シティタワー東陽町

[不良リーマン]

葛西橋通り沿い、北側が仙台掘川公園、19階建てと階高も確保されていそう。
住友が2007年春から販売開始する予定ですが情報交換しましょう。



所在地 東京都江東区　南砂2丁目1016番2(地番）　
交通 東京メトロ東西線「東陽町」駅下車徒歩11分
総戸数 72戸　
完成年月 20年2月末　
入居（引渡）予定日 平成20年4月上旬　
敷地面積 1,564.96　m2　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上19　階建地下1階建

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
施工：鴻池組

[641: 匿名さん]

今週末くらいで、売り切れちゃいそうですね

[642: 物件比較中さん]

この間、ここと三井のモデルルームに行ってみました。
こっちの方が高いですけど、間取りと仕様はこっちの方が
気に入りました（全室角部屋）。
残り十数戸だそうです。

[643: 物件比較中さん]

どなたか、最近の価格教えてください。
やっぱり、三井、野村の影響で10％位は
下がっているのでしょうか？

[644: 匿名さん]

野村が、坪200万程度で応酬してきましたね。

向こうは、南側が公園ですから、Bタイプ検討している人は、流れそうですね。

やっとこの辺り本来のポテンシャル通りの価格帯になってきた感じでしょうか。

[645: 匿名さん]

友達が先週見に行ったといってたけど
だいたい1000万～1500万は下げれるらしいよ。
まだ15個くらいはあったそうな。

[646: 匿名さん]

昨日行ってきました。
葛西橋通り向き、4階で４７００万で、
買う意向をあまり見せなかったからか、
初期費用くらいなら・・・という下げ幅でした。
5000万以下はもうないみたいです。
公園側は、全て契約済みになったそうです。

見た感想、キッチンの狭さ・音が気になりました。

[647: 匿名さん]

駅前なら幹線道路に面していても許せるがこれだけ駅から離れているなら幹線道路沿いでなく公園前のプラウドのほうが良いですね。

[648: 匿名さん]

意外と交通量あるね～。夜はどうなのお？

[649: 物件比較中さん]

価格情報、ありがとうございます。
そこそこは下がってきてるからか、結構はけてきてますね。
間取りは気に入ってるので、もう一回行ってみようかな。

[650: 匿名さん]

かなり下がってますね 1000万も！

[651: 匿名さん]

２割ってこと？？？在庫処分ですね・・・

[652: 匿名さん]

値引き後の価格で買えた人はラッキーですね

[653: 匿名さん]

逆に定価で買った人は2.3人しかいないそうですよ
最初から値引きしていたっぽいです
あの値段じゃあねぇ・・・
最初の２．３人、気の毒です

[654: 匿名さん]

まあ、いいんじゃないですか。
定価で買える人はお金持っているんですから。
最近のやり取りをみている限りでは、646さんの
情報が正しそうな気がしますが。

[655: 匿名さん]

「スミフは絶対値引きしない」と言い張っていた人は何だったのだろう…営業さんだったのかな？？

[656: 匿名さん]

最後にスミフが使ってる2階の事務所の部屋を売り出すんだろうね。
あんな部屋、タコ部屋同然だから
きっと破格で出てくると思うよ
南の一番うるさい部屋だし、歩いてる人から部屋の中見れちゃうし
4000万切る可能性
十分にあるでしょうね

[657: 匿名さん]

もう埋まってるみたいですが・・・。

いずれにせよ値下げは確実な感じですね

三階四階五階も埋まってそうですね

[658: 匿名さん]

この前確認したら、申し込み入ってもキャンセルとかもあって
確定していないみたいでした
みんなアウトレット物件って、最初は飛びつくけど
冷静に考えたらどうなの？って思うんじゃない？

それにひとつ気になったのは
内廊下設計で、玄関に一番近い部屋がマスターベッドの部屋。
玄関からマスターベッドまでってただの廊下しかないから、マスターベッドでちょっとうるさくすると
廊下まで丸聞こえです。
それってどうよ？と友達も言ってました。
私も・・
イヤです。
かなり気を使うと思うな。

少なくとも同じフロアの人に聞かれるって・・・

[659: 匿名さん]

子供いる家庭はあまり住んでいないようですよ。
ディンクスか、老夫婦が多いって営業が言ってたし。

あんな設計じゃあ、子供がいる家庭は気を使うよね。静かにしなくちゃって。

[660: 匿名さん]

>658

田の字型のプランよりマシなんじゃない？

[661: 匿名さん]

高額なのに柱とデッドスペースの多い間取りより、安い長谷工の田の字プランの方がまだマシ、という市場の回答です。

[662: 匿名さん]

マンションなんてみんなそうですよ そんなに気になるなら一戸建てを是非

[663: 匿名さん]

みんなそうなんてことないですよ、
最近のマンションは間取りでプライバシーを守られるように
あれこれ考えるものです。

それにしてはこのマンションは高い割りに考えが足らない感じがしますね。

ちなみに私は一戸建てからマンションに移ろうとしているものですがなにか？

[664: 匿名さん]

いくらなんでも、長谷工より劣ることはないでしょ。
そもそも、あのプラウド、そんなに売れ行きいいの？

[665: 匿名さん]

大したプライバシーもないので、私には充分です。

それより、見知らぬ人が玄関前に来れるほうが恐ろしいので、内廊下で戸数が少ないのが希少でした。

安くはないですが、高値掴みだったとは思いません。

[666: 匿名さん]

確かに、セキュリティーはしっかりしている感じを受けました。

[667: 匿名さん]

>>658
マスターベッドルームで、
廊下まで聞こえるような、
どんなうるさい事をされるのでしょうか。。。

[668: 匿名さん]

>>665
見知らぬ人が玄関前に来ることについて、
内廊下と外廊下の違いってあるんです？
オートロックか否か、なら分かりますが、
内廊下だと侵入が少なくなる理由って？

[669: 匿名さん]

667さん

そういうのを愚問といいます

聞くな、いちいち

[670: 匿名さん]

セキュリティはしっかりしているにこしたことはない。

[671: 匿名さん]

>668さん

内廊下、外廊下のみの違いなら単純に外部侵入できるか否かの違いだけです。

かつフロア当りの戸数が4戸と少ないことで、相対的に来訪者の絶対値が減るわけですから、その点が希少だと思っている根拠です。

[672: 匿名さん]

マスターベットルームが玄関に近いとの意見がありましたが、
外廊下の一般的なマンションのマスターベットルームは廊下に
面してるケースが多くないですか。
それなら、玄関、廊下を挟んでいるだけ、こちらのマンションの
方がまだプライバシーが守られてる気がしますが、、、

[673: 匿名]

内廊下は外部の騒音が入らないため、外廊下の物件と壁の構造が同じなら余計に部屋の物音が響いてしまうのでしょうか。内廊下の物件を検討中ですので気になります。

[674: 匿名さん]

その通り。
内廊下はシーンとしているので、余計に中の物音が聞こえてしまいます。
外だと音に誤魔化されてしまいますがそうはいきません。
まして4世帯だとどこの声だかわかっちゃうのです。
う～ん・・・
どーでしょう・・・

[675: 匿名さん]

半分は埋まりましたかね？
夜に電気が増えましたね・・・

[676: 匿名さん]

AまたはA'の中層階はもう残ってないでしょうか？

[677: 匿名さん]

AとA’は、もう残ってないみたいですよ。
BとB'の中層階が、あと10戸弱残っているのみ
だそうです。

[678: 676]

677さん

ありがとうございます。
検討対象から外すことにします。

[679: 匿名さん]

待ってても いいことないですね

[680: 匿名さん]

うちも検討から外しました

なんだかピンとこなくて・・・

急いで買う必要がないというか、決め手に欠けます

[681: 匿名さん]

まぁ ピンと来る方が買うんでしょうね

しかしさすが住友粘り勝ちな様相ですと

[682: ご近所さん]

価格を落さず＝資産価値も下げず、最後には売りぬく。
やはり住友さんの作戦勝ちですね。
そして購入者にとっても勝ちの状態。
いわゆるＷＩＮ－ＷＩＮの関係です。

[683: 匿名さん]

>>682
価格もうかなり下げてるけど

[684: 匿名さん]

682
価格をかなり下げて売っているのは周知の事実だよ。ちゃんと前の書き込みも隈なく読みな。

[685: 匿名]

2割引・ウキウキ！

[686: 匿名さん]

値引きなど噂です。
噂レベルではないソースを提示してください。

[687: 匿名さん]

ウソじゃないよねぇ。
実際我が家も値段交渉の話が出たとき、所長代理のひとが出てきて
ドアを閉めて聞こえないようにと密談のように交渉してきましたから。
あの所長代理のカキコミじゃないの？
↑のは。
絶対に住友の社員の隠蔽でしょ。

そういう体質ももっと考えもの。
アウトレット商品といわれちゃってる位なんだから
今更取り繕ってもおかしいよね

[688: 匿名さん]

686は、住友社員というより、近くのプラウドの営業じゃないの？

駅に近い方が値引きしてるんだから、値下げしてよって散々云われて嫌気さしてるんじゃない？？

[689: 匿名さん]

まあ、あと残り10戸程度らしいので、相応の値引きをしている
と思いますが、2割引は本当でしょうか？
プラウドも見てきましたが、元々の価格の1割引くらいで同程度の
価格水準じゃないでしょうか。

[690: 匿名さん]

本当ですよ、1000万は軽くひいてくれます。
残10というのも本当かどうか。
実際表で残個数と場所を教えてもらったけど、まだありそうでした。
申し込み入っているけどどうなるかわからないのがいくつかある・・・という
ニュアンスで濁していたので、多分小出しに出して来るんだと思います。
沢山あるというのがかっこ悪いと思ってのことでしょう。
実際現地で話してくるといいと思いますよ。
そうすればホントのことがわかりますって。

[691: 匿名さん]

簡単に1000万引くとおっしゃいますが
1000万て相当な金額ですよ？
そもそもがこのような掲示板ですから信憑性もなにもあるわけではありませんが・・・
カタカナデべではありませんので皆様惑わされませんように！

[692: 匿名さん]

２割引き１０００万円引きなんて、２月～３月ころからやってるけど？
だいたいここの元値が高すぎて、２割引いたところでこのへんの相場と比べて大して安くないのよ。

駅遠・幹線道路沿い・狭い敷地にミニタワー。
立地に見合わない立派な仕様と立派なお値段。
完全に商品企画失敗したね。お金持ちは立地を見て買わないし、中流以下は値段を見て買えない物件だったわけ。
仕方がないから値下げしてターゲットを下に広げるしかないでしょ。売るためには。

同じ財閥系でも三井・三菱と後発の住友では地力が違うね。

[693: 契約済み]

契約しました。
私の場合1000まではいきませんでしたが、近い金額は引いて頂きましたよ。
正直まだやや高いとは思いましたが、妻が気に入ったので決めました。
まずまずの買い物はできたかなと思います。
ある程度年収があれば相当な値引提示はあるかと思います。
値引提示がなかった方は恐らく収入な頭金的に審査が厳しいと判断されたものだと。

[694: 匿名さん]

値引きの絶対額以外でも、提携ローンの優遇金利が▲1.7だし、
築1年半だけどデベは大手の住友だから、やっぱりお買い得なんじゃないの？

三井のは、駅近で安いけど廻りに商業ないし、地所のは、高い割に仕様が低いからね。

[695: 匿名さん]

▲1.7って、千葉銀だろ？
確かに他より優遇は良いかもしれないが、
繰上げ返済とか固定金利への変更とかの手数料が実は高い。
メガ銀で1.6の方が圧倒的に有利だと思う。

[696: 匿名さん]

千葉銀の手数料ですが、繰上げ返済用の積立口座みたいのを作ればただになりますよ。

[697: 匿名さん]

＞695

すみふだとメガ銀でも▲1.7あるよ。

知らないの？

モデルルーム行ってない人だね。

[698: 匿名さん]

でも どこのデべでも似たような▲はあるでしょ

この物件のみではないはず

[699: 物件比較中さん]

野村の営業マンが必死ですね　笑える

[700: 匿名さん]

HPに値段がでていないのですが どれくらいのお値段が設定されているのでしょうか

[701: 匿名さん]

4980万からですよ。上限はわからないですが

[702: 匿名さん]

近くここの管理費は２倍に値上がりしまっせ！　械式駐車場処理に数千万円かかるらしい
なんせ駐車場がガラ空きで維持費にもなりまへん　すみふさんの販売計画大失敗で住人の管理費は火の車どす

[703: 匿名さん]

あらまあ、買う価値ないですなあ

[706: 匿名さん]

なんだかんだですが
順調にはけているようです
私の友人が先日入居しました

[707: 匿名さん]

損掴みですな。

[708: ご近所さん]

＞702
販売計画の駐車場収入より毎年1000万近くショート
ツケは住人だけで埋め合わせる羽目にってホント？

[709: 匿名さん]

毎年1000万て どんな数の駐車場ですか いい加減な情報ですね お疲れ様でございます

[710: 入居済み住民さん]

＞709
　「いい加減な情報？」かどうかは入居者に伺ってみたらいかがですか？

　　事実にかなり近い数字と思いますけど。

[711: 匿名さん]

710番さん、あなたは入居者に確認したのですか？

[712: 匿名はん]

機械式駐車場って、メンテナンス費用が大体１台／月で3,000円ぐらいでしょう？
ここの駐車場は50台ちょっとだから、全部あわせても年間でも200万ちょっとではないでしょうか。
と考えると多めに見積もっても、3,000円ぐらいは共益費が上がるのかも。。

1000万ってのは客観的に見ても流石に言い過ぎの様な気がします。。。
ま、私は住民ではないので、本当のところは知りませんが。。

[713: 匿名さん]

50台×3万円×12ヶ月だと1800万円だから、半分くらいの稼動率だと
1000万ショートはあながち間違っていないのかも。

とはいえ、稼動率あげるために安くしたりするだろうから、
実際はそこまでならないだろうね。

それと、完売するまでは住友の負担でしょ？

[714: 匿名さん]

3万？？月3000円じゃないの？？

[715: 匿名]

>>714

月3,000円の駐車場なんて23区内にあるかっ！！
って感じです・・・失礼しました。
3万円ですよ、30,000円

[716: 匿名はん]

いやいや、駐車場のメンテナンス費用のことを言っているのですよ。
一月一台につき３万もかかるわけないでしょう。（以下参考）
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews75/mdn75_3.html

なので、年に１０００万というのは、あまりにもオーバーすぎるのでは？と言ったまでです。

実際そんな話は出ているのでしょうか？？
住民様に教えていただきたいですね。。。

[717: 匿名さん]

>>716
横レスですいませんが、
メンテナンス費用なんてどうでもよいのでは？

１台３万円×５０台×１２カ月＝１８００万円
が毎年、管理組合に入ることを前提に、
修繕積立などの予算を組んでいる訳です。

半分しか稼働していないとなると、
管理組合は年９００万円の赤字になる訳です。

その穴埋めをどうするのか。

国の予算が赤字なら、消費税などで増税しなければいけないのと一緒で、
年９００万円の穴埋めを全７２世帯で割ると、
１世帯あたり年１２.５万円の赤字。
つまり、１世帯が月１万円の負担増をしないと、収支が釣り合わない計算になる訳です。

わかりますか？

[718: 匿名さん]

＞１台３万円×５０台×１２カ月＝１８００万円
＞が毎年、管理組合に入ることを前提に、
＞修繕積立などの予算を組んでいる訳です。

元々稼働率を100％で試算しているとこなぞない。
60％の稼動率で試算していれば問題ないのでは。

わかりますか？

[719: ご近所さん]

ここは80%と聞きました。

[720: 匿名さん]

６０％を見込んでいれば、年１８０万円の赤字。
７２戸で割れば、１世帯あたり年２．５万円の負担。

８０％を見込んでいれば、年５４０万円の赤字。
７２戸で割れば、１世帯あたり年７．５万円の負担。

そもそも、７２戸で割れば、の数字であって、
７２戸が全部売れていないから困っているのですよね。

５０戸しか売れていないとすれば、数字はそれぞれ、
１８０÷５０＝３．６万円。
５４０÷５０＝１０．８万円。

なるほどね。

[721: 匿名さん]

＞半分しか稼働していないとなると、管理組合は年９００万円の赤字になる訳です。

住友の販売中の他のマンションに住んでいます
総会で聞きましたが、修繕積立金などの計画は駐車場の稼働率８０％で見ているそうです。

駐車場は残りの戸数と空き駐車場のい数がイーブンまでは住友負担、
空きの数が未販売住戸数より多くなればその分は管理組合に返却する、つまり負担しないそうです。

[722: 匿名さん]

歳入不足で管理費あがるのは問題だが、最初から想定できれば問題ない。

それより、敷地内で駐車場確保できないほうがストレス。

[723: 匿名さん]

また書類が送られてきましたよ。
「再び値下げしました」って内容。
２割以上は下げてました。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

[725: 匿名さん]

さすがに、価格表や値下げ幅を送ってきたりしないでしょ。
いい加減だな～。

[726: 匿名さん]

公式に値下げしましたって言っていないのでは？？
なので「再び」と言っているのが胡散臭いですね。
うちにはなんにもお知らせ来ていないし。

[727: 匿名さん]

>>726
元検討者にしか送られてないのでは？購入者の神経は逆撫でするでしょうから
そりゃ送られてこないでしょう。

[728: 726]

>>727
あぁ、ごめんなさい。私、以前の検討者です。入居者ではありません。
なので、723さんは胡散臭いなと。。

[729: 物件比較中さん]

ぶらっとMR行ってきました。
当初の販売価格からはかなり安いですね。

でも仕様の安っぽさが否めない．．．特にキッチンの造りがどこか古くさい．．．

75平米で5000万以下はお買い得かもしれませんが、買いたいとまではいきませんでした。

財閥系には安心感はありますが、中堅デベの様なハングリーさが感じられませんでした。

[730: 匿名さん]

うちにも、
「この度、さらに御希望にそえる検討をさせて頂くことになりました」
という封書が届きました。
６月ごろにMRに行った時点で、結構値下げオファーされましたので、
「さらに値下げします」って意味なんだと思います。
具体的な数字は書いてありませんでしたが、
６月で１５％ほど引いていましたから、
２割以上の値引きは間違いないのでは？
うちは他に決めましたので、事実の程はわかりません。
一応、情報提供でした。

[731: 匿名さん]

相当値下げしてるみたいですね。

[732: ご近所さん]

なんかいつも深夜2時前後に書き込みがあるのはナゼでしょう?w

[733: 匿名さん]

いつもって、二つだけじゃん。

[734: 購入検討中さん]

最新情報は
あといくつあまっていそうですか？
他の物件候補が売れてしまったので、仕方なくここでも値段交渉してみようかと思いまして・・・。
ご存知の方いましたら何階が空いてるか教えてください。

[735: 匿名]

最近モデルルームに行ってきました。
まだ確か10戸ちょいは残ってるみたいですよ。
記憶が確かではありませんが、11階から13階くらいがが多かった気がします。
検討中と答えたら、1000万くらい値引きしてました。

[736: 地元不動産業者さん]

７４戸中の後３３戸未登記との情報を入手しました。
４４％が現在空部屋(未登記)です。
１月に１戸売れたとして満室まで後３年近くかかりますね。

[737: 購入検討中さん]

どうしてそんなに人気がないのでしょう？
モデルルーム現地の見に行きましたが、そんなに言うほど中も悪くないし・・・
騒音とバルコニーの小ささ、管理費、駐車場の高さくらいですかね。
まぁ設定料金は高すぎですが、今ではそんな値段でまさか販売していないでしょうし。
何故ここまではけないか疑問です。

ひとつ気になったのは、営業マンの男性が、まったく愛想もなかったし
高飛車な態度でした。
もう少しお客様寄りな印慈雨があってもいいのではと思いましたが、住友という看板が彼を大きくしちゃってるのでしょうか。
かなりとっつきにくいというか、お客様を上から見ているような態度には、ちょっとムッときましたが。

44%も空いてるのですか・・・
けど外から見るとそれ以上に明かりがついている気はしますが。

[738: 購入検討中さん]

No.736へ登記の状況を調べるなんてずいぶん時間とお金かけますね。ここで公開するためにしているのですか？それともなんの為、真夜中に電気ついているか見に行けばいいのではないですか？あっ、遮光カーテンなら見えないか。

[739: 地元不動産業者さん]

>738
これは仕事です。検討中のお客様からのご依頼です。現地を見てから営業が言ってること（よく売れる）は本当かを確認するためと聞いています。

[740: 匿名さん]

４３００万円くらいじゃ無理ですよね？