シティハウス南大塚

[koyu]

詳細がわからないのですが立地や住環境はいかがでしょうか

☆名称が南大塚2丁目計画 から シティハウス南大塚 に決定したようですので
タイトルを変更させて頂きました。管理人

所在地：東京都豊島区南大塚2丁目30-7（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩5分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩6分
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
設計：協立建築設計事務所　
施工：前田建設工業

[252: 匿名さん]

半分以上売れてるみたいですよ

[253: 物件比較中さん]

完成して結構経ちますが、やはりまだ半分程度なんですかね！？
目白に比べればいいのでしょうけど、スミフくらいになると
中堅デベなどが厳しくなっても流石に焦らないのでしょうかね。

[254: 匿名さん]

>>251さん
三方向角部屋というより、実質北向きしか検討できないということね
やはり、高層階の南向きじゃないと価値はね〜

[255: 匿名さん]

超割高物件＝売れ残り発生必至

[256: 匿名さん]

超高級物件＝買えない人続出　買える人が多数購入済み

[257: 匿名さん]

>>254

そう思います。
でも北向き物件も上層階でないと前の物件に被ったような。。。

[258: 匿名さん]

南向きも良し悪し。真夏は冷房がんがん必要だし。

[259: 匿名さん]

結局ココは「イマイチ」という評価で良いですか？

[260: 匿名さん]

>>259
はい、それでいいです。

[261: 匿名さん]

いいところは？

[262: 匿名さん]

この物件の利便性、周辺環境を考えると、妥当な金額かなという感じもします。
購入前向きに考えています。

[263: 購入検討中さん]

ここは1億円以上の物件なら買いかな・・・。

[264: 匿名さん]

えっ？じゃあ俺にとっては買いじゃないってことか？

[265: 匿名さん]

完成後に現地ＭＲを見に行きましたが、住友にしては高級感が全くないマンションでした。土地柄に合わせているのでしょうか？
クレヴィア新大塚よりましですが？でも高い！

[266: 匿名さん]

最近のスミフに高級感あるのなんてあったか？
みなおんなじじゃん？

[267: 匿名さん]

>>258
最近のマンションの断熱を知らない団地？賃貸の人？？
マンションのバルコニーのひさしは何のために・・・・

>>265
高級感＝大規模＝格差マンション＝スミフ目白の物件？？

[268: 匿名さん]

>>267

258の言ってることはあながち嘘でもないよ。
我が家も南向きなんだが、夏は異常に暑い。蒸し風呂状態。
1日中冷房は消せない。
逆に冬は日中は暖房いらず。真冬でない限り暖房使わなくて大丈夫。

最近のマンションって、平凡な田の字プランの場合は開口部全てが
バルコニーということもあるが、ワイドスパンだと一部の部屋は
バルコニーなしの部屋もあるんだよね。つまり直接外に面した窓が
あるということ。そういう部屋だと結構夏の暑さは強烈。

でも、南向きはやっぱりいいと思うけどね。
人気があり高いだけのことはあると思う。
勿論眺望もないとちょっと価値は下がるけど、一日中陽が入るというのは
いいものだよ。

[269: 物件比較中さん]

さらに、この物件の南側は確かほとんどバルコニーはないです。
まさに直射です。

[270: 匿名さん]

風通れば少しは涼しいんじゃないの。蒸し風呂だなんだってそんなに熱射地獄になるもの？

[271: 匿名さん]

南側の逆側（北側？）がどうなっているかにもよると思う。
うちは内廊下構造のため、廊下側に窓がない。
だから、リビングとリビング以外の窓を開けて空気を循環させるんだが、
それでも結構厳しい。やはり夏は灼熱地獄に近い。
外廊下で廊下側に窓があれば、風通しもいいだろう。
これであれば暑さは多少軽減される。
内廊下vs外廊下の戦いがどっかのサイトであったけど、これまた一長一短。
でも個人的には内廊下構造の方が○。

もちろんエアコンがない家なんてないから一日中灼熱地獄は大丈夫だろう。
外から帰ってからの数分間の我慢である。

ちなみに住不物件によくあるＦＩＸの窓は住んだことがないから良く分からない。
多分うちより厳しい暑さになることは必至。

[272: 匿名さん]

南側はね。

[273: 匿名さん]

内廊下には、今の物件はエアコンがついてますよ。

[274: 匿名さん]

>>273

当たり前じゃない！
うちだってエアコン付いてますがな。

廊下側に窓がないから、空気が抜けずに暑いって言ってるだけよ。

[275: 匿名さん]

東側に平屋の大きな家（アパート？）がありますが、将来マンション建ちますかね？
民家が密集しているこの地域で同規模のマンションが立つ可能性ってあるのかしら。。
物件は悪くないと思うので、前向きに検討しています。

[276: 匿名さん]

古ければ　立て壊しするかも。

[277: 匿名さん]

＞立て壊し

日本語になってない

[278: 匿名さん]

やっぱり、少し高くても南側買わないとね・・

[279: 物件比較中さん]

南側でなくても、十分にリッチ感が味あえると思うよ。

[280: 匿名さん]

周辺のビルの壁や看板ばかり見ててもね・・・

[281: 匿名さん]

ナイト営業とかで、平日も9時までモデルルームがオープンになるらしい
エントランスの前に、大きな看板が出来ていてライトアップされていた。

写真を見ると高層階の夜景はたしかに綺麗なようだけど、夜遅くまで営業では
入居済みの住民は、どう思うんだろう。。

[282: 匿名さん]

コンビニみたいに人が押し寄せるわけではないので、気にならないのでは。

[283: 匿名さん]

部外者が夜立ち入るのはちょっと、かも。

[284: 匿名さん]

>>部外者が夜立ち入るのはちょっと、かも。

出前もとれねーじゃん。

[285: 匿名さん]

公園側の西側は、夜に電気がついている
東側は、ほとんど暗い。
20戸くらい売れたのですかね、スミフにしてはよく売れている
近所の護国寺、シティテラス目白はほとんど空き家ばかりみたいで
夜は暗いし、外から見ても自転車置き場もほとんど入っていない。

[286: 物件比較中さん]

近くの公園、夜は物騒な感じだけど、治安は大丈夫なんですかね。
この辺ホームレスとかいるんですか？近所の方でどなたかご存じじゃないですか？
東側にある民家は、将来どうなるんでしょう。。

[287: 匿名さん]

比較的街路灯の明るい公園が物騒だと思われるのは、田舎出身の人ですね
都心にはご縁がないから、やめた方がいいかも。
ホームレスが、あの規模公園に住みやすいと思いますか、居心地がいいのは
大塚公園ではありませんか。
東側、南側、北側も民家は将来も民家でしょう、土地がまとまらなければいつまでも民家
まとまった、土地があればマンションやオフィスビル・・・・・
田舎の方には、わからない感覚なんでしょうね。

スミフの中では、売れ行きがいいのでそろそろ管理組合ができるようです。

[288: 匿名さん]

＞287
豊島区って都心という人まさかいないですよね。田舎出身の人には都心じゃないここを検討したらどうですか？って意味ですよね。良くわかりました。

未だに管理組合無かったんですね。スミフの中では売れ行きが良いという比較対象がとてもセツナイです。
茨城のなかでは土浦が都会みたいな話ですね。

[289: 匿名さん]

田舎はね・・・
上京組は都会だと賃貸でも大変だ

[290: 周辺住民さん]

よい立地、グレードの高いマンションだけど、価格がべらボーに高すぎ、、、
大塚以外の駅でパンフレットを配りまくっていたけど。
もはや、値引きなしでは、売れないだろうね。

[291: ご近所さん]

そうなんだ、もう七割売れてると・・・

[292: 匿名さん]

7割？？？。1期の7割か？。

[293: マンション投資家さん]

いいえ、全体の7割です。
シティテラスへ応援に回ったくらい。

[294: 匿名さん]

販売戸数が16/53だから6割弱しか売れてないね。
しかし、何であんな変な立地のマンションに高い金出すかな。

[295: 曽良覚蔵]

既に２８戸が販売済み、今次販売対象１６戸のうち６戸が手続中。
「住宅情報ナビ」で、どの住戸を販売対象にしていいるかは分かります。
管理組合は立ち上がり済み。
それにしても、このサイトは根拠薄弱なやっかみ書込が多いですね。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01002...

[296: 匿名さん]

販売開始の頃に、どこも開いていて自由だったので上階に子供を連れて行って騒音体感検査をさせて頂いた事があります。

スラブ最大230なりの結果で見送りました。

[297: 匿名さん]

総会開けるんだ？
５割でも

[298: 匿名さん]

ぷ。
手続き中は、まだ「売れてない」でしょ。
ださ。

[299: 匿名さん]

一杯売れ残ってるんですね。
どうするつもりなんでしょうか？

[300: 住まいに詳しい人]

＞スラブ最大230なりの結果で見送りました。

プッ・・・素人？

通常のラーメン構造の中高層マンションで、これより厚いスラブがあったお目に掛かりたい。
いくら厚くても中空のボイドスラブ、直床なんて論外
その基準だと、どこのマンション買えないよな〜。
音を左右するのは、スラブ厚というよりスラブ面積なんだ。

まあ、小さな子供のいるようなサラリーマン家庭には高嶺の花だと思う
気軽に8000万円以上出せる人は多くないでしょう、それに億ションが全体の2割もあるから

[301: 匿名さん]

＊＊＊。
こんなところに8,000万円以上出すなんて。
ダサ。

[302: 匿名]

すみふの護国寺　250ですけど。

[303: 契約済みさん]

＞301さん
どこなら8000万円以上出せるのですか？

出せる人は億ションでも買える、買えない人はカタカナデベの郊外か中古に回る
地域相場よりかなり高額でも、ブランド志向ちうか財閥系の手堅い物件
買いたい人が買う物件ということですね。

この物件のグレード＆利便性＆ロケーション　住所が文京区なら20％は高いかも
文京区まで徒歩5分で、ＪＲ山手線徒歩5分程度ですからね。

スミフの文京護国寺は、都心物件でハイグレードで比較にならないけど
このエリアではマンションとしても、内廊下＆2戸1ＥＶ、角住戸率、天井、
広いエントランスホール等、他では見られない高級物件だと

[304: 匿名さん]

> このエリアではマンションとしても、内廊下＆2戸1ＥＶ、角住戸率、天井、
広いエントランスホール等、他では見られない高級物件だと

私もそう思います。大塚に高額なマンション建てる人ってそんなにいないもんね。文京区まで5分っていう表現が文京区に対するコンプレックスというか、この立地のさみしさを物語ってしまっていますね。
実際、スミフの大崎のタワーよりも割高なようですし、この方憧れの文京区物件もこの規模は割安で駅から5分程度で財閥系が続々出てきてますので、誰もこの立地を選択しないでしょうね。
住友方式の方には理解できないかもしれませんが、建物の仕様より立地が価値を決めてしまうんですよ不動産って。だから東京の地価は高くて不動産が高い、価値があるわけでしょ。

＞地域相場よりかなり高額
これがまさしくそのとおりで、この立地にどんな素晴らしいものを作ってもそれだけでしかないのです。中古相場は地域の相場に左右されますので。それに、地元の方は別でしょうが、山手線の駅といっても、大塚って、、、八高線の駅なみに、、、。

[305: 匿名さん]

ていうか、ココ買うんだったら、住不の護国寺買えば？
仕様も住所もアッチの方が上なのに同じ値段。
アッチの南向き、結構静かだよ。

[306: 匿名さん]

>八高線の駅なみに

八高線知りません。

>建物の仕様より立地が価値を決めてしまうんですよ不動産って。

土地に住むんじゃない。居住空間に住むんだよ。

[307: 匿名さん]

資産価値は土地が左右するなんてあまりに当然過ぎる。千代田区番町1丁目の最も安い仕様のマンションと神奈川県足利に最高仕様のマンションを同じ広さで建ててどっちが値段が高くなるかなんて考えなくてもわかるでしょ。都心のマンションの価格は7割以上が土地分の価格ですよ。

ちなみに八高線って八王子と高崎の間の電車でね、沿線駅の駅舎は大塚駅をイメージするとそのとおりです。

[308: 匿名さん]

へぇー有難うございます。
八高線にもし、乗る機会があれば楽しみにしています。
大塚駅を見て八高線を思い浮かべる人って多いのですかね。

大塚やめて銀座にしようかな。

[309: 匿名さん]

銀座って（笑
本当に発想が貧困。。。

[310: 契約済みさん]

＞この方憧れの文京区物件もこの規模は割安で駅から5分程度で財閥系が続々出てきてますので、誰もこの立地を選択しないでしょうね。

それなのに、近隣の住友物件の中では抜群に売れ行きがいいのは、これいかに？
MRで何か、嫌な思いをなさったのでしょうか・・
スミフは、その人に買えそうな部屋しか見せてくれないという話題はよく聞きます
買えないものは、見る方が時間の無駄でしょう

＞コ買うんだったら、住不の護国寺買えば？仕様も住所もアッチの方が上なのに同じ値段。
＞アッチの南向き、結構静かだよ。

業者さんなのでしょうか？
あっちの南向きにはちっぽけな部屋しかないし、窓なしの部屋のあるプランが4割もあるのに
一部屋つぶして、リビングに出来る人はいいかもしれないですけど・・。
いくら文京区でも、あそこで生活するには忍耐力がいると思います、山あり谷あり買い物は不便

公共交通は地下鉄とバスしかない、文京区コンプレックスじゃなくて、
同じ予算で一回り大きな部屋、高層階の角部屋が買えるから。

[311: 匿名さん]

＞買うんだったら、住不の護国寺買えば？

あれ、護国寺はすごい値下げした感じ
やっぱりほとんど売れないから？
価値ある最上階は2億円以上で売ると、鼻息荒かったのに

南大塚はそこそこ売れてるから、値下げしないみたい。

[312: 匿名さん]

護国寺の上層階の話だよー。
トイレ二つもいらんけど。
値下げしてるんだったら、尚更お買い得ジャン。

[313: 匿名さん]

大塚って学校があって身近だったからあんまり悪い印象ないけどね。
八高線ってよくわからないけど、思い浮かべる人いるのかな？
買い替えのときに高く売れるのは文京区だろうけど、まあどっちの区でもいいかって感じです。
周りの環境と物件のレベルで決めたいですね。

[314: 匿名さん]

ここはペンシルなのが問題ですね。
フロアが狭すぎです。
エレベーターホール兼内廊下ですからね。

[315: 匿名さん]

廊下が狭いのが良かった
2戸1のエレベターは、プライバシーは抜群、ほとんど住民と顔を合わせないから
外廊下のマンションだと玄関を出た瞬間から人目につきます。

[316: 購入経験者さん]

自転車置場はコンクリートの打ちっぱなしでしたが表面が大きな「あばた」だらけでした。素人なんでよくわかりませんが、これはマズくないんでしょうか。躯体の中まであばただらけだったら…と思うと。一方で、堂々と露出させているのは、ヤバくないってことかな…とも思ったりもします。（あんまりマズいものだったらモルタルなんかで上塗りして補修するだろうし・・・）
どうなんでしょう？

[317: 匿名さん]

高級マンションも自転車置き場・ゴミ置き場・地下駐車場はだいたいコンクリート打ちっぱなしですよ。

[318: ご近所さん]

コンクリート打ちっ放しを見ると、建物の出来がわかるらしい
あばたと書かれいるのは、型枠の跡のことですね。
コンクリートを流し込んで作るのですから、それはどの建物でもあるでしょう。

しかし夜になって電気がついている部屋が増えないね7割近く売れたと書いて
ありましたが、どう見ても5割程度にしか見えないんだけど。

[319: 匿名さん]

こちらの物件に住んでいらっしゃる方々は、皆さん挨拶やマナーがよい方ばかりですが、残念なことに、すみふ社員さんや管理人さん、その他すみふ関係の業者さんのほとんどの方が挨拶ができていません。本当に残念でなりません。

[320: 匿名さん]

この前の我が子の幼稚園の先生のコメントに極めて近似したコメントですね。

[321: 匿名さん]

やっぱりパッとしないね、ココ。

[322: 匿名さん]

ペンシルですからね
エレベーターホールを内廊下と呼ぶ画期的な戦略が魅力です

[323: 匿名さん]

素直になれば、いつか買えるかもしれない
しかし億ションは、無理がある

[324: 匿名さん]

近くを夜に通りかかりました。
売れているのは、価格の安い西向き、北向きの小さな部屋ばかり
上層の億ションはほとんど売れてないみたい。
エレベターホールのような狭い内廊下のことが書いてありましたが、北側の棟はまさにその通り
上層階は、実質的に1戸の専用廊下でまだいいけど、それ以外はどうするんでしょうという狭さ。
大塚駅側の北側は、周囲に高い建物も多く窓を開けた生活は望めない。
南側は、同じマンションに遮られて日当たりが悪そう。

最上階1．5億円のMRのある、南側の棟とは明らかに差があると思いました。

[325: 匿名さん]

＞南側は、同じマンションに遮られて日当たりが悪そう。

高い南棟に眺望を遮られている、北側の間違いでした。
南側に遮られて、眺望と日当たりという点では明らかに不利ですが
その分、価格も大幅に安い。

[326: 匿名さん]

北側の棟の2LDKが、もっとも安いので売れてしまったみたい。
オープンウィンドウの南側は、マンションの壁になるけど西と東は眺望がある
角住戸といっても、実際には朝夕しか日が当たらないということ？

北向きの三方向角部屋も、価格的には魅力だけど住み心地はどうなんだろう。

[327: 匿名さん]

物件概要によると、販売戸数16戸となっているけど
どうみても半分も売れていない感じ。

豊島区の大塚で3LDKで8000万円は、無理があるんじゃないのかな。

高層の億ションは、ほとんど売れていないみたいだけど
最上階の1億5000万円の部屋は、モデルルーム以外に使い道がなんでしょう
100㎡もないのに、この価格なんて文京区のマンションでもこれほど高くないよ。

[328: 匿名さん]

高層階の億ションは、夜でも電気がついてないからほとんど売れてないようです。
灯りがついているのは、低層階の小さな安い部屋ばかり

[329: 匿名さん]

目白では、売れてるように見せるために売れてない部屋も電気つけてましたよ。もちろん一晩中ついてます。

[330: 入居済み住民さん]

最上階のモデルルーム以外で住んでいないのに電気のついている部屋なんてありませんよ。
年末にはクリスマスツリー、年始には立派な門松がエントランスにあってきれいでした
日当たりはいいし、静かで窓を開けて生活出来る、買い物も交通も便利で生活しやすいです。

高層階のお部屋は確かに売れてないです、この周辺ではほとんどない億ションですから。

[331: ご近所さん]

＞最上階のモデルルーム以外で住んでいないのに電気のついている部屋なんてありませんよ。

良く調べましたね。結構大変だったでしょう。売主にどの部屋が売れ残っているのかすべて教えてもらって、寒い夜にどの明かりがどの部屋かをすべて確認する。寒い中、御苦労様でした。

[332: 入居済み住民さん]

＞331
実際に生活していれば、マンション内は自由に出入りできますからわかります。

入居者でご近所からの方はいないようです。

[333: 匿名さん]

最初jの頃だけで、売れ行きさっぱりみたいですね
絶対に買えそうもない若い世代まで営業マンが白手袋で案内を
駐車してある自動車も、神奈川ナンバー、さいたまナンバーだったり下町だったり

[334: 匿名さん]

＞３３２

もう見てないと思いますが、、、

＞入居者でご近所からの方はいない

どうしてそんなことわかるんですか？

>マンション内は自由に出入りできますからわかります。

自由に出入りできてもわかりますか？

[335: 匿名さん]

売れてないのか、買えないからかストレスがたまってますね、ご苦労様。

[336: 匿名さん]

見学に行った時、ちょっと怪しいお婆さんが買い物カートを持ってソファーに座っていました。
どういった方なのかちょっと気になりましたが、わかる方いらっしゃいますか？

[337: 入居済み住民さん]

ここはとても住み心地が良いです。
費用が高いと感じるのであれば他を探せば良いし、売れ行きがどうとか相変わらずくだらない書き込みが目立ちます。一つ言えるのは、一般のサラリーマンには手の出る物件ではないでしょう。

[338: 匿名さん]

ここは一般のサラリーマンには手が出ないとか、サラリーマンを十把一絡げに差　別する人が住んでるマンションって事ですね。大切な情報ありがとうございました。

[339: 購入検討中さん]

平均坪単価は？

[340: 匿名さん]

＞339
平均坪単価は、あまり意味がないことです。
成績がビリとトップを比較するようなもの。

北向きの棟や低層階は坪単価は安く、南向きの棟や高層階はかなり高い。
スミフ流の数フロアー同一価格で、同じ間取りでも低層階と高層階で1000万円近く違う。
高層階のプレミアム住戸なら、更に高額になります。

推測すると310万円〜500万円強　平均的には370万円位かな。

都心物件は、1馬力の一般のサラリーマンには自力だけでは無理なことは常識
8500万円の部屋をローンで買う場合
頭金を2000万円用意できて、月額30万円＋管理費を今後30年間支払い続けるのが前提（年間400万円？）　これも、金利が将来も急激に上がらないことが前提。

1億1000万円の部屋なら、頭金3000万円、36万円＋管理費を30年間（年間500万円？）

[341: 購入検討中さん]

３３６さん、　単に住民の方でしょう。
どうしてそんなに偏見の目でみるのでしょうか？
あなたがもし座っていてそう見られたら
どういう気がします？

[342: 匿名さん]

このクラスの高級物件になると、子供のいるサラリーマンより資産家のお年寄りが
現金で買うことは、不思議ではありません。
高齢者には、戸建よりまマンションのほうが暮らしやすい。

資金に余裕のある、DINKSや親から援助してもらえる独身世帯も増えると思います。
高額所得者で高級志向のファミリーは、千代田区、港区、文京区あたりに求めて
普通の高額所得者は、環境のより世田谷などの安い郊外へ。
低所得者は、郊外へ向かいます。

このあたりに住む人は、地縁があったりするひとかな。

[343: 物件比較中さん]

ここは郊外ではないの？

[344: 匿名さん]

見学も減ってきた？

[345: 入居済み住民さん]

この物件は費用がやや高い気がしますが、立地、利便性、建物自体は申し分ないと思います。
東側に面している古い長屋が気になりますが、どなたかご存じの方いますか？

[346: 周辺住民さん]

>>345
古い長屋なんてありませんよ。
1階の店舗が空き家になっているアパートです、以前１階にはスーパーがあって
けっこう流行っていましたが、移転したようです。

ところで・・・・
本当に購入者なら、重要説明事項説明でちゃんと説明をお受けになったと思います
本当に入居済みの方なんでしょうか？


文京区大塚や東池袋にはまだ長屋が残っていますが、南大塚ではほとんど見たことがない。

費用に限らず、価格もこのあたりでは例がないくらい高い、文京区価格と変わらない。
高層階に億ションが2割もあるようですが、売れているのでしょうか。

[347: 匿名さん]

売れているのは、5000万円台の条件の悪い部屋ばかり？
利便性と環境がいいのは認めますが、億ションが売れるような地域じゃないと思う。

[348: 匿名さん]

マンションの前を通りかかったら、看板の水曜日営業中のところに白いテープが張ってありました
大塚駅前を始め、あちこちに看板を設置しているから、そろそろ経費節減なのでしょうか。

あれだけ、大がかりにあちこちに広告を載せたら広告宣伝の経費も大変でしょう。
それが、すべて高値設定の分譲価格に反映されて購入者が負担する訳です。

販売期間が長引くほど、高級マンションの物件を買ったのではなく割高な広告宣伝費を
負担したことになる？
北側の部屋は、ほとんど売れてないみたいです、安ければ売れるというものでもないのでしょう。

[349: 物件比較中さん]

ゴールデンウィークを利用して見学に行った。駅からも近いし、桜並木の緑のトンネルもきれいなのだが、ロビーに入ったら宣伝の写真にも出てくるコーナーの応接セットの上には、やぼいデジタル時計が置いてあった。何ともちぐはく。センスを疑ってしまう。

[350: 購入検討中さん]

スミフにしては目白や護国寺と違って売れているようです。販売さんは残り１８戸と言っていました。
周辺からちょっと浮いている感じだけど、きれいだし、山の手線と丸ノ内線から５〜６分の二駅利用は、とても魅力的だと思いました。高いだけのことはあると思いました。

[351: 匿名さん]

高級物件と言うことは間違いない
割高物件で、資産価値の維持はね
特に高層階の割高感は誰もが認めるところ・・お気の毒に