シティハウス浜田山ガーデン

[物件比較中さん]

住友不動産の浜田山４丁目物件。
１LDK〜４LDK全４５戸、３９台分の駐車場。
どんなもんでしょ？！



所在地：東京都杉並区浜田山4丁目5-30（地番）
交通：京王井の頭線 「西永福」駅 徒歩7分
　　　京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩10分

[2: ご近所さん]

もう建ってますね。
外観は落ち着いた雰囲気です。

[3: 匿名さん]

富士製鉄の社宅跡地だったかな？
荻窪駅の環８脇の社宅跡地は杉並区の公共施設になってしまった。

西隣に都営住宅、南が杉並南郵便局（集配局）、南東に樺島病院、
西永福町の駅には便利だから、好みで評価が分かれるところだな。
用途地域の境では、ちょっと気になる建物とのニアミスが起こりがち。

つくづく、住宅の環境と便利さの両立は難しいと感じる。
「住めば都」だけど、１本幹線道路が駅との間にあるだけで、
物凄い距離感を感じさせる。排気ガスも気になる。

杉並は何処でも道路が狭くて、出来上がった町並みに後から建つ
集合住宅が溶け込むには時間が掛かる。

今住んでいる戸建を子供たちに譲って、住み替えをしようと思っても、
歳がいってると慣れるのに時間が掛かって年寄りにはストレスも溜まる。
もう少し自宅の敷地が広ければ、子供たちで分けて個別の自宅が建てられるけど、それは高望み。でも敷地が２０坪なんて家とは言えないよね。

[4: 物件比較中さん]

三井不動産のパークシティ浜田山は大規模。
こちらは小規模。
比較になるかは分かりませんが競合物件になるんでしょうか？
価格帯が分からないから何とも分かりませんが浜田山周辺のマンション事情はどのような感じなのでしょうか？

[5: 匿名さん]

比較対象にはなるでしょう。
ただパークシティー浜田山の掲示板は前評判が
荒れています。こちらは竣工物件だけにご自分
目で見、触れて判断できると思いますよ。
グランドメゾン杉並も拝見しましたが、杉並は
大規模な物件が増えてきていますから低層住宅
という希少性もあるかも知れませんよね。
こちらも果たして億超えなのでしょうか？
案内会が楽しみです。

[6: 物件比較中さん]

パークシティ浜田山は予算範囲内ではあったが、

①ランニングコストがバカ高
②固定資産税がバカ高
③計画道路の将来不安

以上の理由から見送りました
まぁ別に大規模にこだわっていた訳じゃなかったので、、

こちらはすでにほぼ完成しており、落ち着いた感じに外観がイイ感じ。
アドレスが「浜田山」というのもなかなか魅力的。

かなり楽しみ。

[7: 匿名さん]

しかし、いつからアドレスが「浜田山」に価値があるようになったんだろうね〜。

[8: 匿名さん]

例の運動場に三井グループの関係者が抱いている感慨はある。
それを不動産がうたい文句にして、広めた宣伝効果かな。

[9: 匿名さん]

来月竣工なのに引渡しが来期とは…。住不は決算対策に消費者を巻き込んでいいのか。竣工して半年もたったら、中古みたいなもんだ。消費者を馬鹿にしているね。

[10: 匿名さん]

スケルトン竣工なんて特例は無いよね。
内装設備は全てオプションで半年でそれの工事（？）なんて。

まだ発売前だから「完成売り」にはなるだろう。
もう不動産投資ファンドへの売却が内定していて、
建前だけ販売広告を出して、反応をうかがっているだけなのか。

[11: 匿名さん]

住友不動産のホームページを見ても、
販売予定の注目物件にも出ていない。
間取りを見ようにも空っぽ。
明日、土地の不動産登記簿を見に行こうかな。

[12: 匿名さん]

今朝仕事で西永福に行きがてらマンション見てきましたよ。
かなり高級感ありましたが、早く販売価格を知りたいですね。
06さんのおっしゃるように、パークシティ浜田山にはガッカリさせられたので。
私は年老いた両親との３人暮らしですが、やはり場所的にもこれぐらいの小規模
なマンションの方が落ち着くのではないかと思っています。

[13: 匿名さん]

南面は〒の駐車場にべったり。しかも24時間営業店舗。
三井の補助215号といい、50歩100歩。
駅南の三菱まで待ってみる？

[14: 地元不動産業者さん]

三菱は用賀でコケたからね。
また値付けでコケそうな気がします。
駐車場がネックになるとは考えづらいなと思います。
配送車もアイドリングストップするでしょうし。
どちらにしても、私個人としては浜田山活性化大賛成です。

[15: 匿名さん]

チャイナドレスみたいに、脇ががばっとあいたリビングは、
なんかいいかも。

[16: 匿名さん]

説明資料が送付されてきたけど、本当に来月竣工で、引渡しが来年とは、どういうこと？売り惜しみで引っ張った？パークシティとタイミングずらすはずが、パークシティの方が遅くなってしまった？

[17: 匿名さん]

なんか、ここ盛り上がりませんね。パークシティよりはましかと思って検討していたんですが、考え甘いですか？

ところで住友はどうして完成物件で勝負してくるか、どなたか教えていただけますか。

[18: 物件比較中さん]

パークシティは厳しいんじゃないでしょうか？
案内会の前まではかなり胸に希望を膨らませていたのですが、
蓋を開けてみると全くまとまりのない物件でした。
敷地にしろ配棟にしろ、なんだか中途半端ですよね。
なので住友には期待しています。
完成物件で勝負する理由…。
何ででしょうかね。自信があると言う事なのか、それとも資材
の値上がりを見込んで竣工時期を前倒しにしたのでしょうか？

[19: マンション投資家さん]

＞１３

都市計画道路と24時間営業の郵便局じゃ比較になりませんよ。
三井の浜田山は敷地内に入って来るんですよ？
少なくとも資産価値は全く異なりますね。

さて、外観見ました。これは素晴らしいですよ。
かなり値が張りそうですね。お世辞抜きに住不史上最高の外観ではないでしょうか。

[20: 物件比較中さん]

ＣＨ大森くらいの価格かなと思う僕は、甘い？

[21: 物件比較中さん]

大半が75平米で、かなり中途半端ですね。単価を上げるために、面積を削ったのでしょうか。三井よりは、安心感のある物件なので、坪単価は当然高くつけてくるでしょう。75平米で9500万とかじゃないですか？１００平米超狙いですが、その比率が低すぎて、コミュニティで浮くかもしれないという懸念も感じました。
でも、相対的な割安感で食いついてくる奴に、４５戸くらいだったら売れそう。その後、三井があの値段では売れなくて、値段が下がり、悔しがるパターンかなぁ。
郵便局は、夜中でも煌々と明かりがついていて、かなり集配の車が来ますし、病院も救急指定で、救急車がよく来ます。坪４００万はやりすぎだと個人的には思います。外観はいいですがね。
浜田山近辺はまだまだ社宅が多いので、このくらいの物件は将来的にも出てくるでしょう。私は、パスを決めました。

[22: 物件比較中さん]

>21さん

坪単価、未発表なのに何故ご存知なんですか？
文面から考えてもライバル会社の方のようですね笑
私なら価格が下がっても三井には住みたいと思いませんけど。
13さんのおっしゃる事には非常に納得がいきます。
私は生まれも育ちも浜田山４丁目ですが、こちらに買い替えを検討中です。
夜間は救急車もサイレンを消して病院に付けていますよ。
郵便局も近所で問題になった事は今までに聞いた事がありません。

[23: 匿名さん]

＞20
シティハウス大森って坪単価290〜350万円ですよね、
妥当な線だと思いますね。

[28: 近所をよく知る人]

井の頭通りを渡ってリクルートの脇の小道を行った突き当りのへんなら
ベストの立地。惜しい。

[29: 申込予定さん]

事前案内会に参加してきました。

正直、外観デザインの良さには驚きました。
私が参加したのは夕方でしたが、
帰り際に中庭がライトアップされたのを見たときには「決めた！！」と思いました。

来週の住戸見学会で第3希望までの部屋を見せていただく予定です。
あとは抽選にならないことを祈るのみですね〜

[30: 匿名さん]

私も見学に行きましたが三井不動産の浜田山の方が良い感じでした。
住友不動産のほうは価格がもう少し安ければよいのですが、同じような価格帯のお部屋で検討すると三井不動産のほうが全体的な作り方などで一つ上という印象でした。
住友不動産のほうは規模も中途半端なせいか、住み始めて色あせるのが早いような感じがします。
みなさんはどうでしょう？

[31: 匿名さん]

住宅見学会へ行ってきました。外面はかなり立派ですが、中は小さな住居が多く、拍子抜けしました。一住居内の廊下の長さを極力減らして部屋を大きく取るなど工夫は見られましたが、天井も低く、収納も狭く、二人で済むにはどうなんだろう、と話しています。浜田山は個人的に好きで物色していますが、この物件は、ざっと計算して坪400万前後でしょうか。これが浜田山ステータスって奴なんですかねぇ…

[32: 現地周辺住民]

浜田山ステータスを言うのであれば郵便局のすぐ裏はないでしょうね。

[33: 購入検討中さん]

浜田山にステータスなんかないよ。
ここ西永福だし。

ここの利点はあえて言えば交通の便利さかな。
井の頭通り、方南通りの交差点、
電車も新宿渋谷へ短時間。
その立地にそこそこの高級感のある低層住宅。
杉並好きなので買おうかなと。

[34: 匿名さん]

ここは南側の郵便局が民営になって将来どうなるか判らないのでパス。
近くで三菱も売り出しているけどどなたか見学した方はいますか？

[35: 匿名さん]

80㎡台で億ションとは、時代も変わりましたね。

たとえばDタイプの洋室3には、窓がないのに洋室の表示はおかしくないですか
サービスルームか納戸ですよね。

Kタイプ108㎡は1億4700万円ですから、坪450万円ですからすごい。

[36: 素朴に、何故マンションを？]

専有坪単価売値が４００万円前後とは、絶句したい気分。
このあたりの住宅地の土地の値段が坪１５０万円前後だから、
４０坪で６０００万円、住宅の建築費を坪当たり１００万円かけると、
延べ３０坪で３０００万円、〆て９０００万円なり（大雑把な数字）。

勿論色々な経費も掛かるし、時間も手間も戸建では考える事が一杯だ。

こんな単純な比較だけど、集合住宅を選択するメリットは何処にあるのだろうか？管理の手間省略は、多額の管理費との引き換え。鍵一つで思い立った時の気軽な不在は、盗犯の手口高度化と戸建でもセキュリティーの向上。　　戸建の最大のメリットは、断熱とか頑丈さとか自分の思いに集中的に資金を投入できる。管理や修理のランニングコストを軽減する為に、その分初期投資を重点的に考える事も出来る。大空間や屋上庭園も選択肢に入れられる。その結果、間仕切りや内装を省略して簡素な面は、大抵の人には避けられない。それでも、設計の自由度は避けがたい。

入手できる敷地の条件もあるけれど、一低専なら一応環境条件は担保される。資金の面を理由に郊外の遠くに住宅を選ぶのなら、不毛の選択でもしかたがないけれど、１億円も費やす割には、（失礼ながら）安直な気がする。何となく、雰囲気でデベロッパーに乗せられているのだろうか。

築××年のボロ家に住んでいて、大口を叩くのは失礼千万を承知の上で。

[37: 素朴に、何言ってんの？]

＞＞36
東京都杉並区浜田山4丁目の第一種低層住居専用地域の住宅地の土地の値段が坪１５０万円前後？？？？？

一体いつの話をされているのか。。。坪単価にはもうプラス100万円してくださいね。。

[38: 匿名さん]

平成19年の路線価によると浜田山4丁目の路線価は㎡38万円くらい
坪・125万円　住宅地の実売価格はこの2倍以上だから250万円〜というのは
正しいでしょう。
マンション用地なら路線価の3倍でもおかしくない。

平成17年度でも35万円位だから、それほど上がっていない
借地権割合も都心部の70％に対して、ここは60％だから郊外扱い。

[39: ご近所さん]

>>37
すると、俺んち１億円？
でも近所でそんなボロ家が壊されると、
半分にして建売で７０００万円とか、
仕入れ値はそんなもんか、って思ってたな。
転売の利益も入っている？、浦島太郎だったよ。

[40: 匿名さん]

>>39
方向や日当たりが良くて、前の道が公道で広ければ多分1億円以上
同じ町内でも道が狭くて私道など条件が悪ければ8000万円未満では
ないでしょうか。もちろん取り壊し費用は別です。
資産家ということには代わりありませんね。借地権ならこの30〜50％でしょう。

但し、売却額−購入額（当時の）＝課税対象額　になりますから
丸儲けにはなりません。
購入額が相続で不明なら5％位。
3000万円控除など軽減措置はありますけど、税金は現金払いです。

相続でもらった人が自分が住めば、評価は路線価の20％程度ですが
土地は羊羹のように切り分けられないです。

よく考えるとマンションは高額です、地元の人が40坪も土地を売却しても
80㎡台1億円のマンションは、気軽にキャッシュで買えないわけです。
「老後は庭付き戸建てを処分して、近所の新築マンションでも・・・」
けっこう難しいことなんですね。

[41: ご近所さん]

>>39、続き

３世代でボロ家に身を寄せ合って住んでる俺んち。

バブルの頃は、近所で２億円なんて豪邸に沢山移り住む不思議な家族が、
浜松町とか新橋とかで地上げで売っぱらったとか、終戦後焼け跡で借地で商売始めたけどもう歳だから、潮時だとかそんなお金の価値の目が回ったね。初任給が１５万円位？だった頃。

更地になって半分にして建売も見かけるし、そのまま綺麗に建て直す家も最近多い。もとの知り合いのおっさん・おばさんのままだ。公立のクラスの友達の父親は、朝かばんを持って出かけて夜には決まった時間に帰ってくるような当たり前の生活だ。売ってマンション住み替えはどうやって出来るのか？みな質素な家庭だったよ。

近所の友達は、兄弟それぞれが家庭を持って独立して、社宅とかマンションに一応定住、両親は身体が続く限り済み続けて、いよいよの時に自宅を売却して有料老人ホームに移る訳。これだと、小遣い位は残るとか。　壊した実家の跡地の半分に子供たちが戻って来る例は、近所では聞かない。

永福町から先の井の頭線なんて、明治までは狐と狸しか住んでいなかった武蔵野だから、本当の土着の住民は数えるほどらしい。東京自体、江戸の昔から仕事を求めて流れ込む吹き溜まりだったのかも知れないね。俺んちも住み始めたのは、戦後だからね、やっと半世紀はたった。

[42: ご近所さん]

>>40
折角の家族の自前の土地だから、このまま持ち続けようと考え始めている。幸い爺ちゃんが家を丈夫に建ててくれて、屋根のペンキの塗り替えをする位で雨漏りもないし不安はない。家族の連れ合いが皆いつの間にか転がり込んで、大家族になってしまった。家族が寄せ集めなら、部屋や水周りも改造改造でボロ家は寝相の悪いガキみたいだ。欲を言えば、使い勝手の悪い所を大々的に手直ししたい所。隣の敷地が売りにでたら、交換してもらって、そこに建て直しをしようかな。

隣り合っている土地に出物があったら”買い”らしいけど、１人当り１０００万円の出費は難しそうだ、建物だけなら一人頭３００万円。俺一人でもローン組めそうだ。宿換えは建築中の一時転居が大変なんだね、特に年寄りがいる場合は。年寄りの元気はボロ家でも家の魂とセットになっているらしい。敷地が地続きで部屋を同じしつらいにすれば、身を移すだけだから大丈夫だろうか。隣地も結構古い家だけど、そうそう都合よくいくものではないだろう。

実は家中がこの話題で盛り上がっている。大家族がマンションに引っ越す選択は絶対にないので、隣り合った３軒の噂が乱れ飛んでいる。半世紀にわたる付き合いの家族だから、売って欲しいなんて思わないのが玉にキズ。お互い大事な宝物だ。

誰かが居るので鍵を掛けたことなんか皆無の大家族。婆さんの背中を孫の嫁が流していたり、湯上りにタオルだけで嫁が冷蔵庫にウロウロしたり、食事時はおかずが広い食卓を埋め尽くす。いとこ同士で宿題を教えあっている。個人の時間・空間はあいまいだけど、誰もそんな事は気にしない。マンション生活にあこがれもあるけど、今の温もりも捨てがたい。どんどん減っていくのだろうな、うちみたいな混沌大家族。

[43: 物件比較中さん]

今週末モデルルームに行く予定です。

完成してから販売を開始したらしいですね。

実際のお部屋を確認できるとのことなので楽しみです。

[44: 購入検討中さん]

どうでしたか？　坪単価は三井も地所もあまり変わらないので、
他のひとの意見も参考にしたいです。

[45: 周辺住民さん]

窓からの景色が三井とは比較になりませんでした.....。
郵便局員を見ながら毎日暮らすなんて......。

[46: 物件比較中さん]

同感です！あの眺めであの値段はありえません。

[47: 購入検討中さん]

西側は視界が抜けるので、夏の西日を気にしない人にはいいかも。
公団（都営？）の立替もしばらくなさそうだし。

[48: 物件比較中さん]

郵便局側を検討していますが、
私はそんなに気になりませんでしたけどね。

営業の方の話によると２０数メートル離れているとのこと。
第一種低層住居専用地域であることを考えると、パークハウス浜田山やプラウド千歳船橋みたいに一戸建てが敷地ベタベタに建っているよりはマシかなと、、、

あと、三井の中庭向きは相当圧迫感があると思いますよ。日当たりも悪いですしね。

>窓からの景色が三井とは比較になりませんでした.....。
まだできていないのにどうやって確認したのですか？