グローリオ蘆花公園ってどうですか？

[購入検討中さん]

グローリオ蘆花公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
　　　京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：47.76平米-172.04平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.5】

施工：前田建設工業
販売会社：セコムホームライフ
管理会社：ホームライフ管理
売主：セコムホームライフ　平和不動産

[457: 物件比較中さん]

しかし、こんなに価格が下がってしまうと、高い価格でも買えた豊かな人々と価格改定されてからしか買えなかった人々とのクラスの違いが、管理や共用部の使用について将来問題の種となることも懸念されるね。

[458: 匿名]

大幅に下げて坪２３０万円くらいなのは、ヴィラ棟の日当たりが絶望的な部屋が中心。テラス棟はちょこっと価格調整はしたが、低層階でも坪２５０万円以上（物件自体が、鍵型になっているから午後以降しか太陽が当たらない部屋とか）から。まあ、２００４年ころの世田谷区新築マンションの坪単価が２５０万円台だったから相応まで下がったのかな？それとも、まだ高いのかな？甲州街道の騒音自体は、直接的に面してない部屋はほとんど気にならないレベル。空気は汚いかもしれないが、見学の時間ぐらいでは良く分からなかった。共用施設とセキュリティ、管理は立地と比較しやや過剰かと・・・。管理・修繕などのランニングコストは、かなり高く感じた。あと、目の前がラブホテルなのと旧甲州街道に歩道が無いことが子育て世代にはネック。千歳烏山までは徒歩８分とあるが、敷地が大きく、戸数の多いテラス棟までは実際は１０分くらい要する。以上、ご参考まで。

[459: 匿名]

エルザ世田谷でさえ当時85㎡を5800万で売り出していたことを考えると
（たぶん低層階でとは思います）
あまりにも価格設定が高いと思っていました。
浜田山ならあり得ると思いますが、千歳烏山の金額ではないですよね。
物件が安くなるのは良いことですが、
こちらの管理費と修繕費は一カ月いくらなのでしょうか？
10年後はいくらになるのか考えて
購入しないと苦しい生活になってしまいますね。

[460: 匿名さん]

>>458
二回目の価格見直しもありえますかね？

[461: 匿名さん]

>>459
そうですねえ。あとで長期修繕計画（案）をじっくりとながめた時に、驚いて腰を抜かさないとよいのですが・・・

[462: 匿名さん]

>>460
条件の良い部屋はそんなに下がらないでしょう。
条件の悪い部屋を交渉してみたら・・？
そこまでしてこのマンションに拘る理由がよくわからんが。

[463: 入居予定さん]

不動産は株と同じ水物なので本来はいつの時期に購入しても返金の義務はないはずですが、ここでは住民の方々の不公平感を減らすために当初の価格設定で購入された方への返金をすると言っていました。好きな間取りを選べた利点と共有施設をいち早く使用できる特権も含めると差額全部ではないでしょうが。私は今の価格よりは若干高めに購入してしまった人間ですが、キャンペーン割引は受けているので返金対象ではありません。でも好きな間取りをゲットできたので特に不満はありません。

相場や地域的ブランドを気にされる方が多いようですが、住まいというのは、自分の気に入った物件が見つかり自分の買える価格だと判断した時が「買い」なのではないでしょうか？立地等も自分がオッケーならば問題ありません。
周りに流されると本当の意味での「自分にとって良い物件」には巡り合えないような気がします。

[464: 匿名さん]

>>456
そんなの当たり前だろ
自分で納得して買ったんだから、
価格が下がれば己の見る目がないだけ

[465: 匿名さん]

経緯を考慮すると管理組合の運営がなかなか大変になるでしょうね。
10年物国債の利回りが上がってきていますのでローン金利に影響します。
3月決算後さらに600万人と言われる余剰人員が失業率を押し上げることになり不動産市況にも影響大です。賃貸が安全かもしれない。

[466: 匿名さん]

463
↑
あんた、いいこと言うね～

[467: 匿名さん]

管理費・修繕費で苦しくなるなら、買わない方が絶対にいいよ！
そんなギリギリの買い物するべきじゃないし、
払えなくなった時、同じマンション内の人にも迷惑かかるし。

[468: 匿名]

高く買ってしまった入居者ですが
全く売れていない状況をみていて
ある程度値下げは覚悟していました。

そう言いつついざ価格が下がると正直くやしいですが…

ただもう価格云々というより
今は早く入居者が増えて欲しい！
という思いしかありません。

住んでいてあまりに寂し過ぎる！

[469: 匿名さん]

差額返金してくれるって聞いたけど・・・！

[470: 匿名さん]

入居していない住居の管理費・修繕費ってどうなるのでしょうか？

既に結構な金額になっていて、管理会社が負担していると思うのですが、
最悪のケースで管理会社が破綻した場合はどうなるのでしょうか？
このまま入居が進まなかった場合、かなり負担が増えていく一方なので、
可能性はゼロでは無いと思います。住民にシワ寄せが着そうな感じがします。

知り合いのマンションで２世帯、管理費を支払わない世帯が居て
住民決議で追い出す等の話も出ていたので、ここは２世帯ぐらいでは
済まなさそうな感じがします。

[471: 匿名]

未入居部屋の管理費などはデベが持つのが一般的です。

[472: 匿名はん]

それから、積み立てられた修繕積立金は購入者のものになるのですよね。

[473: 匿名さん]

未入居といっても持ち主がいるからその人が管理費を払います。
つまり売り主が払います。
管理会社は痛くも痒くもない。

[474: 匿名さん]

マンション開発などによる景観破壊問題 - 洪水時は敷地外に排水される仕組みになっており、自らの安全のために周辺地域を犠牲にしている。世田谷区議会定例会２００８年６月１３日における村田義則議員の一般質問。

[475: 匿名はん]

最近は修繕金も確り積み立てるところも多いので、ずーっと所有し続けて再建築時に容積率UPになれば、宙に浮いた何十億、何百億の金でうまうまですよ。
ここは敷地も広いですから自由度が高いですよね。、

[476: 匿名さん]

少子高齢化
人口減の時代ですよｗ

[477: 入居予定さん]

この物件は賛否両論が激しい口コミが多いので、購入された方々は自分の感性でもって決断することのできる人だろうなと思いました。逆にすべての口コミを額面どおりに受け止める人は決めかねるかもしれませんね。

４６８さんの不安もわからなくはないですが、価格だけにつられて損得勘定で入居を決める方が多数入っては、４７０さんのおっしゃるように管理費未納のような方も出てくると思いますよ。少なくとも価格は充分に適正価格（低すぎるくらい？）になっており、決して殿様商売をしているわけではありません。今は、竣工から2年近く経っても分割販売を続けるマンションも少なくない「超不況時代」ですので、ここを本当に気に入ってくださる方を気長に待ちましょう。入居は一月に始まったばかりです。

ちなみにこの物件を気に入った方々って過去に海外駐在をされたことのある家族が多いのではないでしょうか？（個人的な想像ですが）

４７４さん、「洪水時は敷地外に排水される仕組み」の具体的根拠の提示をお願いいたします。

[478: 匿名さん]

>>475
ここは一団地開発という特殊な状況で建てられているから、将来法律が変わらない限り容積率アップなんて望めませんよ。もしくは真ん中の通路潰して建てるかしないと。
今裁判してるのもこの開発許可について世田谷区を訴えているんだよね、確か。
万が一、区が負けると上階カット、境界からもっとセットバックなんてことになるのかしら。

[479: 匿名さん]

>>474
どこにそんな趣旨の発言があったのでしょうか？

以下のサイトの議事録にはないですよ。
http://kugi.city.setagaya.tokyo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=200&K...,3&KGTP=1,2&TITL_SUBT=%95%BD%90%AC%82Q%82O%94N%81@%81@%82U%8C%8E%81@%92%E8%97%E1%89%EF%81%7C06%8C%8E13%93%FA-03%8D%86&KGNO=685&FINO=1740

[480: 近所をよく知る人]

京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分

ｗｗｗ

[481: 近所をよく知る入居者]

テラスから千歳烏山駅まで１０分かかるね。

[482: 購入検討中さん]

駅から8分、悪くないんじゃない？

[483: 匿名さん]

行政訴訟に関しては世田谷区に聞く（議事録も含めて）よりその関係議員事務所に聞いたらどうですか？行政訴訟はなかなか時間がかかりますね。この規模のマンションだと環境アセスメント（開発業者）の必要性はなかったような（不確か）。所謂、下水インフラ、交通量その他の。

[484: 匿名さん]

>>474
これって、グローリオ芦花公園が良い例として二子玉川再開発の雨水貯留施設の件を質問しているのでは

-以下抜粋-
雨水貯留施設についてですが、昨年、やはり水害地域での開発計画として問題になった烏山のグローリオ芦花公園、皆さん覚えていると思います。ここでは敷地面積一・六ヘクタールに対して五千三百トン、先ほど言った一ヘクタール五百トンの区の基準の六・四倍の貯留施設を設置いたしております。
　ところが、二子玉川再開発では、一期工事、先ほど答弁があったように、四・五ヘクタールの敷地に対してわずか三千トンと言いましたが、正確には二千九百トンです。区の基準のわずか三〇％増しです。想定されている降雨、つまり時間百十ミリ、こういうことになれば、その敷地から二千トン余りの雨水が浸水地域に流出することになります。区は事業者に最大限の協力を求めるところであり、この二千九百トンでは極めて不十分だと思いますが、なぜこんな結果になったのか、見解を伺います

[485: 匿名さん]

484さん、すてき・・・

[486: 匿名]

ヴィラ棟の日当たりが絶望的な部屋

と書いてありましたが、どれぐらい絶望的なのでしょうか？
戸建と違って敷地が広々しているからどの向きを向いていてもそれなりに明るいのではないでしょうか？
マンションなのにそんなに日当たりが悪い部屋ができてしまうのですか？

[487: 匿名さん]

どこでも大なり小なりの住民運動はありますよ。（参考）
http://www.news.janjan.jp/living/0912/0912134337/1.php

[488: 匿名さん]

日当りとかは直接行かれて確認した方が良いですよ。
ＡＭ＆ＰＭにかけての見学がＢＥＳＴですね。

あっ！予約忘れないでね。
自分はアポなし直行で門前払いでした。
ようやく今週日曜日予約取れたんですが、
それもちょっと強引に言って取れたんですが･･･

もう少し予約取れるように、
対策とってもらえないもんでしょうかね。

[489: 匿名さん]

来月入居の予定なんですが火災保険のこととかで営業マンに連絡したいこともあるのだけど、このスレ見てると見学者の案内で忙しそうなので恐くて連絡できません・・いつ頃になったら落ち着くのかな～！でも、値下げ前の閑散としたモデルルームを思えば、今は大盛況してるみたいなので嬉しい気もします（＾＾）

[490: 匿名さん]

こんな口コミを他のスレで見つけてしまいましたが・・・！誰か真実を教えてください。


＞グローリオ蘆花公園は申込完売したみたいね。

[491: 匿名さん]

自分で直接聞いてみるのが一番早いよ。
現場はバーゲンセールのパニック状態みたいね。
値引き額が半端無いから…

キャンセルすれば良いって感じで先に申込だけ
済ましている輩も多そうだから、完売でも
キャンセル待ちすれば大丈夫だと思うよ。

しかし…ある程度の富裕層が集まると思ったのですが、
ある意味、烏山っぽい感じの人が結局多そうですね。

[492: 匿名さん]

烏山は世田谷区内では庶民的ではあるけど住みやすそうな街なので私は好きですが・・早い者勝ちじゃなく世田谷区民を優先して販売して欲しかったな（涙）

[493: 匿名]

烏山っぽい人って、烏みたいな人って意味？

[494: 匿名さん]

電話したら、バイトのお姉さんが出て「営業のものが全員接客中で･･･」って言っている後ろで電話ずっとなってたから、本当に忙しいと思う。でも完売したかどうか確認したらまだあるってよ。土曜日の予約受付けは終了らしい。

[495: 匿名さん]

バーゲンセールの心理
誰でもデパートなどのバーゲン会場で衝動買いをしてしまった経験が一度はあると思います。でももし,その会場にお客さんが誰もいなくてシーンとしていたなら,あなたはそれでも買ったでしょうか。「品質がよくないんじゃないかしら」「人気がないのかも」と考えて躊躇するのではありませんか。人がたくさん群がっているからこそ自分も買わないと損をするような気がしてくるのです。

このように大勢人が集まった場合に起こる他人の言動に同調しやすく夢中になる状態を群衆心理といいます。店によってはわざわざサクラを頼んでまで人を集めるケースもあるそうです。また,人間には「人より得をしたい」という欲求もあります。（以下略）
引用サイト：http://okachs.livedoor.biz/archives/51323754.html

[496: 匿名さん]

でも　冷静に考えてこの価格なら「買い」じゃね。

[497: 匿名さん]

>>496
とりあえず住んでみて、自分に合わなかったら転売するぐらいの感じでも
大丈夫なレベルの安さだと思う。実際、他の地域の投げ売り物件でも
後で振り返ると、だいたいがお得だったという場合が多いから。

[498: 匿名さん]

>>497
「とりあえず住んでみて、自分に合わなかったら転売するぐらいの感じでも大丈夫なレベルの安さだと思う」　←　でも普通のサラリーマンではとても手が出ない。ましてや無理して買ったら転売なんてとてもできない。日本のGDPは下がっても上がる事はない（人口減少＋デフレ＋政治の無策）＝　給料は増えない、不動産は下がる一方（供給過剰＋マイナス成長）やはり格差社会なのか・・・羨ましい限り。

[499: 匿名さん]

郊外は永住覚悟じゃないと。

転売なんて甘い甘い。

日本の窮状を認識しないと

[500: 匿名さん]

永住します！やんややんやと色々言われた物件だけに、購入した皆さんと愛着をもって後世大切にしていきたいです。

[502: 匿名さん]

値引き後のここ見てると、なんかイトーヨーカ堂閉店前の3割引きや半額セールに群がる貧乏人みたい

3割引きや半額だからってだけで盲目的に買っちゃう人達なんだよなぁ(笑)

当たってるでしょ？

[503: 匿名さん]

イトーヨーカドーで買える値段じゃない事はご存知ですか？

[505: 匿名さん]

落日の郊外を買うからにはそれなりの覚悟が必要です。

[506: 周辺住民さん]

高すぎた価格がやっと近辺と同じになっただけ。この辺りは転売して儲けられるようなところじゃないよ。