パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[No.2 by 匿名はん 2008-05-09 22:53:00]

場所最高、渋谷区、定借、５０年後解体して更地返還。。。

いろいろ議論が起きそうですね。

いいんだけど。何かもったいないな〜。

[No.3 by 匿名さん 2008-05-11 22:21:00]

来年春入居なのに盛り上がらないですね。
原宿駅から思ったより遠そう。それと地代はかなり高いそうです。

[No.4 by 物件比較中さん 2008-05-11 22:37:00]

発表を少し遅らせていたので気がついた人が多くないのかも知れません。

私的には、定借を除けば完璧です。また広尾の様に悩むのか。。。

[No.5 by 匿名さん 2008-05-11 23:02:00]

物件概要より
●本計画地東側約１０ｍに高さ６８ｍの警察棟

これって民間委託の拘置所かなんかでしょ？
地元で反対運動やっていたけど、結局警察署？

ここの敷地って元産能大学跡地で、ずっと空き地だった所じゃないかと。
こんな所で300戸超ってすごい！
もう少し新宿よりの公務員宿舎も払い下げに入っているかと。

[No.6 by 匿名さん 2008-05-11 23:09:00]

以前、英国ではやっていた所謂「刑務所PFI」ってヤツですね。
相当のリスクは民間が負うものです。日本では初なので良く経過を見ないといけませんね。

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050118-0-shits...

それでもこの物件は売れると思います。

[No.7 by 匿名さん 2008-05-14 00:32:00]

外観はほとんど出来上がっています。
とりあえず見てから考えましょう。

[No.8 by 賃貸住まいさん 2008-05-16 13:56:00]

竹下通りから仰ぎ見るとものすごく良さげですね。
80㎡以上だと1億＋月額地代10万かー…　この地代てのは管理費を含むんかな？

[No.9 by 物件比較中さん 2008-05-16 16:12:00]

「神宮前一丁目民活再生プロジェクト」ですよね。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/09/20f9f600.htm

評価が難しい・・・。

[No.10 by マンション投資家さん 2008-05-18 20:16:00]

私は、買いません。
資産としては評価できないからです。

家賃前払いという感覚が受け入れられる人だけではないでしょうか？

定期借地物件を購入できるのは・・・・

[No.11 by マンション投資家さん 2008-05-20 11:29:00]

昨日、ＤＭが来ました。
外観はかなり格好いいですね。

「The AIR棟」の眺望は素晴らしいですね。
代々木公園が一望できる！

しかし、地代が高いなー。
１億で月１０万円の地代とは、、、

あと、気になるのは、「The AIR棟」と「The Forest棟」の内側の住戸は
すごいお見合いになるような気が気がしますが。
モデルルームで確認です。

[No.12 by 匿名さん 2008-05-20 18:56:00]

地代と管理費は別だそうです。
かなりの負担がかかりそうです。

[No.13 by BB 2008-05-21 18:55:00]

今日、資料届きました。
定期借地権とはいっても場所は最高なので、興味があったのですが、地代が高すぎて手が出ません。
あきらめます。

[No.14 by 物件比較中さん 2008-05-21 21:52:00]

DM届きました。地代は結構しますが、定借だけあってそもそもの分譲価格はかなり安いですな。少なくとも隣のカスケード神宮前よりは単価はかなり安いです。考え方によってはお得なんですかね？

[No.15 by 匿名さん 2008-05-22 15:07:00]

安すぎますね。
坪単価¥８００万前後でこの地が手に入るなんて破格の出し値ですな。

[No.16 by 匿名さん 2008-05-22 15:13:00]

地代ってのは概ね年間土地価格の1％程度。それを鑑みると月20万以上面積換算だからこちらも運用利回り考慮すれば超お買い得ですよね。
ただし、地代の変更は一般的に物価指数の変動率スライドで２〜３年に一回変更があるので契約書に注意。ハッキリ言って３年後には30万円／月額も有り得ますよ。

[No.17 by 匿名さん 2008-05-22 21:54:00]

ちだいすごい

[No.18 by 購入経験者さん 2008-05-23 00:25:00]

>>15
>安すぎますね。
>坪単価¥８００万前後でこの地が手に入るなんて破格の出し値ですな。

ほんとにそうなの？
坪800って激しく高いんだけど…。。
この地がどれくらいの地か分からないんだけどさ。。
代々木公園挟んだ反対側に住んでる＊＊＊より…。。

[No.19 by 匿名さん 2008-05-23 00:43:00]

地代を考慮に入れて算出すると大体広尾ガーデンフォレストと同じくらいの価格かな？
広尾とここだと一般的にどちらが時位は高いんでしょうかね？

個人的には外観があまり好きではないです…
まあ、こればかりは個人の趣味ですが

[No.20 by 匿名さん 2008-05-23 08:22:00]

広尾なんかと比較する自体間違いないだと思います。
ここは表参道や青山も近い神宮前なのですよ？
140平米４億円が平均になるだろう。
一般人が買えるような代物ではない。

[No.22 by 匿名さん 2008-05-23 11:01:00]

いえいえ、荒らしなどではなく率直な感想ですよ。

[No.23 by 周辺住民さん 2008-05-23 15:54:00]

神宮前の中古の相場は、http://www.realplan.jp/AreaPriceList/anyfile.jsp
などが参考になりますが、坪400万前半からとなっています。

同じ三井のパークコート表参道で坪418万（売り出し価格）、
神宮前4丁目の9800万円の物件は最上階でルーフテラス付きで坪423万、
表参道ヒルズも5分以内で4丁目と考えるとこっちの方がずっとお得な気が、、

東建の104平米の角部屋も坪467万で確かここも隣が緑いっぱいの環境だったような。
これらは全て所有権。

神宮前の地位を考えると、個人の好みもありますが、４＞５＞３＞６＞１＞２丁目って感じでは
ないでしょうか。

借地権、地代を考えると坪800万ってのはちょっと無理があるような。
確かについ一年前では中古も坪700万くらいしてましたが。。

[No.25 by 申込予定さん 2008-05-23 20:45:00]

＞ファンドの手が伸びているのは

私は購入予定です。
ファンドに染まるのはこのご時勢しかたがない現実だとしも、更新後の毎月の地代や、税金、毎月管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうですけど、それでもアセット購入していけるのですから脅威です。
サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているから、分譲デベは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用がじっとしていても懐に入ります。
デベロッパーとファンドは持ちつ持たれつの関係なんですよね。
なおかつ当マンションを最初に購入するファンドも転がし利益が入ります。
一方、居住者の間では区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝が生まれ得るでしょうね。
確実に言えるのはファンドを購入する機関投資家は真っ先に買い占めに走る物件だということです。

NETはいくらなんだろうかという疑問が常につきまとうマンションです。
産能のプロパー対応も販売価格に加味してあるのでしょうし．．．。

[No.26 by 匿名さん 2008-05-23 21:35:00]

久しぶりに来たら、盛り上がりを見せていますね。
しかし21が削除されていすが、何があったのですか？

[No.27 by 匿名さん 2008-05-24 04:46:00]

確実にファミリー層がターゲットではないし、高齢者やDINKSでもない。ヤング層は金を持っていないし、ここは小さい子供がいるような生活圏でなない。一体ターゲットは誰かわからん。100平米に２億も３億も出せる人がどのくらい日本にいるのか疑問。

[No.28 by 物件比較中さん 2008-05-24 09:47:00]

>>24

あはははははｗ

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　

青山・渋谷・神宮前神話も、完全に崩壊してるねｗ

[No.29 by 匿名さん 2008-05-24 10:00:00]

そうそう
いま都心の新築MSって本当に売れていないんですよ。
消費者は気付きはじめているよ。いかにバブルだったのか。適正価格に下落するまでみんな待ってます。だからこそ上記のようなハイエナファンドが安く買い叩き投資の対象としている。これはここだけでなく、郊外も同じ。貸金業法の規制緩和以降わけのわからないキャピタル何とかが雪だるま式に増え、社員２０人希望の不動産投資会社は都内でも3000社を越えましたね（2007経済白書による）
そのほとんどが悪質なファンドなので彼らは安けりゃいいんだよ。安く買ったものを高く売るだけの仕事。
魑魅魍魎だね。

[No.30 by 契約予定 2008-05-24 13:16:00]

神宮前で９０平米が３億なら超お買い得だよね？？
完売しちゃうかもよ
坪５００なら私は買うね
私の貯蓄２５億を切り崩しても問題はない
賃貸にしたいよね
９０平米なら、相場通りなら７０〜８０万円/月の家賃収入が見込めるからね
５戸くらい買うと損益分岐点は５年後にやってくる計算
５年後には金利も２％を越えているからね

[No.31 by 契約予定 2008-05-24 13:19:00]

もちろん証券化してファンドに売りつける算段だが

[No.32 by 匿名さん 2008-05-24 14:54:00]

地ぐらいで＋２００万だとしたら、やはり５００から５５０が適正価格ですね。新価格を出してくる可能性もありますね。建設資材の物価上昇分も差し引くと期待がもてそうです。
それにしても地代は変動をよく考えないと賃貸と変わらなくなってしまいますから、注意しましょう。
諸経費３００万、毎月の管理費１００平米５万で地代毎月１５万、積み立て金３万で町内会費もある。でこれで２０万を軽く越えているから機微よく手に入れたとしても驚異的な返済が待ってるわけですよね。
地位の恐怖が付きまとう物件ですね＝＝。

[No.33 by 匿名さん 2008-05-24 20:16:00]

ブランディングで成功してるよ
ここは

やっぱ、うまいよね

わたしも賃貸対応になると思う
立地、地位で青山、表参道というＮＶ先行で生活する場ではないよね。

[No.34 by 匿名さん 2008-05-25 10:01:00]

そうは思わないですね。
ブランドイメージ構築なんて青山という立地だけで確立されているから、例えばインテリアデザインが杉本貴志ですみたいな一段の付加価値がないとユーザーは納得しないのでは？
しかも上もモノのみが区分所有で土地は転賃借地。
つまり来たるべきその日には他人のものになってしまう。つまり賃貸物件と同義。月々のへ支払いは賃貸で借りるより高くなってしまう。これは毎月平均２０万を越える地代を５０年間払い続けなければならないから。
２０万で５０年・・・１億２０００万になるのですよ。
定借物件はこれだから怖いよね。
要は誰かが買って、他人に貸すしかメリットがないという計算。誰かって？それは上記過去レスを読めば理解できるだろ？
個人なら誰しもわざわざ余計な金をはらってまで所有できないよ。ただし金が余って余って困っている人は別。

[No.35 by 販売関係者さん 2008-05-25 14:17:00]

あの〔パークコート赤坂〕がなななんと坪単価230万円での販売決定です。
赤坂で新築でこの価格。急げ！
詳細はこちら…http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

[No.36 by 匿名さん 2008-05-25 17:55:00]

本当でした。すごいお買い得物件ですね。
上記のＨＰを見ました。間取りも悪くないですね。
高級感があるし、設備の仕様もかなりグレードがたかいですね。びっくりしました。
さすがは三井のＭＳといったところです。
赤坂でこの価格というのは破格の値段設定ですね。

中心部へ出るにも地下鉄が便利ですし、なんといっても赤坂は一等地ですからね。

都内に住んでおりますので、”赤坂レジデンシャルサロン”へ行く早い方法を電話で尋ねたところ、営業マンからこんなことを言われました。


”まず、羽田空港から飛行機に乗っていただくのが一番早い道順です”

[No.37 by 購入検討中さん 2008-05-25 18:04:00]

すごいねさすがパークコート
価格も破格なら
公共交通機関も航空機が第一選択!!

[No.38 by 物件比較中さん 2008-05-25 18:12:00]

素晴らしい物件ですね。

私の会社は大手町なのですが、通勤に片道５時間４０分かかるので、検討から外そうと思いました。

[No.39 by 匿名さん 2008-05-29 23:22:00]

隈健吾って誰ですか？
有名なの？建築担当らしいですが、知らないです。
知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな？不安な感じが、、、、

[No.40 by 匿名さん 2008-05-29 23:38:00]

もし知りたければ、検索してみたらいいんじゃないかい？
健吾さんは私も知りませんけどね。

[No.41 by 匿名さん 2008-05-31 08:53:00]

↑
結局自分だって知らないらしい

マイナーな設計士より、もっと東証一部上場の大企業の大成建設とか、鹿島建設とか・・・個人名は表には出ないけど超一流の設計士集団になぜ依頼しないのか疑問。

[No.42 by ビギナーさん 2008-05-31 09:07:00]

NHK のプロフェッショナルに出てましたね

[No.43 by 住まいに詳しい人 2008-05-31 09:33:00]

38=41なのかね？

日本を代表する建築家をつかまえて
「知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな」とは
いくら何でも、そりゃないでしょ

[No.44 by 43 2008-05-31 09:42:00]

×　38=41なのかね？
○　39=41なのかね？　でした
　
　
　
建築家の名前をGoogleで検索するとどれくらい見つかるか調べてみた
実力とは関係ないが、まぁ知名度の目安にはなるでしょ

隈研吾____145,000
槇文彦_____26,200
磯崎新____138,000
安藤忠雄__949,000
谷口吉生___31,600
宮脇檀_____40,400
伊東豊雄___89,300
山本理顕___33,800
大江匡_____39,400

丹下健三__373,000
黒川紀章__561,000
内井昭蔵____7,890
前川國男___42,000

[No.45 by 匿名さん 2008-05-31 21:54:00]

あなたたちの狭い世界では有名かもしらないけど、我々のように普通の一般人では当該人物の名前を知らない人がほとんどじゃない？
いくら狭い世界で日本を代表してても、世間一般で知名度が低いんじゃ、誰だそれ？？ってことになっちゃうんだよね。
これって間違ってるかな？？
事実私の周りでは誰も知らないぜ、そんな人。
上のリストの中では、
安藤忠雄、黒川紀章、丹下建造は知ってたが。

鹿島建設や大成建設のほうがよっぽど知名度高いし安心。わけのわからん人に設計を頼むより、実績のある大成建設などスーパーゼネコンの実力のほうが勝ってるって普通に思うけど。世間で聞いてみなよ。
当該人物を知ってる人がどのくらいの割合なのか。
おそらく１００人に１人いればいいほうじゃないか？？

[No.46 by 匿名さん 2008-05-31 22:09:00]

>>45
決まっていることに対して何あつくなってんの？
いやなら買わなきゃいいじゃんと素直に思うのだが…
いたいね

[No.47 by デベにお勤めさん 2008-05-31 23:06:00]

>>45
鹿島が作ろうが大成が作ろうが、（設計に定評のある）竹中が作ろうが、所詮は人次第。
社内にはいくらでもバカがいるし、知名度だけじゃ安心できんよ。
この物件はどうか知らんけど。

それと、隈研吾はデザイナーみたいなもん。設計の細かい部分は竹中の設計部隊が担当してる。
ゼネコンの設計部隊じゃデザイン力が弱いから、デザイナーを起用するわけで。
有名建築家のデザイン力+大手ゼネコン設計の安心力（笑）という組み合わせで売るデベの戦略だから、付加価値みたいなもんとして、素直に受け止めておけばいい。

[No.48 by 匿名さん 2008-05-31 23:40:00]

＞４５

あなたが誰？知らない！大丈夫？とか言ってるから、
隈氏はその業界では有名な方ですよってレスしてくれてるんだと思うけど。

＞事実私の周りでは誰も知らないぜ、そんな人。

建築とかデザインに興味無けりゃそんなもんでしょう。
でも一般人に知名度が高いかどうかなんて関係ないしな・・・
関東では安藤氏を知らない人も多いよ。

[No.49 by ビギナーさん 2008-06-01 13:55:00]

デザインと設計って何がどうちがうのですか？
素人ですみません。
設計というのは英訳するとデザインって出ました。
デザインって設計の一部なのですか？それとも設計はデザインにふくまれるのですか？
私のように素人考えではデザインって聞くと、インテリアのイメージなんですが、その隈ってひとはインテリアの人ですよね？設計とどう関わっているのか疑問なのとあと、竹中工務店っていわゆるスーパーゼネコンですよね？普通はゼネコンさんが設計するのではないのでしょうか。その隈さんが設計担当なのですか？その人がどういう立場のひとなのか、いまいち構図が不明なので、素人のわたしでもわかるように解説していただけたら幸いです。”あそこのマンションは竹中の設計陣がやってるから安心”・・・こんな風に思うのは意味合いが違うのでしょうか？？

[No.50 by 匿名さん 2008-06-01 14:10:00]

隈研吾、超有名だよ。建築に興味なくてもそんくらい知ってると思うが・・・

[No.51 by 匿名さん 2008-06-01 21:00:00]

中国のかたですよね？
なんて読むのですか？

無知ですみません。

[No.52 by 匿名さん 2008-06-01 21:44:00]

設計者が誰かなんて正直どうでもよい。
無名で知名度が低くてもいいじゃないのか？
大切なことは素敵でsecurityや構造に優れていて、安心して住むことができるＭＳだということ。

[No.53 by デベにお勤めさん 2008-06-01 23:43:00]

>>49
建築の世界で設計というとき、いろいろな要素があります。
建築（意匠）、空調衛生設備、電気設備、構造などなど。設計会社やゼネコンの設計部でも、それぞれ専門の担当者がいて、分業制になっています。
で、建築担当は平面図や断面図、内外装デザイン、建具の仕様など、さまざまな要素を図面にまとめるのですが、外装デザインやインテリアデザインについては、有名建築家や専門のデザイナーのほうが能力があることも多く、別に起用することがあります。
今回の隈研吾氏の場合、詳細は知りませんが、おそらく外装デザインを担当し、細部の設計は竹中の設計部が手がけているのではないでしょうか。
もちろん隈氏も建築家・一級建築士である以上、設備などと整合性のとれた詳細設計を行うことも可能でしょうが、ある程度の集合住宅やビルの設計となると、設備や構造との整合性や詳細の納まりを検討するマンパワーが必要になり、デベとしてもゼネコンや設計会社に任せたほうが業務を効率化できるのです。
発注者としてデベがいて、デベの商品意図を受けて竹中が基本的な図面を書き、隈氏がデザインを付加し、さらにゼネコンがデザインが成立するような図面を仕上げる、というのが基本的な構図じゃないでしょうか。

竹中の設計者が詳細の設計を担当していることは間違いないですが、「竹中だから絶対安心」とは言えないです。デベの商品担当の能力、設計者の個人的な能力、施工担当の能力、それぞれが建物の質を左右するからです。竹中は概して設計・施工の評判が高い会社ですが、私は過去にとんでもなく無能な設計者と会ったことがあり、苦労しました。
あくまでご自身で図面を確認し、できれば工事現場や建物の状態をチェックして、商品を選ぶしかないでしょう。必要があれば、専門家のアドバイスを求めることも得策かと思います。

[No.54 by 匿名さん 2008-06-02 17:18:00]

＞＞４４

きみ、ひまなの？

[No.55 by 匿名さん 2008-06-02 20:21:00]

外装のデザイン？？
タイルの色を決めたりサッシを選んだりってことかな？

マンションなんてただの四角い箱だよね？
戸建て住宅ならまだしも、、、。
マンションなんてどれも同じに見える。
多少違いはあってもそんなに大きく変わらんだろうが。
デザインもくそもねーだろー。
結局四角いんだから学生でも絵をかくよ。
なのにわざわざ高い金払ってその人に依頼するのかわからん。そのコストは我々の販売価格に乗ってるんだろ？
３００万くらいもらってんだろ？

[No.56 by 匿名さん 2008-06-03 07:57:00]

厚顔無恥がウロウロしてシラケますが、
詳しい方いらっしゃいましたら色々御教示ください。

[No.57 by 匿名さん 2008-06-03 12:11:00]

>300万

設計費ってそんなにもらえるのですか？

建築家ってのはおいしい職業ですね。

[No.58 by 入居予定さん 2008-06-03 13:26:00]

私も建築とかは素人でよく知らないですが、意識としては上の人と同じような感覚を持っております。
デザインが誰かとかそんなことは、話題にのぼるまではそんなに意識しなかったというのが正直な感想です。
しかも名前が売れているデザイナー云々の話しと、実際の居住した際の住み心地や満足度は別ものだと思いませんか？
上の人は言葉は乱暴ですが、ある意味私と似た感覚なのではないでしょうか。
確かに大規模集合住宅ですので四角い箱になるのは間違いないことですし、なんの面白みもない画一的なデザインのために高額なデザイン費用を払うのはちょっとピンと来ません。インテリアといっても、マンションなんてどこも似たりよったりだと思います。部屋の印象なんてのはあとから家具やカーペットや照明やアート小物でどうにでもなりますよね。

[No.59 by 匿名さん 2008-06-03 19:04:00]

300万ももらえないでしょ。
200万くらいじゃないの？

[No.60 by 匿名さん 2008-06-03 19:31:00]

この規模のマンションならば、設計料は１億超えますよ。
　デザイン料だけなら、もっと安いのは当然だけど。
設計図がなければ、建物は建たない。
設計を＊＊にしてませんか？

[No.62 by 匿名さん 2008-06-03 21:37:00]

あなたの言う偶さんとかいう中国人には一銭も入らないから安心しな。

[No.64 by 購入検討中さん 2008-06-03 21:54:00]

隈研吾氏のデザインは私にとっては大きなプラスです。彼の建築物に住む機会はまれですから。

神宮前の場所も最高ですけど、問題は好みの庭に面している部屋は北向きである事と、やっぱり地代ですね。。。

恐らく中高年層と賃貸の若者で真っ二つに割れるマンションになると思います。

[No.71 by 匿名さん 2008-06-04 01:29:00]

氏のデザイン云々で・・・と言っている連中はありがたみというのを誤解していないか？
ものの本によると、氏はマスタープランをふにゃふにゃのお世辞でも上手とは言えない手書きスケッチをふにゃふにゃ書いて終わり。
あとは２０人の弟子がぜんぶ尻拭いするってかいてあったけど本当なのか？

あとは口ばっか達者で汗をかかないという悪いうわさしかないぞ。
それがつらくて辞めた所員はが何人いることか・・。
これって氏の設計と言えるのか？疑問符だらけだな。
せっけいというよりむしろプロデュースだろうが。

ったく。

[No.73 by 匿名さん 2008-06-04 12:00:00]

クマさん、発見！
i-googleのアーティストに名を連ねています。

http://www.google.co.jp/intl/ja/help/ig/artist2008/kengo-kuma.html

[No.78 by 購入検討中さん 2008-06-04 15:04:00]

６０㎡の２ＬＤＫ、８階くらいはいくらくらいでしょうか？
６０００万超えるのかな？　そしたら無理だな。

[No.79 by 匿名さん 2008-06-04 16:47:00]

↑
軽く8000万は超えるよ。坪450万という相場感を持ちましょう。

[No.99 by 匿名さん 2008-06-06 00:08:00]

駅近、地ぐらいでこのくらいの坪単価は妥当かなと。

[No.139 by 匿名さん 2008-06-07 02:24:00]

？？
どうなっちゃってるの？

ＰＣおかしいのかな？？

[No.140 by 匿名さん 2008-06-07 03:40:00]

削除されまくり？？？

[No.141 by 匿名さん 2008-06-07 16:09:00]

なんか面白くない。

[No.142 by 匿名さん 2008-06-08 00:15:00]

掲示板でも隠蔽ですか？

[No.143 by 匿名さん 2008-06-08 13:34:00]

すっかり
シラケてしまったね
このマンションを物語っているようだ

[No.144 by 匿名さん 2008-06-08 16:55:00]

ここの建築家が担当した某集合住宅が、

異常に使いにくくって

実際の居住者から酷評され非難されているのを知っています。

はたして大丈夫でしょうか？

[No.145 by 匿名さん 2008-06-08 21:27:00]

見た目だけよくっても
機能的によくなければ本末転倒

使いやすい住居

[No.146 by 匿名さん 2008-06-08 21:33:00]

>>142
いいえ、かなり開けっぴろげでしたよ。

[No.147 by 匿名さん 2008-06-08 22:36:00]

＞１４６開けっぴろげ

といえば
ここの建築デザインコンセプトも

開かれたデザイン

ですね。はっはっは。
僕のような凡人にはその意味がわからん
なんでもかんでもＯＰＥＮにすりゃいいってもんでもないだろ。
セキュリティは平気なのか？

[No.148 by 匿名さん 2008-06-08 23:19:00]

>>146
座布団一枚。

[No.149 by 契約済みさん 2008-06-09 07:07:00]

この掲示板、会社で見た私が＊＊でしたよ（涙）
同じ思いをしたかたいますか・・・

[No.150 by 匿名さん 2008-06-09 08:18:00]

私は、ヒーローになりました。
いまだにヨダレが…

[No.151 by 匿名さん 2008-06-10 01:35:00]

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPT6dvtatu.html

[No.152 by 匿名さん 2008-06-10 12:25:00]

スレッド違いだと僕は思いますが。。。
三井のリハウスですから。

[No.153 by 匿名さん 2008-06-15 10:25:00]

くまけんごってだれ？

[No.154 by 匿名さん 2008-06-15 11:33:00]

昨日、表参道から神宮前に買い物に行ったが、中に一本入った原宿エリアはいいね！
感性の街だね。

[No.155 by 匿名さん 2008-06-15 11:51:00]

良い場所だけど借地権ですね。
富裕層は借地権を嫌うのでしょうか？

[No.156 by 匿名さん 2008-06-15 14:02:00]

地代と月額返済額の逆転現象もあるんじゃない？
地代はいってみれば無駄金だから、借地のでしかも解体の面倒まで見る意味が理解不能。

[No.157 by 匿名さん 2008-06-15 17:40:00]

定借で見た目安くしないと売れないほどバブってしまった？
何か計算して分譲価格を逆算できますかね？

投資用でみんな賃貸に回るのかな？

[No.158 by 匿名さん 2008-06-15 18:32:00]

買い手は極端に少ない。
こんな物件を買うヤツの気が知れんよ。

しかし借り手は山ほどいると思う

借りたい需要は確実に見込めるから半数以上が賃貸になるんだろうな・・・・

[No.159 by 匿名さん 2008-06-15 19:26:00]

やっぱ投資用で、家賃収入狙いですね。
大崎、品川と定借増えているけど、みんな投資用の賃貸ですかね？

[No.160 by 匿名さん 2008-06-15 19:32:00]

現地見てきました。
東郷神社の境内を通って、東郷記念館の庭園越しに物件が見えたときにはさすがにテンションがあがりました。が、そこから明治通りにでて駅に向かうと、あまりの騒然さにテンションが一気に落ちましたね。その後表参道を通って外苑前の銀杏並木にいたったところで、やっぱり繁華街近くにはとても住めないと思ったしだいです。
みんななんで駅近とか人がわんさか集まる場所に住みたがるのでしょうかね。ほんと不思議です。

[No.161 by 匿名さん 2008-06-16 13:48:00]

腰を据えて住むというより、事務所にしたり、会社の所在地狙いかなと。

あとは企業の出張社員宿泊用や
研修所かな？

でも実際に永住したいひともいると思う。この土地をこよなく愛する人。

[No.162 by 匿名さん 2008-06-16 17:36:00]

定借＝投資用＝賃貸マーケットに放出
こんなのが増えすぎると高級賃貸のマーケットが崩落してしまいますよ。
全部足すといったい何戸まで行くのでしょうか？
家賃レベルが下がると取らぬ狸の皮算用で、破産・・・
港区、渋谷区、品川区あたりはヤバイ

[No.163 by 匿名さん 2008-06-16 21:34:00]

高級賃貸マーケットは現在Ｍビルの独壇場。でもはっきりいって内装レベルは相当低い。立地も、数年は再開発プレミアムでごまかせるが、本当に住み心地のいいところかといえば疑問。
ここは微妙だが、最近の分譲賃貸ブームで、本来の意味での高級賃貸市場が形成されつつあるというのが正しい認識だと思います。

[No.164 by 匿名さん 2008-06-16 21:41:00]

さて採算が取れるだけの家賃が可能でしょうな？

[No.165 by 匿名さん 2008-06-18 20:41:00]

地ぐらいとキャラ勝ちで
５パーで回ると思う

[No.166 by 匿名さん 2008-06-18 22:01:00]

都心はまだ良いけど、イメージが悪い新宿、池袋なんかで高い家賃ＧＥＴは無理になりそう。
家賃が下がれば投資用マンションの値段が下がって行くのはあっという間ですよね。

[No.167 by 匿名さん 2008-06-19 00:57:00]

↑
その通りなんだよなー。
どうなるんだろう、この先。
悪いスパイラルで、当分このまま徐々に徐々に都内の新築マンションは価格下落が続くと思う。
適正価格までたどり着いたらやっとそこで上昇トレンドはいるかな？

[No.168 by 匿名さん 2008-06-22 21:50:00]

買う人の層の幅って相当広いのではと思う。

[No.169 by 匿名さん 2008-06-23 02:23:00]

どういうこと？
幅広い所得層が買うってこと？
富裕層以外買えるわけないよ

[No.170 by 匿名さん 2008-06-23 09:35:00]

場所がら
おしゃれで高感度な人達が集まりそうだな
セレブや有名人もいるんだろなー

[No.171 by 匿名さん 2008-06-25 00:18:00]

結局は余命が５０年を切っている年齢層の方がコア購入者層なんじゃないですかね。
どなたか、広尾ガーデンフォレストの購入者のデモグラフィックな分析などお持ちならぜひアップしていただけると有難いです。

[No.172 by 匿名さん 2008-06-29 22:53:00]

入居が来春なのに販売がまだなのは遅すぎると
思うのですが。もしくは当初は竣工後に販売のつもりだったのに
相場が下がってきたので逆に販売時期を早めているのでしょうか？

[No.173 by 匿名さん 2008-06-30 17:50:00]

有名人が住むの？　セキュリティは万全かなあ？

だってガードマンが別にエントランスに立ってるわけじゃないし。

[No.174 by 匿名さん 2008-07-27 05:12:00]

まだまだ苦戦しているようですね。
それもそのはず。
定借付きでしかも高掴なんて
誰しも躊躇するからね

この戸数を売り捌くには
相当苦労するんじゃないかなー
がんばれ(^O^)デベさん！

[No.175 by とく 2008-08-04 10:32:00]

もりあがらない

[No.176 by 匿名さん 2008-08-05 22:13:00]

個人的な感想です。
モデルルーム見学してきました。
賛否両論だと思いますが、特に特徴はありませんでした。
普通は、モデルルームに行くと気持ちよく洗脳させてくれて普通にその物件が欲しくなるのですが、今回は特にそうでもありませんでした。
決して物件が悪いわけではありませんが、やはり細かい部分で定借物件であることを感じさせられました。
洗濯機が装備されていないとか（書き出すときりがありませんが）、とにかく分譲の割には高級感が感じられませんでした。
オプションもほとんど無いに等しいですし。
個人的には興味はありませんが（もともとはとてもあったのですが）
それでも、あの場所と三井のブランドには価値があるとは思います。
タイミング的にもとても微妙な物件であることに変わりはありませんね。

[No.177 by やれやれ 2008-08-06 08:31:00]

駄物件でしょ

[No.178 by 物件比較中さん 2008-08-06 12:45:00]

いいところは立地のみだと思います。
内装は都心中級マンション程度ですね。

[No.179 by 匿名さん 2008-08-06 13:00:00]

三井の時代も終わったな…。

[No.180 by マンション投資家さん 2008-08-06 19:43:00]

高すぎる。
第一、定借では投機対象にならない・・・

本腰入れてこの地に住みたい人はにはいいけど、
期限来たら資産価値ゼロ。
地代もおそらく3年後には倍になっているのでしょうね。

[No.181 by 金融マン 2008-08-06 23:56:00]

都心で緑の多い物件を探しています。ＰＣ神宮前はかなりいい線いっている稀有な物件だと思うのですが、そういう評価はここを見る限り少数意見のようですね。特にForest棟は、前が公園というか杜のようになるので良いと思っています。北側というのがやや難点ではありますが、前面が抜けているのでそれほど大きな問題ではないかなと。

パークマンション六本木や有栖川パークハウスの公園Viewの部屋はとても手が届きませんが、ここなら購入してもお釣りが来そう。

定借をどう評価するという点は確かに難しいので、そこはどうしても最後まで引っかかりそうですが、「緑の多い都心物件」との評価はもっとあると思っていました。こういう意見って少数派なのかな〜。まあ、競争相手は少ない方がいいけどね。

敷地内にレストランが入る点については、皆さんどうお考えでしょう。それでうるさくなったりしたら嫌だな〜。

[No.183 by 金融マン 2008-08-07 01:17:00]

まあ勝手でデベとでも思っていて下さいな。

資産性などを考えて定借物件に手を出す根性がまだないんだけど、都心部、港区の３Ａエリア（やそれに準じる渋谷区の神宮前など）で緑の多い低層物件ってほとんど売り出しがないんですよね。

ＰＣ神宮前は低層でもないし、３Ａでもないけど、Forest部分はまあそれなりに評価できるのかな〜って。ちなみに今は麻布周辺の高級マンションを中古で買うのもいいかなと思って、新築と天秤にかけています。

ウィンザーハウスや麻布永坂のフォレセーヌなど麻布には結構、緑ビューの物件多いんですよね。少し古くなるけどドムスシリーズやホーマットも悪くない。同じような「都心立地の緑ビュー」専門の人といろいろ情報交換がしたいんだけど、このスレに早く参加してくれないかな〜。

山手線外れた城南近辺のがいいよとか、そういう情報が欲しいです。

[No.184 by 匿名さん 2008-08-07 01:23:00]

ブランズ赤坂はどうですか？

[No.185 by 匿名さん 2008-08-07 01:29:00]

っていうか金融マンでここが買えるぐらいの収入の人が
定借の評価ができないなんてありえないから
デベおつ

[No.186 by 情事通 2008-08-07 08:43:00]

３Ａだろうと、港渋谷辺りの暴騰エリアは暴落エリア

実際、ノムコム実勢地価相場大崩壊　

むしろ程よく高騰し、今後再開発目白押しの新宿区、

具体的には、市ヶ谷高台や目白近衛町が、都心部緑地邸宅地として　オススメ

[No.187 by 匿名さん 2008-08-07 19:10:00]

う〜〜〜〜ん、
ここまで落とすか？って仕様でしたね。

[No.188 by 物件比較中さん 2008-08-08 11:14:00]

90cm2の部屋の壁掛けエアコンにびっくり。1億超えているのに・・・・

[No.189 by 匿名さん 2008-08-19 16:45:00]

確かに内装は最低ランクですな。都内でも最近にしては珍しいくらいにお粗末なのは事実。セザ○ルのほうがデザインレベルは高いと言えるな。
おそらく、ここを買えるくらいの生活レベルの高い人なら、引き渡し後に改修工事するだろうという前提なんだろな。
素うどんみたいなインテリアだな。
せめて月見うどんくらいならよかったのにな。

[No.190 by 匿名さん 2008-08-24 09:47:00]

有名な建築家がデザインしたというのはデマ？
噂通り、内装デザインがショボすぎませんか？

[No.191 by 住まいに詳しい人 2008-08-24 10:54:00]

>>190
隈研吾がデザインしたのは外側だけだから

[No.192 by 匿名はん 2008-08-24 11:32:00]

とうとう値下げ案内来た。
これでも売れないこと確実。

住みたいレイアウトない上に、内装レベルが安すぎ。
たとえば壁紙や間仕切り戸（真木でなく集積）
ファンドバブルが弾けた今、土地柄だけでなく、
お客が欲しい建物にしないと売れないよ。

まだ間に合う、三井さん！

[No.193 by 匿名さん 2008-08-24 12:57:00]

洗濯機が備え付きでなく、おまけに隠す扉すらないから
そのままどーんと露出！生活感丸出し！！
現在販売されている渋谷区や港区のマンションの中では
きっと最低レベルの仕様でしょうな。

[No.194 by 匿名さん 2008-08-24 13:57:00]

青山麻布ではなくわざわざ原宿神宮前を欲しがる層ってアパレル関係の人？
そういうお洒落を職業にしている人に生活感丸出しの内装提案したのか・・・

[No.195 by 匿名さん 2008-08-24 14:56:00]

私も以前から内装デザインは最近にしては珍しく普通だなーって感じておりました。

これが三井のマンション？？と疑ったくらいです。

著名な建築の先生がデザインをされたというので楽しみにモデルルームに赴いたのですが、

ガッカリして帰ったのを今でも記憶しております。

内装デザインは、個人でリフォームすることが前提で設計されたとしか思えないような

お粗末な内装でした。

廊下や、パブリックエリアのデザインもグレードの低さに正直驚いております。

青山（というか神宮前）というネームバリューとデザインが乖離しすぎです。

オシャレなスポットだけに、お洒落に人一倍アンテナを張っている住人が住むことになるのは

明白です。

ですので、値段を下げて売るようなことだけは絶対にしないでください。

販売価格を下げるということは、このマンションの商品価値が低いことを如実に暴露した

ひとつの顕われであり、逆にこのマンションの魅力を下げてしまう結果となります。

そうなればますます売れないと思いますよ。

値下げしたことが返って逆効果になることを理解していただきたいです。

[No.196 by 匿名さん 2008-08-24 15:17:00]

？？
デザインは内装も全て隈研吾ですよ。担当の営業マンが熱く語っていたから間違いないですよ。得にロビーの光の演出とか”ツナグ”とかなんとか言っていたような・・・。

[No.197 by 買い換え検討中 2008-08-24 17:08:00]

ここの物件は、外観はまあまあですよね。
まだモデルルームに行ってないのでわからないのですが、内装はそんなにひどいんですか？
現状で、この物件の価格ってどのくらいなんですか？
この物件を検討している人は、お隣のカスケードと比較検討しているのですかね？

[No.198 by 周辺住民さん 2008-08-24 17:29:00]

定期(転)借地権物件って言うのは
家賃一括払いの賃貸みたいなものですか?

[No.199 by 匿名さん 2008-08-24 18:31:00]

建築家のデザインって、大多数の一般ピープルの価値観と正反対ですからね。
センスのない庶民が、隈大先生のデザインを語らないほうがいいよ。恥かくだけですから。

ちなみに隈研吾は女癖が悪いので有名ですね。

[No.200 by 匿名さん 2008-08-24 20:06:00]

＞大多数の一般ピープルの価値観と正反対

それが正論であるとしたなら大多数の一般ピープルに受け入れられていない今回のデザインは、その大先生とやらのマスターベーション以外のナニモノでもないというロジックが成立します（笑）

ということは、今回の大先生はどうやらハズレのようですね(^O^)
私は当然センスはありませんが、当該マンションのデザインが特に優れたデザインじゃなく、ごくごく普通であることくらいはわかりますよ。
あなたはモデルルームをみましたか？一度見るとみんなが言っている意味が理解できると思います。
英雄、色を好む というくらいですから、素晴らしい先生だと思います。