パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[724: 購入中止さん]

本気で検討している人はここを見ない。お金が捨てるほどある人だから。

[725: 匿名さん]

またまた連続投稿おつ。なんでそんなに必死なんだ。
なんだか心の闇というか、憎悪を感じるね。仕事で誰からも自分の主張聞いてもらえないのか？

[726: 匿名さん]

なんだか三井に対して過敏に反応してるよね。営業に嫌なこと言われたのか、相手にされかなったのか。

[727: 匿名さん]

んー。ま、長期投資のわりに美味しくないから710に反対したくなる気持ちは解る。

３０年程度とか長く住む気の方であれば賃貸より断然安いし、新築から住めて良いんじやないですか？

投資としてはやっぱりイマイチだよ。
元金回収後に利益を得られる期間が短いし、何も残らないから賃料以外に収入にならない。

どうしてもこのあたりの不動産に投資するなら回収後に土地売るとか建て替えで新築マンションの地権者になれるとか含めて考えるなぁ。

お金余ってて最初から投資のつもりなら他の手段が良いでしょ。

[728: 匿名さん]

長期的な視野に立って考えた場合、本当に投資物件として優良なら、
三井不動産は「パークアクシス神宮前」という名称にして全戸賃貸にしてると思う。
青山１丁目みたいにね。
計算高い三井が「パークアクシス」にしなかった理由を考えたら、
投資物件として適格かどうか判断できると思うがどうでしょう？

ディベロッパーからすれば「実需でここに住みたい人に買ってもらう。」しか、
利益をあげることができない物件なのだと理解すべきと思います。

[729: 匿名さん]

その通りだと思う。
実際、リタイア世代で原宿界隈で老後を楽しみたいなら手元資金を運用に残しながら住めばお得なんだしね。

[730: 契約済みさん]

先週末契約に行きました

前の契約者は現金払いで、賃貸に出すそうで、契約も時間短縮

私は、住みます。
でも、もう一戸ほしい、賃貸用に

住む方はローン組みました
でも、賃貸に出す方はｷｬｯｼｭで購入希望です

まー色んな論議がありますが、すみながら
賃貸用にする部屋を見ていくつもり

まー今、棟内にできたモデルルームはシングル使用です
状況を見ながら住むのも楽しいです

4月末の転居が楽しみです

[731: 匿名さん]

おめでとうございます。いっぱい買ってください。

[732: 匿名さん]

これだけ低金利(提携変動で0.875%)だったら投資でも借りちゃって、自己資金運用するのも手かもしれませんよ。

[733: 匿名さん]

確かに歴史的な低金利だし、減税も受けられる。
不動産価格の下落というリスクをテイクしてもマンションを購入するには良い時期だというのも理解できる。
が、定借物権である「パークコート神宮前」でなければならない理由が今いちよくわかりましぇん。
PC赤坂や、CT麻布十番、PC麻布十番、AT六本木でなく、ココでなくてはならないという理由がわからん。

[734: 匿名さん]

初期費用が安いから。それが全てだろ。他の都心マンションにくらべて坪150～200万安いからな。
地代後払いでいいってのが魅力に感じる人もいるってこと。

[735: 匿名さん]

三井もそうとうきてるね。決算までもう無理だし。

引渡しまで半分以上は残るらしいよ。

[736: マンション投資家さん]

投資で買う人はいないでしょ。利回り足りないし。出口ないし。資産価値もない。

投資に値する物件は他にいっぱいあるよ。２３区の中古区分は利回り１２％も出てきている。

大体２，３％上がった。でもかうなら一棟だけどね。金持ちはみんな買ってるよ。

ここ買うのは道楽だけ。親の遺産で食いつぶす女性とか、老い先短い、運用の必要がない夫婦かな。

経営者や投資を知ってる人は計算するから買わない。

ここでいくら三井やデベ、アホな関係者が買い煽っても無理な話。

[737: 匿名さん]

都心（渋谷区、港区）で駅近（徒歩８分まで）で利回り１０％超とかあります？。
郊外のろくでもない物件は勘弁ですよ。

１０％ってことは家賃２０万円で２４００万円（または家賃１５万円で１８００万円）ってことですよね。

[738: 匿名さん]

>>737
たぶんあると思います。
お金に困って換金を急いでいるオーナーチェンジ物件を狙うのがいいと思います。
港区、渋谷区ではありませんが、
http://www.kenbiya.com/realestate/181794006
これを指値で買い叩くのがいいと思います。

[739: 匿名さん]

サイトを教えていただきありがとうございます。
その他いくつか見てみたのですが、全て利回りは高いものの「大丈夫なのだろうか。。」という物件が
多いですね。周辺の競争も激しそうなので一度入居者が退去したらかなり家賃で譲歩しないと次の入居者が
決まらなそうで、利回りの維持が至難の業のように感じます。投資って難しいですね。

[740: 匿名さん]

>>738　まあ、今の入居者もサクラで入っているかもしれません。
　　　　購入後に、いっせいに退去される可能性もあります。
　　　　次の入居者を見つけるためには、家賃を大幅に下げざるを得なくて、
　　　　結局、5-6％まで利回りが下がってしまうかも...。

　　　　素人が不動産投資なんてやるもんじゃありません...。

[741: サラリーマンさん]

入居が来月でしたっけ？営業の人は「１５０戸は売れてます」とかいってたけれど、５月になったら全ての嘘がばれますね。ガラス張りのマンションだから、空室もすべて丸見え。実際に住む目的で買うのであって、買うべき物件なのか否かを迷っているんであれば、意思決定は入居が始まってからでも遅くないですよ。デベに煽られて被害者になる必要はないですよ。

[742: 匿名さん]

現状１９０弱は売れたみたいですよ。結構確かな数字のはずです。
でもこれでもまだ約半分。

南向きの部屋の売れ行きは結構良い様子。北向きは暑い夏になれば売れてきます、とのこと。
麻布十番よりは売れ行きいいです、とのことです。
竣工の時期がぜんぜん違うのに比較で同社物件出してくるところが言い訳がましい。

[743: 物件比較中さん]

ふーん、夏になって北向きが売れても軽く１００戸は売れ残りになりそうじゃないの。
この価格で売れるまでしぶとく持ち続けるのかね。三井さん。がんばってくださいとしか言えません。
２００９年度が景気最悪期になりそうですよ。トヨタの営業赤字が１兆円というのが市場のコンセンサス。
２０１０年中に景気が底打ちしても回復起動にのるのは２０１２年。この景況感でこの物件の行く末を
じっくり見物させていただきます。