シティハウス南大塚

[koyu]

詳細がわからないのですが立地や住環境はいかがでしょうか

☆名称が南大塚2丁目計画 から シティハウス南大塚 に決定したようですので
タイトルを変更させて頂きました。管理人

所在地：東京都豊島区南大塚2丁目30-7（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩5分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩6分
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
設計：協立建築設計事務所　
施工：前田建設工業

[2: 匿名さん]

JR大塚と地下鉄丸の内線新大塚との間で徒歩５〜６分で行けます。靜かですよ。
近くに公園が有ります。個人病院もまわりに有りますし、総合病院は都立大塚病院。
大きなスーパーはライフが有ります。サンシャインまで徒歩10分位。
学校は文京区には国立（東大・お茶の水・学芸大付属・筑波大付属）があります。
私立も区立も文京区・豊島区にいっぱいあります。
大塚は便利なところです（マイナーだけど）。池袋・新宿・上野・有楽町・早稲田・王子まで
電車に乗って20分以内で着いちゃうし。成田にもサンシャインプリンスホテルからリムジン
出ているので便利です。

[3: 匿名さん]

ただ、南東側隣接はビルじゃなかったですっけ？

[4: koyu]

販売がまだ先なので高い金利と物件価格に悩みそうです。。
利便性を求めれば生活しやすいかもしれないですね。

[5: 匿名さん]

南側に5階建ての賃貸マンションがあります、通りを隔てて目の前は公園ですから静かです。
徒歩5〜10分圏内に大型〜小型を含めてスパーは5〜10軒くらいあったと思います、
コンビニならそれ以上にあります。

[6: 匿名さん]

地元民です。
住友不動産がこの近辺で建設中の、護国寺プロジェクト（文京区大塚）、
シティテラス目白（学習院下）と比較すると徒歩5分前後でメトロ丸の内線、山手線、都電と
2駅3路線使える交通利便性、買い物の利便性、大通りに面していない閑静な周辺環境については、
間違いなくこのマンションが1番だと思います。
住所が豊島区南大塚という立地を考えると、この中では最も分譲価格は安いのかと思います。
でも住友不動産が売り主ですから、周辺相場より高額になるのではないでしょうか。
シティテラス目白とここは、建設会社は前田建設工業で共通なんですね。

[7: 匿名さん]

10階建てのマンションもあるから11階以上なら完璧ＯＫ

[8: 匿名さん]

現場を通り掛かったら、だいぶ工事が進んできているようです
9月に分譲開始とのことですが、だいたい平均の坪単価いくら位と予測しますか？

[9: 匿名さん]

最近のマンション新価格には驚きですね、秋には更に値上げして新々価格というのが
出てくるそうです。
山手線沿線では坪300万円でも買えないものが目立ちます。
山手線の内側ですから、ここも高くなりそうな予感がします、大きな部屋は1億円を超えたりするかも。
しかし、このスレは閑散としていますね、あんまり注目もされていないのか不人気なのかも。

[10: 匿名さん]

早く分譲開始欲しいというか情報が知りたいです。
ここといい、護国寺といい、最近の住友は情報隠ぺいしてるような？？

[11: 匿名さん]

2つに分かれた、ツインタワーみたいな感じになるようです
大塚にしては珍しい内廊下採用、最上階は吹き抜けの高い天井。

[12: 匿名さん]

価格も大塚では破格なんでしょうか？

[13: 匿名さん]

豊島区の大塚でなく、文京区の大塚値段にするんでしょう。
破格の坪400万でしょ。

[14: 匿名さん]

坪/400万円だとすると、最も広い92㎡なら1億1200万円
最も広いのは普通は最上階だから、1億3000万円位になるのでしょうか、すごいですね。

[15: 匿名さん]

>2つに分かれた、ツインタワーみたいな感じになるようです

それほど大きい敷地に思えないのですが、一つのタワー（棟？）が
小さいのでしょうか。

[16: 匿名さん]

〔物件概要〕
所在地：東京都豊島区南大塚２-30-6外
交通 (1)東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅より徒歩5分
　　　(2)山手線「大塚」駅より徒歩6分

管理総戸数 53戸
敷地面積 1031.84m2
構造：地上14階建
完成時期 2008年2月予定
施工／前田建設工業(株)
地域地区／第2種住居地域、近隣商業地域

専有面積 55.4m2〜92.76m2
間取り 2LDK〜3LDK

単純に53戸で14階なら、エントランスを除いても1階あたり平均で4戸
2つに分かれるなら各棟2戸ずつになります。2戸1ＥＶ、内廊下ということでしょう。

[17: 買い換え検討中]

現地に行きました。たしかに公園そばで静かですけど、周りはうらぶれた雰囲気。
地上げ半ばで事業化した様子で、地形悪し。
高いお金を払ってまで住みたい気は起きなかった。

富士見坂の方に興味がいきました。

[18: 匿名さん]

富士見坂は文京区でマンション街で並びにも沢山あるし、幹線道路の不忍通りの坂に面しているので
排気ガスと騒音は、相当覚悟しないとならないと思います。
買い物をするにも、徒歩圏のスーパーもちょっと思いつかない立地です。
全くロケーションが違いますから、ここと比較する物件ではないでしょう。

[19: ご近所さん]

販売は9月から来年1月に大幅に延期のようです、売り渋りなのか住不は積極的に売る気がないのかも。
竣工が来年2月だからインテリアオプションもないのでしょう、全く魅力のないマンションとも言える。
あんまり売り渋りしてると、景気が変わって長期売れ残りになるかも・・・

[20: 匿名さん]

正式名称シティハウス南大塚で決まったようです。

[21: 匿名さん]

正式名称決定はいいのですが、資料請求でもしたら、
何か情報でも、送られて来るのでしょうか？
どなたか、資料請求された方はいらっしゃいますか？

[22: ジュリ]

資料請求しました。まだ作成中だそうです、近くに住んでいるのですが公園側の最上階の窓は見れるように成りましたよ。スタイリッシュです。

[23: 匿名さん]

＞22さん
まだ資料も出来ていないんですか？マンションのHPもありませんよね。
周辺のマンションは、相当販売が進んでいるのにどうしたんでしょう。

52戸で来年6月入居の「ウェリス駒込レジデンス」は、MRで販売最終期。

82戸で来年3月入居の「小石川アインス」は、MRを作って今月で販売最終期。

204戸でここと同じ来年4月入居の「パークタワー池袋」もMRで販売開始。

37戸で来年2月入居の「イニシア上池袋」まで、MRを作って販売中。

56戸で同じ住友で来年5月入居の「シティハウス文京護国寺」はMRで8月から販売。

293戸で、同じ住友が売り主、同じ前田建設施工のシティテラス目白はMRで
第二期の販売開始。

[24: 匿名さん]

シティハウス護国寺の価格が掲示板にありましたが
いくら文京区にしても、すごい高価格でビックリ。
北向きの55㎡2ＬＤＫが7000万円台らしいです
坪単価420万円〜ということでしょう。

ここは、どうなるんでしょうか、やはり300万円は
超えるのでしょうかね。

[25: 匿名さん]

シティテラス目白より番地はいいんだよね。
高田より南大塚のほうがずいぶん上。
だからここは坪450万〜でもおかしくない。
しかし、シティテラス目白は高田でも「目白」を打ち出してるし、ガーデンヒルズの近くみたいな感じで値段を上げている。
高田の明治通り沿いとは思えないほど室内や外壁のクオリティも高い。
また護国寺も坪420万と考えれば、高田を目白とみなした値付けだろう。
となれば、ここは護国寺のワンランク下の値段、坪350万〜400万というところだろう。
平均380万。

[26: 匿名さん]

シティテラス目白の高田の坂下は、豊島区でも最も庶民街？
いわゆる高級エリアの目白エリアとは、正反対な街並みですからね(笑)
本当の目白エリアの住民には、すごい違和感がありますね。
高田は印刷工場、町工場が多くて長屋があんなに残っている
場所も豊島区では珍しいし。
駅から遠いから地元の人は全く興味もないというのが実情では？
買い物も、スーパーよしやがたった1軒あるだけで選べない。

ここは3路線2駅が徒歩5分程度で、生活するには便利で病院も
スーパーも沢山ありますから住みやすいと思います。
バブルの頃、大塚にしては超高級で全部屋億ションで話題になった、
やはり住友の南大塚グランドヒルズの近くではなかったでしょうか？
山手線内側ですし、やはり400万円でもおかしくないですが豊島区の
大塚エリアでは300万円超は最近は例がないかも、大塚駅徒歩圏の
パークタワー池袋あたりでも、300万円程度で最高でも360万円位
だったと思いますけど。

[27: 匿名さん]

近くを通りかかったので、聞いたら躯体は14階まで出来たみたいです。
裏に回ると下の方の階は、外壁のタイルが貼ってあって色は黒でした。
黒い外壁のマンションは、あまり見たことがないですけど
周囲の住宅地と、何だか違和感があるように思えました。

[28: 匿名さん]

ここは、全く注目されていませんね。
知らないうちに、駒込、護国寺、上池袋、東池袋・・・・
こちらより竣工時期の遅いマンションが積極的に販売しているのに
余裕なのかな。
同じ住友不動産で販売中の、護国寺、目白のマンションも販売不調で
大苦戦のようです。坪400万円を超える高値というのも原因かもしれません。
大塚エリアですから、坪300万円未満じゃないと苦戦しそう。

来年の販売開始ですが、資料請求すると何か資料が送られてくるのでしょうか。
エリア限定で探しているので、300万円前後のお手頃価格だと嬉しいのですが。

[29: 匿名さん]

＞300万円前後のお手頃価格だと嬉しいのですが。

絶対に無理だそうです。

[30: 匿名さん]

もう建物は14階までできあがっているのに、全然情報ありませんね。
工事現場のカンバンも、「南大塚プロジェクト」のまま、完成予想図もありませんね。

[31: 匿名さん]

HPは１月販売開始予定なのに、全く情報が出てきませんね。　スミフは目白も護国寺も全く売れてないからここは売り出せないのですかね？。

文京区、豊島区辺りは、完全に価格上昇傾向が鈍って踊り場状態になってますけど、どこでも無茶な値段を付けるスミフが、周辺の自社物件が全く売れず、他社のもっと適正価格の物件も売れ残っている現状で、さらに交通利便性の良さそうなこの物件の価格をどのように判断するかがとても興味深いです。

ここが、むちゃくちゃな値段で無ければ、目白、護国寺も下げ始めるかもね。

[32: 匿名さん]

大塚というマイナーなイメージはありますが
護国寺や目白と比較すれば環境も利便性もここが一番じゃないかな？
複数の駅に近い、目の前は公園だし、大通りに面さない住宅地の一角、
スーパーも病院も施設も徒歩圏に多数。

エントランスの高級感が無いのと、建物が詰め込まれている印象はマイナス
だけど、立地条件はいいね。
目白、護国寺より安いことは間違いないけど、問題はどの程度
割安かと言うことじゃないかな・・・

[33: 匿名さん]

ＤＭ来ました。１月１９日から事前案内会開始。・・・ここまで引っ張ったのにＤＭの内容は場所の情報だけで物件に関する説明は一切なし。さすが住友。ここまで完成売りでひっぱったのですから坪３００万台前半は無いんでしょうね・・。周辺の相場から考えるとありえない価格ですが、、、このプロモーションのやり方で安値はありえないんでしょう・・

[34: 匿名さん]

デベと立地を考えたら300万円台前半はないでしょう
大塚駅北口、東池袋方面でも300万円台前半を超えていますから。

平均して350万円と仮定すると、75㎡で8000万円
物件概要に書いてある93㎡が最上階だとしたら1億2000万円超では？
北大塚の大京のグランフォートの100㎡が中古で1億以上で売れたらしいから、文京区隣接の南大塚になればこの程度にはなりそう。
外観とエントランスを見る限り、周辺では見かけない高級志向

[35: 匿名さん]

>>35

３５０万でおさえてくれたら御の字ってとこでしょうね？下手したら３７０−３８０。誰が買うのか・笑

[36: 匿名さん]

>>35
スミフなら、そんなこと無関係なんじゃないのかな、まだ工事中で既に発売されている物件を考えたらわかると思う。
不忍通りの坂の途中で排気ガスが貯まるとという、地下鉄しか使えない
シティハウス文京護国寺は、坪/420万円前後。
明治通り沿いで排気ガスが蔓延している目白駅から15分、どうしてここか目白なのと思える立地の豊島区高田のシティテラス目白が400万円前後で売られている。
ここがもし300万円前半だとすると、その価格差は何なんだろう
不便だけど文京区アドレスの護国寺は理解できるけど、
最寄りの新駅が雑司ヶ谷、都電の駅も学習院下の偽目白の庶民街
シティテラス目白との価格差は、建物の豪華さだけなのでしょうか。

[37: 匿名さん]

つい先日、シティテラス目白の営業マンがTELしてきて、シティハウス南大塚の坪単価はシティテラス目白よりは安くなる予定だと言ってました。（「確定はしていませんが」と断りは入っていました）

＞34
大京のグランフォートの住所は上池袋ですよね。目の前の道路を渡れば北大塚ですが…（北大塚側という意味では正しいです）
ちなみに広さ115㎡で1億2,000万円でした。

環境は南大塚の方がいいでしょうね。

[38: 匿名さん]

豊島区アドレスだけど、いい場所だと思うよ、ここ。
すみふの目白や護国寺買うんだったらここ買いたいけど、
おいくらなんでしょうねー。
目白より安いって言っても、限りなく坪400に近い300台なんでしょうね。
すみふさんだし・・

[39: 匿名さん]

確かにＪＲ徒歩圏ってことを考えれば
「地下鉄しか使えない」護国寺に近い値段になっても不思議はないか？

[40: 匿名さん]

＞37
シティテラス目白のHPの価格表が最近掲載されていないけど
以前のものを見ると、分譲価格で6100万円〜2億7000万円（51〜135㎡）でした、これを坪単価にすると390万円〜660万円。
これに準じると330〜500万円？？

[41: 匿名さん]

330〜500万ですか…。
とても手が出ません。
せめて300くらいになって欲しいものです。（無理そうですが）

[42: 匿名さん]

300万円コースだと、現在は板橋区辺りでも場所によっては
厳しかったりしそうです。
23区目立った格差はないと思いますが、不動産に関しては
区によって大きな差がありますね、豊島区は何事においても
23区では中庸か、上の下あたりで平均的だと思います。

[43: 購入検討中さん]

都内でも数の意少ない、都立大塚病院の小児科・新生児科が近くにあるので、、、
真面目に検討中です・・・。
妻の体が弱いので。
ちなみに、豊島区民でも、いざという時には、検診に通えば、
都民なので、ＮＩＣＵに入れますか？

[44: 匿名さん]

ホームページ更新されてます、ツインタワーの内廊下で豪華そうで高くなりそうだね。

徒歩5分の都立大塚病院は、周辺の医療機関に配慮して医院の紹介がないと受診できなかったと思います、夜間の急患は、子供がけっこう多いです。
設備は周辺では最高クラスなのではないでしょうか。
その他日通病院と健生病院、一心病院その他小さな総合病院を含めると、
徒歩圏に総合病院が7つくらいあります、その他個人医院は多数で医療機関には困りません。

[45: 匿名さん]

立地・仕様ともに良さそう。
あとは価格だけど、すみふだからね・・・

[46: ご近所さん]

大塚病院で検診をすれば大塚病院のNICUには入れると思います。
ただ、大塚病院の産婦人科の受診（検診も）は基本的に医療機関の紹介が必要です。
緊急時と出産は大塚病院を紹介してもらえる地域の産婦人科を探すか、
知り合いの医者に依頼するか、、、などの方法があると思います。
大塚病院で出産すると母子ともに大塚病院の診察券がもらえます。
診察券があると緊急時は電話一本で休日も、夜中も受け入れてくれます。
大塚病院の診察券は乳幼児期のお守りみたいなものですね。

[47: 匿名さん]

病院（医師法）には応召の義務というのがあって、診察券、紹介状があとうと無かろうとみなければいけません。大塚病院は紹介状、診察券が無いとみてもらえないという噂があるのは、如何に、高飛車に患者を断っているかという事ですね。公立病院に一般的に言える事ですが、こういう噂が立っているというのも、どれだけ、レベルの低い、救急対応の出来ていない病院か物語っています。実際、私の病院の夜間救急外来にも大塚病院の患者さんが多数、受診されますし、夜はみれないと救急車断られて、回されてきますよ。都民だろうと、NICUの設備が良かろうと、医療従事者と職員は、公務員ですからね、夜働くわけないし、昼間も自分の義務以外の事する訳無いでしょ。社保庁とか、厚生労働省とか、各種地方自治体の裏金とか、そういう公務員の不祥事のニュース沢山みてるのに、どうしてこの辺の事が理解出来ない、分からない人が多いのかな？。

[48: 匿名さん]

実際に紹介がなければ受診できないのは本当です。
地域の医療を守るのがもともとのようです。
風邪でも、擦り傷でも総合病院を受診したがる人が多いからではないでしょうか。

①地域の産婦人科の紹介で大塚病院で出産しましたが、
夜中に救急外来電話すると（発熱、じんま疹など）小児科につないでくれ、
丁寧に症状を聞いてくれ来院にするように言われました。
②近くの歯科医に通院してて口の中におできが出来て大塚病院の口腔外科で切除しました。
①、②とも丁寧に対応していただきました。（医療の内容は素人なのでよくわかりませんが。）

地域の医療機関を利用し、何かあったら総合病院というのがいいのかなって思います。
No.44 by 匿名さん　の言うように周辺に医療機関たくさんあって安心ですよね。。

エントランスの植栽が素敵ですよね。
間取りとか知りたいので、HPの更新が楽しみです。

[49: 匿名さん]

＞実際に紹介がなければ受診できないのは本当です。

それってほんとにひどいね。紹介が無い人は近所でも患者扱いしてもらえないって事ね。医者のすることか？。

[50: 匿名さん]

徒歩１分の桜並木ってどうですか？
宴会やってって、うるさいとかありますか？？

[51: 匿名さん]

ホームページに掲載された外観と実際の外観が全然違うのはなぜ
大塚エリアではなかったモダンなデザインの外観なのに残念
誰か外観写真でもアップしてくれないかな。
最上階は明かり取りの高窓があるし、ルーフバルコニーもあるみたいです

[52: 匿名さん]

坪300くらいで買えませんかね？

[53: 購入経験者さん]

坪300万〜350万位じゃないの〜？
この辺りで坪300万以上はエアライズタワーだけだし。
物件自体、シティテラス目白のような荘厳感は無いしね。

[54: 匿名さん]

DMが届きました。いいのか悪いのかよくわからない資料でした。
坪350万だとしたら厳しいですね。

[55: 匿名さん]

最低３５０でしょ。スミフですよ。

[57: 匿名さん]

ここまで引っ張って坪３００〜３５０ってことはないと思いますよ。
その値段なら青田で売ってるでしょう。
限りなく坪４００に近いとみます。

[58: 匿名さん]

坪338万と予測します

[59: 匿名さん]

平均ですよね？。350を下回るなんてあり得ないと思いますね。スミフの物件だよ。

[60: 匿名さん]

この場所で坪単価が最低350万じゃあ、売れないでしょ。中規模マンションだし。

[61: 匿名さん]

どうでもいいんだけど、最低価格と平均価格が混在していて、意味の無い意見交換になってますよ。

[62: 入居済み住民さん]

低めに見積もって最低350からで平均400、というすみふ価格。

ここの書き込み見てると価格発表されたら荒れるね。買えない人しか見てないもん。

[63: 匿名さん]

シティハウス護国寺のHPで発表されているプレミアム住戸を除いた平均が440万円くらいのレベル。
同じデベで、規模もほぼ同じだからこの辺りが比較対象になるでしょう
仮にここが350万円とすると、坪単価の差額は90万円、この差はどこにあるんだろうね。

[64: 匿名さん]

シティハウス目白/護国寺が高いのは納得できるけど、ここが坪400万位だったら意外だなぁ。

だって、大規模でもないし、そんなに高級感も感じないからね。住み心地は悪くないと思うけど。

[65: 購入検討中さん]

No.44 〜49さま、情報ありがとうございます。
地図でこちらの病院を見つけたので、検討してました・・・。
今日、近隣の他のマンションも見学したので、足を延ばして
はじめて、見に行きました。
マンションの周辺も歩いてみました。
先に見たマンションより、広い道路からも離れてましたので、静かな場所でした。
すぐそばに、産婦人科もありましたけど、評判はいかがでしょうか。
しかし、小児科から歯医者と個人経営の病院も多いですね。
１９日から事前案内との事なので、電話しましたが、予約が一杯とのこと、翌週で予約しました。
価格はどれくらいでしょうかねぇ。

[66: 匿名さん]

間もなく価格が明らかになりますので、スレが荒れ始めますので、皆さん、戦闘態勢で御願いします。

[67: 匿名さん]

今日見てきました。伊藤忠の物件みるついでに。

[68: 匿名さん]

エントランスはこんな感じ。

[69: 匿名さん]

バルコニーの立ち上がりはスケスケの透明ガラスですね・・・
道路から部屋の中が見えます。

[70: 匿名さん]

ただ周辺環境に目を向けると・・・

[71: 匿名さん]

クレヴィア新大塚の立地と比べた場合、幹線から１本入ってる分、
住友のほうがいいですね。ただ周りのたたずまいを見るとお世辞にも
高級感はない・・というかまぁ大塚ですから。豊島区。

これで４００万ですか・・・無言。

[72: 匿名さん]

上の画像右、一階倉庫で二階独身寮？
下の画像左はアパートですね。

[73: 匿名さん]

なんじゃいこのお隣さんは！
あまりにもギャップが・・・

[74: 匿名さん]

これなら幹線沿いのほうがまだマシなんじゃないの？

[75: 周辺住民さん]

みなさんここは、豊島区で、大塚ですので、そんなに無理な期待されても、、、。

　周辺の環境については、これが以前からのものでして、この辺に御不満でしたら、大塚は御検討から外された方がよろしいかと。

　今の相場では、山手線の駅の中で最も貧相とされる大塚でも、いちおう、山手線の内側で、そこから徒歩圏ですので、環境がどんなとこでもこんな価格です。

　みなさんは、おそらく坪単価３５０から４００の御予算の方が多いと思いますが、これ以上の環境が御希望でしたら、御予算の方を御検討下さい。

[76: 匿名さん]

クレヴィア新大塚のHP見たら80戸のうち、地権者店舗と住戸で35戸
つまり、4割強が最初から賃貸物件になるということ。
買い物や交通は便利かもしれないけど
部屋の間取りも、1DK〜2LDK賃貸用の小さな部屋ばかり最大でも31〜55㎡の2LDKだから
独身、DINKS専用の賃貸物件が中心で、南大塚と比較することがおかしいのでは。
ここは55㎡〜95㎡とまったくクロスする間取りもないでしょう。
おまけに、お隣は中学校で砂埃と子供達の歓声は覚悟しないと。

[77: 匿名さん]

>>76

地権者住戸は全部賃貸とは限らないのでは。

でもあれですね、住友大塚が４００で出れば
いま売ってるコスモスイニシアの大塚は山手線外側だけど、「割安」ってことに
なるんだろうな〜

クレヴィア新大塚も３３０くらいだとすると全然割安とは言えないけど。

[78: 匿名さん]

＞77
戸建て住まいの人が自分が住むなら、最低でも70㎡でしょう
賃貸で貸しやすいのは30〜50㎡の小さな部屋だと思いますけど
だから、大きな部屋を分割して細切れにするのだと思います。
周辺では家賃20万円を超えると、貸しにくくなるそうです。
東池袋隣接というのが、イメージダウンにもなりますね。

コスモイニシア上池袋は、確かに数字を見る限り割安感はありますけど
駅から遠いことと周辺環境と至るまでの風俗、外廊下の団地仕様、完成間際の建物は並だったので
実際にはそれほど、割安感はないのではと思います。

[79: 匿名さん]

>>78

ここ、いくらだったら買います？

[80: 匿名さん]

低層階でも坪330万円未満と言うこといはないだろうから
最低でも7000万円〜はするのでしょう。
資料にある92㎡だと軽く1億円は超えるだろうから
サラリーマンの1馬力だと一流企業でも厳しいかも。
経営者とか夫婦共稼ぎとか戸建て処分してとか・・・・・・。

[81: 匿名さん]

>>80

ほんと、どういう人が買うのか？

いま東京建物が巣鴨で売ってるブリリア駒込染井だって坪４００はいってない。
いくら山手線の内側っていったって所詮は大塚。まあアッチも学校グラウンドの砂埃は
気になるわけだけど。巣鴨警察署目の前のタワーも十文字高校前にも東京建物が建てるし
ここにあせって４００万は考えられん。

[82: 匿名さん]

蓋を開ければ坪300〜350万位でしょう！！
高級感が売りのグランフォート青淵閣も坪235万位から出てたし、古いけど住友のシティタワー池袋も坪240万位から出てたし。だいたい、この辺りって金持ちが住む町じゃないし、洒落たスーパーなんてないから。あるのはスーパージャンボとかライフみたいな庶民店や焼肉屋とラーメン屋。まだ、東池袋の方が大丸ピーコックとかポロロッカとかあってお洒落だよ♪〜

[83: 匿名さん]

ここから直線距離で1㎞未満、文京区の住友不動産の同規模のシティハウス護国寺は販売中。
未発表の最上階プレミアム住戸を除くと、最低坪401万円〜最高468万円、平均440万円。

護国寺はプレミアムグレード物件で文京区ということらしいですが参考になります。
大塚駅北口方面物件とか東池袋の駅遠物件と比較しても無意味かと思います。
HPの内容を見ても、文京区テイストをアピールしているようです。
地元の人は気軽に手が出ないのは、豊島区内でどこでも同じようなもの。

2年前に300万円前後で分譲された、住友の目白ガーデンヒルズは中古で500万円前後で取引されているみたい。

来月以降になれば、分譲価格が発表になるのでしょうね。
この掲示板は、安値を期待する人が多いのはなぜなんだろう。
住友に安値を期待するのは、勘違いだと思いますけど。

[84: 匿名さん]

文京護国寺は音羽の直ぐそばだし、大塚とは全然違うよ！！
護国寺で坪400万には全く違和感無いけど、大塚じゃ違和感あるね。。
まあ、これがまともな相場観でしょうね。
しかも、シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。

[85: 周辺住民さん]

まあ現実はもうすぐ明らかになりますので、安値期待の皆様の怒りで、スレが荒れるのが、もう既に明らかになっている感じですね。このスレで350以下を称えてる人は時間の無駄だから早く埼玉県のスレみた方が良いよ。

例えば
＞護国寺で坪400万には全く違和感無い
違和感アリアリだから全く売れてないのですよ。スミフは違和感のある価格を出してくる現実をもう少しよく見ましょう。

＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。
シティハウス目白も十分しょぼいのに高いから売れてないのですよ。それと同じ、目白より安くても坪３５０以下にするなんてあり得ない。

＞グランフォート青淵閣も坪235万位から出てたし、古いけど住友のシティタワー池袋も坪240万位
新価格の時代とどうしても比較したいのですよね。そんな事言ったら３年前はもっと安かったって。あなたもまだ夢見てます。

[86: 匿名さん]

新価格なんて、豊島区大塚/東池袋にはあまり関係ないですよ。パークタワー池袋は坪250〜350万だし。大塚の北方面は坪200〜300万。まあ、3年前と比べて、せいぜい坪50万ＵＰって程度でしょうね。シティハウス目白は荘厳で高級感あると思うけど、あれがしょぼいのなら大塚は鶏小屋みたいなものですね！！

[87: 周辺住民さん]

まあ、民家街であるし
最低価格帯坪280万3戸(サービスルームあり)
中心価格帯坪325万
最高価格帯坪380万(3戸)で
上等だ

[88: 匿名さん]

＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。

シティテラス目白の間違いですか？
それとも、シティハウス目白台？（丹下事務所設計だと思いました）
過去の「安値覚え」ばかりで、新価格の相場観の乏しい人が多いのはなぜ
伊藤忠のシングルやDINKS向けのマンションと購入層が全く違うこともわからないみたい

路線価だって大塚駅北口エリアより南大塚2は20％程度高いことを御存知でしょうか？
東池袋も安いです、安いのには、ちゃんと理由がありますからね。
あんまり、ここに安値を期待してもどうなんでしょうね？
板橋区練馬区を検討した方が賢明かもしれません、山手線最安値の荒川区、北区
日暮里エリアの山手線の外側だって、300万円の時代です、内側なら更に高い。

確かに今まで大塚エリアで350万円超を見かけませんが、山手線内側の分譲もほとんどない
都電向原駅近くの、東レのマンションくらいでは。
南大塚では、ライフの隣の徒歩10分のカタカナデベの「アーバンビュー新大塚プラタナス通り」
くらいじゃyないかな、それも2004年分譲だから比較にならない。
大塚エリアで80㎡超の部屋は少ないし、90㎡超はほとんど見ない、100㎡超は皆無かも。

ちなみに、シティハウス護国寺の平均は400万円ではなくて440万円です
最低価格と平均価格を混同しても意味がない。

[89: 匿名さん]

イニシア上池袋は確かに大衆マンションだと思うけど、現在残っている部屋は坪205〜275万円と安い

[91: 匿名さん]

蓋を開けて平均坪400万以下なら大笑いだねｗ
平均坪400万を越えることは無いと思うけど…
もし、坪400万以上なら「ふーん、凄いなあ！」って感じ、それだけ。
こんな中規模マンションの話題で盛り上がるのも今の内でしょうな。

[92: 匿名さん]

予定価格は、上層階の90㎡台は1億1000万円〜1億5000万円もするそうです。

[93: 匿名さん]

まぁそんなもんでしょうね

[94: 匿名さん]

91が笑いものでした・・・。

[95: 匿名さん]

高杉晋作

[96: 匿名さん]

っていうか91に限らず、ここ笑いもん多いって。

スミフとか、現在の相場とかに無知すぎる。

[97: 匿名さん]

実際、最終価格は予定価格より下げて来るのはどこでもある事だから

92平米が1億ぐらいだとすると坪360ぐらいですからね。

まあ、最低が350ぐらいからって感じな訳で、無茶な価格って主張が無茶だよね。

そんな人は板橋へどうぞ。

[98: 匿名さん]

相場を当てたからって、どうせあなた方買えないんだろｗ

[99: 匿名さん]

こんな価格ならば、駅の反対側でもいいからイニシアの方がいいです。
価格差の相当するメリットが感じられるとは思えませんね。
文京区ならばともかく。

[100: 購入検討中さん]

最低350万以下なら買いですか？
中規模マンションで充分です。
後は、ランニングコストの問題です。
家は静かな場所で、勤め先の大手町まで
近くければ充分です。
共働きなので・・・。
欲を言えば、７０㎡台の３ＬＤＫなら
次の子供が男の子なら満足です。
さらに欲を言えば、３４０から３２０万円なら
なんとかがんばれそうです。
ようやく、週末予約なので楽しみですが・・・。