シティタワー東陽町

[不良リーマン]

葛西橋通り沿い、北側が仙台掘川公園、19階建てと階高も確保されていそう。
住友が2007年春から販売開始する予定ですが情報交換しましょう。



所在地 東京都江東区　南砂2丁目1016番2(地番）　
交通 東京メトロ東西線「東陽町」駅下車徒歩11分
総戸数 72戸　
完成年月 20年2月末　
入居（引渡）予定日 平成20年4月上旬　
敷地面積 1,564.96　m2　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上19　階建地下1階建

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
施工：鴻池組

[481: 物件比較中さん]

ここを真剣に検討しているはいない・・・ですかね。
価格以前に立地が今一つだからでしょうか。
わざわざ東西線の駅徒歩10分超ではね・・・。
現実問題として、値引きされても踏ん切りつかないでしょうね。

[482: 物件比較中さん]

何か書いてくれ。　笑えるネタでもいいです。　忘れられないように。

[483: 匿名さん]

住民版立ち上げますか？

[484: は〜い]

お正月にＭＲにいって大福を貰った人いますか？ 美味しいかったですか？
お金があったら、このマンション買いたかったな〜

[485: 匿名さん]

おれ、貰ってネェーナ。　おみやでたの？　今日帰りに言ってみようかな？
「正月のだいふく」お願い。

[486: 購入検討中さん]

投資用の購入者が多いのだろうか？オフィス街だし。

[487: 匿名さん]

書き込み有難うございます。　「オフィス街だし」キツイージョークですが、今は、農閑期ですので露前までには

[488: 匿名さん]

ところで　営業の人ってマンションの空き部屋に寝泊りしてるの？

[489: 匿名さん]

そんな奴はおらんやろ

[490: 物件比較中さん]

どうして大福なんて配ってるんでしょう？
今まで聞いた事ないけれど。

[491: 匿名さん]

住友さん、気の済むまでゆ〜っくり販売してね〜。

[492: 匿名さん]

とりあえず　皆の最大の関心事は来月のイベント内容だろう。

[493: 匿名さん]

野村と三井と住友。
物件として一番いいのはどこでしょうかね？
あと、一番最初に完売するのは？？

[494: 匿名さん]

>493

すぐ近くに地所もあるよ。駅からの条件は、ここより悪いプラウドがそこそこ売れると、さすがにスミフさんも焦るのかな？

[495: 匿名さん]

焦りません。　記念館にします。

[496: 匿名さん]

マックカードありがとう。
週末は混んでましたよ、かなり。

[497: 匿名さん]

今月のイベント情報がアップされてません。

[498: 匿名さん]

ダイヤモンドに出てましたね。値引き率のようなものが。計算方法がわかりにくかったのですが

値下げしているということですよね

[499: 匿名さん]

ダイヤモンドに出てましたね。値引き率のようなものが。計算方法がわかりにくかったのですが

値下げしているということですよね？
来週また行って見ようかしら。

確かに週末は混んでましたね。
小さなお子様のいらっしゃる家庭が多い印象でしたよ！

[500: 匿名さん]

>497

次は花見じゃないですかね？今年は開花が早いようですし。

住宅ローン減税の拡充が決定したら、思った以上に捌けちゃうかもしれませんね。

[501: 匿名さん]

げげげげ　今月のイベント無し！>、<
　　　　　　　　　　　　　　　　、
　　　　　　　　　　　　　　　　、
　　　　　　　　　　　　　　　　、

[502: 賃貸住まいさん]

【イベント情報】　
　　新モデルルーム発表につき、モデルルーム家具付分譲開始！（限定２邸）

水曜日も営業！　ナイター営業午後８時まで。

[504: 購入検討中さん]

家具はいくら相当？

[505: 匿名さん]

遠くから見ると灯が増えているようですが
居住者は増えているのでしょうか？？？

[506: 匿名さん]

東陽町に行く用事があったので、ついでに現地まで歩いてみた。
売れない理由がわかってきた。

・駅から現地への道は、区役所を過ぎるまでは道が狭く人通りが多く歩きにくい。その後は信号もあり、道路のアップダウンもある。贔屓目に見ても１３分はかかる。
・周囲は団地・マンションと工業系施設多く、電線電柱も多くどちらかと言えば殺風景。
・川ないし暗渠が多いため、周囲の道路（橋）が高くなっており、マンションが窪地に建っているような感覚がある。
・中に入って見たわけではないが、周囲の建物もそこそこの高さがあり、上層部でなければ眺望にやや不安。
・同様に周囲の建物からの視線が気になるため、カーテンをかけると窓面積の広さも意味が無い
・葛西橋通りはやはりそれなりにうるさい

以上から個人的には、なんとなく夢が持てない物件との印象を受けた。
大金を払うには夢もある程度必要だろう。設備や構造のスペックはとてもいいけど、それだけではね。
夢が持てない割には価格が高いんだよね、２割引でも。そのくらい払うなら、他にも色々選べるし。
この立地ならむしろ、設備仕様を落としたずっと安いマンションにしたほうが売りやすかったのではないかな。
現状では富裕層にも庶民にも相手にされないマンションになっているように思います。

[507: 匿名さん]

先週モデルルーム見学に行ってきました。
感想としては、内廊下や、全角部屋、防音性など惹かれましたが、やはり1部屋1部屋の狭さが気になりました。
低層階であれば、1,000万引も可能と担当者に言われましたが、それでもちょっと高い印象を受けました。

[508: 購入検討中さん]

↑
そんなに引いてくれるんですか？

[509: 購入検討中さん]

それくらいは引いてくれるでしょう。私も行きましたが結構似たような話されましたよ。
私もスペックは良いと思いましたが低層階は電線や道路が非常に気になりました。

[510: 匿名さん]

今だとこの値段だと選択肢あるからね～。もっと早くにやれよってな感じ。

[511: 匿名さん]

そんなに引いてもらえるんですか？
すでに住んでる人にはなにか対応するんでしょうか？

可哀相に・・・

[512: 匿名さん]

「スミフは値引きしない」というのは、購入者の妄想だったのかな…？

[513: 匿名さん]

・・・のようですね。
人生最大の買い物で後悔はしたくないですね

[514: 匿名さん]

スミフは頑張って頑張って耐えて耐えて、最後に放り投げたって感じ。
最近の激しい値引きは業界でも顰蹙を買っているみたいですよ。

つーかスミフさん、値引きするだけではダメですよ。
ちゃんと販売価格に応じた顧客層を囲い込まないと。

この物件の場合だと、５０００－７０００万を２割引で売るとする。この場合実売価格は４０００－５６００万くらい。
亀戸レジデンスやらライオンズなんちゃらを検討している層とかぶってきます。
でも、こういう層は５０００－７０００万の定価を見た時点で検討から外す場合も多いのです。
実際不動産情報サイトなんかで、上限価格４５００万で検索されたらこの物件は引っかかってきません。

実際に見に来るのは実際に５０００万以上出せる、物件を選べる人たちが中心です。
こういう人達は多分がっかりして買わずに帰ります。たとえ値引きされても買いません。他の良い物件を選べる人たちなんですから。

ですから、いくら値引きしても売れないわけです。
モデルルーム価格で４０００万の部屋を一つ作って、価格表示を４０００－７０００万にすれば、検索で引っかかる確立が高くなり、この物件を選んでくれる顧客の訪問が多くなるのではないでしょうか。

[515: 匿名さん]

「スミフは値引きしない」はスミフの営業トークでしょ！？

[516: 匿名さん]

ここはどっちつかず。狭い。

[517: 匿名さん]

普通に、ここは4000万未満のポテンシャルでしょ。

[518: 匿名さん]

表面上でも下げたら
ブランド志向の居住者から反発くらうんじゃないでしょうか？
棟内モデルルームだから
毎日のように会うでしょうし・・・

[519: 入居済み住民さん]

このスレの書き込み者にお可哀相な人たちが多いのはなぜでしょうか？

なんの目的でしょう？

（以前書き込みのあった）建設地の駐車場立ち退きの怨みを持つ方でしょうか。

大嘘ばかなので、スレを閉じるべきです。

[520: 購入検討中さん]

ここは建具も内装もいい。キッチン周りも秀逸。
ただ価格とターゲットと立地がズレているんですよね。

[521: 匿名さん]

家具付きのお部屋はどうだったんでしょうか
次なる施策はいったい！？(笑)

[522: 匿名さん]

お、まだ売ってんのかここ。

[523: 匿名さん]

まだまだ鋭意セールス中ですよ！
夜に見上げるとだいぶ埋まってきたようですが。

売れるもんですね

[524: 物件比較中さん]

三井・野村が出てきてくれたおかげですかね。
モノが思ったよりしょぼかったからなあ～。

[525: 物件比較中さん]

モデルルーム見学しましたが、間取り、設備、外見等々勘案して、
良いマンションだと思いました。
予算に収まれば購入したいと思いましたが、確かに周辺の物件と
比較すると、少し高いですね。
東陽町が最寄りのマンションでは、最上級の部類なんでしょうか。
近くにできるプラウドも同じくらいなんでしょうかね。

[526: マンションオタク]

私はここ3ヶ年で都心エリアの物件を中心に１００あまりの販売センターを回遊しているものです。
最近では、マンション不況の最中、比較的供給量に恵まれている城東エリアに凝っております。
私は当口コミサイトの愛読家でもありますが、物件選びにさまよえる方々にたいして当該物件に関する誤った認識（※）を与えておると判断し投稿することにいたしました。
以下おおまかに列記する当該物件に関するコメントに目を通され、大変良好な物件であることを認識する端緒になれば幸いであります。
（※）割高かつエリアにそぐわない商品企画でマーケットアウトしている
[エリアについて]
「東陽町」といえば、兄弟分といえる「豊洲、東雲」エリアとともにデベロッパー関係者間で囁かれる「江東区坪単価１７０万円の壁」の代名詞のような町でした。
しかしながらその兄弟分である「豊洲、東雲」が、再開発を主な要因として地位が向上したと言われているものの、平均坪単価３００万円弱が定着し江東区自体の差別的評価が払しょくされたとすると、江東区役所のおひざ元であり、まちとしてはより成熟している「東陽町」はこれまで過小評価されて過ぎており、少なくとも平均坪単価２６０から２７０万円前後が妥当なマーケットであると改めて評価できるのではと考えられます。
「周辺環境について」
当該物件は嫌悪要因となる葛西橋通りに南面していますが将来にわたり採光が遮られることもなく二重サッシで遮音性に配慮しており、北側には江東区内屈指の「仙台堀公園」が隣接し都心にありながら自然環境に大変恵まれているとなどから、良好な周辺環境に立地していると考えられます。（ＴＶでも取り上げられたＯＫショップも徒歩1分）
「ベンチマークとなる割安物件との坪単価比較」
大手町、丸の内からほぼ同距離に位置し、価格改定でにわか人気を誇る「亀戸レジデンス」と比較しても、値付け要因である「方位指数」を考えると、ハイレベルな設備仕様と相まって、決して割高に思えません。（南を１００とすると、南東南１０６、東８８、西８５、北７５、程度）
＊まだまだ比較の俎上にあげたい物件はありますが、今日はここまでにとどめます。

以上、脈絡もなく書留めてしまいましたが、最後に大手町至近であることからもリセールスバリューにも優れた大変良好な物件なのではと評価しております。

[527: 匿名さん]

ワイドスパンがよいですね

[528: 匿名さん]

526
ここが「駅遠」という致命的な条件があることをお忘れのようですね。
駅5分程度の距離であれば現在の価格も適正に思えますが、
東陽町全体で、平均坪260やら270で東陽町に興味を持つ購買意欲をもつ方々がついて来れると思いますか？
そもそも平均坪300万弱が江東区に定着したことなどありませんよ。
その価格はTOTに始まりCTTで早くも崩壊した1年前の豊洲にのみ当てはまる話です。
実質的にその価格で捌いたのはプチバブルの瞬間風速でタイミングが良かったTOTのみでは？

[529: 匿名さん]

野村・地所・住友3社のなかでどこがおすすめでしょうか？

[530: 匿名さん]

>529

三井住友＞鴻池＞長谷工の順かな