シティハウス南大塚

[koyu]

詳細がわからないのですが立地や住環境はいかがでしょうか

☆名称が南大塚2丁目計画 から シティハウス南大塚 に決定したようですので
タイトルを変更させて頂きました。管理人

所在地：東京都豊島区南大塚2丁目30-7（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩5分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩6分
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
設計：協立建築設計事務所　
施工：前田建設工業

[252: 匿名さん]

半分以上売れてるみたいですよ

[253: 物件比較中さん]

完成して結構経ちますが、やはりまだ半分程度なんですかね！？
目白に比べればいいのでしょうけど、スミフくらいになると
中堅デベなどが厳しくなっても流石に焦らないのでしょうかね。

[254: 匿名さん]

>>251さん
三方向角部屋というより、実質北向きしか検討できないということね
やはり、高層階の南向きじゃないと価値はね〜

[255: 匿名さん]

超割高物件＝売れ残り発生必至

[256: 匿名さん]

超高級物件＝買えない人続出　買える人が多数購入済み

[257: 匿名さん]

>>254

そう思います。
でも北向き物件も上層階でないと前の物件に被ったような。。。

[258: 匿名さん]

南向きも良し悪し。真夏は冷房がんがん必要だし。

[259: 匿名さん]

結局ココは「イマイチ」という評価で良いですか？

[260: 匿名さん]

>>259
はい、それでいいです。

[261: 匿名さん]

いいところは？

[262: 匿名さん]

この物件の利便性、周辺環境を考えると、妥当な金額かなという感じもします。
購入前向きに考えています。

[263: 購入検討中さん]

ここは1億円以上の物件なら買いかな・・・。

[264: 匿名さん]

えっ？じゃあ俺にとっては買いじゃないってことか？

[265: 匿名さん]

完成後に現地ＭＲを見に行きましたが、住友にしては高級感が全くないマンションでした。土地柄に合わせているのでしょうか？
クレヴィア新大塚よりましですが？でも高い！

[266: 匿名さん]

最近のスミフに高級感あるのなんてあったか？
みなおんなじじゃん？

[267: 匿名さん]

>>258
最近のマンションの断熱を知らない団地？賃貸の人？？
マンションのバルコニーのひさしは何のために・・・・

>>265
高級感＝大規模＝格差マンション＝スミフ目白の物件？？

[268: 匿名さん]

>>267

258の言ってることはあながち嘘でもないよ。
我が家も南向きなんだが、夏は異常に暑い。蒸し風呂状態。
1日中冷房は消せない。
逆に冬は日中は暖房いらず。真冬でない限り暖房使わなくて大丈夫。

最近のマンションって、平凡な田の字プランの場合は開口部全てが
バルコニーということもあるが、ワイドスパンだと一部の部屋は
バルコニーなしの部屋もあるんだよね。つまり直接外に面した窓が
あるということ。そういう部屋だと結構夏の暑さは強烈。

でも、南向きはやっぱりいいと思うけどね。
人気があり高いだけのことはあると思う。
勿論眺望もないとちょっと価値は下がるけど、一日中陽が入るというのは
いいものだよ。

[269: 物件比較中さん]

さらに、この物件の南側は確かほとんどバルコニーはないです。
まさに直射です。

[270: 匿名さん]

風通れば少しは涼しいんじゃないの。蒸し風呂だなんだってそんなに熱射地獄になるもの？

[271: 匿名さん]

南側の逆側（北側？）がどうなっているかにもよると思う。
うちは内廊下構造のため、廊下側に窓がない。
だから、リビングとリビング以外の窓を開けて空気を循環させるんだが、
それでも結構厳しい。やはり夏は灼熱地獄に近い。
外廊下で廊下側に窓があれば、風通しもいいだろう。
これであれば暑さは多少軽減される。
内廊下vs外廊下の戦いがどっかのサイトであったけど、これまた一長一短。
でも個人的には内廊下構造の方が○。

もちろんエアコンがない家なんてないから一日中灼熱地獄は大丈夫だろう。
外から帰ってからの数分間の我慢である。

ちなみに住不物件によくあるＦＩＸの窓は住んだことがないから良く分からない。
多分うちより厳しい暑さになることは必至。

[272: 匿名さん]

南側はね。

[273: 匿名さん]

内廊下には、今の物件はエアコンがついてますよ。

[274: 匿名さん]

>>273

当たり前じゃない！
うちだってエアコン付いてますがな。

廊下側に窓がないから、空気が抜けずに暑いって言ってるだけよ。

[275: 匿名さん]

東側に平屋の大きな家（アパート？）がありますが、将来マンション建ちますかね？
民家が密集しているこの地域で同規模のマンションが立つ可能性ってあるのかしら。。
物件は悪くないと思うので、前向きに検討しています。

[276: 匿名さん]

古ければ　立て壊しするかも。

[277: 匿名さん]

＞立て壊し

日本語になってない

[278: 匿名さん]

やっぱり、少し高くても南側買わないとね・・

[279: 物件比較中さん]

南側でなくても、十分にリッチ感が味あえると思うよ。

[280: 匿名さん]

周辺のビルの壁や看板ばかり見ててもね・・・

[281: 匿名さん]

ナイト営業とかで、平日も9時までモデルルームがオープンになるらしい
エントランスの前に、大きな看板が出来ていてライトアップされていた。

写真を見ると高層階の夜景はたしかに綺麗なようだけど、夜遅くまで営業では
入居済みの住民は、どう思うんだろう。。

[282: 匿名さん]

コンビニみたいに人が押し寄せるわけではないので、気にならないのでは。

[283: 匿名さん]

部外者が夜立ち入るのはちょっと、かも。

[284: 匿名さん]

>>部外者が夜立ち入るのはちょっと、かも。

出前もとれねーじゃん。

[285: 匿名さん]

公園側の西側は、夜に電気がついている
東側は、ほとんど暗い。
20戸くらい売れたのですかね、スミフにしてはよく売れている
近所の護国寺、シティテラス目白はほとんど空き家ばかりみたいで
夜は暗いし、外から見ても自転車置き場もほとんど入っていない。

[286: 物件比較中さん]

近くの公園、夜は物騒な感じだけど、治安は大丈夫なんですかね。
この辺ホームレスとかいるんですか？近所の方でどなたかご存じじゃないですか？
東側にある民家は、将来どうなるんでしょう。。

[287: 匿名さん]

比較的街路灯の明るい公園が物騒だと思われるのは、田舎出身の人ですね
都心にはご縁がないから、やめた方がいいかも。
ホームレスが、あの規模公園に住みやすいと思いますか、居心地がいいのは
大塚公園ではありませんか。
東側、南側、北側も民家は将来も民家でしょう、土地がまとまらなければいつまでも民家
まとまった、土地があればマンションやオフィスビル・・・・・
田舎の方には、わからない感覚なんでしょうね。

スミフの中では、売れ行きがいいのでそろそろ管理組合ができるようです。

[288: 匿名さん]

＞287
豊島区って都心という人まさかいないですよね。田舎出身の人には都心じゃないここを検討したらどうですか？って意味ですよね。良くわかりました。

未だに管理組合無かったんですね。スミフの中では売れ行きが良いという比較対象がとてもセツナイです。
茨城のなかでは土浦が都会みたいな話ですね。

[289: 匿名さん]

田舎はね・・・
上京組は都会だと賃貸でも大変だ

[290: 周辺住民さん]

よい立地、グレードの高いマンションだけど、価格がべらボーに高すぎ、、、
大塚以外の駅でパンフレットを配りまくっていたけど。
もはや、値引きなしでは、売れないだろうね。

[291: ご近所さん]

そうなんだ、もう七割売れてると・・・

[292: 匿名さん]

7割？？？。1期の7割か？。

[293: マンション投資家さん]

いいえ、全体の7割です。
シティテラスへ応援に回ったくらい。

[294: 匿名さん]

販売戸数が16/53だから6割弱しか売れてないね。
しかし、何であんな変な立地のマンションに高い金出すかな。

[295: 曽良覚蔵]

既に２８戸が販売済み、今次販売対象１６戸のうち６戸が手続中。
「住宅情報ナビ」で、どの住戸を販売対象にしていいるかは分かります。
管理組合は立ち上がり済み。
それにしても、このサイトは根拠薄弱なやっかみ書込が多いですね。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01002...

[296: 匿名さん]

販売開始の頃に、どこも開いていて自由だったので上階に子供を連れて行って騒音体感検査をさせて頂いた事があります。

スラブ最大230なりの結果で見送りました。

[297: 匿名さん]

総会開けるんだ？
５割でも

[298: 匿名さん]

ぷ。
手続き中は、まだ「売れてない」でしょ。
ださ。

[299: 匿名さん]

一杯売れ残ってるんですね。
どうするつもりなんでしょうか？

[300: 住まいに詳しい人]

＞スラブ最大230なりの結果で見送りました。

プッ・・・素人？

通常のラーメン構造の中高層マンションで、これより厚いスラブがあったお目に掛かりたい。
いくら厚くても中空のボイドスラブ、直床なんて論外
その基準だと、どこのマンション買えないよな〜。
音を左右するのは、スラブ厚というよりスラブ面積なんだ。

まあ、小さな子供のいるようなサラリーマン家庭には高嶺の花だと思う
気軽に8000万円以上出せる人は多くないでしょう、それに億ションが全体の2割もあるから

[301: 匿名さん]

＊＊＊。
こんなところに8,000万円以上出すなんて。
ダサ。

[302: 匿名]

すみふの護国寺　250ですけど。

[303: 契約済みさん]

＞301さん
どこなら8000万円以上出せるのですか？

出せる人は億ションでも買える、買えない人はカタカナデベの郊外か中古に回る
地域相場よりかなり高額でも、ブランド志向ちうか財閥系の手堅い物件
買いたい人が買う物件ということですね。

この物件のグレード＆利便性＆ロケーション　住所が文京区なら20％は高いかも
文京区まで徒歩5分で、ＪＲ山手線徒歩5分程度ですからね。

スミフの文京護国寺は、都心物件でハイグレードで比較にならないけど
このエリアではマンションとしても、内廊下＆2戸1ＥＶ、角住戸率、天井、
広いエントランスホール等、他では見られない高級物件だと

[304: 匿名さん]

> このエリアではマンションとしても、内廊下＆2戸1ＥＶ、角住戸率、天井、
広いエントランスホール等、他では見られない高級物件だと

私もそう思います。大塚に高額なマンション建てる人ってそんなにいないもんね。文京区まで5分っていう表現が文京区に対するコンプレックスというか、この立地のさみしさを物語ってしまっていますね。
実際、スミフの大崎のタワーよりも割高なようですし、この方憧れの文京区物件もこの規模は割安で駅から5分程度で財閥系が続々出てきてますので、誰もこの立地を選択しないでしょうね。
住友方式の方には理解できないかもしれませんが、建物の仕様より立地が価値を決めてしまうんですよ不動産って。だから東京の地価は高くて不動産が高い、価値があるわけでしょ。

＞地域相場よりかなり高額
これがまさしくそのとおりで、この立地にどんな素晴らしいものを作ってもそれだけでしかないのです。中古相場は地域の相場に左右されますので。それに、地元の方は別でしょうが、山手線の駅といっても、大塚って、、、八高線の駅なみに、、、。

[305: 匿名さん]

ていうか、ココ買うんだったら、住不の護国寺買えば？
仕様も住所もアッチの方が上なのに同じ値段。
アッチの南向き、結構静かだよ。

[306: 匿名さん]

>八高線の駅なみに

八高線知りません。

>建物の仕様より立地が価値を決めてしまうんですよ不動産って。

土地に住むんじゃない。居住空間に住むんだよ。

[307: 匿名さん]

資産価値は土地が左右するなんてあまりに当然過ぎる。千代田区番町1丁目の最も安い仕様のマンションと神奈川県足利に最高仕様のマンションを同じ広さで建ててどっちが値段が高くなるかなんて考えなくてもわかるでしょ。都心のマンションの価格は7割以上が土地分の価格ですよ。

ちなみに八高線って八王子と高崎の間の電車でね、沿線駅の駅舎は大塚駅をイメージするとそのとおりです。

[308: 匿名さん]

へぇー有難うございます。
八高線にもし、乗る機会があれば楽しみにしています。
大塚駅を見て八高線を思い浮かべる人って多いのですかね。

大塚やめて銀座にしようかな。

[309: 匿名さん]

銀座って（笑
本当に発想が貧困。。。

[310: 契約済みさん]

＞この方憧れの文京区物件もこの規模は割安で駅から5分程度で財閥系が続々出てきてますので、誰もこの立地を選択しないでしょうね。

それなのに、近隣の住友物件の中では抜群に売れ行きがいいのは、これいかに？
MRで何か、嫌な思いをなさったのでしょうか・・
スミフは、その人に買えそうな部屋しか見せてくれないという話題はよく聞きます
買えないものは、見る方が時間の無駄でしょう

＞コ買うんだったら、住不の護国寺買えば？仕様も住所もアッチの方が上なのに同じ値段。
＞アッチの南向き、結構静かだよ。

業者さんなのでしょうか？
あっちの南向きにはちっぽけな部屋しかないし、窓なしの部屋のあるプランが4割もあるのに
一部屋つぶして、リビングに出来る人はいいかもしれないですけど・・。
いくら文京区でも、あそこで生活するには忍耐力がいると思います、山あり谷あり買い物は不便

公共交通は地下鉄とバスしかない、文京区コンプレックスじゃなくて、
同じ予算で一回り大きな部屋、高層階の角部屋が買えるから。

[311: 匿名さん]

＞買うんだったら、住不の護国寺買えば？

あれ、護国寺はすごい値下げした感じ
やっぱりほとんど売れないから？
価値ある最上階は2億円以上で売ると、鼻息荒かったのに

南大塚はそこそこ売れてるから、値下げしないみたい。

[312: 匿名さん]

護国寺の上層階の話だよー。
トイレ二つもいらんけど。
値下げしてるんだったら、尚更お買い得ジャン。

[313: 匿名さん]

大塚って学校があって身近だったからあんまり悪い印象ないけどね。
八高線ってよくわからないけど、思い浮かべる人いるのかな？
買い替えのときに高く売れるのは文京区だろうけど、まあどっちの区でもいいかって感じです。
周りの環境と物件のレベルで決めたいですね。

[314: 匿名さん]

ここはペンシルなのが問題ですね。
フロアが狭すぎです。
エレベーターホール兼内廊下ですからね。

[315: 匿名さん]

廊下が狭いのが良かった
2戸1のエレベターは、プライバシーは抜群、ほとんど住民と顔を合わせないから
外廊下のマンションだと玄関を出た瞬間から人目につきます。

[316: 購入経験者さん]

自転車置場はコンクリートの打ちっぱなしでしたが表面が大きな「あばた」だらけでした。素人なんでよくわかりませんが、これはマズくないんでしょうか。躯体の中まであばただらけだったら…と思うと。一方で、堂々と露出させているのは、ヤバくないってことかな…とも思ったりもします。（あんまりマズいものだったらモルタルなんかで上塗りして補修するだろうし・・・）
どうなんでしょう？

[317: 匿名さん]

高級マンションも自転車置き場・ゴミ置き場・地下駐車場はだいたいコンクリート打ちっぱなしですよ。

[318: ご近所さん]

コンクリート打ちっ放しを見ると、建物の出来がわかるらしい
あばたと書かれいるのは、型枠の跡のことですね。
コンクリートを流し込んで作るのですから、それはどの建物でもあるでしょう。

しかし夜になって電気がついている部屋が増えないね7割近く売れたと書いて
ありましたが、どう見ても5割程度にしか見えないんだけど。

[319: 匿名さん]

こちらの物件に住んでいらっしゃる方々は、皆さん挨拶やマナーがよい方ばかりですが、残念なことに、すみふ社員さんや管理人さん、その他すみふ関係の業者さんのほとんどの方が挨拶ができていません。本当に残念でなりません。

[320: 匿名さん]

この前の我が子の幼稚園の先生のコメントに極めて近似したコメントですね。

[321: 匿名さん]

やっぱりパッとしないね、ココ。

[322: 匿名さん]

ペンシルですからね
エレベーターホールを内廊下と呼ぶ画期的な戦略が魅力です

[323: 匿名さん]

素直になれば、いつか買えるかもしれない
しかし億ションは、無理がある

[324: 匿名さん]

近くを夜に通りかかりました。
売れているのは、価格の安い西向き、北向きの小さな部屋ばかり
上層の億ションはほとんど売れてないみたい。
エレベターホールのような狭い内廊下のことが書いてありましたが、北側の棟はまさにその通り
上層階は、実質的に1戸の専用廊下でまだいいけど、それ以外はどうするんでしょうという狭さ。
大塚駅側の北側は、周囲に高い建物も多く窓を開けた生活は望めない。
南側は、同じマンションに遮られて日当たりが悪そう。

最上階1．5億円のMRのある、南側の棟とは明らかに差があると思いました。

[325: 匿名さん]

＞南側は、同じマンションに遮られて日当たりが悪そう。

高い南棟に眺望を遮られている、北側の間違いでした。
南側に遮られて、眺望と日当たりという点では明らかに不利ですが
その分、価格も大幅に安い。

[326: 匿名さん]

北側の棟の2LDKが、もっとも安いので売れてしまったみたい。
オープンウィンドウの南側は、マンションの壁になるけど西と東は眺望がある
角住戸といっても、実際には朝夕しか日が当たらないということ？

北向きの三方向角部屋も、価格的には魅力だけど住み心地はどうなんだろう。

[327: 匿名さん]

物件概要によると、販売戸数16戸となっているけど
どうみても半分も売れていない感じ。

豊島区の大塚で3LDKで8000万円は、無理があるんじゃないのかな。

高層の億ションは、ほとんど売れていないみたいだけど
最上階の1億5000万円の部屋は、モデルルーム以外に使い道がなんでしょう
100㎡もないのに、この価格なんて文京区のマンションでもこれほど高くないよ。

[328: 匿名さん]

高層階の億ションは、夜でも電気がついてないからほとんど売れてないようです。
灯りがついているのは、低層階の小さな安い部屋ばかり

[329: 匿名さん]

目白では、売れてるように見せるために売れてない部屋も電気つけてましたよ。もちろん一晩中ついてます。

[330: 入居済み住民さん]

最上階のモデルルーム以外で住んでいないのに電気のついている部屋なんてありませんよ。
年末にはクリスマスツリー、年始には立派な門松がエントランスにあってきれいでした
日当たりはいいし、静かで窓を開けて生活出来る、買い物も交通も便利で生活しやすいです。

高層階のお部屋は確かに売れてないです、この周辺ではほとんどない億ションですから。

[331: ご近所さん]

＞最上階のモデルルーム以外で住んでいないのに電気のついている部屋なんてありませんよ。

良く調べましたね。結構大変だったでしょう。売主にどの部屋が売れ残っているのかすべて教えてもらって、寒い夜にどの明かりがどの部屋かをすべて確認する。寒い中、御苦労様でした。

[332: 入居済み住民さん]

＞331
実際に生活していれば、マンション内は自由に出入りできますからわかります。

入居者でご近所からの方はいないようです。

[333: 匿名さん]

最初jの頃だけで、売れ行きさっぱりみたいですね
絶対に買えそうもない若い世代まで営業マンが白手袋で案内を
駐車してある自動車も、神奈川ナンバー、さいたまナンバーだったり下町だったり

[334: 匿名さん]

＞３３２

もう見てないと思いますが、、、

＞入居者でご近所からの方はいない

どうしてそんなことわかるんですか？

>マンション内は自由に出入りできますからわかります。

自由に出入りできてもわかりますか？

[335: 匿名さん]

売れてないのか、買えないからかストレスがたまってますね、ご苦労様。

[336: 匿名さん]

見学に行った時、ちょっと怪しいお婆さんが買い物カートを持ってソファーに座っていました。
どういった方なのかちょっと気になりましたが、わかる方いらっしゃいますか？

[337: 入居済み住民さん]

ここはとても住み心地が良いです。
費用が高いと感じるのであれば他を探せば良いし、売れ行きがどうとか相変わらずくだらない書き込みが目立ちます。一つ言えるのは、一般のサラリーマンには手の出る物件ではないでしょう。

[338: 匿名さん]

ここは一般のサラリーマンには手が出ないとか、サラリーマンを十把一絡げに差　別する人が住んでるマンションって事ですね。大切な情報ありがとうございました。

[339: 購入検討中さん]

平均坪単価は？

[340: 匿名さん]

＞339
平均坪単価は、あまり意味がないことです。
成績がビリとトップを比較するようなもの。

北向きの棟や低層階は坪単価は安く、南向きの棟や高層階はかなり高い。
スミフ流の数フロアー同一価格で、同じ間取りでも低層階と高層階で1000万円近く違う。
高層階のプレミアム住戸なら、更に高額になります。

推測すると310万円〜500万円強　平均的には370万円位かな。

都心物件は、1馬力の一般のサラリーマンには自力だけでは無理なことは常識
8500万円の部屋をローンで買う場合
頭金を2000万円用意できて、月額30万円＋管理費を今後30年間支払い続けるのが前提（年間400万円？）　これも、金利が将来も急激に上がらないことが前提。

1億1000万円の部屋なら、頭金3000万円、36万円＋管理費を30年間（年間500万円？）

[341: 購入検討中さん]

３３６さん、　単に住民の方でしょう。
どうしてそんなに偏見の目でみるのでしょうか？
あなたがもし座っていてそう見られたら
どういう気がします？

[342: 匿名さん]

このクラスの高級物件になると、子供のいるサラリーマンより資産家のお年寄りが
現金で買うことは、不思議ではありません。
高齢者には、戸建よりまマンションのほうが暮らしやすい。

資金に余裕のある、DINKSや親から援助してもらえる独身世帯も増えると思います。
高額所得者で高級志向のファミリーは、千代田区、港区、文京区あたりに求めて
普通の高額所得者は、環境のより世田谷などの安い郊外へ。
低所得者は、郊外へ向かいます。

このあたりに住む人は、地縁があったりするひとかな。

[343: 物件比較中さん]

ここは郊外ではないの？

[344: 匿名さん]

見学も減ってきた？

[345: 入居済み住民さん]

この物件は費用がやや高い気がしますが、立地、利便性、建物自体は申し分ないと思います。
東側に面している古い長屋が気になりますが、どなたかご存じの方いますか？

[346: 周辺住民さん]

>>345
古い長屋なんてありませんよ。
1階の店舗が空き家になっているアパートです、以前１階にはスーパーがあって
けっこう流行っていましたが、移転したようです。

ところで・・・・
本当に購入者なら、重要説明事項説明でちゃんと説明をお受けになったと思います
本当に入居済みの方なんでしょうか？


文京区大塚や東池袋にはまだ長屋が残っていますが、南大塚ではほとんど見たことがない。

費用に限らず、価格もこのあたりでは例がないくらい高い、文京区価格と変わらない。
高層階に億ションが2割もあるようですが、売れているのでしょうか。

[347: 匿名さん]

売れているのは、5000万円台の条件の悪い部屋ばかり？
利便性と環境がいいのは認めますが、億ションが売れるような地域じゃないと思う。

[348: 匿名さん]

マンションの前を通りかかったら、看板の水曜日営業中のところに白いテープが張ってありました
大塚駅前を始め、あちこちに看板を設置しているから、そろそろ経費節減なのでしょうか。

あれだけ、大がかりにあちこちに広告を載せたら広告宣伝の経費も大変でしょう。
それが、すべて高値設定の分譲価格に反映されて購入者が負担する訳です。

販売期間が長引くほど、高級マンションの物件を買ったのではなく割高な広告宣伝費を
負担したことになる？
北側の部屋は、ほとんど売れてないみたいです、安ければ売れるというものでもないのでしょう。

[349: 物件比較中さん]

ゴールデンウィークを利用して見学に行った。駅からも近いし、桜並木の緑のトンネルもきれいなのだが、ロビーに入ったら宣伝の写真にも出てくるコーナーの応接セットの上には、やぼいデジタル時計が置いてあった。何ともちぐはく。センスを疑ってしまう。

[350: 購入検討中さん]

スミフにしては目白や護国寺と違って売れているようです。販売さんは残り１８戸と言っていました。
周辺からちょっと浮いている感じだけど、きれいだし、山の手線と丸ノ内線から５〜６分の二駅利用は、とても魅力的だと思いました。高いだけのことはあると思いました。

[351: 匿名さん]

高級物件と言うことは間違いない
割高物件で、資産価値の維持はね
特に高層階の割高感は誰もが認めるところ・・お気の毒に

[352: 匿名さん]

安っぽい国産ミニカーが、堂々と駐車してあるのがセンスない
マンションの顔だから玄関前の駐車場は、高級車にしないとマンションの品位が下がる
住友不動産は、玄関前は億ション住戸専用駐車場では

[353: 匿名さん]

>>351

高級物件というより、高額物件ですね。

[354: 匿名さん]

地域に不釣り合いな物件は住むには優越感で最高
資産価値は、大幅下落で最低。
マンションなんて自己満足でいいんですよ。
目白の不便な、坂下よりは100倍いいと思います。

[355: 匿名さん]

周りの平均的物件より２割の高級付加価値を付けて、それを４割増しで売っている感じ。地価に変化がなくても１０年で確実に価値は７割を切るるような気がするし、維持費だってかさむでしょう。

[356: 匿名さん]

モデルルームだったところも売れたようで事務所が変わりました。

[357: 匿名さん]

残りわずからいけど、高層階に明かりはついてないね。

[358: 不動産購入勉強中さん]

たっか
我輩にとって縁のない物件…

[359: 匿名さん]

お金のない人は一生賃貸にでも住みなさい。

[360: 匿名さん]

パパに買ってもらったオールドミスとか
妻の親の遺産で現金で買ったとか
都心のマンションは訳があることも多い

[361: 物件比較中さん]

=>358
そんなことないですよ。経済学的にも適正から外れた価格は必ず早かれ遅かれ修正されるはず。焦らずじっくり待てば、必ず良い物件が良い価格で出てくるはずです。
http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20090224/NBA0177H_14058...

[362: 匿名さん]

残りは億ションが中心らしいです、安い部屋から売れたのは地域性でしょう。
最初に億ションに飛びついた人はどんな人なんでしょう、相場音痴とでもいう
のでしょうかご愁傷様。

2割引きはぜんぜん普通に行われてますよ。
そもそも一昨年竣工のマンション新築ではないし、入居も少ないので
かなり引いてるようです。
私は3割弱の値引きを受けましたがやはりまだ高いのでやめました。
別の案件で検討してます。

[363: 匿名さん]

目白から大塚ですか、次は護国寺ですか？

[364: 匿名さん]

ここサンシャイン６０のオザミ５９からよく見えた。
黒々と目立つね。

[365: 匿名さん]

＞残りは億ションが中心らしいです、安い部屋から売れたのは地域性でしょう。
＞最初に億ションに飛びついた人はどんな人なんでしょう、相場音痴とでもいう
＞のでしょうかご愁傷様。

・・・・・・・。

[366: 匿名さん]

目白→大塚→護国寺→要町

[367: 匿名さん]

エントランス前の駐車場に赤い国産の大衆車とドイツの高級車が並んでるのはアンバランス
マンションの品格を下げている。

[368: 匿名さん]

平成19年12月の完成ですから、もうそろそろ2年経つので中古未入居になります
どのくらい値引きしてくれるのでしょうか。
最上階の1．５オクの部屋は、5000万円下げても割高感はある

[369: 匿名さん]

あなたにとってはね

[370: 匿名さん]

一億の部屋といっても、居室が5畳とか6畳じゃね、リビングも16畳ない
不動産に対する相場観のないお金持ちしか手出ししないでしょう。

90㎡強の部屋が月額30万円で賃貸に出せる地域じゃない、投資効率も悪い
ルーフバルコニーがある部屋もたった2部屋しかない。
最近の文京区の物件より坪単価が高いから

[371: 物件比較中さん]

茗荷谷、大塚に２０年以上住んでるけど、ここまで実勢価格と乖離している物件も珍しい。
プレミアム住戸はたしかに５０００万円下げても割高感がある物件だね。
竣工から１年半以上経ってるし、｢新価格」出したら？って感じ。

[372: 匿名さん]

No.369 by 匿名さん　2009/08/15(土) 23:31

あなたにとってはね

[373: 匿名さん]

＞プレミアム住戸はたしかに５０００万円下げても割高感がある物件だね。

売れたのですが、相対的に低層階も割高です
数年前に売り出した、北口の大京の高級マンションならプレミアムが買える
同じく昨年売り出した北口のコスモのマンションなら100㎡が買えます。

価格を別にすれば、周辺環境や死に部屋のない間取りはいいかも

まあ、人それぞれですから。

[374: 匿名さん]

駅の周辺環境の悪さがどうも気になるんです。っといっても結構昔の印象だから、変化しているかもしれないけど、大塚で億ションってどうもねぁ。
勝手な印象とはいえ、そういうイメージって当たらず当たっていたりだから。

だったら、同じ値段でも目白よりの地域を当たるのがベターだと思います。

[375: 周辺住民さん]

＞大塚で億ションってどうもねぁ

埼玉、千葉、から出てきて文京区新宿区には敷居が高いから買えない・・
でも、都心に住んでみたい、傘がなくてもお金はある
こんな人が多いみたい、

[376: 入居済み住民さん]

いつまでも続いている、大塚駅周辺の無駄な折り込みチラシや宣伝費、
街の至る所に看板、丸ノ内線の後楽園駅の前の大きな看板。
都内の住友不動産のオフィスビルには、ここのチラシが置いてあります。

高給な住友不動産の男性本社社員が5人以上派遣とはいえ販売員が2年近く勤務しています。
これらのコストが全て当初の分譲価格に、上乗せかと思うとやりきれません。
地域相場よりは、確実に２０％は高いけど、その分作りも立地もいいから購入しました。

大幅値引きでも何でもかまわないので、早く完売して欲しいです。

静かな住まいとして購入したのに、週末に大勢の見ず知らずの見学者
（大半か冷やかしらしい若い人）が出入りをするのは、だんだん不愉快になってきました。

残りはほとんど億ションらしいので、億ションを購入できる人のみ見学してもらって
値引きでも何でもいいですから、早く売って欲しいです。
最上階のプレミアムなんて一つも売れていないようです、半額でもいいから
早く完売させて欲しいです。
このエリアに、億ションは似合わないというのはその通りです
プレミアム限らず、入居者も地方や郊外から引っ越してきた方ばかりです。

いつまでも、販売中の旗とエントランス前の設備案内があるのは、みっともない。

[377: 匿名さん]

護国寺の物件も同じような状況ですよね～
なるほど、、、、住んでいる方の心境がよくわかりました。。
早く売れるといいですね

[378: 匿名さん]

12階の普通のプレミアム住戸が1億1000万円、同じ間取りで最上階13階の天井高が高いだけで
１億5000万円、5000万円値引きするのか賃値物件になるのかと思います。
ここの1億超の部屋を買われた方は、お金持ちなのかラッキーなのか。

[379: 匿名さん]

＞　376

本音でしょうね。

[383: 匿名さん]

北側は億ションも売れ出してもうすぐ完売か

[384: 住民さん]

ここの高層の１億超のお部屋の住人さんは、埼玉県出身、千葉県出身、
中国出身の地方や郊外からの上京組と元から住んでた事業協力者と幅広い。
郊外から引っ越してきた方は、共稼ぎばかり
高級マンションとは、こんなものでしょうか。

[385: 匿名さん]

高級マンションがこんなものかどうかは知らないが
１つだけ明確なのは、出身地がどこであれ
皆あんたよりお金持ちだという事だな。

[386: 匿名さん]

一億以上のプレミアムがあるマンションでディスポーザーが無いのは痛いと思います・・・

[387: 匿名さん]

山の手の内側で、この価格のマンション住んでるぐらいで金持ちって言われてもな～。あんたの感覚では金持ちかもしれないけど、山の手の中では下の中ぐらいだよ。

[388: 匿名さん]

車を見てもたいしたことない、高級そうなＢＭＷがあったかと思えば古そうなクラウン
極めつけは国産の赤い大衆車が正面玄関にいつも駐車してある、
マンションに一点豪華主義はないから、お里が知れる

[389: 匿名さん]

すごい、南向きの１億5000万円のペントハウス売れたようです、恐るべき。

[390: 匿名さん]

389さん

そういうことって、どうしてわかったのですか？
ＨＰ上で確認しても変わっていない気がするのですが。。。

[391: 匿名さん]

居住者ならわかりますね。

[392: 匿名さん]

というより検討していた方なのでは？
それなら担当さんから申し込みがあったと話があるでしょう。
いずれにしろよかったじゃないですか。
いくらで売れたか知りませんが、住んでいる方には申し訳ないけれど、
プレミアム物件は販売価格とのギャップがありすぎると思っていました。

[393: 入居済み住民さん]

居住者なら引っ越しの予定でわかりますね、中規模マンションのメリットです。
いずれにせよ、初期に都心の億ションということで飛びついた方が、
最高値の契約者でしょう。
やはり、不動産の価値を見る目というのがありますから、小金持ちは判断を誤ることが多い

[395: ご近所さん]

＞エントランス前の駐車場に赤い国産の大衆車とドイツの高級車が並んでるのはアンバランス
＞マンションの品格を下げている。

高級外車は、いたずらされないように棟内に駐車

[397: ご近所さん]

上の方、いつ行っても電気がついていることないですよ。いっそのこと、ヤフオクにでも出してみたら？

[398: 入居済み住民さん]

この12月で竣工して2年になりますから中古扱いになってしまいます。
残りは6戸とのこと高層階の億ションばかり？

値付けは2年前のミニバブル価格ですから、実質的実売価格で勝負でしょう
物件のグレードはそれなりに高いですから、値頃感が出れば売れると思います。

管理組合理事会の方の発案なのでしょうか、雨の日に安っぽい絨毯をオートロックの前に
敷いているのグレードを下げていて、いただけないです。

[399: 匿名さん]

見学に行ってきました、エントランスはシンプルですが設備は高級マンションらしい
外壁の黒も周辺の風景にマッチして素敵でした。
ファミリーバイク置き場は、十台以上あるのに全く使用されていませんでした。
値引きは、経済状況らしくある程度提示されました。
最上階13階は南側が15,000万円、北側の14階が13,000万円弱、この価格差は何でしょう
北側は、1戸につきエレベータが1台で実質専用のようでプライバシーは抜群でした。
これだけ価格差があると生活する上でも、高層階のお金持ちと低層階の庶民と軋轢がありそう。

気になったことは、エントランスの裏側のタワーパーキングには高級外車がたくさんありましたが
エントランス脇には、安っぽい赤い国産ミニカーがいつも駐車してあって面白い。
普通なら安っぽい自動車はタワーパーキングへ、高級外車はエントランス脇に優先的にするのでは？
それと、郵便ポストに表札があるお宅が十数軒しかありませんでした、あとは無記名です
プライバシー重視はけっこうなんですけど、これでは困りそうです。

[401: 購入検討中さん]

今更ですが、こちらのマンションの購入（２ＬＤＫ）を検討を始めたものです。

竣工後、２年近くたち値引きも多少あると聞きましたが、ここは正直、現状として
どのくらいのお値段だったらお買い得とかってありますでしょうか？

仕様も２年前の水準ということで、躊躇していますが、同じ値段出すなら最新の
マンションのがいいですかね・・・
（池袋ウエストゲートとか）

[402: 入居済み住民さん]

1-2年で仕様なんて変わらないですよ。一番は利便性と住心地。場所がら決して品の良い場所とは言えませんが、
全てのコンビニ（セブン、ファミマ、ローソン、AMPM、サンクス、デイリーヤマザキ）が徒歩数分以内、
大型スーパーも徒歩5分圏内、山の手のJR大塚、丸ノ内線の新大塚も徒歩5分、飲食店がひしめく商店街も
すぐ側にあり、利便性としては最高だと思います。マンション自体の派手さはないものの、居住スペースの仕様は高級品質です。更に大通りには面していない為、ほとんど外音が気になりません。

値段はかなり高い設定ですが、このマンションに決めて今は良かったと思っています。

[403: 入居済み住民さん]

ミニストップも徒歩2分です。Book Off、郵便局、24時間Openの本屋さんも徒歩数分圏内、大型100円ショップ（ダイソー）も自転車で5分のところにあります。

[404: 匿名さん]

シティハウス南大塚 koyu　2006-12-17 22:44

詳細がわからないのですが立地や住環境はいかがでしょうか




三年も前から・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[405: 入居済み住民さん]

要町より、こちらの方がかなり便利ですよ。
食事するところもいっぱいありますし、夜遅くまで開けてる店も多いです。
また、高速、幹線道路に面してなく、空気、騒音が違います。

要町のシティタワーは地震の時に相当揺れると思います。
私なら、あの細い躯体のマンションに住む気にはなれません。
地震が苦手なので。

[406: 匿名さん]

大塚の環境は大好きです。
要町と大塚の値段が同じなら、大塚選びます。
でも、坪単価が１００万円くらい違うんで考えちゃうんです。向こうは一応タワーマンションだし、丸井とかデパートに歩いて行けるというのも考えると、、
ますます悩みます。。

[407: 入居済み住民さん]

＞居住スペースの仕様は高級品質です。
それ、はっきり言ってプレミアム住戸だけですよね。
スーペリアやデラックスのグレードは、安っぽい設備です。
キッチンなどかなり違います。
玄関の仕様も違うし、ユニットバスもランクダウンです。
広さも７０㎡台以下と９０㎡超と、中間がない格差をつつけています。

[408: 入居済み住民さん]

＞要町と大塚の値段が同じなら、大塚選びます。

マンション相場の次期にもよりますが、同時期であればそれは、無理でしょう。
ＪＲ大塚駅を挟んで、山手線の外側（北側）と内側でも、路線価が１０～１５％は南側が高い
つまり、土地代が高いのです。

購入時期により違いは、例えば数年前竣工した400戸中億ションが100戸以上の駅から徒歩5分の
住友の目白ガーデンヒルズと、南大塚の平均坪単価はほぼ同レベルの370万円くらい。
目白駅から10分の、同じく住友のシティテラス目白はそれ以上の価格です。

周辺環境は劣りますが、利便性という点では南大塚はとてもいい。
マンションの資産価値（価格維持）という点では、南大塚が最も割高でしょう
この大塚エリアで、築浅でも中古価格はせいぜい坪300万円未満でかなり値下がりすると思います。
このあたりは、充分理解して購入しました。

目白ガーデンヒルズは、中古になっても値上がりかそのレベルを維持しているようです。
要町は、周辺環境を考えてもまだ割高だと思います。

[409: 契約済みさん]

駅に近いので、どうしても周囲をビルに囲まれていますからら
それより高層階でないと、お隣の人たちと目があってこんにちわ、してしまう。
南側は8階以上、西側は5階以上、北側は更に高い。

仕様のいい、プレミアム住戸も南側の棟の10階以上に8戸と、北側の棟の12階以上3戸と
高層階に集中している、スミフの都心のマンションは格差をつけることこが多い
「南向きと高層階のお金持ちと、それを支える低層階や北向きの庶民住戸」。
でも、ここは庶民の住戸でも価格は文京区のマンション高層階並みの高価格です。

[411: 入居者の友人]

このあいだの連休に入居した友人に招かれて訪れました。
とても足の便がよいところです。山手線と丸の内線に各５～６分というところ。買い物便もよいようです。
値段はかなり高い感じがしますが、売れ行きがよかったのは、値段に代えられない便利さかなあと思いました。
ロビーや外装は、周囲の地域とは少しちぐはぐな感じがする程の「高級感」で作られています。
でも、問題は「おらがマンション」と思っているような猛烈な元地権者がいて、管理組合を振り回していることのようです。

[412: 匿名さん]

地権者の問題があるんですか～。
値段も高いし、買い意味が見いだせません。

よっぽど要町の方がいいですね。

[413: 匿名さん]

要町が良いのは値段だけ。
南大塚と山手通り側の高松を較べるのには疑問を感じます。

[414: 匿名さん]

最上階も売れて、残りは3戸だそうです値下げすれば、売れるでしょう

[415: 入居済み住民さん]

要町は首都高、山手通り、細長タワーとあまり条件は良くないですね。
近くに公園もないし、子育てに適した環境ではなさそう。
坪単価１００万円安くてもあまり住みたくないですね。

[416: 購入検討中さん]

余っている部屋、価格商談中だそうですが、
どれくらいの価格を提示してくるのでしょうか？

ご存知の方、教えてください。

[417: ご近所さん]

販売開始から２年でまだ販売中のようですね。もう立派な中古マンションでは？
やっぱり上の方まだ電気消えたまま・・・・

[419: 匿名さん]

上の方のプレミアムだけが残ってしまい、販売員も常駐しなくなりました。
シティハウス中野は、もう4年目に入ったから、ここもあと2年くらいかな。

[420: 購入経験者さん]

高額ではあるけど、利便性が抜群だから最上階物件を除いて全部売れてしまったようですね。

[421: 匿名さん]

年寄りと年配者ばかりで、子供をほとんど見かけません

最後の住み処なのか、お一人様も多いようです。

[422: 匿名]

すぐ近所にゴミヤシキ。２４時間ゴミダシ可能。ソダイゴミも引き取ってくれる。利便性抜群ですね☆

[423: 匿名さん]

すぐ近くですか？

[424: 匿名さん]

エントランス前の駐車場に、ぜんぜん高級車が停まっておらん
赤い国産ミニカーがただ1台。

[425: いつか買いたいさん]

ホームページ見たら、いよいよ残り１戸になっているみたいですね。割り引いてくれるのでしょうか・・・

[426: 匿名さん]

シティテラスが１０％引きだから、ここはもっと行くと思います。

玄関の脇の植え込みにペット進入禁止の立て札を立ててますが、
その横を、抱きかかえもせずに犬を連れた住民が通ります
言ってることと、やってることがチグハグナ管理組合なんでしょう。

[427: 匿名さん]

まだ売れ残っているんだね

[428: 入居済み住民さん]

＞425
＞427
残り一戸といっても南側最上階はいつも両方真っ暗です
部屋が売れても入居状態にならないということはどういう事なんでしょうか・・・不思議です

駐車場の利用率も一向に上がらないようですし、このままですと管理費引き上げでしょうか

【一部テキストを削除しました。管理人】

[429: 匿名さん]

大塚で、９２㎡で、1億5千万はないでしょ。

[430: 匿名さん]

5000万位引くんじゃない？
それでも高い気もするが…

[431: 匿名さん]

天井高いから

[432: 匿名さん]

低層階は周囲をビルに囲まれているから、カーテンは必需品なのかもしれない
最上階が売れ残っているけど、高いには理由があると思います。
億ションは、その価値があるのでしょう。

[433: 匿名さん]

大塚の、全く高級感の無い立地に、1億5千万出す奴はいないでしょう。都心の物件買えちゃいます。

[434: 匿名さん]

↑
もう２戸売れているみたいですから、いるんだと思います。
まあ、地域的にも割高マンションであることは間違いないから、
資産価値という点では、マイナスが多い。

資産価値を求めて買う人は少数派なんだと思います、不動産の知識が乏しい人が
買ったということも言えそうです。

分譲価格が地域１番ということは、中古市場では資産価値の下落率も１番ということになる。
南向きの高層階以外は、中古で人気があるとも思えない。

[435: 匿名さん]

なぜ大塚のこの立地にこんな価格の物件が出来上がったのか不思議だ…
90平米で1億5千万？？
大塚で1億5千万出すなら200平米は欲しいな。。。
そもそもこの立地に200平米は需要がないだろうけど。

[436: 入居済み住民さん]

ここの1億5000万円のプレミアム、茗荷谷のアトラスタワーより分譲価格が高いんだ。
大多数の人は、新しくて文京区駅前のタワーを選ぶのだと思います。

駐車場もたくさん空いていて、困ったものです管理費の大幅値上げはあるのでしょうか。
地方や郊外からの人がが多いので自動車はライフスタイルの一部だと思うけど
これだけ交通機関や買い物がが便利だと、やっぱりサンデードライバーは乗らなくなるのかも
都心は、出かけてもまず駐車場探しから始めないと用が足りないことは、
住んでみないとわからないかもね。

[437: 匿名さん]

地権者さんのことをこういうオープンな場所で色々書くのはやめたほうがよいかと思います。

地権者さんのプライバシーもありますし、中で解決なさることであって、このマンションと住民のイメージダウンになりますよ～

[438: ご近所さん]

>このマンションと住民のイメージダウンになりますよ～

この不釣合いなマンションがイメージがいいと思っている人は多くないと思います

住民ことをいいイメージだと思っている人は、ご自分たちだけではないでしょうか。

[439: 匿名さん]

地権者さんに関してのコメントを削除なさったようで安心しました。
ここはＭＲを見に行っただけの縁で他のマンションを購入した者ですが
営業の方が一生懸命でいらしたのを思い出します。
いいマンションになるといいですね

[440: 入居済み住民さん]

秋が深まりまり、あちこちで紅葉しています。

西方向には、上野の森や東京大学の緑、建設途中のスカイツリー、
小石川植物園の紅葉、南側には文京シビックセンター
茗荷谷の建設中の高層マンション、文京区の大塚公園の緑
護国寺の豊島ヶ岡御陵の森、市ヶ谷の防衛庁の電波塔、
西に目をを向けると、新宿の高層ビル群と代々木のドコモタワー
池袋のサンシャインシティー、晴れた日には遠くの山並みや富士山も見えます。

眺望は3すぐに飽きると言われますが、ちっとも飽きませんでした
南側には高い建物が少ないので、都心や湾岸方面の夜景もとても綺麗に見えます。

[441: 入居済み住民さん]

3年経って、まだ最上階は売れ残っています

早く住友さん、売れないのなら安値で賃貸にでもしてください。

分譲中の看板が、早く外れてほしいです。

[442: 匿名]

この場所は安くならない一等地。解らない人には売らないのではありませんか？

[443: 住まいに詳しい人]

>この場所は安くならない一等地

さすがにここが一等地なんて聞いたことがありません。
試しにご自分の部屋を査定してもらえばわかると思います
20％以上確実に価値は下がっています、割高は流通では是正さるもの
理由は、文京区と違って地域的に高級物件の需要がないから、
高いマンションを買いたい人が少ないということ。

[444: 匿名さん]

完成してから3年半でまだいくつか売れ残っているみたいですね
前代未聞の15000万円なんて売れるわけないよね、ここは大塚だから。
北口のタワーレジデンス大塚の最上階105㎡が1億ちょっとで買えるんですから。

[445: 匿名さん]

完売したみたいだね。

[446: 匿名さん]

1億5,000万円のやつ買ったのか？
値下げなしならすごいことだけど・・・

[447: 匿名]

営業マンは若干の値下げは匂わしていたけどな。わざわざ大塚の物件買わなくてもと思うが

[448: 匿名さん]

3年落ちの未入居マンションを定価で買う人はいないと思います。
同じ間取りを中古で売りに出しても1億円には届かないでしょう。
1億円超が3割もあって完売するのは、物件の魅力が高いのか、住友ブランド恐るべし。

[450: マンション検討中さん]

なかなか中古でないですね。

[451: マンコミュファンさん]

ここはなかなか中古出ないですよ。住みやすいですし