シティタワー東陽町

[不良リーマン]

葛西橋通り沿い、北側が仙台掘川公園、19階建てと階高も確保されていそう。
住友が2007年春から販売開始する予定ですが情報交換しましょう。



所在地 東京都江東区　南砂2丁目1016番2(地番）　
交通 東京メトロ東西線「東陽町」駅下車徒歩11分
総戸数 72戸　
完成年月 20年2月末　
入居（引渡）予定日 平成20年4月上旬　
敷地面積 1,564.96　m2　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上19　階建地下1階建

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
施工：鴻池組

[512: 匿名さん]

「スミフは値引きしない」というのは、購入者の妄想だったのかな…？

[513: 匿名さん]

・・・のようですね。
人生最大の買い物で後悔はしたくないですね

[514: 匿名さん]

スミフは頑張って頑張って耐えて耐えて、最後に放り投げたって感じ。
最近の激しい値引きは業界でも顰蹙を買っているみたいですよ。

つーかスミフさん、値引きするだけではダメですよ。
ちゃんと販売価格に応じた顧客層を囲い込まないと。

この物件の場合だと、５０００－７０００万を２割引で売るとする。この場合実売価格は４０００－５６００万くらい。
亀戸レジデンスやらライオンズなんちゃらを検討している層とかぶってきます。
でも、こういう層は５０００－７０００万の定価を見た時点で検討から外す場合も多いのです。
実際不動産情報サイトなんかで、上限価格４５００万で検索されたらこの物件は引っかかってきません。

実際に見に来るのは実際に５０００万以上出せる、物件を選べる人たちが中心です。
こういう人達は多分がっかりして買わずに帰ります。たとえ値引きされても買いません。他の良い物件を選べる人たちなんですから。

ですから、いくら値引きしても売れないわけです。
モデルルーム価格で４０００万の部屋を一つ作って、価格表示を４０００－７０００万にすれば、検索で引っかかる確立が高くなり、この物件を選んでくれる顧客の訪問が多くなるのではないでしょうか。

[515: 匿名さん]

「スミフは値引きしない」はスミフの営業トークでしょ！？

[516: 匿名さん]

ここはどっちつかず。狭い。

[517: 匿名さん]

普通に、ここは4000万未満のポテンシャルでしょ。

[518: 匿名さん]

表面上でも下げたら
ブランド志向の居住者から反発くらうんじゃないでしょうか？
棟内モデルルームだから
毎日のように会うでしょうし・・・

[519: 入居済み住民さん]

このスレの書き込み者にお可哀相な人たちが多いのはなぜでしょうか？

なんの目的でしょう？

（以前書き込みのあった）建設地の駐車場立ち退きの怨みを持つ方でしょうか。

大嘘ばかなので、スレを閉じるべきです。

[520: 購入検討中さん]

ここは建具も内装もいい。キッチン周りも秀逸。
ただ価格とターゲットと立地がズレているんですよね。

[521: 匿名さん]

家具付きのお部屋はどうだったんでしょうか
次なる施策はいったい！？(笑)

[522: 匿名さん]

お、まだ売ってんのかここ。

[523: 匿名さん]

まだまだ鋭意セールス中ですよ！
夜に見上げるとだいぶ埋まってきたようですが。

売れるもんですね

[524: 物件比較中さん]

三井・野村が出てきてくれたおかげですかね。
モノが思ったよりしょぼかったからなあ～。

[525: 物件比較中さん]

モデルルーム見学しましたが、間取り、設備、外見等々勘案して、
良いマンションだと思いました。
予算に収まれば購入したいと思いましたが、確かに周辺の物件と
比較すると、少し高いですね。
東陽町が最寄りのマンションでは、最上級の部類なんでしょうか。
近くにできるプラウドも同じくらいなんでしょうかね。

[526: マンションオタク]

私はここ3ヶ年で都心エリアの物件を中心に１００あまりの販売センターを回遊しているものです。
最近では、マンション不況の最中、比較的供給量に恵まれている城東エリアに凝っております。
私は当口コミサイトの愛読家でもありますが、物件選びにさまよえる方々にたいして当該物件に関する誤った認識（※）を与えておると判断し投稿することにいたしました。
以下おおまかに列記する当該物件に関するコメントに目を通され、大変良好な物件であることを認識する端緒になれば幸いであります。
（※）割高かつエリアにそぐわない商品企画でマーケットアウトしている
[エリアについて]
「東陽町」といえば、兄弟分といえる「豊洲、東雲」エリアとともにデベロッパー関係者間で囁かれる「江東区坪単価１７０万円の壁」の代名詞のような町でした。
しかしながらその兄弟分である「豊洲、東雲」が、再開発を主な要因として地位が向上したと言われているものの、平均坪単価３００万円弱が定着し江東区自体の差別的評価が払しょくされたとすると、江東区役所のおひざ元であり、まちとしてはより成熟している「東陽町」はこれまで過小評価されて過ぎており、少なくとも平均坪単価２６０から２７０万円前後が妥当なマーケットであると改めて評価できるのではと考えられます。
「周辺環境について」
当該物件は嫌悪要因となる葛西橋通りに南面していますが将来にわたり採光が遮られることもなく二重サッシで遮音性に配慮しており、北側には江東区内屈指の「仙台堀公園」が隣接し都心にありながら自然環境に大変恵まれているとなどから、良好な周辺環境に立地していると考えられます。（ＴＶでも取り上げられたＯＫショップも徒歩1分）
「ベンチマークとなる割安物件との坪単価比較」
大手町、丸の内からほぼ同距離に位置し、価格改定でにわか人気を誇る「亀戸レジデンス」と比較しても、値付け要因である「方位指数」を考えると、ハイレベルな設備仕様と相まって、決して割高に思えません。（南を１００とすると、南東南１０６、東８８、西８５、北７５、程度）
＊まだまだ比較の俎上にあげたい物件はありますが、今日はここまでにとどめます。

以上、脈絡もなく書留めてしまいましたが、最後に大手町至近であることからもリセールスバリューにも優れた大変良好な物件なのではと評価しております。

[527: 匿名さん]

ワイドスパンがよいですね

[528: 匿名さん]

526
ここが「駅遠」という致命的な条件があることをお忘れのようですね。
駅5分程度の距離であれば現在の価格も適正に思えますが、
東陽町全体で、平均坪260やら270で東陽町に興味を持つ購買意欲をもつ方々がついて来れると思いますか？
そもそも平均坪300万弱が江東区に定着したことなどありませんよ。
その価格はTOTに始まりCTTで早くも崩壊した1年前の豊洲にのみ当てはまる話です。
実質的にその価格で捌いたのはプチバブルの瞬間風速でタイミングが良かったTOTのみでは？

[529: 匿名さん]

野村・地所・住友3社のなかでどこがおすすめでしょうか？

[530: 匿名さん]

>529

三井住友＞鴻池＞長谷工の順かな

[531: マンションオタク]

豊洲・東雲の平均坪単価３００万円弱はちょっと言い過ぎましたか。。。
でも、プチバブル時代とはいえ、豊洲タワーが事業主間で当初想定収支で平均坪単価220～230万円が設定されていた（噂）にも関わらず、そこから3割程度強の値付けで売り捌けたという事実（※１）は、今後複数年にわたる在庫リスクを抱えたとしても、類似エリアでデベロッパーが立案する事業計画上でのノルマ的な数字となってくることが十分いえる（※２）のではと考えております。
※１．デベロッパーが懸念する「江東区」のアドレス的なビハインドはほぼ存在しなくなった
※２．特に大手は目先の売上高よりも将来の売上計画のほうが重要視される傾向にあるといわれている
それと一般的に駅からの徒歩距離で５分、１０分の区切りで価格減衰が発生すると言われていますが、当該物件は公園至近であり、また砂町銀座を中心に買い物利便のレベルも高く、商品企画的にはファミリー向けに十分な床を有していることから、バス便を使わなくてはならない程度でなければ、あまりマイナス要因にはならないと考えられます。
いずれにしろ、私を含めた中間所得層は、周辺環境に特にマイナス要因がなく、本丸（大手町、丸の内、霞ヶ関など）から電車時間10分程度といった好条件のマンションが買える機会はかなり減ってきている印象を抱いております。
あと3社（住友、野村、三井）の施工レベルの比較ですが、ゼネコン各社の施工標準のみならず各物件での現場長各人の指揮命令の良し悪しができばえに大いに影響してくると考えているので一概には言えないと思います。

[532: 物件比較中さん]

マンションオタクですか・・・
坪単価を論じるのは結構だが、たとえば兄弟分のCTTはCT東陽町と比較しても、
駅に近い、カラオケルームやゲストルームや、、、カラオケルームなどの共用部が素晴らしい。
なのに売れていない。

営業と物件購入者以外にこの物件を良いと評価できる人がすごいと思う。

新築でなくなってもまだ完売にほど遠いのにリセール“ス”バリューもあったもんじゃない。
1戸建てや小規模マンションならともかく“現場長”なる役職の人に左右されるんだね。さすが！

[533: 物件比較中さん]

色々な意見があって、参考になります。

私は、現在、大手町から30分前後の通勤時間という条件で
物件を探しています（城東地区中心）。
その中では、東陽町付近の住環境は結構気に入っており、
この物件も候補に入れています。

確かに、この物件は駅から若干遠い気もしますが、現在、
ここより駅に近い新築物件ってないみたいですね。

[534: 匿名さん]

三井のがありますよ。
東陽町駅、徒歩7分。

[535: マンションオタク]

当該物件が属するエリアに関しては、三社三様で優劣を決めかねますが、ただ一つ言えるのは、東陽町もしくは類似エリア（城南・城西エリアをのぞく山手線圏外）においては、大手であってもぎりぎり賃マンではない規格モノエリアであるとして捉え、あとはただマーケットアウトしないよう相場価格内で売り捌くことを優先に考えているデベロッパーも存在すると思われるので、ブランド順位だけで決めるのはどうかなと思います。
城東エリアをご希望の方は、時間が許すのであれば、「清澄」、「晴海」、はては「亀戸」、「平井」あたりまで足をのばして、広域エリアで物件選びをするのも立地から商品企画についての一長一短が見えてきて面白いのではと思います。

[536: 匿名さん]

安くすれば、売れる。
しかし、住友はそうそう安くしない。 で、売れない。
それでもよいと表向き言い張る。市況の回復までいつまでもいつまでも待つ？
しかし、総会も近い。市況回復までの維持コストもなかなかのもの。回復までの減価もある。
勿論、天下の住友様、そんなのちんけな負担。でも、それが今の業界情勢下で最善の方針なのか？
ここはそこまで固執するほどのブランド物件でもないと思うのだが…。

[537: 匿名さん]

まぁいろんな御意見はあるかと思いますが、
買える人は買える。
買えない人は買えない。

結果そこなんでは？
外野からヤイノヤイノ言われても自分が良いと思えば、財布が許せばいいのでは？

なんだか同業者も多そうですが、文句は誰でも付けられるし言えますよ

[538: 匿名さん]

ここを買える資金力がある人でもここを買わない。
だから売れ残ってるんですよ。
視点がずれてますよ。

[539: 匿名さん]

買える人は買える、って…。
いつまでもエンドレスですね～。

[540: 匿名さん]

買える人ほど、ここは選ばない。買える人には、相場下落で選択肢が増えたから。
もう、本来ここ買えない人をターゲットにしないとね～。

[541: 匿名さん]

野村と三井がこの地域に参戦してきちゃったから、ここはもうどうやっても売れないような。
ここより好条件で割安な価格設定みたいですし。

[542: 匿名さん]

知らないデベから買うよりは　マシだから　この辺りを検討してる人は選択幅が広がった。

[544: 匿名さん]

買いたい人は買う。
買わない人は買わない。
買えない人は買えない。

先日モデルルーム見てきましたが、検討物件にいれてますよ

[545: 物件比較中さん]

だから、竣工1年経ったのにいまだに半分の部屋が売り出し中。

[546: 匿名さん]

買いたい人は買う。うんうん、ただし安くなればね。

[547: 契約済みさん]

安くなったから、買っちゃった。

[548: 匿名さん]

住友不動産だから値下げすることは無いでしょう。
ただ、市況が良くなるのを神頼みしているだけかと＞ここの担当者

[549: 匿名さん]

＞住友不動産だから値下げすることは無いでしょう。

それは、ここ数年間の話、それ以上前は普通に値引きもしていました。

他の財閥系が値引きして、住友だけが値引きをしない理由は、これいかに？

[550: 匿名さん]

縦長で両サイドが隣と面しているイカニモな物件よりも
ここの公園側みたいに一面しか接していないのは
いいと思う。
友人が似たような作りに住んでいて実感した。

長く住むだけに金額だけではないな と。

[551: マンションヲタク]

プチバブル時にわざわざ高い価格で駅から遠いが仕様の高い物件を購入した友人がいた。
日々の通勤、特に雨の日の苦痛と後悔は大変なものらしい。
更に売却しようと仲介業者と話をしたら、泣けるような開始価格を提示されたらしい。

住まいを購入するだけに、両サイドが接しているかどうかなどというどうでもいいことよりも、駅までの距離や立地上の適正価格といった「当たり前の基準」が重要だな　と。

[552: 匿名さん]

>>549
理由はわからないですけど、住不に関しては現状では
よほど特殊な事例を除いては、マンションの値引きはしてないです。

これは1年以上売れ残っている物件でも同様。

[553: 近所をよく知る人]

都心に近く、最寄駅徒歩11分であれば、トータルでそんなに遠くはないような。。。
ちなみに、まだ価格未定のプラウドは、更にここより5分程度駅から離れてると思いますが、
価格的にここより1千万円程度安くなるんですかね？

[554: 物件比較中さん]

駅直結でこの価格からマイナス10%範囲ならアリかもしれないけどね。
実質13,4分かかる立地にこの価格は無い。
またそこまで東陽町にこだわる人もいない。
それが一般人の評価であり、販売結果に出ているわけだ。
当たり前の話だよな。

[555: 匿名さん]

すみふは値引しない神話なんてとうの昔に崩壊していると思ってたけど・・・
値引を提示されていない人は残念な人ですね。
既に１年近く前から値引はしてる。

[556: 匿名さん]

プラウド東陽町は長谷工施工だからな。
最初から低仕様・低価格設定は目に見えてる。

立地に合わない高仕様高価格が容易に不良債権化することは、野村も新浦安でよくわかった事だろう。
それを踏まえた上での東陽町の戦略だと思うよ。

[557: 匿名さん]

プラウド東陽町は、＠250くらいじゃなかった？

[558: 近所をよく知る人]

プラウド東陽町の価格、もう出てるんですか。
情報ありがとうございます。

何階の価格かわかりませんが、＠２５０だとすると、
こことあまり変わらないってことなんですかね～。

駅向こうの三井の価格はわかりませんが、やっぱり、
大手分譲＆東陽町だと、そこそこいい値段しますね。

[559: 匿名さん]

プラウド東陽町はここよりも高かったらしいですけど
周辺相場より3割は高いと言われたここより、さらに高いって
この地域に建てるデベは売る気があるんですかね？

それとも、急にこの地域の価値が急騰するネタを掴んでいるとか…。
そういうことが無いとこの値段は無謀な気が。

[560: 匿名さん]

川向うの野村さんも駅向こうの三井さんも強気でした。
「実売価格」が一番安い住友さんにお世話になろうかと考えています。

[561: 匿名さん]

ま、慌てないことだね～。財閥系もいつまでも今のままではいられないよ。
体力あるから強気価格維持といっても、売れない価格でいつまでも意地張ってるわけにもいかんよ。景気回復の兆しが見えてきたきたって、持ち上げる人もいるけど不動産の市況は昨今のプチバブルで買い手がついてこれない上限ラインが示されたばかり。
在庫ぶんの調整が完全について、適正水準の在庫が適宜はけだすようになってはじめて底だね。
今はまだまだ。