パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[604: 匿名さん]

三井は売りたいから「賃貸目的」として煽るけどそれに乗っては駄目。
普通新築として売れる１年後まで売主は賃貸に出さないけど、これは地代の発生があるから売主
自ら賃貸出しはあるかも。でも６０３の通り成立しないと思う。１００戸以上賃貸というなら、そういうことでしょう。いずれにしても不動産知識のない新富裕層がそそのかされて買うくらいしか
イメージできないね。

[605: 物件比較中さん]

ここはもうすぐ竣工するのだと思いますが、どれくらい売れてるのでしょう？
まだまだ売れ残りがあるのでしょうか？

[606: 匿名さん]

引き渡し２ヶ月前なのに半分以上残ってます。
売り出しが遅かったのもありますが、出し渋っていたつもりがリーマンショック直後という最悪のタイミングで売り出しちゃいましたからね。

最近、神社やお寺の再開発がよくありますが、ここも東郷神社の土地が再開発されたとしたら、地上４０メートル程度まで建つらしい。Ａｉｒ棟の１２Ｆくらいまでは眺望アウトになるとのこと。

担当に「東郷神社は大丈夫ですよね？」って聞いたら「東郷神社が決めることなので分かりませんが可能性はあります」だってさ。

なんだかはっきりしません。

[607: 匿名さん]

パークコート虎ノ門愛宕タワーも底地はお寺でしたよね。
墓標マンションとか言われてたけど。

[608: 匿名さん]

今日再度ＭＲに行って確信しましたが、契約しましたが近々に解約しようと思います。

定期借地の物件は後日極めて売りにくいし、やはり賃貸物件ばかりのようで、私のように永住して物件を大切にしたいという気持ちの人間にとっては、家賃で住んでいて物件に愛着を持たない人に囲まれるのが耐えられません。

また、今だったら放棄するのは手付１割で済みますが、引渡しになってしまうと、保証金と解体積立金にさらに物件価格の１割にも達する金額を最初に一括して払わないといけないのは耐えられない気持ちになってきました。　保証金も返ってくる頃には価値はきっとインフレも予想され１万円くらいになっているかもしれません。

既存不適格も発覚しましたし、またそれ以外に納得できない事象がいくつかあり、私の中でかなりケチがついてしまいました。

皆さんが投稿している内容は概ねその通りだと思いますよ。

もう少しきちんと吟味して契約すればよかった、後悔です。

[609: 匿名さん]

そうとう病んでるね。買うの焦っちゃいましたか？
調べれば分かることだったので残念でしたね。

[610: 匿名さん]

>608 賢い選択です。２、３年すれば１割分すぐに取り戻せる物件がたくさんあります。

[611: 匿名さん]

＞６０８手付けは戻ります。２倍か、プラス慰謝料かは分かりませんが。
弁護士に相談しながら三井と交渉して下さい。簡単です。
http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/shinjuku2.htm　新宿法律相談センター
３０分５２５０円

[612: 匿名さん]

既存不適格は池尻大橋マスタービューの掲示板が役立ちます。

[613: 匿名さん]

>>608 　1割で済むなんて安い授業料ですよｗ
　各種投信なんて3割-4割の暴落は当たり前ですから、1割損なんて損のうちに入らないよね。

[614: 匿名さん]

率直な感想ですが、
ここの北向きの森ビューは最高だと思います。私は都心のいくつかのタワー物件に住み、湾岸や夜景がきれいな場所は探せばいくらでもありますが、眺望いっぱいに緑があるのは極めて希少です。
行く着くところは自然の緑です。恋しくなりますね。

でも仕事の関係で都心に住んでもいたい。ここはそれを両立できます。
ここの森は、他の敷地や南向きのような借景ではなく、所有地なので未来永劫その眺望が変わることは絶対にありません。いろんな物事が不安でいっぱいの世の中ですから住まいくらいは絶対の安心が欲しいです。

でも一歩敷地から表通りに出ると、歩いている人が皆子供で、大声でわめき、ダラダラ広がって歩いているので、文句を言いたくなるのが残念です。追い越しに苦労し、駅まで１．５倍の時間がかかります。なんとか裏道をみつけないと。

あと日常の買い物が本当に困ります。店舗に行かずにすむネット宅配は近隣では紀伊国屋だけでしょうか、高くつきそうです。

[615: 近所をよく知る人]

ここは以前、社会福祉大学があり、森ではなく大学のボロ寮みたいなところに雑木林やグランドがあっただけ。あと北側の道沿いに普通の並木があった。この場所の隠れ家みたいな広い空間はただの雑然とした田舎の雑木林で原宿の中にあることだけは特異ではあった。
要するに、代々木公園などのしゃれた趣きもなく明治神宮のような歴史の威厳さもないただの少しの緑。近隣住民にしてみれば、警察と公園、スーパーにでもなればよかったのに。
これ素直な事実。

[616: ご近所さん]

私も２５年前位に行ったことがあります。木立の薄暗い中にポツンと古い木造の建物があった。
お化け屋敷みたいで怖かった。人が住んでいるようには見えなかったけど、窓に洗濯物が少し
干してあった。不気味な感じが漂ってたけどあれ寮だったんですかね。丁度、レストランができる
辺りか、北側建物の辺りですね。パンフに由緒ある土地柄とか書かれていたけど、よく言うなー。

[617: 匿名さん]

>>597
周辺の同意が必要？
どこにそんなことが書いてあんの？

ウソ情報を熱心に書いて、お疲れ様です。

[618: 匿名さん]

建て替えの特例は同程度の建て替えであれば１回だけ認めるという制度ですが、
最終的には諸条件を鑑みて、「渋谷区長が認めた場合」と明記されています。

その時に周辺住民に強い反対運動があった場合、公平中立的な立場で区長が
すぐに「認める」でしょうか。

最終的には認めるかもしれませんが、相当の時間と労力が必要なのは想像
できませんか？？

先ほどの方のように、どちらかというと公園やスーパーになって欲しい人が
多いようですし。

地主の東京都も周辺住民に喜ばれる街づくりに貢献したいはずです。

強い口調での反論もご自由ですし、ご契約者様のお気持ちも分かりますが、
事実は事実ですから。

三井も「法律ですから・・その時になればなんとかるのでは」としか言えません。

[619: 匿名さん]

確かにね。いまこの瞬間も建築確認おりて、着工してるのに、周辺住民の反対で何年も工事ストップしてる現場いくつかあります。
区長が認めても、そのあとにさらに時間がかかりそう。
この辺の住民は一筋縄にはいかないようです。

[620: 匿名さん]

既存不適格になった時期というか、渋谷区条例改正、または区議会での検討時期などにもよると思いますが、そんなに簡単に解約できるのですか？

少なくとも契約時に、渋谷区の条例がどのような状況であったのですか？、区議会で検討中であったとか？

[621: 住まいに詳しい人]

私も条例を見てみましたが、特に周辺住民の同意が必要とは書いていないようですね。
渋谷区長が認めた場合、という表記は、
区長が恣意的に建て替えを認めるかどうか決定できるという意味では決してありません。

つまり、渋谷区高度地区変更条例の該当部分（既存不適格建築物等に対する特例）の、
アからエまでの四つの条件を満たしていれば、必然的に、
特例によって建て替えが認められるということです。

ですから、周辺住民の意向というのは、上記の四つの条件とは全く関係のない要素なので、
区長が特例による建て替えを認めるかどうかの判断にはなんら影響を及ぼしません。

すなわち、区長は、上記四条件を満たしている建物ならば、
建て替えを認めるという選択肢以外はあり得ません。


ところで、この掲示板は、投稿時刻を見ると、連続投稿が多いようです。
どなたか少数の方が連続投稿によって自作自演をしているのでしょうか。

[622: 匿名さん]

本当に住民の都合だけでそんなに上手くいくんですか？
霞ヶ関文学のようで嫌ですが、そういうときこそ倫理的な判断で住民感情を一番に汲むと思いますけど。
４つの項目を満たせば決定ではなく、最後に区長に決定権を残してる時点で、区長に倫理的な判断権を残して弾力性を持たせているのだと思いますよ。

４つを満たせば建て替えが必然なら、そこに区長の決定という文言は不要のはずです。

三井も断言を濁す内容を、じゃあ安心ですとは到底思えません。

[623: マンション投資家さん]

問題点が山積しているだけでなく、そもそも高過ぎだよこの物件。

保証金と解体準備金払って地代１０年払ったらそもそも同地域の所有権物件を普通に買える
価格だよ。１０年以降はどんどん地代支払い分だけ割高になっていく。

１０年で死ぬと自覚している人なら買う意味あるけど、相続する家族がいたら、負債にしか
ならない。ほとんど負債扱いなのに相続放棄が出来ないある意味そうとう厄介な物件。

マンションは損得ではないけど、きちんと収支を考えたら相当割に合わないことが分かるよね。