パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[766: 匿名さん]

>>764　食品偽装とか耐震偽装と同じで、そのうち「在庫偽装」とか起きるかもね。

>>765　むしろ、ネガキャンに必死で反駁している人って何が目的なのかね？
　　　　ネガキャンが嫌なら無視すればいいのに。

[767: 物件比較中さん]

この物件に関してはネガキャンってほとんど「事実」じゃないの。高すぎる地代、高すぎる上物価格、この
２点に尽きると思うが。だから地代を下げるか、上物価格を下げるか、どちらかの策を講じないと売れ残る
のではないですか？というもっともなご意見多数なのでは。そうしてくれれば購入したいですねという人が
多いのもまた事実。現行価格ではやはり１５０戸は売れ残る予感。

[768: 匿名さん]

ここは良い間取り眺望の部屋ととイマイチの部屋の差が大きい。
悪い間取りばかりが売れ残るのは否めないね。
南向きの中・高層の良い間取りは結構無くなってきてる。

[769: 地元不動産業者さん]

ただネガティブ意見ばかり述べて、売れてない事実をアピールすることで検討者の意欲をそぐことを目的としているのであれば、それはまったくもって意味のない行為でしょう。

ただ皆さんの書き込みを拝見するところ、興味があるからこそいい事も悪いことも意見交換し合うことで営業の方の言うことをただ鵜呑みにせずに、冷静な判断をしているように見受けられます。
私がこの掲示板を見たきっかけというのも、当店に来られたお客さまからインターネットでの評判が極めてよくない理由を質問されたからです。私自身はモデルルームに行ったことがないので分かりませんが、ひとついえるのは誰でも意見を主張できるネットにおいてもネガティブなコメントが多いのは、それなりの根拠があるからでしょう。

[770: 匿名さん]

ここの価格は確かに周辺よりも３割近く安いよね。てことは計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になるってことでしょ。お金の現在価値と将来価値を考えた場合、今の価格・地代ってそんなに割高か？？

ここを高いって言う人は、ここが仮に地代が無い所有権物件であっても価格が２～３割高ければ、「高い！信じられない！」って言うんだろうね。どちらにしてもそういう人はこの立地に縁のない人ってこと。

[771: 匿名さん]

先々週にＭＲでネガレスの事を聞いたら、担当から「最近ネットの掲示板の内容の問い合わせが多くなって逆にご来場客が増えています。逆に安心してお帰りいただけます。反響があるという点では良い傾向です」といっていました。確かに最近更新が頻繁だから人目に触れる事多いもんね。

ここでネガレスする人はどういう意図かわからないけど、確実に逆効果になってるから笑えるね。

[772: 匿名さん]

＞計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になる

ここ借地権って分かってます？。

周辺価格（分譲価格）と同等になったらダメじゃん。借地権物件って地代払い終わっても７から８割が良いとこなんですけど。

[773: 匿名さん]

築３０年も４０年もたったら所有権も借地権も価値はそうかわらんよ。３～４０年後の価値なんて考えても意味なし。今手元の資金を残せる方が１００倍価値があるって思う人が買えばいいんじゃね。

[774: 匿名さん]

1億積んで砂上の楼閣手に入れて…かっぽれでも踊りたくなる心境だな。都で心豊かに過ごすには賃貸が一番、一国一城の主になりたくば、皆の衆都を出よ！田園で暮らせ！

神宮だって大昔は森と林、たった40余年前の表参道ですら古切手屋、キデイランド、進駐軍相手に繁盛した似非骨董店、フランセぐらいしかなかったんだぜ、諸君。

[775: 契約済みさん]

昨日、内覧会でした。
金曜日、土曜日と雨天、晴天に関わらず、盛況でした。

自分の契約した部屋を、ゆっくり竹中工務店の方と営業の方と3時間かけて点検
即、対応できるところは、お茶飲んでる間に対応してくれました。
つまり現場の方も2名張り付いてくれてるってこと？

それぞれの内覧者にすべて個別に対応してるので、かなり丁寧な応対でした。

モデルルームも敷地横に転居してるし、便利ですね

生活のコンセプトをホテルライクと考えてるので、共有スペースのゆったり感は、とても良かったです

敷地内の保全林も綺麗に刈り込まれ、これからの庭園の形成に期待感が生まれます

まー、なんだかんだと言われてますが、
契約してみて、本当に良かったです

[776: 匿名さん]

仮に５０㎡の好条件の部屋をキャッシュ、４０００万で買ったとして１６．７万で賃貸に出す。
ただし管理費地代など７．３万は別にもらうと合計２４万ですが、貸せるでしょうか
（ヤフーで見ると貸せそうな気がしますが、いかが。無理だとしたらいくらなら？）。
地代などの値上がり、値下がり等は考慮に入れず、単純計算ですが、
これなら５％で回ったことになるので初期費用が２０年で回収でき、
残りの３０年は、管理費と地代を払えばただで住める計算になりませんかね。
また貸し続けるとして、あとの３０年は部屋代分がそっくり利益にならないの？

所得税や登記代、不動産会社への手数料を考えると実際は回収するのに２５年くらいかかるかな。

飛ぶように売れていないところを見るとだめなんだろうな。

>>775さんはもし購入なさらなかったとして、好条件のお部屋なら新築のこのMS借りましたか？

[777: 匿名さん]

>>776
５％くらいでは全く駄目だと思うよ。
その人の収入にもよるけど、所得税（所得１８００万以上）４０％＋住民税１０％で、利益の半分は税金でなくなる計算です。
すくなくとも利回り１０％くらいないと、投資する意味が．．．。
この手の物件は利回り狙いというより、キャピタルゲイン狙いなんだろうけど、
定期借地権のＭＳはどうなんだろうね。

[778: 匿名さん]

５０平米の好条件の４０００万円の部屋なんてある？　本当に「好条件」ならもっと高い部屋しかないような気が。

[779: 匿名さん]

減価償却が年間１００万以上と諸経費をかなりぶちこめるので、利益の大半は非課税に出来るから、最終利回りが５%ならまあまあの収益だと思いますよ。

地方や郊外、ワンルームなら空室リスクもあるので１０%あったほうがいいですが、これだけの立地とコンセプト、眺望なら空室リスクも低いので悪くはないでしょう。

[780: 購入検討中さん]

↑空室リスクは家賃次第では。神宮前、表参道あたりでの家賃相場は下がり続けてまだまだ
底打ちしないようですが。

[781: 匿名さん]

家賃は年初まではすごく落ちて坪３０００円近く落ちましたが、２月くらいからは下げ止まってますね。
今の水準で想定家賃を組んで利回り計算して納得できるなら、買っても大火傷はないでしょう。

[782: 匿名さん]

分譲物件と、借地権で且つ既存不適格物件の違いは10年後に売らなきゃならなくなったときに思い知ることになると思いますよ。

[783: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも同じですが？

[784: 匿名さん]

>>781 下げ止まっているというか、裏で値引きしてるから、実勢価格はもっと下がっているよ。

>>783　広尾ともども、悲惨の結果になりそうですね。

[785: 匿名さん]

え？
裏で値引きしているのですか？聞いたことないですけど、私が騙されているだけ？
担当者いわく、値引きは一切していないと。