パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[23: 周辺住民さん]

神宮前の中古の相場は、http://www.realplan.jp/AreaPriceList/anyfile.jsp
などが参考になりますが、坪400万前半からとなっています。

同じ三井のパークコート表参道で坪418万（売り出し価格）、
神宮前4丁目の9800万円の物件は最上階でルーフテラス付きで坪423万、
表参道ヒルズも5分以内で4丁目と考えるとこっちの方がずっとお得な気が、、

東建の104平米の角部屋も坪467万で確かここも隣が緑いっぱいの環境だったような。
これらは全て所有権。

神宮前の地位を考えると、個人の好みもありますが、４＞５＞３＞６＞１＞２丁目って感じでは
ないでしょうか。

借地権、地代を考えると坪800万ってのはちょっと無理があるような。
確かについ一年前では中古も坪700万くらいしてましたが。。

[25: 申込予定さん]

＞ファンドの手が伸びているのは

私は購入予定です。
ファンドに染まるのはこのご時勢しかたがない現実だとしも、更新後の毎月の地代や、税金、毎月管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうですけど、それでもアセット購入していけるのですから脅威です。
サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているから、分譲デベは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用がじっとしていても懐に入ります。
デベロッパーとファンドは持ちつ持たれつの関係なんですよね。
なおかつ当マンションを最初に購入するファンドも転がし利益が入ります。
一方、居住者の間では区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝が生まれ得るでしょうね。
確実に言えるのはファンドを購入する機関投資家は真っ先に買い占めに走る物件だということです。

NETはいくらなんだろうかという疑問が常につきまとうマンションです。
産能のプロパー対応も販売価格に加味してあるのでしょうし．．．。

[26: 匿名さん]

久しぶりに来たら、盛り上がりを見せていますね。
しかし21が削除されていすが、何があったのですか？

[27: 匿名さん]

確実にファミリー層がターゲットではないし、高齢者やDINKSでもない。ヤング層は金を持っていないし、ここは小さい子供がいるような生活圏でなない。一体ターゲットは誰かわからん。100平米に２億も３億も出せる人がどのくらい日本にいるのか疑問。

[28: 物件比較中さん]

>>24

あはははははｗ

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　

青山・渋谷・神宮前神話も、完全に崩壊してるねｗ

[29: 匿名さん]

そうそう
いま都心の新築MSって本当に売れていないんですよ。
消費者は気付きはじめているよ。いかにバブルだったのか。適正価格に下落するまでみんな待ってます。だからこそ上記のようなハイエナファンドが安く買い叩き投資の対象としている。これはここだけでなく、郊外も同じ。貸金業法の規制緩和以降わけのわからないキャピタル何とかが雪だるま式に増え、社員２０人希望の不動産投資会社は都内でも3000社を越えましたね（2007経済白書による）
そのほとんどが悪質なファンドなので彼らは安けりゃいいんだよ。安く買ったものを高く売るだけの仕事。
魑魅魍魎だね。

[30: 契約予定]

神宮前で９０平米が３億なら超お買い得だよね？？
完売しちゃうかもよ
坪５００なら私は買うね
私の貯蓄２５億を切り崩しても問題はない
賃貸にしたいよね
９０平米なら、相場通りなら７０〜８０万円/月の家賃収入が見込めるからね
５戸くらい買うと損益分岐点は５年後にやってくる計算
５年後には金利も２％を越えているからね

[31: 契約予定]

もちろん証券化してファンドに売りつける算段だが

[32: 匿名さん]

地ぐらいで＋２００万だとしたら、やはり５００から５５０が適正価格ですね。新価格を出してくる可能性もありますね。建設資材の物価上昇分も差し引くと期待がもてそうです。
それにしても地代は変動をよく考えないと賃貸と変わらなくなってしまいますから、注意しましょう。
諸経費３００万、毎月の管理費１００平米５万で地代毎月１５万、積み立て金３万で町内会費もある。でこれで２０万を軽く越えているから機微よく手に入れたとしても驚異的な返済が待ってるわけですよね。
地位の恐怖が付きまとう物件ですね＝＝。

[33: 匿名さん]

ブランディングで成功してるよ
ここは

やっぱ、うまいよね

わたしも賃貸対応になると思う
立地、地位で青山、表参道というＮＶ先行で生活する場ではないよね。

[34: 匿名さん]

そうは思わないですね。
ブランドイメージ構築なんて青山という立地だけで確立されているから、例えばインテリアデザインが杉本貴志ですみたいな一段の付加価値がないとユーザーは納得しないのでは？
しかも上もモノのみが区分所有で土地は転賃借地。
つまり来たるべきその日には他人のものになってしまう。つまり賃貸物件と同義。月々のへ支払いは賃貸で借りるより高くなってしまう。これは毎月平均２０万を越える地代を５０年間払い続けなければならないから。
２０万で５０年・・・１億２０００万になるのですよ。
定借物件はこれだから怖いよね。
要は誰かが買って、他人に貸すしかメリットがないという計算。誰かって？それは上記過去レスを読めば理解できるだろ？
個人なら誰しもわざわざ余計な金をはらってまで所有できないよ。ただし金が余って余って困っている人は別。

[35: 販売関係者さん]

あの〔パークコート赤坂〕がなななんと坪単価230万円での販売決定です。
赤坂で新築でこの価格。急げ！
詳細はこちら…http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

[36: 匿名さん]

本当でした。すごいお買い得物件ですね。
上記のＨＰを見ました。間取りも悪くないですね。
高級感があるし、設備の仕様もかなりグレードがたかいですね。びっくりしました。
さすがは三井のＭＳといったところです。
赤坂でこの価格というのは破格の値段設定ですね。

中心部へ出るにも地下鉄が便利ですし、なんといっても赤坂は一等地ですからね。

都内に住んでおりますので、”赤坂レジデンシャルサロン”へ行く早い方法を電話で尋ねたところ、営業マンからこんなことを言われました。


”まず、羽田空港から飛行機に乗っていただくのが一番早い道順です”

[37: 購入検討中さん]

すごいねさすがパークコート
価格も破格なら
公共交通機関も航空機が第一選択!!

[38: 物件比較中さん]

素晴らしい物件ですね。

私の会社は大手町なのですが、通勤に片道５時間４０分かかるので、検討から外そうと思いました。

[39: 匿名さん]

隈健吾って誰ですか？
有名なの？建築担当らしいですが、知らないです。
知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな？不安な感じが、、、、

[40: 匿名さん]

もし知りたければ、検索してみたらいいんじゃないかい？
健吾さんは私も知りませんけどね。

[41: 匿名さん]

↑
結局自分だって知らないらしい

マイナーな設計士より、もっと東証一部上場の大企業の大成建設とか、鹿島建設とか・・・個人名は表には出ないけど超一流の設計士集団になぜ依頼しないのか疑問。

[42: ビギナーさん]

NHK のプロフェッショナルに出てましたね

[43: 住まいに詳しい人]

38=41なのかね？

日本を代表する建築家をつかまえて
「知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな」とは
いくら何でも、そりゃないでしょ