとも考えたが地代パカ高いからやめた。青山あたりの築５年以内賃貸マンションのほうが内装デザインレベルは遥かに高いな。所有権無いマンションに投資はできぬ。
たしかに噂通りデザインレベルは最低だな。これ恥ずかしいよ。金かけたのか？

[232: 周辺住民さん]

ここに払う時代の総額って
土地の時価の何倍ぐらいなの
誰かおしえて下さい

[233: 物件比較中さん]

ユニットバスがものすごく安っぽくてびっくりしました。
皆さんの言われる通り本当に賃貸マンションレベルでした。

[234: 匿名さん]

全く同感です。
定借物件だからこそ箱は魅力的でないといけないと思いますし、
だからこそ著名建築家を前面に出してきたのだと思います。
にもかかわらず内装は普通の賃貸レベルでした。
本当に残念です。

[235: 購入検討中さん]

40m2の物件で、地代は月50000円ほど。50年間だと、5万円×12×50＝3000万円！

しかも、消費者物価指数(総合指数)の変動に合わせて3年に1回改定される。

総合指数なので、近隣の家賃・地価が下がっても、他の物価(エネルギーや
食料品・電化製品・自動車等)が上がれば、地代は上がる可能性がある。

その他にも、当然、管理費や修繕積立金、解体準備金、固定資産税を払わないと
いけない。

下手をすると、築30年にもなれば、管理費の異常に高いリゾートマンションと
同じように、0円でも売れないかもしれません。

というわけで、目先の価格にだまされてはだめで、その2倍相当がちょうど
実際価格だと考えてよいでしょう。そうすると、40m2で6000万-7000万相当
になるけど、さすがに神宮前とは言え、これは高すぎでしょう。

考えれば考えるほど恐ろしい物件なのに、ほんとに誰が買うんでしょう？

[236: 匿名さん]

２３２さん
ページトップのデータが合ってるとして
敷地÷延床＝０．２８２
Ｂ８０Ａ　８２．７㎡、２５坪
８２．７×０．２８２＝２３．３㎡　７坪が土地持分
地代は５０年４９４９万÷７＝７０７万　定借坪単価７０７万円となります。
あとは近隣所有権相場との比較ですが、
坪４００万から６００万でしょうか、１．７６倍から１．１７倍ですね。
地代は先々払うものなので同じには比較できませんが・・
定借のほうが高いのはおかしいと思います。
相場が１０００万なら７割りで合うきもしますが・・・

地代は東京都との決まりごとです。

間違ってたらごめんなさい。

[237: 匿名さん]

ほとんどが法人だと思う。
実需で購入する人、１割いるかいないか。場所が場所だけに、落ち着いた生活環境とは言えないだろ。事務所賃貸にでもなるのかな？アパレルやマスコミ、人材派遣などで従業員５名くらいの小さな会社の事務所にはうってつけかなー。

[238: 匿名さん]

２３６　追加です
これは地代のみで、借地権（みたいなもの？）は含まれません。

[239: 買い換え検討中]

ここの物件はおいくらなの？

[240: 購入検討中さん]

三井さんあの地代何とかしてよ。意気揚々とモデルルーム見に行ったけど、あの地代は購入意欲を削ぐね。営業の人もかわいそうだよ。三井の上層部の皆さん今が決断の時ですよ。

[241: 物件比較中さん]

辛辣なご意見が多い中、モデルルームを拝見してきました。建物はシンプルだけどまあまあだと思います。がしかし地代が高過ぎ。７５平米タイプで地代を含めたランニングコストが１２万とは驚きです。それに諸費用が６００万とはさらに驚きです。このマンションをお考え方、頭金や年収はいくらぐらいなんでしょうか。やはり庶民には高値の花なのでしょうか。あと１千万安くなればなー

[242: 購入検討中さん]

>あと１千万安くなればなー

1000万下がっても売れないでしょ。3割引ぐらいにしないと...。
　50年分の地代も含めて計算すると、3割引でも高いくらいです。

[243: 購入検討中さん]

土地代が無いから安く思えたけど、よく考えたら建物代だけにしては相当高いよね。ボリすぎじゃない三井殿。やっぱり三割引きで手打ちだな。

[244: 購入検討中さん]

「三井の物件だから何でも売れる」と思ったら大間違いですね。
三井は適正価格を考え直すべきです。ある意味みっともないです。
皆様のご意見を読んで購入を止めました。
ありがとうございました。

[245: 購入検討中さん]

やっぱりそうですよね。地代分を考えたら、もっとグレードの高いマンションが買えると思うと萎えます。まぁ、立地がよいですから、強気なのでしょうね。しかし、内装、ちゃっちいし・・・いいお部屋（1億くらい）はとても買えないけど、買えたとしたら、よほど資産があまってない限り、買わないだろうなと思ってしまいます。お金持ちほど、そのあたりが気になってしまうかと。
1000万下がっても一瞬買う！と思いましたが、しかし、確かに上ものだけの単価ということを考えるとますます萎えます・・・やっぱりやめようかなー。

[246: 購入検討中さん]

>>245 そうそう、一般的に、70m2のマンションの建設費は2000万、高くても3000万と
言われている。それを三井は6000万とか7000万の値段で売りつけようとしている。
どうみてもボッ○クリ。3割引で4000万になれば買っても良いと思うよ。

それでも三井がぼろ儲けにはかわりはないけど...。

[247: 匿名さん]

ここの立地ってどう？

[248: 購入検討中さん]

どうって言われても...。悪くは無いと思うよ。山手線の中だし。駅まで遠くないし。
ただ、南側に高い商業ビル+警察署が建つから、低層階の日当たりはぜんぜん良くない。

[249: 購入検討中さん]

警察は東側ですよ。南側は東郷神社だから日当たりは問題ないと思います。低層は北側だけど目の前に緑があるから特に夏場は涼しくていいんじゃない。情報は正確に。立地は最高だと思いますが、気になるのは地代だけかな。きっと売れないでしょうから、値下げするまで待ちますわ。

[250: 購入検討中さん]

北側の部屋って住んだことがないので、不安なのですが、どうなのでしょう・・・。
でも低層の方は緑が多く見えるのはとてもとても魅力的で悩んでます。
ただ、図書館もたつから低層の方は南向きでも日当たり悪くなるかも・・・？と
思ったり・・・・・・・。

値下がりしてくれるといいですね。

[251: 匿名さん]

どんな人が買うのかな

想定のターゲットはどんな層かな

華やかな感じがするけど
高いから買える人って限定される

[252: 匿名さん]

法人とか？

[253: 匿名さん]

キャピタルもインカムも狙えないから法人も買わない。

スーパーのない立地は生活できない。不便さは田舎と同じ。

地代の計算できない人が自己満足で買うだけ

[254: 匿名さん]

買う人．．．メインターゲットは、ギョーカイ人ですかね。

でもギョーカイ人ならインテリアやデザインにこだわる人が多いはず。

そう考えたらこのマンションのインテリアデザイン、共用エリアのデザインは最低ランクだかは、敬遠しそうですよね？

ホント、謎のマンションですな（笑）

[255: 購入検討中さん]

価格下げ、これしかないですよ。でも将来の地代上昇があったら怖い！！

[256: 申込予定さん]

買うのをやめてよかった！！！

[257: 匿名さん]

地代は予想外？

[258: 購入検討中さん]

地代の予想これは難しい！！。ブラック＝ショールズのオプション理論価格公式の
最新改良版でも予測不能です。

[259: 匿名さん]

ここの仕様ってチープなの？

[260: 匿名さん]

>259さん

モデルルームぜひご覧になってください。
皆様のご意見が正しいということがわかります。

[261: 購入検討中さん]

何か前向きな意見はないんですか？

[262: 匿名さん]

賃料：70.59㎡-40万/月
経費：11.8万/月
空室リスク：0.5月/年
定期借地割引：20%
リスクプレミア：5%
販売価格：7700万
購入諸費用：販売価格の3%

(40 - 11.8) * (12 - 0.5) = 324.3
324.3 / 0.05 * (1 - 0.2) = 5188.8

(7700 * 1.03) - 5188.8 = 2742.2

ものすごく単純な計算ですが、算出価格より3割程度割高と出ました
ちなみに同じ前提条件で賃料を販売価格から逆算すると55万/月と出ました
表参道ヒルズの賃料が60万/月を越えていることを考えると不可能ではないように思えますが、
昨今の競争が厳しい高級賃貸マーケットを考えると、低仕様では厳しい気もします

[263: 購入検討中さん]

地代、高いですよねー。
営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。
まー、スーパーが至近距離にないのは痛い・・・夜遅くまでやってる
スーパーがないと、しがない労働者階級としては不便だなぁ・・・。

前向きな意見としては、立地と環境がすばらしいことですかねー。
緑があるし、池もできるし。個人的にはレストランがあそこに入るとは
いうが採算があうのかナゾ・・・。行くかなぁ？あんなとこ・・・。

[264: 購入検討中さん]

>営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。

借地権の価格がゼロ円だから、単純計算で、建物価格＝物件価格となる。
(実際には地代の前払い金が数百万ほどあるが...)

しかし、いくら高級物件でも、70m2のマンションを造るのに2500万しかかからない。
ということは、残りは丸々デベの儲けになる...。

いくら神宮前とはいえ、デベは少し強欲すぎるでしょ。
70m2で4000万ぐらいになれば、お買い得とは思うけどね。

[265: 周辺住民さん]

神宮前だとセメント代が3倍するんだよ
知らなかったかな?
鉄筋代は5倍
壁紙代は15倍だ

[266: 匿名さん]

なんでコストアプローチでしか物を考えられないのかね…
何が悲しくて4000万で一般消費者に神宮の物件を売るのよ　笑）
売主には賃貸マンションとして経営するなり、自分のBSに乗せたくなければ
REITに投げるなりのオプションがあるのに…
無茶な価格をつけるデベもどうかと思うが、無茶な価格を要求する消費者もどうかと思うよ

コストが2500万で適正利益2割強乗せて4000万で売れって…
50年前の商売人の考え方ですか？？？
富の流れについてもう少し勉強したほうがいいと思いますよ

[267: 周辺住民さん]

>266
土地がゼロ価値
しかも賃貸オフィスでなく住居
富の流れは既に去ってしまった不動産
どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
　
小金持ちマンション建設したが売れずに破産
REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
無茶な売り方をする業者が淘汰されてきているよ
　
借地権・地代別で70平米3000万なら建物価格としては
かなりの高級物件ですね
庶民マンションだと2000万程度ですから
これが4000万なら豪邸仕様です
玄関ホールの床と廊下の壁は御影石
暖炉にリビング虎の毛皮絨毯付きぐらいの勢いでしょうか
それで70平米です
これぐらいでは+2000万はとうてい使い切れません
やはり無駄としか言いようのない便所のシャンデリアもついているのでしょうか
　
まあ、無理せず
個人所有でなくて会社の税金対策として買うのでしょうね
その会社がいつまで続くか、知りませんが

[268: 匿名さん]

>>267
>土地がゼロ価値
それがどうしたの？
土地に価値があろうがなかろうが、賃貸に出したら賃料はもらえるんでしょうが
自分で住めばその価値を自分で享受できるし
（期限がある上、地代は払わなくてはならないが）
PC神宮前の70㎡の部屋を占有使用できるというフロー価値において、土地うんぬんがどう
関係してくるのか教えてください

>しかも賃貸オフィスでなく住居
意味がわからんが、そりゃオレもここがオフィスだとは思っとらん　笑）

>富の流れは既に去ってしまった不動産
これまた意味がわからなさすぎてコメントができないな…
価格が下落傾向にあるからキャピタルゲインは狙えないって意味か？

>REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね
あなたの言う無茶な売り方には該当しないと思うけれど

暖炉とか毛皮絨毯とか言っているけれど、それって見える資産にしか価値を認められない
っていう眠た〜い前提があるね
まるで純資産倍率の高いディールには手を出せない日本の銀行みたいだね
フローバリューについてもうちょっと勉強しようね

>どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
無知の視野と世界観は狭いからだよ

[269: 周辺住民さん]

それが何か?
しゃあ、一棟丸ごと買えば?
それでいいだけの話しでつね。

[270: 購入検討中さん]

そこまで言うなら、>>268が一棟買いすれば良いのにｗ

>ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね

んなわけない。固定資産税と地代、管理費、解体準備金すべてあわせると、
70m2の物件で月20万ほどの負担になる。家賃30万(50年平均)で貸せたとしても、
実質利回りは3％ほど。しかも、定期借地だから、最初の投資分の4000万は
50年後には無価値になる。

ということは、4000万の投資が、50年で7000-8000万にしかならないことになる。
これだったら、35年国債(利率3.5％)でも買った方がはるかにまし。

[271: 周辺住民さん]

まあ、268があわてんぼと他の人も思っているのはよく分かった
利回りが3%台、今後は2%まで低下する含みがあるから
ここまで言われているということに気づいていない
70平米4000万というのは箱の値段だけの話しで
これですら1500万は他人の財布に(他の物件よりも)多く
投げ入れているお値段なのだよな
少なく見ても1000万は余計にボランティアだよ
土地の価値がゼロというのは270さんが指摘している意味なのだよ
それなら賃貸に住めばいいという結論が、収支の多少の差で浮上する
そんな物件位置なのだ

[272: 競合物件企業さん]

この物件は、原宿警察署の建設、維持管理と一括して募集したＰＦＩ事業のコンペの一部なんだよ。

コンペの評価基準はデザインとかもあったけど警察署の建設費の価格点と提案地代の比重が一番高かった。（公募資料はまだどっかにのこっているのでは？）

そこでコンペ参加者は原宿警察署の建設費をマンション建設費に原価移動し、
都への入札金額を下げて、下げた分はマンションの利益で賄う戦略にしたと思われる。
（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
だから、一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない。

東京都は警察署を安く作れ、さらに地代ももらえて助かってるはず。
後はデベが予定通りの価格でさばけるかどうか？

[273: 272]

まだ資料ＨＰにありますね。
警察署の建設と維持管理・運営、ファイナンス費用含めて、
現在価値換算後の数字ですが予定価格99億に対して落札額は57億。
どうやって下げたんでしょうか？
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050915-1-press...

[274: 匿名さん]

２６６，８さんへ
フローバリューからみて割高だとみんなが言ってるのが解からない業者さん、
三井は借地なのに利回り低くて賃貸棟にはできないし、ファンドも買わないから売っている訳