シティハウス南大塚

[koyu]

詳細がわからないのですが立地や住環境はいかがでしょうか

☆名称が南大塚2丁目計画 から シティハウス南大塚 に決定したようですので
タイトルを変更させて頂きました。管理人

所在地：東京都豊島区南大塚2丁目30-7（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩5分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩6分
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
設計：協立建築設計事務所　
施工：前田建設工業

[83: 匿名さん]

ここから直線距離で1㎞未満、文京区の住友不動産の同規模のシティハウス護国寺は販売中。
未発表の最上階プレミアム住戸を除くと、最低坪401万円〜最高468万円、平均440万円。

護国寺はプレミアムグレード物件で文京区ということらしいですが参考になります。
大塚駅北口方面物件とか東池袋の駅遠物件と比較しても無意味かと思います。
HPの内容を見ても、文京区テイストをアピールしているようです。
地元の人は気軽に手が出ないのは、豊島区内でどこでも同じようなもの。

2年前に300万円前後で分譲された、住友の目白ガーデンヒルズは中古で500万円前後で取引されているみたい。

来月以降になれば、分譲価格が発表になるのでしょうね。
この掲示板は、安値を期待する人が多いのはなぜなんだろう。
住友に安値を期待するのは、勘違いだと思いますけど。

[84: 匿名さん]

文京護国寺は音羽の直ぐそばだし、大塚とは全然違うよ！！
護国寺で坪400万には全く違和感無いけど、大塚じゃ違和感あるね。。
まあ、これがまともな相場観でしょうね。
しかも、シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。

[85: 周辺住民さん]

まあ現実はもうすぐ明らかになりますので、安値期待の皆様の怒りで、スレが荒れるのが、もう既に明らかになっている感じですね。このスレで350以下を称えてる人は時間の無駄だから早く埼玉県のスレみた方が良いよ。

例えば
＞護国寺で坪400万には全く違和感無い
違和感アリアリだから全く売れてないのですよ。スミフは違和感のある価格を出してくる現実をもう少しよく見ましょう。

＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。
シティハウス目白も十分しょぼいのに高いから売れてないのですよ。それと同じ、目白より安くても坪３５０以下にするなんてあり得ない。

＞グランフォート青淵閣も坪235万位から出てたし、古いけど住友のシティタワー池袋も坪240万位
新価格の時代とどうしても比較したいのですよね。そんな事言ったら３年前はもっと安かったって。あなたもまだ夢見てます。

[86: 匿名さん]

新価格なんて、豊島区大塚/東池袋にはあまり関係ないですよ。パークタワー池袋は坪250〜350万だし。大塚の北方面は坪200〜300万。まあ、3年前と比べて、せいぜい坪50万ＵＰって程度でしょうね。シティハウス目白は荘厳で高級感あると思うけど、あれがしょぼいのなら大塚は鶏小屋みたいなものですね！！

[87: 周辺住民さん]

まあ、民家街であるし
最低価格帯坪280万3戸(サービスルームあり)
中心価格帯坪325万
最高価格帯坪380万(3戸)で
上等だ

[88: 匿名さん]

＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。

シティテラス目白の間違いですか？
それとも、シティハウス目白台？（丹下事務所設計だと思いました）
過去の「安値覚え」ばかりで、新価格の相場観の乏しい人が多いのはなぜ
伊藤忠のシングルやDINKS向けのマンションと購入層が全く違うこともわからないみたい

路線価だって大塚駅北口エリアより南大塚2は20％程度高いことを御存知でしょうか？
東池袋も安いです、安いのには、ちゃんと理由がありますからね。
あんまり、ここに安値を期待してもどうなんでしょうね？
板橋区練馬区を検討した方が賢明かもしれません、山手線最安値の荒川区、北区
日暮里エリアの山手線の外側だって、300万円の時代です、内側なら更に高い。

確かに今まで大塚エリアで350万円超を見かけませんが、山手線内側の分譲もほとんどない
都電向原駅近くの、東レのマンションくらいでは。
南大塚では、ライフの隣の徒歩10分のカタカナデベの「アーバンビュー新大塚プラタナス通り」
くらいじゃyないかな、それも2004年分譲だから比較にならない。
大塚エリアで80㎡超の部屋は少ないし、90㎡超はほとんど見ない、100㎡超は皆無かも。

ちなみに、シティハウス護国寺の平均は400万円ではなくて440万円です
最低価格と平均価格を混同しても意味がない。

[89: 匿名さん]

イニシア上池袋は確かに大衆マンションだと思うけど、現在残っている部屋は坪205〜275万円と安い

[91: 匿名さん]

蓋を開けて平均坪400万以下なら大笑いだねｗ
平均坪400万を越えることは無いと思うけど…
もし、坪400万以上なら「ふーん、凄いなあ！」って感じ、それだけ。
こんな中規模マンションの話題で盛り上がるのも今の内でしょうな。

[92: 匿名さん]

予定価格は、上層階の90㎡台は1億1000万円〜1億5000万円もするそうです。

[93: 匿名さん]

まぁそんなもんでしょうね

[94: 匿名さん]

91が笑いものでした・・・。

[95: 匿名さん]

高杉晋作

[96: 匿名さん]

っていうか91に限らず、ここ笑いもん多いって。

スミフとか、現在の相場とかに無知すぎる。

[97: 匿名さん]

実際、最終価格は予定価格より下げて来るのはどこでもある事だから

92平米が1億ぐらいだとすると坪360ぐらいですからね。

まあ、最低が350ぐらいからって感じな訳で、無茶な価格って主張が無茶だよね。

そんな人は板橋へどうぞ。

[98: 匿名さん]

相場を当てたからって、どうせあなた方買えないんだろｗ

[99: 匿名さん]

こんな価格ならば、駅の反対側でもいいからイニシアの方がいいです。
価格差の相当するメリットが感じられるとは思えませんね。
文京区ならばともかく。

[100: 購入検討中さん]

最低350万以下なら買いですか？
中規模マンションで充分です。
後は、ランニングコストの問題です。
家は静かな場所で、勤め先の大手町まで
近くければ充分です。
共働きなので・・・。
欲を言えば、７０㎡台の３ＬＤＫなら
次の子供が男の子なら満足です。
さらに欲を言えば、３４０から３２０万円なら
なんとかがんばれそうです。
ようやく、週末予約なので楽しみですが・・・。

[101: 匿名さん]

80平米（約24坪）の場合、坪320だとしても7700万くらいになりますよ。
上層階ならば8000万超になりそうですね。
高すぎる…。

[102: 匿名さん]

＞９８

買わないよこんなとこ。

私は文京区の物件を先日契約しました。この価格帯を買えない人なんて山手線の内側の新築物件探している人に居ないんじゃないの？。

[103: 匿名さん]

文京区のマンションも立地から部屋の位置まで、価格差が色々ありますね。
一般的マンション　文京区＞豊島区　ですが、文京区の川沿いや低地≦豊島区の高台　です。

先に住友不動産で分譲中のシティハウス文京護国寺とシティテラス目白の価格を見て
想像できなかった人は、マンションの相場観がなさ過ぎる。
これらも、地域相場と比較してかなり高めの価格設定になっています。
実際に19年度の路線価図は、シティテラス目白（豊島区高田2丁目）の土地より
こちらの土地が10％以上高いですよ。路線価が示す通り利便性と立地はこちらが上だと思います。
（文京護国寺の土地は、南大塚より更に5〜20％高い）


マンションの価格は、部屋の方位と眺望で同じマンションでも大幅に違います。
南大塚の北側の棟であれば南棟にじゃまされて、日当たりも眺望も若干落ちますから
安いのではないでしょうか、また南棟も5階建てのマンションが隣接しているので
眺望の抜ける高層階と比較すれば若干安めになると想像します。
ただ、角部屋が大半ですのでそれほど価格差はないとも思います。
高層階の坪500万円超があっても、多分低層階や条件の良くない部屋は350万円未満
や場合によっては300万円前後の部屋もあるかもしれません。
シティテラス目白のHPを参考にすれば、部屋によって坪370〜553万円まで開きがありました。

でも平均300万円前後を期待するなら、足立区とは言わず練馬区や板橋区、北区を探したらいい。
大塚駅と北池袋の中間のコスモイニシア上池袋と比較するのは、的はずれでさすがに失礼なのでは？
ネットだけでコスモイニシアの、現場をきっと見たことがないのでしょう

[104: 匿名さん]

＞103

＞大塚駅と北池袋の中間のコスモイニシア上池袋と比較するのは、的はずれでさすがに失礼なのでは？ネットだけでコスモイニシアの、現場をきっと見たことがないのでしょう

似たようなもんだと思いますけど

[105: 匿名さん]

似てるとは思わないけど、まあそこはひとそれぞれ。
同じ値段なら南大塚買う人多いんじゃないかな。
つまり、大多数の人は似てないと感じてると思うよ。
もちろん、最初に言ったように人それぞれだけどね。

[106: 周辺住民さん]

土地代が高いからという理由以外
ここの価格は正当化できない
　
だがコスモイニシア上池袋との違いは
高層階があることだが、
それならコスモレジア大塚で
良かったジャンともなる
　
山手線内側といっても大塚じゃぁ
あんまり価値無いな
外でもいいのでは?

[107: 匿名さん]

＞105
＞同じ値段なら南大塚買う人多いんじゃないかな。

同じ値段ならばそうなるでしょうね。
でも実際には価格差は大きいようですので、そうなると106さんと同じような意見の方も多くなるのではないでしょうか？

[108: 匿名さん]

>107
北と南で価格差ほどの違いを見出せないってことなんでしょうかね？
でも同じ値段なら南を買う人がほとんどでしょうし、やはり北と南は違うんでしょうね、というか106さんのようなマイノリティな完成の人以外、大多数は違いがわかるんでしょう。

[109: 周辺住民さん]

ちょうど線路の反対側(北大塚)にこの坪単価ででたとしたら
グランドヒルズになってしまうヨカン・・

[110: 匿名さん]

大塚周辺じゃ、山手線の内外で坪単価に大きな差があるが、安いからという理由でコスモイニシア上池袋やコスモスレジア大塚なんて選ぶと、売却に苦戦しますよ！！とはいえ、ココは高すぎなのでそれはそれでリスクがあるけど。

[111: 匿名さん]

コスモは外廊下の団地風＆半面バルコニーでコストダウン、エコノミーに作り
地域相場より安く売るというのが、会社の戦略みたいです。
ここより規模も小さいのに、立派なモデルルームを作るんだからその費用はどこから？
コスモレジア大塚は土地の問題で珍しく内廊下にしたようですけど、コストの問題か
廊下にエアコンもないので夏冬は実質的に吹きさらしの外廊下と変わらない。

シティテラス南大塚の内廊下は、エアコンもちろんありますよね？

大塚エリアで、シティハウス南大塚のような内廊下マンションは、とても珍しい。
北大塚の大京の高級マンション、グランフォートだってエントランスは豪華でも外廊下。
大塚仕様ではなくて、文京区仕様を目指しているようだから販売も長期戦かも
ホームページ見ても、文京区の施設や公園ばかり掲載されています・・・・・

住友バッシングは、決まって価格が高いことと周辺環境が悪いこと
不思議なことに建物や設備のバッシングは、あまり聞かない

安いマンションなら、カタカナデベや下町や郊外のマンションを探さないと
財閥系では、期待しても無駄だと思う。

[112: 匿名さん]

住友の建物や設備はいいと思います。
しかし価格は割高すぎると感じるのも事実です。

この物件の立地がいいとは思えません。
特に隣接する建物が…。
坪250万程度のエリアを彷彿させますね。

[113: 匿名さん]

＞111
グランフォートは上池袋にあります。北大塚に隣接しているけど…。
（大塚駅の北という意味では正しい）

内廊下はいいですよね。
もしエアコンがなかったらキツいですね。

[114: 匿名さん]

>>112
マンションの立地の善し悪しとは、隣の木造の建物を指すのですか？
普通の人は、買い物の利便性、医療機関の質と量、駅までの距離とその駅が使えるか、
交通機関の質、周辺の公園などの子供の遊び場があるか、閑静な町並みか、
教育機関までの距離とその機関の質・・・・このようなことを、立地というのでは。
普通に考えても、
大塚駅北口エリアで名前の挙がっていた物件より交通の便も立地もいいと思いますけど。
名前だけはなぜか目白で駅から遠くて町工場と庶民街のはずれの渋滞の激しい明治通りに
隣接して、都電がひっきりなしに走っている、住友物件より立地はいいと思いますよ。

問題は、価格が高いのと南側に5階のマンションがある、戸数が中規模だということですか。
でもこの規模で、2戸1EV＆内廊下というプライバシーのある物件は希少だと思う。
普通のこの規模のマンションは、EV1台でもっと低層だからワンフロアー10世帯前後で1台の
EVを使うのが普通だからエレベターで毎日のように近所と顔を合わせるのが普通です。

お隣を気にしているようですが、別に普通の古い木造家屋だし、
嫌悪施設というわけでもないでしょう？
将来に立て替えられたら、立地が良くなるとでも言うのでしょうか（笑
坪250万円だと板橋区や荒川区でも最近は探せない。

[115: 匿名さん]

周辺環境も立地でしょ！

[116: 匿名さん]

確かに豊島区在住なのと文京区在住なのと聞き比べると文京区在住の方がイメージが良い。
だけど交通機関は豊島区の方が便利。
ここは、JR・都電荒川線・営団丸の内線の駅まで徒歩6分程度。サンシャインも歩いて15分位。
文京区隣接だからお受験組なら私立・国立は通学便利。
近くに住んでいる者ですが、意外と穴場だなって思います。住んでいて不自由は感じない。
デベがスミフだし、強気なんではないかな。

[117: 匿名さん]

最近の相場で、スミフの物件と考えたら正直、安くて驚いた。

護国寺も目白も売れ残りまくりで、さすがのスミフも少しは空気読んだのかもという価格ですよね。ここの価格見て本当にMSの相場って下がり始めてるのかなって感じました。

近い将来の物件は最近の高値の時に取得した土地でも、資材相場は建築確認の遅れでだぶついて下がって来たって話だし、民主が頑張ってガソリンも下がれば運搬コストも下がりますからね。今後、政治が余計なことしなければMSは本当に高値安定でなくて、下がり始める可能性ありますよね。

[118: 匿名さん]

民主が頑張ってガソリンの暫定税率が廃止になり
ガソリン代が２５円やすくなっても、代替財源が
ない以上、消費税他の間接税を増やさねばならず
庶民は返って負担を強いられる事になるという
理屈が分からないのが民主党指示派だね。

[119: 匿名さん]

＞117
坪単価どれくらいですか？

[120: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方、だいたいの価格を教えてください。

[121: 匿名さん]

>代替財源がない以上、消費税他の間接税を増やさねばならず

頭固いね。

道路作らなきゃ代替財源いらないの。
道路は造らなきゃいけないという考えが間違いなのです。

道路作ってる田舎の建設業者だけがもうかるのと、車使う人すべてに恩恵があるのと全然意味が違うってわかるかな？。

[122: 匿名さん]

頭悪いね。

道路作るだけじゃないんだよ。
特定財源って補修費用にも充てられてる事知らない？
冬は降雪地域の除雪作業もそうだし、歩道のガードレール補修
設置、舗装補修などなど。
代替財源いらないなんて、一から勉強し直してから
書き込みして下さい。

[123: 購入検討中さん]

ここは税金の使い道を話すとこではないので他でやって下さい。

今の道路の財源の半分の話ですよね、本当に必要なものは残りの半分でやればよいので、私はガソリン値下げ賛成です。

[124: 周辺住民さん]

いずれにしても構造改革は頓挫したわけだ
　
さて、坪単価に話しを戻そう

[125: 匿名さん]

モデルルームがスタートして7日、引き渡しが4月なのにHPに間取りもモデルルームも載せてない
短期間で売れる自信があるのか、それとも長期戦でのんびりして売る気がないのか。
青田売り、竣工前完売で悪戦苦闘しているデベが多いのに余裕なのか

[126: 匿名さん]

立地は悪いと思う。
だから安くないとね。

[127: 購入検討中さん]

ようやく、見学出来ました。
エレベーターを降りた、廊下も天井が以外と見学してきた、
近隣のマンションと比べても高く、空調も効いていて好印象でした。
日当たりや眺望の良い８０００万円の３ＬＤＫには予算不足でしたが・・・。
７０㎡台の６０００万円台の３ＬＤＫもありました。
３方向に窓のある部屋が、７０００万円少々でありました。
リビングに多少、北側の建物が目に入りますが、北側の建物に窓も無いので、
あまり気にならないようです。
女性の営業さんですが、マンションの外に出てお部屋の位置と北側の建物を
丁寧に説明してくれました。
文京区のマンションも見ましたが、こちらの方が生活しやすいのと、
通勤に便利なので・・・。値段にも惹かれてます。
２月にもう一度、見学に行きます・・・。

[128: 匿名さん]

ＤＩＮＫＳさんには、日当たりとか関係ないのかもしれませんね。

お喜びなのはわかりますか、興奮したのか文章の意味がよく理解できません・・・
少し落ち着いたら、もう一度具体的に価格とか印象を投稿してください。

[129: 匿名さん]

坪300くらいか？

[130: 匿名さん]

坪３００なら今の相場だと高くない印象ですね。
実際のところどうなんでしょう？
同じスミフならバカ高の護国寺よりここのほうが便利だと思います。

[131: 匿名さん]

この掲示板見ていると3ＬＤＫで6000万円台〜15000万円
坪300万〜500万円超まであるなんてすごい
その価格差は、どこにあるのでしょう・・・

[132: 匿名さん]

売れないだろうなｗ目の前の公園にはホームレスが居るしｗ