シティハウス浜田山ガーデン

[物件比較中さん]

住友不動産の浜田山４丁目物件。
１LDK〜４LDK全４５戸、３９台分の駐車場。
どんなもんでしょ？！



所在地：東京都杉並区浜田山4丁目5-30（地番）
交通：京王井の頭線 「西永福」駅 徒歩7分
　　　京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩10分

[140: 匿名さん]

本当にそんなに安いのですか？
それなら、内装がちゃちくてもあたりまえ！外観がすばらしくてお徳！
みたいな気がします。
そんなに安いなら迷わず買いじゃないでしょうか？
（除く、へんな間取り。。洗面所の扉が居間に面しているのとか）

[141: 住まいに詳しい人]

納得です。

[142: 匿名さん]

ここ買うくらいだったら、三井を選ばない？

[143: 匿名さん]

好きずきじゃないかな、自分も三井のが好みだけど、スミフのドドーーーンって感じの威圧的な外観が好きって人も結構いる。
スミフの外観は豪邸って感じで立派だよね。

[144: 匿名さん]

三井？そりゃー三井の方がいいけど、高いでしょ？
まさか坪275万まで下がったりしていないんじゃない？
あちらもここまで下がっていたら、もー突撃しますよ！明日にでも（笑）

[145: 匿名さん]

三井のほうも例外ではなく、30戸ほど売れ残っているＡ棟Ｃ棟は、販売当初よりかなり値下げしていますよ。
300を切っている間取りも残っていました。
興味ある人は諦めずにお早めに問い合わせてみてください。

レス違いですみません。

[146: 匿名さん]

パークシティ浜田山に電話確認したところ確かにA棟とC棟はまだ残っていました。当初の販売価格からかなり値下げしていましたが、まだまだ希望金額と乖離しているのであきらめました。
坪単価２９０万円を切った段階で再交渉したいと考えています。

[147: 匿名さん]

駅からちょっと遠いのがねー

井の頭通を横切るのが半端なくヤダナ〜 。

[148: 匿名さん]

パークシティ浜田山は、安くなれば買いたいと思っていたけど
よく考えたら管理費が高いんだよね！
10万近くの管理費&駐車場をローンの他に払うなんて無理。
いくら安くなっても年金暮らしになったらと思うと不安。

[149: 近所をよく知る人]

このマンションができる前にこの敷地（郵便局に面した場所）に住んでいた者ですが、

1) 周囲が静まり返る夜間は、郵便局の騒音がかなり気になりました。
　エンジン音より、車のドアをバンバン閉める音が。
　建物の遮音性がどれくらい良くなっているかが問題ですかね。

2) 椛島病院は救急指定なのでしょっちゅうピーポーピーポー来ます。
　これも精神衛生上あまり良くなかった。

3) 井の頭通りは排ガスがひどく、環境のいい街路とはとても呼べません。

4) 西永福駅前の踏み切りは、朝夕の通勤・通学時間帯は開かずになります。
　急行待ちの間に遮断機をくぐる人が多くて問題になっていました。

ということで、「落ち着いて暮らす」には適さない場所でした。
高井戸東の方がよっぽど落ち着きがあると個人的には思います。
スミフが値下げするなら三井もするでしょう…と期待。

[150: 匿名さん]

高額物件は値下げしても管理費が高いから、年金暮らしになったら管理費払えない人は、無理ですよね〜。
だから古くなっても環境レベルが保たれていいんだろうけど。

[151: 匿名さん]

そうそう、払う管理費でレベル分かる。

[152: 匿名さん]

パークシティ浜田山の管理費はマンション組合の理事会で２年目から下げていく計画がすでにあるみたいですよ。
あそこの契約者は、既に横の繋がりを持ってネットワークでそういう結託を固めているみたいですから。
管理費なんて結局は住民主導だから、あとで変えればいいだけのこと。議決権を持っ5分の4が賛成すればいいだけ。簡単なこと。
そういう例はいくつもありますよ。私がかつて理事長のとき、管理会社が使いものにならなくて、常駐の管理人をできる人に替えさせたり、常駐ではなく時間制にしたりしてコストダウンしていき、組合の貯蓄を３年で、２億から３億に増やしました。そのお金で耐震補強とセキュリティシステムを導入できました。
さすがに管理会社の変更要求は却下されましたが。

[153: 匿名さん]

↑なんとか自分のレベルにしようと必死だな。
まあ何事も多数決だからがんばって。

[154: 匿名さん]

>>153はきっとどこも高すぎて手が出ないヒトだと思うに一票。

[155: 匿名さん]

私が所有しているマンションも管理組合はサービス対価の見直しには熱心です。
現在は６万程度管理費を払っていますが、同じように大多数の住民はサービスの低下や、環境の悪化を一番嫌がりますね。
コストの見直しやサービス対価の比較検討は大変有意義ですが、管理のレベルを下げてまで、支払う管理費を下げる事が採決される事はないです。
安いマンションを買わないのは管理面で満足出来ないのが理由ですから、管理費数万の出費を惜しむ人はいないですよ。

>>152さんが理事長をされたマンションでは積立金額を大きく上乗せされたようで、なかなか熱心にされたようですね。
しかし、常駐ではなく徐々に時間制にしてコストダウンと言う案に賛成される住民の方々が求める管理レベルには疑問が残ります。もともと常駐管理のマンションからの住み替えの場合、常駐管理は絶対の条件ですので常識的には有り得ない変更です。
もともとは幾らくらいの管理費の物件だったのでしょうか？物件の価格に対して管理費だけ高かったのではないですか？その程度の管理で良い人は、そもそも高額な管理費の物件の購入は躊躇するだろうし、
その程度の管理で満足出来ない人が、それなりの管理費を納得してそれなりの物件を購入するのが実情だと思います。

たまたま初めて購入したマンションが常駐管理でコストが高い、管理コストを削減したい、という住民ばかりのマンションと、初めから常駐の管理だから高い管理費を払っても購入した、という住民ばかりのマンションでは管理組合の取り組みの目的もコスト削減第１と言う人は少数派で、たかだか数万管理費を安くしたいと言う人はまず見当たりません。浮いてしまう事は目に見えています。

[156: 匿名さん]

いろんな考え方があってしかるべきだと思うが、常駐のメリットとはセキュリティ以外に見つからないが。
コンシェルジュのように手足となって動いてくれるスキムなら別だが
高だか数万円でも積もり上がれば甚大。
人件費は金喰いだから、防犯カメラを強化するなどのインフラに金をかけるべき。
ランニングを下げる効果は大きい。

[157: 匿名さん]

以前住んでいたマンションですが、立候補した初代理事長は、張り切りすぎて総スカンくらっていました。
それからも毎年、理事長はじめ理事の入れ替わった総会で、何かしら文句や疑問を声高に発言しているので、住民間では「あの口煩い人」と、かなり有名人でした。
本人は分かってないですが、結局ワンマンな人は人柄で嫌われてしまうようです。
ここみたいな小規模の低層マンションで、元々の規約やサービスを変えようと張り切りすぎるそういう人がいると、住民間がぎくしゃくしますね。何かと顔の見える住民主導のリーダーシップは会社のような縦社会ではない事を理解するのが大切です。

[158: 匿名さん]

入念に見直しをすべきなのは、管理費よりも修繕積立金なのでは？
安く見積もっている場合が多く、数年後にまとまった一時金徴収、または大幅な値上げ、等が想定される場合は直ぐに金額の見直しをして結果的に今値上げになろうとも、資産価値を維持する為にも早い段階で将来に備えるべき。
特に住民数の少ないマンションは、将来一戸あたりの負担が大きいから、早めに備えないといけませんね。

[159: 購入検討中さん]

ｃｃ

[160: いつか買いたいさん]

その後、売れているのでしょうか？

[161: 物件比較中さん]

浜田山っていう駅周辺はどうなの？

[162: 匿名さん]

どこまで値引きしましたか？もう半額くらいにはなりましたか？それともまだですか？

[163: 匿名さん]

別スレでこんなことが話題になってた・・これってスゲー値引きじゃないか？？１５５０万だなんて・・・！！！
世紀の値段で買ったいまの住民がパ力みたい・・

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浜田山４丁目はシティハウス浜田山ですね。あそこは住友不動産ですかねー。
なんと1550万円値引きの部屋も出てメディアでも話題になっていましたね。
あの部屋もう売れたんですかね。
そもそもが高過ぎだったから1550万値引きしてもまだまだ高いというのが大方の見方でしたね。

[165: 物件比較中さん]

すごい値下げですね。１，５５０万円一律値下げでしょうか？

[166: 購入検討中さん]

減税効果ありますか？　まだまだ割高ですよね。

[167: ご近所さん]

9,100万円の部屋が早くも7,990万円中古物件で売り出し中ですね。住み心地がよろしくないのでしょうか？ＨＰにキャンセル物件発生！！スミフもついに値下げですね。

[168: 匿名さん]

値引きでも結局高いってな。

[169: 購入検討中さん]

9,100万円→7,990万→6,850万まで下がってもまだ売れ残っています。
いったい、どこまで下げるのでしょうか・・・。

この調子だと、
もう少し待てば5,000万台の可能性も出てきましたね。

80平米が5,800万くらいになったら買おうかな。
当然、5,500万くらいに叩きますけどね。

[170: 購入検討中さん]

45戸しかないのに11戸も売れ残りなんて・・・
この先も厳しそうですね。
もともと間違った値付けをするからこういうハメになるんです。
ほんと、ここの販売会社はバ力だなぁぁ。。。。

[171: 匿名はん]

1,550万円値引き!どんどん下げ止めされないまま、格安になっていくのでしょうか。浜田山は少々アカデミックな地域として、区立浜田山小学校入学のために越境せず引っ越してくる家族も昔はいました。
井の頭通り沿いの大京のマンションも、億ションだし、これもそうだけど、昔のようにはこの価格では売れないのは目に見えていますね。

[172: ご近所さん]

学校でも電車でも夜中は休み、でも２４時間営業の集配所に夜はない。
浜田山だろうがこ高級マンションだろうが
夜中でも積み込み、台車、車にバイク，，，ゆうぱっくに年賀状・・・・

[173: 近所をよく知る人]

ここ、すっごく環境が良いので（個人的に）結構色々探していたけど、新聞のチラシ広告で「バブッてる・・・」って第一印象だったんです。とにかく高いです。浜田山も地域名のブランドってあるみたいだけど、高すぎ。手がでない。でも1千万円単位での値引きがあるのなら、ＭＲいってみようかなって思っちゃいました。
個人的には魅かれる間取りではないんですけど。確実に共用施設とかエントランスとか金かけすぎているんじゃないかしら。

[174: 物件比較中さん]

私の家の近くにもすみふの物件がありますが、ここもエントランスは超豪華でハッタリ十分。だけど中の間取りはショボク値段は豪華といったお決まりのすみふパターンです。
そしてここも竣工後1年以上経ちますが3分の1が売れ残りです。「先着順！！」と書いたのぼりがむなしくはためいています。でもこの物件のおかげで近隣の中古は割安感が出て、物件が出ればすぐ売れるようです。なので近隣住民にはすみふ物件は受けが良いです。

[175: 買い換え検討中]

教えていただけると幸です。シティハウス浜田山ガーデンを購入予定ですが、当スレッドで「9,100万円→7,990万→6,850万円」という記載がございました。この情報は本当でしょうか？

住友不動産はあまり値引きをしないということを聞いたのですが、検討している中で値引きが始まっていることから、上記の情報が事実であれば、私もそれなりに交渉を進めようと考えてます。

よろしくお願いします。

[176: 周辺住民さん]

ご質問の件ですが、おそらくは発売当初９，１００万円の部屋を購入された方が、早くも売りに出されているようです。インターネットで検索されれば確認できると思います。有楽土地だったかな。。。。７３㎡の部屋で値段は確か７，９９０万円でした。６，８５０万円は？？です。　もしかしたらその件を書かれていらっしゃるのでは　と思います。ＦＹＩ

[177: 匿名さん]

２割から３割減ですか？

[178: 購入検討中さん]

結局　値段は下がったのですか？下がらなかったのですか？　どうなんでしょうね。

[179: 匿名さん]

値下げ続きでこのマンションの資産価値も落ち込んでしまいますね。。。
個人的には浜田山は住みやすいエリアだと思うけど、この販売戸数でまだまだ残っていることは実際のところ安っぽいのかな。浜田山といっても西永福が最寄で無理やり物件名に持ってきた感がありますね。

[180: 契約済みさん]

【No.178 by 購入検討中さんへ】私は最近、購入した者です。若干、価格で値引きはございますが、“資産価値”という観点では市場が決めることなので向こう10年、15年経って資産価値がどうなるかは分からないと思います。少なからず今の浜田山周辺の市場価格は、高井戸東の大規模マンション、浜田山一丁目の同規模のマンション、TSUTAYA前のマンション、などなどが価格を高騰させているのは間違いないと思っています。
立地は確かに西永福より（でも5分程度）ですが、住所が“浜田山4丁目”であることから、それを“西永福”と呼ぶのも違うと思います（駅名と地名は別なので）。それをどう評価するかも個人的な主観になると思います。
私が購入したきっかけは、マンションの立地（4丁目である）と直感的にマンションの顔です。立地という観点では小学校、公園、住環境（雰囲気）、などなどがあると思います。それは各々の価値観なのでどこに重み付けするかは異なってくると思います。
私の中でマンションの顔は重要だと思っております。他人が見た時に“こんなマンションに住みたい”と思ってもらえるマンションの顔を持っている/いないでは、長く住むにあたっての自己満足度が異なってくると思います。
きっとさまざまなことを考慮しながら、検討されているかと思います。当マンションは書き込みではあまりいいことは書き込まれていませんが、インターネットの情報に左右されずに自身の価値観を評点して決められることをお勧めします(私は戸建を強く希望していて探してましたが、最終的にはマンション to マンションの住み替えになりました）。

[181: 購入検討中さん]

個人が個人のお金で購入されることに関して他人がどうのこうのと言う立場にはありませんので、人それぞれでよいのです。　ちなみに、少なくとも外観はかなり立派です。

[182: 値引き]

３割引って本当ですか？

[183: 契約済みさん]

それは無いですね。おそらく中古物件の話とゴッチャになっているのでないかと。

[184: いつか買いたいさん]

2割引にはなりますか？

[185: 匿名さん]

3割引き？2割引き？現在も売り出し中なのにこの割引数値は、どうみても中古物件内容でしょう。
かなり外観が豪華だけど、これは確か長く売り出していた物件だと思う。
環境は悪くないけど、最寄り駅は小さな商店街とサミットがあるくらいの西永福駅で浜田山駅じゃないです。何もないイメージが強いです、個人的に。

[186: 匿名さん]

年度末のかなりの大幅な値引きで在庫がだいぶはけたようです。住民に差額返還などあるのでしょうか？
芦花公園のセコムですらあったようなので先住民の皆さん一流デベのスミフの対応はいかがなんでしょうか？

[187: 匿名]

186
あるわけないでしょ。
ローンが実行開始になったらアウトなんだから。

[188: 匿名]

あるわけないでしょ？ ？財閥系であろうがなかろうがローンが実行開始になっても差額返金してるとこは
普通にあります。デベというよりはその時の値引き率や販売状況によるのでは。
ここがどうかは知りませんが大崎の件もあるしスミフはそういうところはきっちりしてるのでは。
きっと先住民には今後も値引きはしないとうたって販売してるだろうしね。

[189: 匿名さん]

値引きネタは食いつきやすいようで、どこにでも似たようなこと書きこんでますね。
住友不動産の評判、対応を聞きたいならデベのスレに行ってくださいね。

購入する際に「今後も値引きはしない」なんて契約書に書いてあるのを
見たことがあるかい？
ローンが始まったらアウトになるかは知りませんが、少なくとも一営業が
今後も値引きはないと言ってたからそうだと思う？
今すぐ決めさせたい営業が「今後も値引きはない」言ってるだけでしょ。

ちなみにここは業者に売ったんだと思いますよ。
単純な予想ですが。

[191: 匿名さん]

>>190
まあいろんな一長一短ありますから。
穿ったみかたをすれば確かにそうかもしれません。

[192: 匿名]

どなたか、売ってくださいませんか？立地とデザインを気に入ってます。