ディアクオーレ成城

[買い換え検討中]

所在地：東京都世田谷区成城6丁目382番2他（地番）、東京都世田谷区成城6-16-26（住居表示）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 徒歩3分
価格：未定
間取：1LDK＋DEN-4LDK
面積：60.54平米-130平米

[51: 48]

僕の家の近くに送電線の鉄塔があって大分古くなったなと思っていたら、
隣に高さが１．５倍もの新しい鉄塔が建てられて電線の数は多くなったけど、
はるかに高い所に移ったので電線が目障りでなくなった。

それでここの敷地に鉄塔があるのが分かって、いずれは建て直しをして
場合によっては鉄塔が無くなるとか（前後の別の鉄塔を丈夫に建て直して電線を支える）、
電線がもっと高い所に移し替えられて目障りにならなくなると期待したが、
前後の鉄塔が新しいタイプの形（１本棒のすっきりした）に作り換えられていたので、
その希望が無くなったと判断した。

だから古い無骨な鉄塔はそのまま残るだろうし、
ちょっと見上げると目障りな電線が目に入る訳。

前後の鉄塔を立て替える時にここも計画はあったと思われるが、
古い鉄塔の隣に新しい鉄塔を建てるための用地を元の持ち主から借りて、
建て終わったら古い方の鉄塔は解体して元の持ち主に返す筈が、
そうした計画の実施に土地の持ち主が難色を示して計画が廃止になったと想像する。

[52: 匿名さん]

そうなんですか。送電線と既存不適格がやはりネックになるわけですね。

[53: 匿名さん]

もはや既存不適格は当たり前の話。心配ないさー

[54: 匿名さん]

グランドヒルズ三軒茶屋

[55: 匿名さん]

あそこもか

[56: 匿名さん]

既存不適格は非常に重大な問題です。
将来泣き寝入りすることになる可能性がありますよ。

[57: 匿名さん]

どういうことでしょう？

[58: 匿名さん]

既存不適格かな？

[59: 匿名さん]

日経新聞に広告掲載、残り５戸。
狭くて安いのからめちゃ広くてめちゃ高いのまで・・・・。

駅前直近だけど奥まっていて静寂は最高。
引き籠りにも申し分ない環境、
日中は遮光カーテン引いてピッタリ外界をシャットアウト、
ひたすら著作活動で夕暮れの鐘の音を聞いて安らぎの一杯を引っかけに。
元の所有者と同じ生活に？

心配なのは、周りをリング状に取り巻く店舗付き住宅群が、
共同で商業ビルを建てる計画が成立して、５階建て位の建物で
周りをぐるりと取り囲まれる事。

裏窓に囲まれるから安心して住めるのに、
それが無くなったら裸で駅前に放り出された生娘同然。
新聞掲載の広告写真は、飾りっけなくて下着姿みたい・・・

[60: 匿名さん]

生娘、いいですね。

[61: 物件比較中さん]

この物件のどのあたりが既存不適格なんでしょうか？

[62: 匿名さん]

地下住戸だろ。他にもあるのか？

[63: 匿名さん]

【既存不適格】って、建物の完成竣工後に、法律や条例の改正で
今の建物を解体撤去したら、同等の建物の再建築が出来ないと言う意味ですね。

例えば一定の道路に接していないと建物は元々建てられない。
但し今の建築基準法が出来る前は建てられたから、
そんな古い家は解体せずにテレビ番組の様に無理無理リフォームして存続させる。

【既存不適格】と言う人は、具体的に詳細に内容を挙げて下さい。
それも希望者には判断材料になると思いますよ。

[64: 物件比較中さん]

>>62
地下住戸があるから既存不適格になるとは限りませんよ。
以下を参照して下さい：
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/

具体的なにこの物件での不適格要素を挙げてくれませんか？

[65: 匿名さん]

いや、世田谷区の条例だよ、問題は。
調べてみ。

[66: 匿名さん]

確かに、書いてあるな。

[67: 匿名さん]

要するにいいのか悪いのか？

[68: いつか買いたいさん]

どこに書いてあるの？

[69: 匿名さん]

世田谷区のホームページ

[70: 匿名さん]

今購入すれば転売しても３０～４０年は建て物は存続して誰かが住み続けるだろう。
確かに現状と同じだけの形態（高さ・建ぺい率・容積率・地下住居の許容とか）を
再び建てる事が出来ないのが【既存不適格】だが、５０年も先に今の厳しい条件が
続いているかどうかは全く予想が付かない。

僕的にはこの駅前直前の土地ならもっと高度利用が出来るように緩和されると考える。
ここいらの地権者は建築規制が改正されるたびにそれを住民（商売人）の声として
主張すべきだろうね。

そうすればここの一角を再開発して、東京電力にも交渉して電気をもっと購入するから
高圧送電線を地下に埋設してもっと高い複合ビル（下階に商業施設、上部は住宅）みたいな
有効利用の計画も可能だ。

法律も都や世田谷区の条例も仕組みとして住民参加で自主的な将来計画が出来る。

その昔、ここの現マンションの敷地の所有者が、４面道路の敷地を所有していて、
４辺の道路に接した部分を、切り売りしたか貸地として分割したのが現在の形なのだろう。
商売には好立地だから不便は忍んで使っているが、
本当は老朽化も進んでいる店舗も少なく無くて、
一斉に建て替えれば驚くほど素晴らしい一角に生まれ変わる。

多分所有者や借地人や借家人とか権利関係は複雑だと思うけど、
そうした場所程それを解きほぐして整理すると良い条件が生かされる。
複雑になった原因は家賃や地代は割高でも商売の旨味は駅前で満点に近かった。
だから借りたい希望者も多かった訳、相続とか別の原因もあるけどね。

何処のデベロッパーが将来取り組むかは全く予想が付かないが、
こうした可能性ある土地の集合住宅の所有者になったことは、
将来性と言う付加価値も合わせて購入したという事だと思われる。

朝の上りの通勤時の混雑は殺人的だけど、複々線化があと１０年以内には完成して、
ピークを外せば各駅停車に座って行けるだろうし、
特急・急行の待ち合わせがほとんどない快適な通勤通学も出来るようになるだろう。

線路にゆとりが出来れば、ＪＲと同じようにグリーン車なんて構想もあるのではないだろうか。
ここが昔の田園分譲地だった時代の落ち着きと賑わいを兼ね備えた街に生まれ変わる？

[71: 匿名さん]

>>70
気の長い話だな！
でも用途地域（建築規制）の見直しは３年おき位が原則だそうで、
それで既存不適格を解消する住民意見の集約も可能だ。
条例でも良く定期的な見直しを推奨する条項が見られる。

[72: 匿名さん]

そうやって思わないと買えないのは確かだ

[73: 匿名さん]

しかし、ここは坪単価高くないですか

[74: 匿名さん]

高い。成城相場を無視している。今時@400はあり得ない。

[75: 周辺住民さん]

成城６丁目だよ！これくらいはすると思うけど。

[76: 匿名さん]

とはいえ、あの立地ですからね。私も高いと思います。

[77: 匿名さん]

値引きはしてない？
施工一年経たないと、値引きしないのか？

[78: 匿名さん]

＞成城６丁目だよ！これくらいはすると思うけど。
なら、もっと売れてるはず。

[79: 匿名さん]

そういうことじゃないだろ？　　短絡的で頭の悪い人だね・・・。

[80: 匿名さん]

・公道に接道していない
・周囲を取り囲まれている袋小路
・敷地は誰でも自由に通り抜けられる
・高圧電線が敷地の上を通っている

など、成城6丁目と言っても立地は2流か3流なのに＠400つけて大失敗。
こんなとこに書き込みしてないでさっさと値引しなさい。
少しは売れるかも知れないよ、野村の営業サン。

[81: 匿名さん]

あと既存不適格。挙げて行けばキリがない。

[82: 近所をよく知る人]

確かにこの物件の坪単価としては高いけど、「成城6丁目」の坪単価としては適正かやや安いくらいだよ。
>>75はそう言うことが言いたかったんじゃねえの？
あ、言っとくけど俺はこの物権擁護派じゃないから。むしろ逆。

[83: 匿名さん]

しかし、今の惨状を見る限り、相当値引きしないと売れないだろうな。住んでる人には申し訳ないが。

[84: 匿名さん]

グランドヒルズ成城と
どっちが先に完売するだろうか

[85: 匿名さん]

あっちも間取りはおかしいし値段がベラボーに高いからな。

[86: 匿名さん]

パークコート成城で手を打つべきだったか

[87: 匿名さん]

値引きは一年経ってからだろう。

[88: 結局]

このマンションは買いなのですか？

[89: 匿名さん]

成城学園前にこだわるなら

[90: 匿名さん]

よし、買おう!!
送電線だ既存不適格だと、些末な話ばかりで堂々巡りじゃあ仕方ない。

[91: 匿名さん]

明日から休みだが…

[92: 匿名さん]

瀬田一丁目

[93: 匿名さん]

>>90
よっしゃ、売った！

[94: 匿名さん]

押し付け合いか！！

[95: 購入検討中]

なんだよここ。
ぜんぜん参考にならないじゃん！！！！

[96: 匿名さん]

一般人のお客様は、なるべく話に上っているような欠点・欠陥のある物件は避けた方が賢明。
総額でこれだけの物件を買われるのなら、購入後色々お金を使うのでしょうから、
数年程度の中古でも住民の雰囲気が落ち着いて、設備・構造がしっかりしていて、
メンテナンスも良好な物件をお勧めします。

本当は、新築で上の住民以外の条件を満たした物件を建築中に全部自分の
オプションで内装・設備・間仕切りまで整えるのが理想だと思う。
追加で掛る費用は徹底した上質を望めば切りが無いが、
１０００万円程度からで結構望みの形が実現できる。
但し窓や玄関は変えられないから、制約は当然ある。

[97: 匿名さん]

値段を下げてくれないと、無理だな。中古も高いぞ。上の話は机上の空論だ。

[98: 匿名さん]

確かに、実際に中古を探しても全くメリット感じない。

[99: 匿名さん]

じゃあ、ここを買うしかあるまいて。

[100: 匿名さん]

やっぱりここは参考にならない。