パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[276: 272]

>>275
全然違う。

[277: 匿名さん]

何処が

[278: 購入検討中さん]

まあまあ、要するに「警察署が至近にあって治安の面では完璧なマンションなので、
警察署の建設費用の一部(かなり?)がマンションの価格に上乗せされています」ってことか。

しかし、警察署のために＋2000万も＋3000万も払いたくないよ。

デベはこれらの事実を隠して売りたかったんだろうけど、ネットの発達であっという間に
情報が広まるから、今では、明らかにぼったくり物件だということが知れ渡ってしまった。

どうせ大量に売れ残るから、デベの責任者は　左　遷　確実だな。しかも、寝かせて市況が
回復するのを待とうとしても、固定資産税と管理費と地代はデベ負担だから、時間が経てば
経つほど苦しくなる。あと3年もすれば、半額で出回るのではないでしょうか？

[279: 購入検討中さん]

半額になるならかなり真剣に検討しますが。３年後に期待してます。立地はいいからねー。

[280: 購入検討中さん]

うーん、やっぱりやめとこうかな！？
高いところ（1億とか）なら、だいぶ下がりそうですね、なんとなくー。
法人が買うにしても、ねぇ・・・リーマンも破綻しちゃったしー。

[281: 周辺住民さん]

リーマン逝ったねぇ
サラリーマンも後に続くか?
冗談は置いておいて
みずほたんとあおぞらをながめたら・・
まだまだ涙は乾かない?
　
3年ぐらい景気停滞の可能性あるよね
そのころ半値の6掛け3割引で買えるのかな?

[282: 272]

>>278

時間がなくて説明出来ませんでしたが、正解。

予定価格から考えると20〜30億は乗っているのではないかと推測される。

それでも売り出しが１〜２年早ければ売れてたかもね。

地代は入札時に提案済みだから下げられないでしょう。

[283: 匿名さん]

282by272の関連業者さん
乗せてるかどうかは三井しか解からないし、
入札なんだから乗せないのが当たり前。
（万一のせていても三井が負うリスク、自己責任）
いいかげんなこと言って、惑わせないで下さい。
高いことを理由つけて誤魔化そうとしている
関係者としか思えません。

みなさん、関連業者の書き込みが増えています。

賢明なエンドユーザーは、惑わされず、
１割引きどころか３割、４割引きになるまで待ちましょう。

[284: 匿名さん]

>>283
「入札なんだから乗せないのが当たり前」

意味不明…。

[285: 匿名さん]

284
入札だから落札は確約されていないので、入札価格以外からの利益を
あてにする（織り込む）事はないという意味。

[286: 匿名さん]

ここってカスケード神宮前とは違うよね？

[287: 匿名さん]

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050922-1-kagam...
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050922-2-kouhy...

三井は最安値の入札額より１３．４９％高く入札し、
最安値の１１．５％高い提案月額借地料で入札し、落札している。

[288: マンション投資家さん]

まさに第２バブル崩壊の象徴的物件
借地料から言って半額が適正価格
バブル期の湯沢や熱海のリゾート物件を思い出すねー

[289: 272]

私の書き込みから荒れ模様ですのでこれで最後にします。

本案件の入札価格はあくまで警察署のPFIの事業費で、提案地代は加点として評価されました。

評価基準を見ればわかりますが、総合評価点を上げるには入札価格を戦略的に下げる事が最も効果的です。

エンドが負担出来るギリギリまで警察署の工事費をマンションに乗せ、プラスして負担出来るギリギリまで提案地代を上げる事でコンペに勝ったのです。

また建設期間中も地代はかかっているのでそれも乗っているでしょう。

業者と疑ってる人はなぜそう思われたのか知りませんが、高い理由はそういう事であって、マンションとしての価値に釣り合っているかは個々で判断して下さい。

個人的な意見ですが、東京都がこんな変な形式のコンペにしなければCTSまで言わないまでも、もっとリーズナブルなマンションを提供出来たのにと思います。

[290: 匿名さん]

>>288
逆に建物価格半値以下で借地料２倍程度という方がこの立地にかなってるのでは？

[291: 匿名さん]

289by272さんへ
入札額の警察棟の事業費は適正な価格です。
無理に安価なものではありません。
（さらに安い入札もあります）

あなたの個人的な意見を根拠もなしにここで話されては、
購入検討者は誤った判断をする可能性があるのです。

「高くてもしかたがないんだ」
「そういう訳で高くてもあきらめて買うしかないんだ」
と誘導していると思われてもしかたないことだと思います。

三井は地代以外にも解体費用や緑地管理に暴利の金額を
購入者に負担させています。

高い理由はあなたが述べていることではないということはっきり
指摘しておきます。

[292: 匿名さん]

>>292
適正の根拠あるの？

もっと安いところがあるってそれだけ？・・・。

[293: 購入検討中さん]

結局、建物の原価(建設費等)＋警察署建設費用＋デベの利益＝物件価格　ってことでしょ。

なんだか、抱き合わせ販売のような気もするが、別に悪いこととは思わない。
ただ、強気の価格設定でも売れると思い込んでいたデベの見通しが間違っていただけ。

しかし、リーマンが破綻して株価全面安の時期に販売開始なんてタイミング悪すぎ...。
あと14ヶ月ほど早く販売していたら、状況はだいぶ違っていたと思う。

まあ、3割引になるのを気長に待つことにします。

>個人的な意見ですが、東京都がこんな変な形式のコンペにしなければCTSまで言わないまでも、
もっとリーズナブルなマンションを提供出来たのにと思います。

別に東京都は悪くないでしょう。無謀な価格で入札したデベの自業自得だと思いますよ。

[294: 購入検討中さん]

ダイレクトメールが来ましたが、販売予定価格が1割弱下がっているみたいです。
デベもだいぶ苦戦してるようです。

[295: 匿名さん]

292さん
価格と事業内容は公表されてます。