シティタワー東陽町

[不良リーマン]

葛西橋通り沿い、北側が仙台掘川公園、19階建てと階高も確保されていそう。
住友が2007年春から販売開始する予定ですが情報交換しましょう。



所在地 東京都江東区　南砂2丁目1016番2(地番）　
交通 東京メトロ東西線「東陽町」駅下車徒歩11分
総戸数 72戸　
完成年月 20年2月末　
入居（引渡）予定日 平成20年4月上旬　
敷地面積 1,564.96　m2　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上19　階建地下1階建

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
施工：鴻池組

[299: 匿名さん]

>>298

スミフの物件は、他もここのように修繕積立金がスライド上昇したり、
一時金支払いが定期的にあったりするのですか？

[301: 匿名さん]

破格と思えば、空き部屋全部買えばいい。

転売しても儲かるんでしょ。

営業しても、今は売れないんだからしょうがない。

来年半ばあたりにサブムライム問題が終わるのを待って
本気で売り出すのだろう。

今まで、サラリーマンに買えるような手ごろな価格だったから
この辺はマンションが増加した。

年収２０００万以上ないと、ここは買えないだろう。

あまりにも売れないとスミフで賃貸に出すのだろうか？

[302: 匿名さん]

傾斜式は他社でもあるけど、少ない。
現在、１０年経過した中古物件、２０年経過した中古物件とこの物件の１０年後、２０年後の修繕積立金を比較してみよう。
そもそも、物価スライドを考慮せずに１０年、２０年、３０年後の金額を提示していること自体、不思議。

[303: ご近所さん]

これだけ入居者が少ないと、管理費とか修繕積み立てとか全然溜まらないんじゃないの？
入居されてる方がお気の毒です。
スミフの補填はあるのかしら？（スミフ側の営業責任として…）

[304: 匿名さん]

>来年半ばあたりにサブムライム問題が終わるのを待って

たまにこう言う人がいるけど
お気楽だねぇ

[305: 匿名さん]

未入居物件の管理費や修繕積立金は売主が出します。

しかしこの物件大丈夫かなあ

[306: 購入検討中さん]

不動産不況が長引くと、体力勝負になる

旧住友財閥グループ全体の総売上は約60兆円で日本の
GDPの10％を占め、住友不動産グループの総資産額は
約3兆円弱(本年第一四半期)、また旧住友財閥の本流
を受け継ぎ住友家評議委員会を継承してる。

[307: 購入検討中さん]

未入居物件の管理費や修繕積立金の“出血”は
喩えると“クジラが(一時的に)蚊に刺される”（言い過ぎだろうか？）

[308: 匿名さん]

>未入居物件の管理費や修繕積立金は売主が出します。


http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/soku.html

[309: 匿名さん]

ここのようにスライドになっている場合、入居時期に差がある分はどうするのでしょうか？
築一年後の入居だと、9年目に修繕一括支払がくるの？？

[310: 物件比較中さん]

ここと同じような間取りの物件て、他にありますか？
立地で断念したものの、他にピンとくるものがなくて…

[311: 匿名さん]

一棟で2〜4部屋の全戸角部屋の物件ってこと？
それなら結構あるけど。
三面採光部屋の物件もあるし、まれに四面採光なんて物件もあります。

[312: 購入検討中さん]

>>311
　　無視すべきであるが　
　　本人のために
　
　「他物件教えてみろよ。」
　　
　　このサイトの善良なコメントに、感情を入れた中傷文を投稿しつづけ
　　自身を否定されると「営業マンがまじる。うざい」とほざく　匿名くん！

[314: 近所をよく知る人]

みんな住友さんの物件が高いとか、
売れないからって中古扱いとか言ってるけど、
これも住友独自のサービスなんだよ。

１．実物が見れる。（これが重要）
実物みないで買うなんて勇気いるよ。自分はＭＲと図面集だけ見て他の物件を
選んだけど、イメージとか広さが違いすぎる。
間取りが気に食わなかったら、新築そっくりさんくらいサービスしてくれるよ。

２．いつでも買える。
　借金して買う人は金利が下がったところで、買えばいいし、
　すぐに引越し人にはいいことです。

３．前の方で書いてあったことだけど、部屋が空いてる間修繕積立金
を払ってくれる。個人だと滞納があるかもしれないけど、
売主なら潰れない限り払ってくれる。

[315: 匿名さん]

この程度の値引きでは買う気になれないな。
ま、竣工後、１年を経過しても売れ残っていることは間違いないし、他の物件を眺めながら状況を確認すれば良いかなと。

[316: ビギナーさん]

はじめまして。
中を見せていただきました。
まだまだ探し始めたばかりで、オープンルーム見学時にどこを見るのかがよくわからないのですが、印象をお伝えします(実は新築見たの初めてです)。

最初に見たのは葛西橋通り(けっこう大通り)に面した２Ｆの部屋。
休日でやや車が少なかったとはいえ、思いのほか室内は静かでした。

排ガスが気にならないでもないですが、清浄フィルターつきの換気システムもあるので、そんなに気にしなくてもいいような気がしました(フィルターのメンテはちょっと大変そうですが)。

リビングは広い印象はありませんでしたが、採光部が大きいので圧迫感がなかったです。
キッチンは、どちらかというとコンパクトな印象ですが、使い始めるとちょうどよいサイズに感じます。とくに、年をとったときなんかは扱いやすそうです。どうせなら、車いす生活でも動けるかを確認すれば良かったです(大丈夫そうですが)。

部屋はそれぞれがきちんと長方形に切られていたので、使いやすいのではないでしょうか。
壁紙も良かったです。そのほか、トイレ、お風呂なども含め、全体的に良かったですが、もしかしたら、収納量が足りないかもしれません(私は４人家族です)。

家具などが置いてない部屋(３Ｆ)も見せていただいたのですが、同じような印象ですね。公園側だったので、眺めがちょっと良かったですけど。

すみません、長いので一度切ります。すみません。

[319: 匿名さん]

どういった点を気に入って、あの値段で購入したか、教えてください。
意外と気づいていないメリットでもあるんですか？
バカ言わず、まじめに考えれば考えるほど、ありえないんですが。。。

[320: 匿名さん]

閑静な住宅だからじゃないかな。
竣工して約半年経過して５％程度の住民しか住んでいないなんて、静かに暮らせるでしょう。
エレベーターだってすぐ来るだろうし。
隣、上、下、気にせずOK。
だから、どっかのサイトで竣工時に２〜３割り割高なんて評価を受けても気にせず買えるんじゃないかな。
いまじゃ、３割以上高いってことになるから割が合うかどうか不明だけど・・・
ただ、５％セントしか住んでいないマンションにはお金では買えない価値があるでしょう。

[321: 匿名さん]

プライスレス

[322: 匿名さん]

>320
　２〜３割以上高いってなんの基準？
　グレードが高いってこと？

[323: 匿名さん]

価格でしょ。

坪１６０万だったところが、新新価格で、
過去最低の水準に戻ったのになあ。

[324: 匿名さん]

売れないのは狭くて高い。これに尽きる。

[325: 匿名さん]

このマンション、いくらが適正価格なんですかね？
マンション控除も来年には動きそうだし、興味もってるんですが・・・
やはり損はしたくないので。

[326: 匿名]

お金持ちでのんきな会社なんですね。賃貸でも駅から遠いし２４時間、窓開けたら五月蝿いし。自分が大家だったら悩むだろうな。

[327: 匿名さん]

販売担当は、日々辛いだろうね。心中お察し致します。
＠160〜180が妥当なラインでしょうかね。

[328: 匿名さん]

値引きスレによれば、１５％の値引きがあるようですが…

[329: サラリーマンさん]

１５％ってことは５０００万が４２５０万？
２０％引きしてしてくれないですかねぇ・・・

[330: 匿名さん]

ここ５％しか住んでいないって。。
戸数７２に対して３，４戸ってこと？
それはいくらなんでもないかな。

[331: 匿名さん]

３０％引きでもどうかな、と思うよ。南側に騒音。駅遠。作ってて不安にならなかったのか。

[332: 物件比較中さん]

夜にこの付近を通ったら、真っ暗でまるで幽霊タワーのようでした。
値引きもあるようですし、幹線沿い、駅からの距離を差し引いても、売れなさすぎと思います。
なにか特別な理由があるのでしょうか。

比較検討していますが、入居後に管理費や修繕積立費が急にアップしそうで怖いです。
ここまで来たら、大幅に値引きして大々的に宣伝すればいいのに。

[333: 買い換え検討中]

価格以外の「何か」があるんでしょう。

[338: 周辺住民さん]

なんだかんだで、最近入居者が増えてる気がしますね。
どまんなかの看板ははずしたほうがよいと思うのですが・・・。

[339: 購入検討中さん]

４戦間ンを切れば欲しいのですが無理かな？＞営業さん

[340: 周辺住民さん]

葛西橋通り沿いじゃない方の部屋、夜見ると半分以上入ってそうですね。

[341: ビギナーさん]

３３９さん、同意っ！
でも、そんときは、
こっそり教えてほすぃー

…無理だろうねぇ。。。

[342: 匿名さん]

近所住んでるけど、明かり増えたかな?
今晩見てみるよ!!

ここって建築するときに隣の黄色い屋根のマンションの住人が
日当たりが悪くなるっ!!って火病ってちょっと揉めたんだよね。
まぁ今は騒いでないから大丈夫だと思うけどw

[343: 匿名さん]

高層階を覆っていた★販売中★の縦長幕が　横になったから

少し売れたんとちゃうか　灯りが増えた様なきがする

[344: ビギナーさん]

えっと、元地元なのでたまたま書き込み見ました。
住友の見方ではないけど、＊＊＊の遠吠えでは…
かわいそうに。
駅まで遠い…車ないんですね、かわいそう。
葛西橋通り便利なのに。
環境悪い…防音サッシでしょうから音は平気。
緑も多くて良いのでは。

[345: 匿名さん]

営業必死過ぎ(笑)

都内マンションでいちいち車で駅に向かう人いませんよ(笑)

[346: 匿名さん]

駅まで遠い が 車の所有に転換されるのか不思議。
毎朝通勤で駅まで車で行かないでしょ？

[347: 匿名さん]

緑が多い（失笑）

[348: 匿名さん]

駅まで遠い=車持ってない
これは斬新だなw

むしろ駅から30分以上とかで言われるならわかるが
駅からせいぜいかかったって15分ってところだろう。
それを車持ってないのかよ( ´,_ゝ`)プッ
かなり強烈な煽りだなw

ひょっとしたら>>344は普段からお出かけはお抱え運転手なのかもしれんねw

[349: 匿名さん]

電気のついてる何部屋かは
ダミーというか、モデルルームというか、
生活はしていませんよ。

[350: 匿名さん]

まさか　入居者ゼロって事はないよな

[351: 周辺住民さん]

灯りがついてても住んでるとは限らないのですね。
ただ、この辺のマンションの中ではすっきりとした外観で、
窓が広いからなのか、夜に部屋の電気が点いてると、きれい
ですよね。

[352: 匿名さん]

こんな世の中でも、
マンションを買える人は買える。
買えない人は買えない。

安くなれば買うとか
悲しいですね。

あ 不動産の手先じゃないですよ。

あかりがつくとかつかないとかチェックしてるなんて 相当な暇人か 気になってしかたない人かのどちらかでしょうね

ご近所より

[353: ご近所さん]

>あかりがつくとかつかないとかチェックしてるなんて 相当な暇人か 気になってしかたない人かのどちらかでしょうね

いや　心配なだけ

[354: 匿名さん]

＞あかりがつくとかつかないとかチェックしてるなんて 相当な暇人か 気になってしかたない人かの　＞どちらかでしょうね

売れてるのをアピールするために、売れ残り戸数を少なめに表示してあるはず。
公式で２６戸販売中だから、商談中26戸＋登録数26戸で
実質の売れ残りは７８戸だ。

おい総戸数より売れ残りの戸数の方が多いじゃないか。

いったい、どうするんだろう管理費と修繕積立金を？
早めに管理組合で管理費等を修正したほうがいいよ。
まあ管理組合員の大多数は住友不動産だから、無理だと思うけど。

ビルみたいな窓ガラス清掃、自分でできないから、相当かかるよ。
月１５０００円弱の管理費で、本当にできるの？

[355: 匿名さん]

78？一体どういう計算？

[356: 入居予定さん]

→353、354

何が心配なんですか？購入してなければ関係無いと思うんですが

関係者になったつもりで心配したいのでしょうか。


管理費などのことについては購入時に説明があります。というか

マンションの管理のことを投稿する前にもうちょっと勉強したほうがいいんじゃないですか？

売れ残りのことも意味不明です。補足してくれませんか？

[357: 匿名さん]

所詮、マンション購入をしようとする気すらない方がマスコミの記事だけを鵜呑みにして世の中の流れを理解している風に書き込みをなさっているのでしょう。

金利がどこまで下がるかはわかりませんが
マンション購入を考えている方には悪くないタイミングだと思います。

極端な値下げをしているのはキャッシュを必要としている一部の不動産だけですし。

[358: 匿名さん]

＞354
総戸数72の物件でどうやったら売れ残りが78発生するのでしょう？
適当なことを書く前に総戸数くらい調べておきましょうね。

[359: 匿名さん]

新興デベが撃沈していく状況下、やはり住友総本家は強いね。
我慢比べになればなるほど凄みが出てくるのが、住友グループの特徴だと思う。
個人的な好きではないけど。

[360: 匿名さん]

このマンションが買いかどうかは別として、
現状はマンション購入にはいい時期でしょ。
金利も低いですしね。
ここ最近で販売開始になった物件は、
数万円のウォシュレットすらオプション化になってるようなところもありますし、
土地高騰、資材高騰の影響をもろに被ってしまってるように思える。
現状の市況で価格を抑えざるを得ないから、
コストの厳しい制限が色々な部分に及んでるはず。
ですので、
竣工済みの物件を狙うのが正しいかと。

ちなみに、ここは相場度外視の価格以外はいい物件かと思います。

[361: 匿名さん]

出てくる凄みって何？具体的に

[362: 匿名さん]

極端に値段が下がるという事はなんらかの理由があるはずです

マンションを作ったからと
急いで売らなきゃならない理由なんてないのでは？

細々とでも結果売れれば
問題はないと思うのですが。
急ぎキャッシュを必要としているのならばわかりますが。
こんな経済環境でも
買う人は買うんだと思いますよ。

[363: 匿名さん]

普通の不況ならね。
あまりタカを括ってると身ぐるみ剥がされるよ。
キャッシュで買える人以外、今は我慢すべき。

[364: 匿名さん]

ナイター営業 お疲れ様です

売れ行きは　裏の機械式駐車の状況を見れば一目瞭然です

[365: 近所をよく知る人]

このあいだ、そばを通りましたが、商談中らしい人がたくさんいて驚きました。まさか２割引！？

[366: 匿名さん]

２割引しているんですかぁ！？
３割引なら行ってみよう！！

[367: 購入検討中さん]

住友を＊＊にしてはいけません。　この価格帯で販売する勇気を買ってやってください。
２割、３割はビックカメラで？？？？となるといいナー。

[368: 買い換え検討中]

>358

>おい総戸数より売れ残りの戸数の方が多いじゃないか。

って自分で突っ込みいれてるよ。文章をよく読めよ。

でもこの物件は本当にいいと思うよ。価格以外はね。
東陽町（南砂２丁目）のランドマーク的物件だと思う。
周りに高層物件がないので、目立つよね。

イースト２１ホテルより豪華に見える。

[369: 匿名さん]

マンションは駅近じゃないと無意味

[370: 匿名さん]

オレもそう思う。駅から遠い時点で論外。特に城東では。

[371: 匿名さん]

間5分で同意者って・・・

[372: 匿名さん]

↑こういうヤツってキモイよね。番犬ご苦労。
オレ370は369じゃないよ。

[373: 匿名さん]

駅近じゃなきゃ無理 なら このマンションの掲示板にわざわざ書き込まなくていいじゃないですか

よっぽどお時間がある方なんですね。

マンション見比べてる最中でしょうか？

理想にはまったマンションが見つかるといいですね

[374: 匿名さん]

↑こんなこと書くと

ここ以外なら何とか対象になる

とかかかれちゃうよ？

[375: 匿名さん]

掲示板というのは、わざわざ自分の意見を書くところだからなあ。
それを否定するなら、何のために存在しているのかわからない。

[376: 匿名さん]

先日、管理会社に理事会の組員数を聞いてみましたら現在は、２０名だそうです。　ということは２０部屋しか売れてないってことでしょうね？　将来は、賃貸なんでしょうね。

[377: 周辺住民さん]

ここの立地を褒めてる人ってこの場所を地図でしか見たことないか、
ここの営業の人なんでしょうねぇ。

朝夕の交通量の多さは半端じゃないすよ。
騒音と粉塵はかなりのもんだと思いますが。
大型車が多く、路側帯がないに等しいにも関わらず路駐するバカが多いんですぐ渋滞するし。
一生窓開けず、洗濯物も室内干しなら問題なさそうですけどねw

仙堀が建物の南側だったらアリだったんでしょうが。残念w

[379: 物件比較中さん]

ここを期待してたんだよね。
東陽町からちょっと、遠いけどね。

コスモプレイス東陽町が高かったんで、そのうちブーム去り下がるだろう
と思ったら、激高。

同じ葛西橋どおり沿い築浅マンショングランシティ見ると、ものすごく汚れてるんだよね。

[380: 匿名さん]

そりゃ、あの交通量ならそうでしょう

[381: 匿名さん]

賃貸にまわしたら、それでも高級なんでしょうね。
室内拝見しましたが、やはりカタカナ振興デベロッパー物件とは違いましたね。

住宅ローン減税もありますし、年明けに改め考えることにしました

[382: 匿名さん]

入居急がないなら、清澄白河タワー待てば？

[383: 匿名さん]

何度も書くけど３千万円台になったら買いたいなぁ・・・＞＞営業さん

[384: 物件比較中さん]

ほしいなー？　３０００万台とはいわないけど４２００万円ならないよねー。

[385: 匿名さん]

下がる下がると待ち続けて 気付いたら そんな世の中じゃなくなってるんでしょうね。


タイミングと取材が
必要なんでしょうね。

[386: 匿名さん]

竣工後１年超になったら希望の価格になるでしょう。

[387: 欲しいけど買えない]

値下げのお電話お待ちしてまちゅ

[388: 匿名さん]

夜に外から眺めると
上層フロアと下層フロアが
埋まってるみたいですね。

値段さがるといっても
それなりの価格から下がるわけですから・・・ねぇ。

[389: 不動産購入勉強中さん]

つい先日の夜遅く、初めてこの物件の前通ったけど、このスレにあるように
電気がついている部屋って本当に少ないんですね。

ところで、この物件の前の道路を挟んだ斜め向かいに新日本建設が工事をしてますね。
もしマンションが出来るとなると、こちらの方がほんの少しだけど駅に近いし、
販売が始まったら、シティタワーも値段が下がったりするかも？などとちょっと
期待してみたりして・・・。

[390: 周辺住民さん]

新日本建設の物件は、坪１７５万前後だそうですよ。

[391: 匿名さん]

ちなみに駅は違いますが、同じ南砂２丁目（南砂町駅徒歩6分程度）に三菱商事の25階建てタワーが建つようです。下手したら販売時期が重なるのでないかという…。

[392: 物件比較中さん]

修繕積立金についてですが、知っている方教えてください。

こちらの物件は十年目以降、月々に加えてまとまった支払いがあるようですが、
適正な価格なのでしょうか？

月々+αで貯めていかないと、支払いの時きついですよね。
結局今の計画金額では足りないということでしょうか？

他の物件が少なすぎるのでしょうか？

すみません？ばっかりで。

[393: 匿名さん]

＞＞３９２

記憶が確かであれば・・・他の住友の物件でもそういったこと（修繕積立金）を
聞きました。これは他でもあるのでしょうか？
住友に限ってあることではないのでしょうか？

私も興味のあるところです。

[394: 匿名さん]

392さんの指摘通り、修繕積立金が毎月の他、10年毎にまとまって必要なのは、いただけない。
世帯数が少ないから、負担割合が多いのかな？

[395: 匿名さん]

修繕積立金ですが、10年目とかに大規模な修繕を予定しているんでしょ。以前は積立金の運用が今より良かったのですが、たぶん他でも同じだと思います。ただし、ここのマンションは入居が少ないようですから、例えば駐車場を入居者以外に貸したり、いろいろと対応していなければ他のマンションより厳しいと思います。

[396: 匿名さん]

＞＞３９５

早速のご返答ありがとうございました。
他の物件でもきちんと確認していきます。（３９３です

[397: 物件比較中さん]

他の掲示板で拝見したのですが、
ここの管理会社は途中で手を引くとのことでした。
小規模物件から大規模物件へと、契約を打ち切るようです。

この物件は大規模でしょうか？小規模でしょうか？
打ち切られた場合どうなるのでしょうか？
物件契約時に管理会社との契約も一生なのでしょうか？
心配です。

たしかにここの不動産屋さんは大規模物件で残っている物件多そうですよね。
大手さんでも厳しいご時世なのでしょうか。

修繕の件調べていたら余計不安になってしまいました。

[398: 匿名さん]

修繕積立の一時払いは毎月の金額を少なく見せかけるためのすみふ特有のスキームだと思います。
修繕積立の傾斜がキツイのも同様で、とりあえず毎月の支払いが少ないようにみせかける事に重きを置いていると思われます。